근생빌라를 입찰해서는 안되는 이유

[톡끼(김태희)]

근생빌라를 입찰해서는 안되는 이유

위 사건은 사무소로 등록되어 있으나 주택으로 사용하고 있는 근생빌라입니다.

예전 칼럼에서도 근생빌라가 발생하는 이유에 대해서 설명을 했었습니다.

다시한번 설명하자면

건축업자들의 수익률을 극대화 시키기 위함 입니다.

다세대 주택은 4개층까지만 지을 수 있다보니 나머지 층들은 근생으로 허가를 받게 되는데 이는 주차장 의무에서 다세대보다는 근생이 더 유리하기 때문에 그렇습니다.

다세대는 60㎥ 당 0.8대 이지만 근생은 132㎥ 당 1대 이기 때문에 주차장 의무에서 자유롭기 때문입니다.

그럼 아파트로 지으면 되는것인데? 아파트의 경우는 적용 되는 법이 또 다르고 세금부분도 달라지기에 그렇게 가지 않는 것이죠.

그래서 4개층은 주택으로 허가를 받고 나머지 층들은 근린생활시설로 등재를 하는 것입니다.

그래서 보통은 아래 건물의 경우처럼 밑 두 개층을 근린생활시설로 등재하는 경우가 많습니다.

과거에는 보통 이렇게 근생으로 허가를 받은 주택을 분양할 때 다른 물건들 대비 1천만원 이상 저렴하게 분양을 하고는 했었지만, 요즘은 위반건축물의 경우 대출의 제약도 많다 보니 분양을 하기가 어렵고 위 물건처럼 전세로 임대를 놓게 되는데

이런 전세로 임대 놓은 것들이 바로 전세사기의 희생양 됩니다.

위 경매물건은 주차장 대수가 9대일 가능성이 높습니다. 주차장 의무에서 많이 벗어나니 업자들 입장에선 수익이 커질 수 밖에 없는 것이죠.

이런 위반건축물의 경우 이행강제금이 계속 부과가 되는데 , 예전에는 1년 최대 2회부과로 5회 부과시 더 이상 부과가 되지 않았지만 , 2019.4.23. 바뀐법에 의해서 원상복구시 까지 이행강제금을 계속 부과를 하게 되는데 4배까지 올린다는 이야기가 있습니다. 5회부과가 끝났다 하더라도 위반건축물의 딱지는 사라지지 않습니다.

문제는 이런 위반건축물은 대출도 제약을 받게 되고 전세자금대출도 불가하기에 임대를 놓는 경우 전세를 놓긴 굉장히 어렵다는 점입니다.

또한 주택으로 인정되지 않기에 비과세 요건을 충족하더라도 과세가 된다는 것도 문제입니다.

위 물건의 경우는 아직 전유부분에는 위반건축물로 등재가 되진 않았지만

표제부에는 위반건축물로 등재가 되어있습니다.

법이 개정(2019.4.23.)되기 전이라 이미 5회 부과가 끝났고 더 이상 이행강제금이 나오지는 않을 것으로 보여지네요.

하지만 선순위 임차인의 보증금이 전액변제 되지 않으면 결국 인수이므로 결국 낙찰은 이루어지지 않을 것으로 보입니다.

결국 위반건축물임에도 불구하고 임차인의 보증금 이상의 가치가 있느냐에 대한 판단은 여러분의 몫입니다.

근생빌라 관심갖지 맙시다!

태인경매 칼럼니스트 경사모 경매학원 서승관 원장/ 태인경매