자산형성 및 내집마련

[박진아]

       

이제 벌써 작년이 되었는데요. 11월에 학교에서 들었던 세미나 자료를 요약한 것입니다.

국민은행 부동산팀장인 박합수 님이 발표하셨는데요, 내용이 실용적이어서 도움이 되실까 요약 정리합니다~

제목 : 건국가족을 위한 자산형성 및 내집마련

1. 부동산시장 분석

1-1 부동산 변수 분석

하락 변수 :

1) 2차 경제침체(더블딥) 우려로 경기회복 불투명(부동산경기 동행)

2) 개인의 소득감소로 인한 구매력 약화(부채증가)

3) 금리상승에 대한 우려(출구 전략)

4) 대출 규제(‘09.7월~): 고가 중대형아파트 영향

5) 보금자리주택 공급: 실질적, 심리적 효과

상승 변수 :

1) 전세가격상승에 다른 매수세 전환

- 경제전망 호전(정부 5.8%)

- 소비, 수출, 설비투자 회복 등

2) 유동성 확대에 따른 인플레이션 우려로 실물 투자 확대

3) 중기적, 국지적 공급부족 우려에 따른 투자 선호

1-2 주택시장 추이

< 상반기 전국 주택가격 동향>

전국적으로 전년 대비 0.9% 상승(서울 -0.2%, 수도권 -0.6%, 5개 광역시 2.8%, 지방 2.3%)

주택시장은 지난해부터 지속된 금융규제 등의 영향으로 상승폭이 크게 축소됨. 수도권 약세와 지방의 소폭상승으로 지역별, 평형별 차별화 현상이 나타남.

1-3 부동산 이슈진단

1) 주택시장은 지역별, 평형별, 차별화!

2) 보금자리주택의 득과 실?

3) 금리인상과 부동산시장의 향방?

4) 향후 부동산 정책 방향성?

5) 인구감소와 베이비붐세대의 은퇴 영향?

6) 주택시장의 수요와 공급 논리?

7) 부동산시장 대세하락, 버블붕괴 가능성?

8) 전세시장 불안과 실수요자의 대응방안?

--- 이 질문들에 대해서 개인적인 의견을 들려주셨는데, 내년 경기에 대해서는 긍정적인 방향으로 말씀하셨어요. 저도 부동산 경기가 갑자기 좋아질거라고는 생각하지 않지만, 올해보다는 나아지지 않을까 생각해요. 물론 바람이 섞인 것인지도 모르죠^^; 위의 질문들은 카페 회원님들과 의견을 나누어 보고 싶은 것들이기도 해요.

2. 내 집 마련 설계

분양시장 양극화에 따른 청약 전략 필요

재건축 규제에 따른 투자 유망단지는?

재개발 등 뉴타운과 도심회귀에 대한 대응 투자 필요

신도시와 보금자리주택 등 향후 도시계획 방향은?

타운하우스와 단독주택이 투자대안인가?

버블논란과 고가아파트의 향방은?

고령화 등 인구구조 변화에 따른 주택 보유 전략은?

2-1 내집 마련 전략

1. 내집 마련 기준

실수요자의 내 집 마련은 중장기 계획하에 준비하자.

매수 시기는 가급적 독자적으로 한발 먼저 움직이자.

선택기준은 교통, 교육, 주거환경, 편의시설, 투자성 등 선호 위주.

주택유형은 아파트, 평형대는 가급적 전용 85㎡ 위주로 집을 장만하자. 본인의 상황에 따라 60㎡로 시작하여 점차 확대하는 전략.

주택 마련 방법은 급매 등 일반매매, 분양, 경매 등이 있다.

2. 청약통장을 활용한 내 집 마련 하기

청약가점제를 적절히 활용하자.

청약통장에 내 집 마련의 모든 것을 거는 것은 상당히 위험한 전략.

현적인 방법 : 일반시장에서 급매 등을 통해 집을 마련하고, 평수 늘리기나 새 집으로 갈아타기 정도로 청약통장을 활용.

무주택자 최우선 순위라도 매매시장에서 기회가 있으면 적극적으로 매수.

3. 자기자금을 소요자금의 60~70% 정도 확보하고 대출금을 활용하자.

대출금은 상환능력을 철저히 계산하여 이용(자금출처 확인 등)

금리 부담이 있으므로 주택금융공사 보금자리론, 국민주택기금대출, 은행권 주택자금대출 등 혼합형 금융상품(고정, 변동금리 호환)을 선택

4. 미분양아파트 접근은 투자성 분석(주변 아파트)을 철저히 하자.

2-2 분양/청약 전략

1. 청약통장 활용 방안

청약통장은 내 집 마련의 첫 단계이므로 반드시 가입하자.

신규 가입은 주택청약종합저축을 가입 활용하자.

종전 청약부금 및 청약예금은 서울기준 6백만원(102㎡이하)로 유지하자.

청약통장을 아낄 수 있는 미달지역, 미분양도 점검해 본다.

청약은 확률게임이므로 원하는 지역과 시기에 안 될 경우가 더 많음. 항상 분양권 매입이나, 일반 급매물 등을 살피는 것도 병행한다.

청약은 핵심 우량지역 뿐만 아니라, 2등 지역도 살필 필요가 있다.

2. 연령대별 청약 활용

20대: 통장을 빨리 만들고, 주택청약종합저축 10만원이상 납입한다.

30대: 청약가점을 늘리는 것에 집중하고, 급매물 등 일반매물도 관심.

40대: 청약가점을 최대한 활용하여, 당첨 위주 전략을 구사한다.

50대: 무주택자의 경우 가점제를 활용하고, 유주택자는 평수 늘리기 갈아타기 위주의 접근 또는 투자성을 고려한 청약 전략

3. 청약통장 가이드

1. 청약통장 : 청약예금, 청약부금, 청약저축, 주택청약종합저축(신설)

청약예금 : 일시에 지역별 청약 예치금을 2년간 예치해야 1순위.

청약부금 : 적금식으로 2년간 지역별 85제곱미터 이하 예치금을 넣으면 1순위. 민영주택

청약저축 : 적금식으로 가급적 많은 금액(2년 이상, 월 10만원씩)을 넣어야 순위확보 유리. 공공주택(민간건설 중형국민주택 포함)에 청약 우선권이 부여.

주택청약종합저축 : 2만~50만원 적금식. 일시 예치 가능. 종전 청약통장과 병행

2. 무주택자는 가급적 빨리 주택청약종합저축에 가입하자!

공공주택과 민간주택 청약을 동시에 할 수 있다.

4. 청약 가점제

현행 추첨방식의 대안으로 실수요자 중심의 주택공급이 될 수 있도록 가점제 도입- 부양가족, 무주택기간, 가입기간의 가점항목과 항목별 가점점수 및 가중치에 의하여 산출된 종합점수에 따라 주택공급 우선순위를 걸졍

실시시기: 2007년 9월부터 실시(입주자 모집공고일 기준)

청약저축은 가점제 대상이 대부분 아니며, 주로 청약예금과 청약부금에 적용

일정비율 ‘가점제’와 ‘추첨제’ 병행실시

2-3. 주택 세제

1세대 1주택 세제 현황

양도세 비과세 범위:~9억원, 초과시 양도세율(6~35%)

양도세 1주택자 장기보유특별공제(3년 이상 년간 8%씩, 10년 80%)

양도세 비과세요건 보유기간:전국3년

양도세 비과세요건 거주기간:서울, 5개신도시, 과천 2년/ 기타지역은 없음)

일시적 1세대2주택 양도세 비과세 시한 2년

양도세 예정신고세액공제(10%)를 폐지, 2개월 내 양도신고 의무화

주택 취,등록 세율

85㎡이하 : 2.2%

85㎡초과 : 2.7%

고가주택(9억초과, ‘11년부터), 상가, 토지 : 4.6%

2-4. 아파트 투자기준

아파트 선택 기준은 교통, 교육, 환경, 편의시설 등

1. 교통이 편리해야 한다.(역세권, 전용도로 등)

2. 학군과 학원 등 교육시설이 좋아야 한다.

3. 환경적인 요인이 쾌적해야 한다.(공원, 강, 산 조망권 등)

4. 생활 편의시설 이용편리.(할인점, 백화점, 병원 등)

5. 투자차익 실현이 가능해야 한다.(실수요자, 투자자 불문)

6. 대단지 위주의 선택이 유효하다.(통상 500세대 이상)

7. 아파트 브랜드가 가치를 좌우.(래미안, 자이 등)

8. 용적률과 주거지역 종별에 유의(재건축, 리모델링 대비)

9. 주상복합하아파트는 지역별 랜드마크 위주로 선택한다.

10. 3~4년 안에 발생할 호재를 예상하여 미리 선점한다.

11. 판단은 가급적 빨리 과감한 결단력을 발휘한다.

2-5. 연립, 다세대 투자기준

1. 택지지구 등 기반시설이 양호한 지역을 선택한다.

2. 일정규모 이상의 단지형성이 되어 있어야 한다.

3. 생활 편의시설이 잘 갖춰져야 한다. (할인점, 백화점, 병원 등)

4. 주차여건과 엘리베이터 등 시설이 좋아야 한다.

5. 조망권과 향에 따른 일조권 확보가 잘 되어야 한다.

6. 단지 및 주변 환경적인 요인이 쾌적해야 한다.

7. 내부자재와 설비 등 공사수준을 살펴야 한다.

8. 하자보수 등 공동주택 관리가 잘 되어야 한다.

9. 경매 등을 통해서 취득하는 것을 우선적으로 고려한다.

10. 임대조건 등이 양호한 지 확인한다.

11. 재건축, 재개발의 경우 일반주거지역 종구분에 유의한다.

2-6. 단독주택지 투자 포인트

택지개발지구 단독주택지 선택기준

-현장을 방문하여 택지별 위치와 경사도 등을 철저히 확인한다.

-전원주택지에 비해 기반이 잘 갖추어져 있지만, 교육, 교통문제를 점검한다.

-실거주용 위주이며 상승률 및 환급성이 떨어지므로 유의한다.

-건축비용 등 추가투자까지 고려하여 자금계획 등을 세워야 한다.

-단독택지 면적이 작아 고급주택으로는 한계가 있으므로 유의한다.

2-7. 재개발, 재건축

1. 재개발과 재건축의 차이점은 무엇인가?

개념, 용적률, 소형평형의무비율, 임대아파트, 조합원 지위양도금지 등

2. 재개발 지분 투자로 수익을 창출하려고 한다.

뉴타운, 일반재개발, 도심재개발, 한강르네상스 프로젝트지역 등 전반적인 비교와 투자성 분석.

3. 재건축 투자는 저밀도아파트돠 투자기간을 검토한다.

2-8. 부동산투자 유의사항

1. 투자시 대출을 분석하여 최대한 활용하자.

2. 현장이 가장 중요하며, 수시로 가보고 주변 상황 분석도 반드시 하자.

3. 공동투자는 3인 이상은 가급적 하지 말자.

4. 부자가 투자하는 패턴을 따라 하자.

5. 부동산 투자는 비싸더라도 제일 좋은 물건을 먼저 검토하자.

6. 토지투자는 같은 조건이면 단가가 싼 것을 매입한다.

7. 청약통장은 항상 부수적인 수단으로 생각하고 일반매매시장을 통한 주택구입을 우선시 한다.

8. 테마상가와 오피스텔투자는 항상 주의한다.

9. 투자는 세후 순익과 기회 비용을 철저히 검토한 후 실행한다.

10. 판단은 가급적 빨리 과감한 결단력을 발휘한다.

원본을 강사님께 요청할 생각인데, 혹시 원본을 주신다면 그자료를 추후 첨부해 드리겠습니다 ^^

[안정화]

감사합니다^*^