오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 28.

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2017년 부동산 중장기 전망에 관한 선배 흔적.

글쓴이ㅡ태양은 가득히 조회 76723 등록일 2017-12-28 23:41

중략..

이왕 들린 김에... 경제 영역에 관한 과제 중 하나인, 낙후된 전국 지방 부동산 시장을 선도할 시범 케이스 지역 부산지방의 부동산시장 3차 상승기에 대해, 예고 겸 힌트 하나 더 추가한다.

지난 십여 년간 1,2차 상승기를 통해 부산 집값 상승에 익숙해졌던 연놈들이라 그런지 최근 부산 부동산시장의 짧은 약보합 시기에도 안달복달, 이리 보채고 저리 보채며 아우성 대는 연놈들이 많더구나.

3차 상승기 이후 3차 침체기도 있고, 또 3차 상승기까지는 좀 더 기다려야 하는데 말이지.

평범한 일반인들조차 다들 떠나고... 바다, 큰 호수는커녕 이제는 지질한 유튜브, 각종 SNS 등은 물론이고, 마찬가지로 지질한, 작은 웅덩이로 변한 다음, 네이버 등의 카페, 블로그 등을 포함한 각종 여론마당에서 부동산 중독자, 혹은 아파트 투기꾼 수만 마리 최하급 찌질이들만 여기저기서 밤새워 개골 대고 있더라.

예고편, 힌트가 나가기 전 다가올 지선, 총선, 대선과 관련하여 간략하게 서술해 본다.

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내년. 2010년부터 침묵의 시대가 시작되니, 일당백의 준 고수급 이상들은 말이 없거나 현저히 줄어들었네.

개헌론, 자칭 개 전문가, 개티 준들은 작은 연못은커녕 두 뼘 웅덩이에 모여 서울 부동산시장의 단기 예측에 부산하고 요란스럽더라. 조악하고 단편적인 근거를 제시하며 내년인 2018년부터 폭등한다부터 폭락한다까지.

무능, 무지 어리바리, 외눈깔 폭락이 무현 내시 재인 정부여당은 내년 초인 2018년부터 서울 집값은 잡힌다고 확신하고 있고... 정말? 미더도 될까?

단기간에 두 차례 폭등했던 2000년대 초중반처럼 서울 부동산 시장이 단기에 폭등할 가능성이 더 높이를 낀데?

서울, 특히 한강변을 중심으로 한 서울은 우리나라의 돈과 권력이 집중되어 고가, 초고가 주택에 대한 수요층이 매우 두텁고 공급물량은 중기적으로 제한되어 있는데?

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10여 년 전, 전용 25평, 33평 분양가가 7~8억 대였음에도 미분양 등으로 개고생을 했던 반포 자이, 래미안의 지금 가격대는 불과 1,2년 만에 얼마로 올랐고 또 얼마나 더 오를 수 있을까?

고도비만 강남지방 집값 더 살찌우기, 피골상접한 낙후된 전국 지방 집값 영양실조 만들기의 김대중, 노무현 정권 데자뷔를 위해, 무능, 지질한 문재인 정부여당이 아무리 기를 쓰고 서울 아파트값을 누르려 발악해도 가격, 수요와 공급의 시장원리에 지배받는 서울 부동산 시장은 제 갈 길을 가게 될 것이다.

8.2대책 등 전방위적으로 옥죄어도, 심지어 재건축 초과이익 환수제 강화, 종부세, 재산세 강화, 분양가 상한제, 후 분양제 도입 등 문재인 정부여당이 아무리 서울 부동산 시장에 더 강력한 재갈을 계속 물려대도...

단기, 1년 혹은 2년간 소나기 피하려 잠시 쉬어 갈 수는 있어도...

매년, 안정적으로 사회보장과 소득재분배 기능을 가진 누진세 대상의 서울 도심 요지의 주택들. 머지않은 장래에 대형 평형만 아니라 전용 18평, 25평의 중소형 평대의 서울 요지 아파트, 어쩌면 노도강까지 차례차례 종부세 대열에 합류하게 될 것 같다.

지역 경제, 도시 및 주거환경 개선도 미미한 데, 오로지 손님 실수, 아니 서울, 강남 요지 하나의 주택만을 강요하는 지려 천박, 무능한 문죄인과 내시, 관료들의 부동산 정책 실패만으로 서울 경기 일부 지역 부동산 시장은 노무현 시즌 2를 목전에 두고 있기 때문이다.

국토 균형 발전, 지역, 자산 등 양극화 축소에 정면으로 반하는, 돈 놓고 돈묵기, 불로소득 서울 등 부동산 투기판에 투기꾼 등 극소수들은 신이 났구나. 1970년 전후에 압구정 현대 등 마흔 살 구닥다리 닭장 아파트 50평 대를 수천만 원에 구입한 년 놈들은 이제 50~60억으로 40년 만에 150배 뻥튀기가 목전이로구나. 한강뷰를 가진 인근 반포 아크로리버파크, 잠원 아크로 리버뷰의 그 33평 가격대는 조만간 십여 년 전 반포자이, 반포 래미안 분양가 6~7억 대의 세배를 훌쩍 넘어서게 될 것 같다.

여의도, 흑석동 등 영등포구, 동작구의 한강변 아파트들도 상기한 압구정 현대, 한양, 미성, 반포 주공 아파트를 따라가려 용을 쓰겠지?

용산구, 성동구, 마포구 등 강북 아파트들도 마찬가지다. 몇 달 전 용산을 제외한 마포, 성동, 광진 등 33평 아파트 가격의 10억 돌파를 예견했지만 내년인 2018년 전후에는 강남 아닌 강북구에서도, 새 아파트 아닌 헌 아파트에서도, 전용 18평, 25평은 10억을 돌파하게 될 것이다.

강북의 전용 25평, 33평 새것 아닌 헌 아파트들이라도 당연히 10억을 넘어 15억에 육박할 수도 있겠지?​

본글과 댓글에서 너그들이 특히 많이 언급하고 있을 정도로 잉끼가 많은 잠실엘스, 리센츠, 트리지움, 신천 파크리오, 고덕 그라시움, 아르테온, 래미안힐스테이트, 성수 트리마제, 동작 아크로리버하임, 마포 래미안푸르지오, 종로 경희궁자이 등등의 중기적 집값 상승세야 말해 무엇할까?

중략

서울지방과 과천, 판교 등 일부 경기 지방을 제외한, 고가주택에 대한 유효 수요층이 극히 취약한 낙후된 전국 지방의 누진세 대상 주택들은? 국민경제 선순환 구조 구축의 토대를 더욱 튼실이 하기 위해서라도, 실질적 지역 균형 발전을 위해서라도 낙후된 전국 지방민들의 소득과 자산의 증대는 필수고 더욱 긴요하다.

낙후된 전국 지역민 다수가 괄목할 수준으로 실물 자산을 증대시키는 방안 중 하나는 지역민 일자리, 소득을 증대를 수반하는 지역 경제 활성화다. 40% 소수 무주택자들에겐 상대적 박탈감이 생길지라도, 버블 위험 없는 낙후된 지역, 지방 부동산 활성도 그 방안 중 하나가 될 수 있다.

낙후된 전국 지방의 주택 실거래 가액이 주로 1~3억대로 역 버블 상태에 놓여 있기에, 또 낙후된 지방은 총 가계부채에서 차지하는 비중이 낮기에, 낙후된 지방 부동산의 활성화는 국민경제의 위험을 크게 증가시키지도 않으면서 국민경제, 지역 경제의 안정적 성장에 다소라도 이바지할 수 있으니까.

따라서 조퉁수 불어도 국방부 시계는 돌아가듯, 부동산을 포함한 경제 영역에 관한 한, 아무리 무능, 무지, 찌질한 사기 개혁, 진보 문가 정권이 지난날 진보 김대중, 노무현 정권처럼 낙후된 전국 지방 부동산 시장의 회복은커녕 찬물을 끼얹으며 국토 불균형 발전과 각종 양극화 확대, 심화에 발악해도,

즉, 대중, 무현과 동질의 한시적 문재인 정권이 아무리 서울지방과 일부 경기도 지방, 특히 강남 집값 비만 만들기와 부산 등 지방 부동산 영양실조 만들기에 발악하며 짖어 대도 낙후되고 소외된 전국 부동산 시장은 장기, 초장기적으로 숙달된 시범조교인 부산을 따라 제 갈 길을 가야만 하고 또 가게 될 것이란 말이다.

비록 대구 수성구, 광주 남구 등 당해 지역 내의 0.01% 혹은 0.0이%에 해당하는 극소수 지역, 극소수 주택에 불과할지라도 혼자 계속 잘 나갈 것 같고, 나머지 낙후된 전국 부동산 시장은 빠르면 내년 하반기, 늦어도 후 내년 하반기에 바닥을 확인한 후 길고 머나먼 대세 상승길을 떠나게 될 것이다.

늦어도 낙후된 지방 부동산시장의 대세 상승기가 시작될 무렵인 2020년경 전후부터 상승 절정기인 2023년경까지 부산만이 아니라 대구, 대전, 광주, 세종, 제주 등등의 지방에서도 서로 앞서거니 뒤서거니 하면서, 최고가를 기준으로 낙후된 지방의 최상위 전용 25평, 33평 아파트의 가격은 순차 10억을 돌파하게 될 것이다.

예를 들어, 당해 지역민들이 선호하고 극소수 고가주택 수요층이 존재하고 있는 지방 내 소지역들인 부산 해운대구 우동, 수영구 남천동, 남구 대연동, 대구 수성구 범어동, 대전 서구 둔산동, 광주 남구 봉선동, 제주시 노형동 등등에 소재하는 지역 주택 총수의 0.01% 혹은 0.1% 극소수 새 아파트들 말이야. 그 주택 총수의 0.01 혹은 0.1%는 장기적으로 1%, 초장기적으로 5~10%로 늘어나게 되겠지?

그럼 시범 케이스 지방인 부산지방의 극소수 상위 집값은 5년, 10년 후에도 지금처럼, 언제나, 항상 상기한 대구, 제주, 광주 등의 집값에 뒤처지게 되는 걸까?

부산 부동산 시장도 점점 양극화가 심화, 확대되고 있다.

시범 케이스 소지역 등 부산 5개 자치구 핵심 지역 집값과 달리, 오륙도 에스케이 뷰나 다대포 롯데 캐슬처럼 수천 가구의 대단지에다 바다 조망이 탁월한 아파트들은 십 년이 넘었어도 분양가 가격 언저리거나 조금 올랐을 뿐이다.

​반면에, 2017년 상반기까지 파죽지세로 상승하던 부산 5개구 핵심 요지의 특정 아파트들이었음에도 불구하고...

예를 들어, 십수 년이 지난 재송동 센텀파크, 주상복합인 해운대 트럼프월드 센텀, 해운대 우동 대우, 경남마리나, 수영구 남천동 삼익비치 등 오래된 아파트들까지 전용 25평의 아파트 가격이 8억 고개를 넘지 못하고 정체하고 있거나 도로 꺾이고 있지만 상기한 오륙도, 다대포 집값의 두세배다. 왜?

그러나 부산시의 초고가 주택은 서울과 달리 현재에는 부산 주택의 0.1% 혹은 1%에 불과하고 장기적으로 5%, 초장기적으로도 10% 내외에 불과하겠지만, 조정 지역인 부산 5개 자치구 요지의 새 아파트들도, 전용 면적 25평 최고가를 기준으로 빠르면 2020년, 늦어도 2023년경부터 10억~15억 돌파에 동참하게 될 것이다.

해운대 센텀 파크, 우동 자이, 분양권 상태이거나 분양 예정인 우동 마린 자이, 중동 캐슬 스타, 비스타, 센텀 푸르지오, 수영구 광안 쌍용, 광안 자이, 광안 뷰, 남천 어울림, 하늘채, 남구 대연 혁신 힐스테이트 푸르지오, 뷰 힐스, 레전드 자이, 용호 자이, 거제 2구역, 거제 자이, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트, 온천 2, 4구역, 사직 캐슬클래식, 장전 래미안 등등 부산 5개 자치구의 대표 아파트들은 당연히, 그럼, 20억, 30억 돌파는 언제쯤?

설령 부산 5구가 아닐지라도, 예를 들어, 부산진구 시민공원 촉진 지구 내 촉진 3구역, 촉진 2-1구역 등 조망, 일조 좋은 일부 새 아파트 전용 25평 일부는 부산 도심철도 재정비, 부전역 복합환승센터 등이 완공될 십여 년 후에는 10억을 넘어 15억, 어쩌면 20억을 향할 수도 있을 것이다.

특히 시범 케이스 소지역과 관련하여, 장기, 초장기적으로도 부산 주택의 0,001% 혹은 0.1% 극소수 주택에 불과할 뿐이겠지만...삼익비치가 재건축되어 입주할 무렵인 2025년, 2030년 무렵 조망권이 좋은 남천 그랑 자이 전용 25평은 10억이 아니라 15억, 20억, 심지어 30억, 그 이상 돌파도 불가능하진 않을 것이다.

삼익 타워 자이, 대연 비치 푸르지오는 삼익 비치를 쫄래쫄래 따라갈 것이고.

엘시티 등 대형, 중대형 평형 아파트도 마찬가지다.

지금의 해운대 LCT, 마린시티, 용호동 W 펜트하우스처럼...장래 펜트하우스 등 삼익비치, 광복동 롯데타워, 북항재개발 1단계 구역 내의 대형 평수 주택들은 수십억 이상, 심지어 백억에 육박할 수도 있겠다.

그때가 되면 상기한 오륙도 SK 뷰, 특히 부산에서도 낙후된 다대포 롯데 캐슬 등등 부산 원도심, 서부산, 북부산, 명지, 에코 델타 신도시, 정관, 일광 신도시 등 부산 외곽지역의 집값도 크게 오를 것이다.

아무리 차별화, 양극화가 심화될지라도.

낙후된 전국 지방 부동산 시장의 대세 상승과 관련하여.

먼저 예고편. 십여 년에 걸친 과제 수행으로, 시범 케이스 지방인 부산의 도시 및 주거환경 개발은 이제 마중물 단계를 넘어 스스로 잘 굴러가고 있는 단계다.

도심의 각종 정비 사업 등 부산시의 주거환경 개발과 개선은 앞으로 십여 년 후이면 거의 완성이 될 것이고 그 이후의 부산 도심의 부동산 시장은 장기, 초장 기간 공급물량 공백 상태를 맞이하게 될 것이다. 즉, 2030년 이후로 부산 도심은 재건축, 재개발은 물론 주거환경개선사업이나 지역 주택조합들까지 각종 주택정비 사업들은 거의 마무리될 것이며 도심에서는 더 이상 집 지을 땅이 없게 될 것이기 때문이다.

부산 도심의 재정비 가능한 재건축도 겨우 우동 마리나 형제, 수영 현대, 남천 뉴 비치, 온천 럭키, 대신 삼익 등 다 보태 사업성이 있는 오, 육천여 가구만 공급 가능할 테니까. 급속한 저출산, 고령화, 각종 양극화의 고착화, 심화로 인해 전국의 주택시장도 마찬가지겠지만, 부산의 주택시장도 십여 년 후가 되면 작금의 주택 분양시장에서 급속도로 주택 임대차 시장, 주택 수선, 리모델링 시장으로 급변하게 될 것이다.

서울과 마찬가지로 부산도 도심 외곽의 각종 신도시 건설 사업의 지속 가능성 여부가 의심스럽고, 저출산, 고령화, 각종 양극화 고착으로 기존 주택은 폐, 공가가 급속하게 늘어날 수 있을 것이다. 폐, 공가 화가 아닌 수요가 꾸준한 주택들도 재정비 사업성이 없어서 속절없이 마냥 늙어가거나 대수선하거나 혹은 간간이 수평, 수직증축, 즉 리모델링으로 소량의 주택 공급만 있게 될 것이다.

2018년 여름 혹은 가을 무렵에 부산 부동산 시장의 3차, 4차 상승기에 대해 결론을 위주로, 보다 구체적이고 보다 세부적인 추가 과제 수행이 있을 것이다. 아마도 시범 케이스 부산지방 부동산 시장에 관한 마지막 과제 수행이 되겠지?

다음은 힌트 편. 오늘은 시범 케이스 소지역을 위주로 한 힌트다.

다음에는 부산 전체에 대한 보다 구체적이고 세부적인 힌트가 나갈 것이다.

시범 케이스 소지역인 남천동 대연동 부동산 시장이 부산 부동산 시장의 3차 상승기를 앞장서서 이끌게 될 것이며 부산 부동산 시장의 3차 상승기는 빠르면 2018년 여름, 늦어도 2018년 가을부터 서서히 바닥 찾기를 모색하고 2019년 여름, 늦어도 가을부터 반등을 모색하게 될 것이고 또 모색해야 될 것이다.

그러나 정부의 각종 부동산 억제책들은 수요 여력이 극히 취약한 부산 등 낙후 지방에 더욱 약발이 잘 듣고 낙후된 다른 지방들과 달리 중기적 공급물량 급감은 없어 보이기에, 부산지방의 부동산 투자자들은 대세 상승 초반기에는 부산 집값 상승폭에 대한 기대치를 크게 낮추어야 할 것이다.

그러나 조삼모사로 부산 부동산 대세 상승 중반, 후반기에는 상승 폭이 클 것이니...중기, 장기적으로 보면 대차는 없을 것이다. 2019년 전반기 이후 앞으로 최소 수년간의 입주 공백기를 맞이할, 그러나 2018년 여름까지 입주물량이 폭주하는 시범 케이스 소지역인 대연동의 부동산 시장은 입주 완료 시까지 인근 수영구, 해운대까지 부산 부동산 시장은 한동안 집값, 전 월세값 동반 하락할 수 있겠지만, 곧 다가올 3차 상승기에는 지난 1,2차 때처럼, 아니 더욱 길고 강력하게 집값, 전 월세값을 동반 상승케 할 것이다.

부산 부동산 대세 상승기 초반에는 정부의 각종 부동산 억제책으로 인해 폭발적 상승은 거의 불가능 가깝지만...

대연, 남천동 집값은 내년 하반기에 바닥을 찍고 삼익비치, 대연 3, 4구역 재개발, 감만 1구역, 우암 1구역, 2구역 등 초거대 물량들이 입주하게 될 2023년에서 2026년 전후까지 잠시 쉬어갈 수 있는 부산, 남천, 대연동 집값은 전국의 다른 지방, 다른 지역들 보다 상대적으로 보다 장기적이고 보다 높은 상승률을 기록하게 될 것이다.

이하, 그 근거, 이유에 대한 보다 구체적이고 세부적인 힌트다. 권리가, 무상 이주비가 턱없이 적어 부산 부동산 시장을 주도하는 소수 고가 아파트 매매수요는커녕 전세수요도 감당키 어려운 주택재개발 이주 수요와 달리, 중대형 평수의 자가 거주자 등 일부 어느 정도 그것을 감당할 수 있는 주택 재건축 이주 수요는 당해 지역 부동산 시장의 회복, 상승에 크게 기여하게 될 것이기 때문이다.

보다 더 구체적인 근거이자, "내년, 용호동 W를 포함한 대연동의 8천여 가구 입주물량 폭탄과 2년 비과세 물량으로 대연동 부동산 집값은 중 장기적으로 폭락할 수밖에 없다" 등등의 주장이 지려 천박한 단기 투기꾼의 요설인 근거이다.

먼저, 부산에서는 여태 전무후무했던 중, 대형 단지 재건축 이주 수요를 포함한, 시범 케이스 소지역인 남천동과 대연동의 이주 수요 물량을 함 살펴본다. 빠르면 2018년 상반기부터 늦어도 2019년 중반기까지 이주할 대연동, 남천동 인근의 이주 물량은 인근 광안 재건축, 재개발 이주를 제외하고도 남천 2구역 재개발, 남천 2구역 재건축 삼익 타워, 대연 4구역 재개발과 대연 4구역 재건축 대연 비치가 차례차례 이주하게 될 것이기 때문이다.

그뿐만 아니라 3차 상승 기간 동안 당해 소지역의 다년간 입주물량은 거의 공백에 가까운데, 빠르면 2020년 전후부터 늦어도 2022년 혹은 2023년 전후까지 남천 대연동 일대에 훨 더 많은 이주 수요 물량은 계속되어 당해 부동산 시장을 계속 압박할 것이기 때문이다.

4400가구로 재정비될 대연 3구역, 1000여 가구로 재정비될 대연 4구역 재개발, 3300여 가구로 재정비될 대연 8구역, 인근 1만 5천여 가구로 재정비될 우암 1,2구역, 감만 1구역 재개발과 기타 중소형 단지지만, 오양 양지, 대연 반도 등 대연 2, 3 재건축, 기타 용호 3구역, 문현 3구역 재개발 등과, 8개의 남구 지역 주택조합들이 차례 치레 이주할 것이기 때문이다.

무엇보다도 3차 침체기 전까지 다년간 거의 입주물량 공백 상태에서 일부이긴 하지만 고가 아파트의 유효수요 능력까지 가진, 3000가구가 넘는 삼익비치 재건축 이주 수요는 그 화룡점정이 될 것이기 때문이다. 2030년 전후로 대연 못골역 반경 500미터 내 신규 고가 아파트 2만여 가구 등 남구 전체에 세 아파트만 분당급 신도시가 들어서게 될 것이고, 남천역 반경 500미터 내에도 신규 고가 아파트 1만 가구를 포함하여 수영구 전체에 평촌, 혹은 중동급 신도시가 들어서는 등 남천, 대연동 일대의 도시 및 주거환경은 천지개벽 될 것이기 때문이다.

앞으로 계속 개발될 북항 2, 3단계 우암, 감만, 신감만 부두, 그 인근의 컨테이너장치장, 외국어대 부지 등등부터 감만, 신선대부두, 오륙도 씨사이드, 용호만 재개발 등등과 문현 금융 단지 등의 각종 개발과 계속 늘어날 일자리, 소득만 감안해도, 또 앞으로 차차 들어서게 될 최첨단 친환경 모노레일, 트램, 경전철, 케이블카 등 거미줄 대중교통시설, 첨단 쇼핑, 문화 복합 시설, 해양 관련 레저, 휴양 사업 등 각종 지역 서비스 산업 만 고려해도 그 근거, 이유는 삼척동자도 알 것이다.

시범 케이스 소지역이 아닌, 서울, 경기 일부 지방을 제외한 전국 부동산 시장을 선도하게 될 장기, 초장기적인 부산 전체의 부동산 시장의 전망은? 상전벽해 될 도심 요지 대단지 주택재정비 사업체들을 마지막으로 부산시의 주택 공급은 거의 마무리될 것이기에 부산 부동산 시장의 4차 상승기는 상기한 부산시 각종 주택 재정비 사업 물량이 폭증할 무렵인 2020년대 중반기에 잠시 쉬었다가 2020년대 중, 후반기부터 부산 도심 요지를 중심으로, 10, 20년간 계속, 쭉 상승하게 될 것이다.

이 모든 것들은 세월, 그리고 시장이 증명해 줄 것이고, 특히, 숙달된 조교 노릇을 해야 하는 시범 케이스 지방인 부산 부동산 시장이 스스로 증명시켜 줄 것이다. 2020년 초, 중반기에는 시범 케이스 소지역인 대연, 남천동의 부동산 시장, 2020년 중, 하반기에는 북항 재개발, 시민공원 촉진 3구역 등의 부동산 시장이 더욱 뚜렷하게 증명시켜 줄 것이다.

극심한 국내외 경기 침체 지속이나 공황에 준하는 경제 위기가 발생하지 않는 한, 가격, 수요, 공급 등 시장 기본 요소의 변동이나 국내, 국제 경기의 등락에 따라 부산 부동산 시장이 한 두해 혹은 한동안, 몇 년 쉬었다 갈 수는 있어도 말이야.

부동산 등 실물자산 투자든 주식, 채권 등 금융자산 투자든 객관적 사실, 자료는 투자자에게 유용.

장기, 종합, 입체적인 사실, 자료는 더더욱 유용.

이하, 미끼용 2022년 10월 27일, 2021년 10월 27일, 11월30일에 모니터링한 부동산 관련 사실, 팩트.

2022년 10월 27일 부동산 단신 1.

강남권도 6억씩 ‘뚝뚝' 얼어붙는 부동산시장...서울 송파구 가락동 ‘헬리오시티 전용면적 84.99㎡’는 최고가 대비 5억 5000만원 내린17억8500만원에, 송파구 문정동 ‘올림픽훼밀리 전용 84.71㎡’도 지난 1일 1년 새 6억원이 떨어진 15억원 매매됐다. 서울 강남구 논현동 ‘루시아도산 208, 삼성동 ‘파크텐삼성’, 역삼동 ‘시티프라디움더강남2차’, 서초구 반포동 ‘더샵 리버파크’ 등 내년에 입주 물량이 쏟아지는 강남 오피스텔에서 ‘마피’가 속출하고 있다.

서울 강남구 삼성동 '파크텐삼성'의 전용면적 42㎡와 대구 중구 태평로3가 '대구역경남센트로팰리스' 전용 84㎡ 분양권의 마이너스 프리미엄은 각각 5500만원 1억원이다. 서울 서초동 서초래미안 아파트 전용126㎡는 감정가의 82.20%인 22억3800만원에, 송파구 잠실동 아시아선수촌 아파트 전용99㎡도 감정가의 90.10%인 27억3000만원에 낙찰됐다. 서초구 서초동 아크로비스타 31층 C-3101호도 최초 감정가 29억원에 1회차 입찰이 진행된다.

서울 강남구 도곡동 도곡렉슬 전용 84㎡가 16억원에 거래됐는데, 당시 호가는 30억원 정도였다. 지난 달 송파구 가락동 헬리오시티 전용 84㎡도 이전(22억원)보다 약 8억2000만원 하락한 13억8000만원에 손바뀜했다. 마포구 염리동 염리삼성래미안 전용 84㎡도, 1년 만에 절반 수준으로 뚝 떨어진 8억원에 팔렸다.

서울 도봉구 창동 창동2차현대 204동 1304호는 최초 감정가 8억9000만원에 1회차 입찰이 진행된다. 관악구 신림동 신림현대 103동 1405호는 최초 감정가 12억6200만원에서 1회 유찰돼 10억960만원에, 금천구 시흥동 벽산 115동 2001호도 1회 유찰돼 5억2640만원에, 경기 성남시 분당구 이매동 아름마을 418동 2002호 역시 최초 감정가는 18억6000만원에서 1회 유찰돼 13억200만원에 입찰이 진행된다.

서울 강남권도 1주일 새 5000만원 '뚝'…송파는 잠실동 우성4차, 방이동 올림픽선수기자촌, 가락동 헬리오시티 등이 2000만~5500만원 하락했다. 강남은 개포동 디에이치아너힐즈와 대청, 대치동 쌍용1차, 2차 등이 2500만~5000만원 떨어졌다. 강남구 도곡동 ‘도곡렉슬아파트’ 전용면적 134.9㎡, 청담동 ‘청담래미안로이뷰’ 전용 110.2㎡는 최고가 대비 각각 7억원, 9억원 하락했다.

올해 50억원 이상 가격으로 거래가 많이 된 단지는 현재 재건축 중인 서초구 반포주공1단지 아파트가 13건 거래되었고, 그 다음으로 반포동 래미안퍼스티지 12건, 반포동 아크로리버파크 8건이었다.. 한편, 용산구 용산투웨니퍼스트99, 수원 팔달구 파비오더리미티드185 등의 일부 매물은 무피, 마피 상태다. 경기도 과천시 '과천자이' 전용 84㎡는 지난 7월 20억5000만원, '과천푸르지오써밋' 전용 84㎡도 지난 6월 21억원에 손바뀜됐다.

서울 송파구 거여동 ‘송파 시그니처 롯데캐슬’의 공실률(8월 기준)은 24.4%로, 은평구 증산동 ‘DMC센트럴자이’는 53.3%로 집계됐다. 서초구 반포동 ‘더샵 반포 리버파크’도 140가구 중 20가구만 입주했다. 인천 검단신도시 ‘우미린 더 시그니처’는 공실률은 80.4%에 달하고, 강원 춘천시 온의동 ‘센트럴타워푸르지오’의 공실률도 32.8%로 집계됐다.

수도권 이어 서울까지 역전세난 공포 확산...서울 서대문구 서대문푸르지오센트럴파크, 홍제역해링턴플레이스뿐만 아니라 연말까지 '힐스테이트홍은포레스트'(623가구), 'e편한세상홍제가든플라츠'(481가구)도 입주 예정이다. 서댜문구 홍제동 '서대문푸르지오센트럴파크', 홍제역해링턴플레이스 등의 전세가는 고점 대비 20% 빠졌다. 경기도 양주시에서도 다음달 옥정 대성베르힐(804가구), 12월엔 옥정 더원파크빌리지(930가구) 입주가 시작된다.

지난 8월 경기도 '의왕내손e편한세상' 전용 59㎡는 7억2200만원, 전용 84㎡는 8억8000만원에 매매됐다. 조정대상지역 해제 한달…부산시 해운대구 힐스테이트위브 전용 80㎡는 지난 5월 10억 9800만원에서 10월 초 7억 5000만원, 광주시 북구 무등산자이앤 어울림 1단지 84㎡도 지난 5월 8억 2000만원에서 것이 이달 4일 4억 8000여만원에 매매됐다.

단단한 암반 기반 위 송파구 성지아파트만 아니라 새로운 말뚝(Pile) 등의 공법으로 대치1차현대아파트 등에서 ‘리모델링 수직증축’이 속도를 낼 듯”하다. 고금리·고물가’ 직격탄 '강북 재개발'…서울 동대문구 이문1구역(3069가구)과 이문3구역(4321가구)은 올해 분양 예정이었지만 내년 상반기로 늦춰졌다. 동대문구 휘경3구역(1806가구)과 은평구 역촌1구역(752가구)도 다음 달로 분양예정에도 모집공고 전까지는 분양을 장담하기 어렵다.

흔해지는 고급브랜드에 건설사들 ‘딜레마’... 현대건설은 대전 디에이치 비아트(장대B구역), 광주의 디에이치 루체도르(광천동 재개발),, 부산 디에이치 아센테르(해운대구 우동3구역)에 이어 울산 중구 B-04구역 재개발 수주전에서도 ‘디에이치(THE H)’로 수주전을 진행 중이다. DL이앤씨의 ‘아크로(ACRO)’도 부산 해운대구 우동의 아크로 원하이드(삼호가든 재건축), 아크로 광안(수영구 광안 A구역)에 이어 부산잔구 부산시민공원 촉진3구역에 ‘아크로 라로체’를 제시했다.

대우건설 역시 부산시 남구 대연4구역 재건축에 ‘더 비치 푸르지오 써밋’을 적용했다. 최근 서울 서초구 방배신동아 재건축 수주전에서 현대건설이 디에이치를 제안하고도 인지도가 낮은 포스코건설의 고급 브랜드 ‘오티에르’에 밀려 입찰을 포기했는데, 주택 정비사업 수주전에서 이제 고급 브랜드가 힘을 쓰지 못하는 모양새다.

서울 용산구 '한남2구역' 조합은 다음 달 5일 시공사 선정 총회를 열 예정이다. 인근 한남뉴타운 한남3구역은 과거 불법 홍보가 이뤄져 '입찰 무효' 사태를 겪은 적이 있다. SK에코플랜트는 인천 미추홀구 숭의동 용마루구역, 여의구역, 숭의3구역 등 주변 일대 개발이 추진 중인 '숭의5구역 재개발 시공사로 선정됐다.

10월 마지막 주...서울 마포구 공덕동 ‘에이크로아이트 마포’, 은평구 ‘힐스테이트 DMC역’, 경기 파주시 ‘e편한세상헤이리’, 넘양주시 ‘남양주 진접 성원상떼빌 더플러스’. 오산시 오산세교2지구 ‘오산 SK VIEW 1차•2차’, 대전 유성구 ‘도안우미린트리쉐이드’, 충남 아산시 ‘엘리프아산탕정(공공분양)’ 등을 분양하고 견본주택은 경기 광주시 ‘더파크비스타데시앙’, 대전 서구 ‘둔산더샵엘리프’, 대구 남구 ‘대명자이그랜드시티’ 등을 개관한다.

서울에선 올 연말께 분양가가 전용면적 84㎡ 기준으로 9억원 초중반으로 책정된 중랑구 중화1구역(1055가구)과 성북구 장위4구역(2840가구) 등의 청약이 진행될 예정이다. 올해 1월 분양한 강북 북서울 자이폴라리스는 3.3㎡당 평균 분양가는 2930만원, 한화 포레나 미아의 3.3㎡당 평균 분양가는 3140만원이었다. 반면, 2019년 분양한 강동구 상일동 e편한세상강일어반브릿지의 3.3㎡당 분양가는 평균 2356만원이었다.

경기도 파주시 다율동 '파주 운정 디에트르 에듀타운'은 1순위 평균 47.99대 1, 안양시 만안구 안양동 '안양역 푸르지오 더샵'은도 평균 15.84대 1의 경쟁률을 기록했다. "로또 줍줍은 옛말"…경기도 '인덕원자이SK뷰' 초기 계약률은 43%에 그쳤고, 평촌 '자이'와 '평촌 두산위브 더 프라임'도 각각 500가구, 111가구의 미계약이 발생했다. 경기도 오산시 '오산 세교2지구 모아미래도'를 분양할 예정이다. 2027.10.23. 11:57 답글쓰기

2021년 10월 27일 부동산 단신 1.

'하락 거래·거래 절벽·당첨 포기'…부동산 기류 변화... 성북구 정릉동 ‘정릉푸른마을동아’ 전용면적 84㎡는 7억1000만원(7층)에 거래돼 직전 거래가 8억원(10층)보다 9000만원 하락했다. 도봉구 방학동에서는 '신동아4단지' 전용면적 59㎡가 4억3000만원(11층)에 거래돼 직전 거래가 4억8000만원(10층)보다 5000만원 떨어졌다. 금천구 시흥동 '남서울힐스테이트' 전용면적 84㎡도 10억9000만원(11층)에 거래돼 지난 9월 11억3000만원(17층)보다 4000만원 하락했다.

강서구 ‘우장산 한울에이치밸리움’은 18명이 계약을 포기했고 관악구 ‘신림스카이아파트’도 27가구가 미계약으로 남아있다. 반면, 인천 청라국제도시 청라 한양수자인레이크블루 전용 59.98㎡는 지난 7월 6억1800만원에서, 이달 7억6000만원으로 올랐다. 청라모아미래도 전용 71.36㎡는 이달 7억7800만원에, 인근 서해그랑블 전용 59.99㎡도 이달 6억700만원에 거래돼 신고가를 경신했다. 경기도 안성시 주은청설 전체 단지의 35%가 집주인이 바뀌었다.

강서구 등촌주공5단지 전용 58㎡는 지난달 9억4700만원에, 등촌부영 전용 80㎡는 5월 9억9500만원에 거래된 이후 지난달 11억3000만원에 신고가를 썼다. 강서 등촌동 노후 아파트 '리모델링 바람'... 등촌주공2·3·8·10단지 등 4개 단지는 통합 리모델링을 검토하고 있다. 동작구 사당동에 있는 ‘우극신’(우성2·3단지, 극동, 신동아4차)은 총 4397가구 규모로, 통합 리모델링을 추진해 5056가구 규모의 단일 브랜드 단지로 변신을 준비하고 있다.

커지는 재건축부담금 공포, 1억인줄 알았는데 생돈 3억 내라고?... 서초구 반포동 반포현대 재건축부담금은 3억원 이상으로 예상한다. 2015년 2월 반포현대와 비슷한 7억8400만원에 거래된 인근 반포미도의 실거래가가 이달 27억원까지 올랐다. 지난해 9월 통지된 서초구 반포동 반포3주구 조합원당 4억원이다. 과천시 주공4단지가 조합원당 1억원의 예정액을 통지받은 데 이어 지난달 수원시 매탄동 영통2구역에 부과될 예정액이 3억원에 달한다.

서초구 방배동 방배삼익 ‘재건축부담금’은 2억 7000만, 잠원동 신반포 21차는 2억 7500만, 용산구 이촌동 한강삼익은 1억 9700만 원으로 추정된다. 올 서울아파트 분양, 계획의 38%뿐… 서초구 방배5구역(2796가구), 은평구 대조1구역(1971가구), 송파구 잠실진주(2636가구)의 연내 분양도 물리적으로 힘든 상황이다. 강동구 둔촌주공 재건축(둔촌올림픽파크에비뉴포레) 새 조합은 연말에 올해 공시지가를 반영한 분양가 심사로 내년 2월에 일반분양할 계획이다.

시유지 매입 문제 푼 신반포4지구...내년 상반기 분양 '청신호'... 신반포4지구 재건축 정비사업조합은 재건축 사업장 내 1446㎡ 나대지를 서울시로부터 매입했다. 단지명 ‘신반포 메이플자이’. 신반포 4지구는 신반포8·9·10·11·17차 아파트와 녹원한신아파트, 베니하우스 등이 참여하는 통합 재건축이다. 강남구 일원동 대청마을이 오는 29일 마감인 서울시의 신속통합기획 민간재개발 공모를 위한 주민 동의서 징구하고 있다.

도시재정비위원회는 또 마포구 합정역 일대와 어린이 공원을 문화 공원으로 변경하는 은평구 증산2구역의 재정비 촉진 계획 변경안도 의결했다. 서울 성동구 갤러리아포레 전용 195㎡ 등 전세보증금보다 싸게 낙찰하여 HUG가 ‘대항력 포기’한 경매물건이 증가했다. 참여연대는 인천 계양, 남양주 왕숙, 하남 교산, 고양 창릉, 부천 대장 등 3기 신도시 민간사업자 개발이익은 8조원으로 추정된다"고 밝혔다.

아파트 값 오르자 탄력받는 경기 안산 재건축... 경기도 안산시 단원구 선부동 ‘군자주공 9·10단지’, 상록구 성포동 ‘안산현대1차’, 상록구 본오동 ‘월드아파트’의 정밀안전진단을 위한 용역을 발주했다. 안산 ‘e편한세상 선부역 어반스퀘어’(군자주공 7단지 재건축)와 ‘안산 라프리모’(군자주공 6단지 재건축)는 입주를 마쳤다. 안산시 단원구 고잔동 ‘힐스테이트 중앙’ 전용 84㎡는 10억원, 군자주공 10단지 전용 46.6㎡는 4억2000만원에 에 거래됐다.

현대엔지니어링은 올해 3월 경기도 광명철산한신아파트에 이어 5월 서울 송파구 가락쌍용1차아파트 리모델링 사업을 연달아 수주했다. 6월에는 수원영통 신성신안쌍용진흥아파트 리모델링 사업도 수주했다. 한편, 힐스테이트 송도 스테이에디션(전용면적 83㎡)은 분양가(최고 6억7,750만원) 대비 1억7,000여만원, 부산 동구 북항 롯데캐슬 드메르(전용면적 90㎡)는 분양가(최고 8억8,620만원) 대비 1억4,000여만원의 프리미엄이 형성돼 있다.

경기 평택시 장당동 ‘평택 고덕 2차 아이파크, 인천광역시 미추홀구 여의구역 두산위브더제니스 센트럴 여의', 충남 ‘내포신도시 반도유보라 마크에디션’, 경남 김해시 ‘김해 장유역 한라비발디 센트로’, 경북 포항시‘포항 한신더휴 펜타시티’를 분양한다. 오피스텔도, 경기도 과천시 ‘힐스테이트 과천청사역’, 경기도 오산시 세교지구 ‘세마역 롯데캐슬 트라움’, 대전광역시 도안2-1지구 ‘대전 도안 센트럴 아이파크’를 분양할 예정이다.

경기 용인시 처인구 모현읍 ‘힐스테이트 몬테로이’, 평택시 현덕면 화양지구 ‘평택화양 휴먼빌 퍼스트시티’, 경북 구미시 거의1지구 ‘구미 푸르지오 엘리포레시티’, 경남 진주시 ‘신진주역세권 우미린’을 공급한다. 또, 서울 송파구 ’힐스테이트 더 운정’, 2012년 ‘창원 상남 한화 꿈에그린’ 이후 신규 공급이 없었던 경남 창원시 성산구 ‘힐스테이트’, 청수지구를 비롯해 청당지구와 용곡지구 등의 충남 천안시 동남구에서 ‘청수 극동스타클래스 더퍼스트’가 분양에 나선다. 2021.10.27. 17:15 답글쓰기

2021. 11. 30

매년 11월경이 되면 KB경영연구소에서 "한국부자보고서"를 발행합니다. 여기서 말하는 한국 부자란 "10억 이상의 금융 자산을 보유한 개인"으로 정의하고 있습니다.10억 이상 금융 자산 보유자는 해마다 10% 이상의 높은 증가율로 늘어나고 있는데요, 저는 여기서 각 지역별 비중 추이가 어떻게 변화해가는지를 매년 추적하고 있습니다.

(10억 이상 금융 자산 보유자 숫자 자체는 계속 늘고 있지만 어떤 지역이 더 많이 늘고, 어떤 지역이 덜 늘고 있는지를 지켜보고 있는 셈이죠)

올해 발행된 "2021 한국부자보고서"는 2020년에 10억 이상 금융 자산 보유자가 얼마나 되는지를 보여주고 있는데요, 이를 토대로 2014년부터 2020년에 이르기까지 10억 이상 금융 자산 보유자의 지역별 비중 추이를 확인해보았습니다. 우선 전국 10억 이상 금융 자산 보유자 중 수도권(서울+경기+인천)이 차지하는 비중이

역시 갈수록 늘어나고 있는게 확인되었습니다.

2014년 67.9%에 달하던 수도권 비중은 2020년에는 70.8%까지 늘어나서 +2.9%가 증가했습니다. 반면, 광역시(인천 제외)는 2014년 17.6%에서 2020년 16.7%로 -0.9%가 감소했으며 나머지 지방은 2014년 14.5%에서 2020년 12.4%로 -2.1%가 감소했습니다. 그러나 광역시 안에서도 비중 추이가 엇갈렸는데요, 2014년부터 2020년에 이르기까지 광역시 중에서 전국에서 차지하는 비중이 유일하게 늘어난 곳이 "부산"과 "인천"이었습니다. 부산은 2014년 7.1%에서 2020년 7.4%, 인천은 2014년 2.8%에서 2020년 2.9%로 늘어났습니다.

반면, 대구는 4.8%에서 4.5%로, 광주는 2.0%에서 1.6%로, 대전은 2.2%에서 2.0%로, 울산은 1.5%에서 1.2%로 감소했습니다.

제가 2020년 12월에 발간한 <앞으로 5년, 집을 사고팔 타이밍은 정해져 있다에서 서울이 2023년 전후 중장기 고점을 찍는다면 그 바통을 이어갈 지역으로 부산을 꼽은 것은 2024년 이후 부산의 입주 물량이 감소할 가능성이 매우 높다는 점 이외에도 광역시 중에서 현금부자 비중이 가장 증가하는 지역이라는 이유도 있었습니다. 그 추세가 2020년에도 이어지고 있네요. 저는 여기서 한술 더떠, 각 지역의 현금부자 수를 아파트 수로 나눠봤습니다.

가령, 아파트가 50채 있고 현금부자가 10명 있는 A라는 지역과 아파트가 100채 있고 현금부자가 10명 있는 B라는 지역이 있다면 현금부자 수는 같더라도 어느 지역의 아파트가 더 상승 여력이 있는지는 좀더 명확하다고 봤기 때문입니다. 그래서 각 지역별로 아파트 100채당 10억 이상 금융자산 보유자가 많은 지역을 뽑아봤더니 다음과 같은 순서로 많았습니다. 1위 서울 10.1명, 2위 부산 3.4명, 3위 대구 3.0명, 4위 경기 2.7명, 5위 대전 2.1명

서울이야 그렇다 치더라도 부산과 대구가 경기보다 아파트 100채당 10억 이상 금융자산 보유자가 많다는 것이

확인될 만큼 저력이 있는 지역임이 드러나고 있습니다. 특히 2019년부터 3년째 급감한 부산의 아파트 인허가는 2024년 이후 공급 감소를 예고하고 있다는 점에서 매력적입니다.

[출처] 한국부자보고서로 본 지역별 현금부자 비중 추이 (feat. Rising 부산) (부동산 스터디') | 작성자 samtoshi

[출처] 관리흔적 28.|작성자 bebe