<P>이 법률제정에 따른 사업추진방식의 변화가 감지되네요</P>
<P> </P>
<P>[최근의 신문기사를 토대로 현재상황을 개략적으로 정리해 보면]</P>
<P>1. 주택시장불황에 따른 분양가 하락이 이루어 지고 있으며</P>
<P>2. 시공사는 사업기간 장기화에 따른 PF 지급보증이자 증가 및 간접비 증가요인 발생으로 시공비 상승 압박</P>
<P>3. 관리처분인가 실시중인 조합의 사례로 보아 조합원분담금 폭탄에 따른 현금청산 요구</P>
<P>4. 위의 상황에 따른 조합원의 시공사 교체 요구</P>
<P>5. 최근 국무회의 통과된 도시재정비 및 주거환경정비사업 내용을 살펴보면 :</P>
<P> 기 설립된 추진위원회ㆍ조합에 대한 취소 요건(토지등 소유자 1/2 동의 등)을 마련하고 취소 시 정비구역 자동해제<BR> 사업단계별로 일정기간(3년) 사업이 진행되지 않는 경우 구역지정을 자동해제하는 정비사업 일몰제 도입</P>
<P>6. 구역지정 해제가 추진되면 기존 조합원은? 사업추진과 관련한 실비청산시 막대한 이자를 분담해야 함</P>
<P>7. 조합원? 현금청산하는 쪽으로 유도될 것이며, 기존 조합 해제를 추진함과 동시에 새로운 시행사 및 시공사가 </P>
<P> 기존 조합원의 토지등을 명도하게 될 것임</P>
<P>8. 도시 및 주거환경정비사업방식은 기존 조합이 추진하는 방식에서 시행사+시공사의 토지등 소유자 방식(동의율 75%)</P>
<P> 으로 전환될 것임</P>
<P>9. 따라서 조합내부에 비상대책위원회(비대위)에 시행사+시공사 인물이 들어오게 될 것임</P>
<P>10. 최종적으로 조합원의 토지는 시행사+시공사로 저렴한 가격으로 양도될 가능성이 높음</P>
<P>11. 토지를 확보한 시행사+시공사가 거기다가 무엇을 지을 것인가? </P>
<P> </P>
<P>전 11번 항목이 궁금하네요? 여러분들의 의견은 어떠신지요?</P>
<P> <BR><BR></P>
<!-- -->
첫댓글전 [10]번이 이해가 가지 않네요. [10]번이 말하는 바가 구역지정해제된 사업에 대한 것인가요, 아니면 향후 신규로 추진되는 사업들에 대해 적용되는 것인가요? 법의 이름이 '주거환경정비사업'이구, 조합원들이 동의하는 이유가 '헌집 새집으로 바꾸기'가 가능해서일 텐데, 어떻게 현금청산이 되고, 또 어떻게 토지가 양도가 될 수 있다는 것인지. 최소한 '분양딱지'는 받아야 양도를 하든 현금 청산/정산을 하든 할 텐데요. 법의 이름이 말하듯, '주거환경정비사업'이니 당근 집 말고(소규모 상가나 주복도 있군요) 달리 지을 게 있겠습니까? 또, 재개발사업에서 시행사가 곧 추진위원회와 조합이 아니던가요?
현재 강제수용에 대한 법적지위는 사업시행인가후 관리처분의 형태로 시 토지수용위원회 의결에 의하여 수용되게 됩니다. 기존 조합원은 시기적으로 물린 상황으로 던져야 되는 상황이고, 돈있는 시행사+시공사는 저가로 그 사업권을 떠가는 형태라는 게 쉬운 설명이겠지요...최근 도심지 도시환경정비사업의 경우 물린 자는 시행사+시공사며, 저가로 떠가는 자는 자산운용사,신탁사 등이 된 사례를 잘 살펴보셔야 할 듯 합니다.
글쎄요. 입주민들이 '상대적으로 저렴하게' 제 집을 팔려고 할까요? 현금보상이 갖고 있는 가장 큰 단점은, 모든 사람을 현 거주지에 쫒아버린다는 점일 겁니다. 돈 받고 기존 집 나가는 생활환경.여건의 변화는 사람들이 쉽게 받아들이기 힘든 큰 변화이겠죠. 이네들이 재개발 사업에 동의할 가능성은 거의 없다고 봐야겠죠. 그나마 동의하는 이유가, 헌집 줄게 새집 다오, 혹은 개발에 따른 차익 때문인데, 집도 빼앗기고 할인까지 해야 하면, 어떤 주민이 동의하겠습니까? 우선 '재개발에 동의하는 주민의 숫자가 절대적으로 부족'해서 추진위의 설립도 못하고 말 겁니다. 아마 돌 맞게 될걸요?
아마. 토지등 소유자 방식으로 전환은 물린 조합원에게 구원의 손길로 받아들여지게 될 것입니다. 즉 조합원의 동의여부는 본인들의 재산상의 기대수익률을 보전하고 있을때의 현재진행형인 상황이고, 그 기대수익률이 분담금이름으로 공포로 다가오는 조만간의 시점에서 조합원의 선택의 폭은 극히 제한적일 것 같네요.. 최근 4대문내 도시환경정비사업의 사례에서 분명,,,자산운용사와 신탁사들이 시행사,,시공사 상대로 바로 그..돌 맞을 짓을 하고 있지요..
또, '강제수용권'이란 넘의 '헌법적(?)' 존재근거입니다. 현행 재건축.재개발사업에 강제수용권을 줄 수 있는 것은 '공익'이 클 경우 '사익'의 부분적 침해는 용인할 수 있다는 것 아닙니까? 그런데, 주민 다수가 반대하는 상황이 되면, 무엇이 공익이 될까요? 현행 80% 이상의 동의 하에 사업이 추진되는 이유가 '공익'을 '다수입주민의 지배적 이익(혹은 희망)에 부합'한다고 볼 수 있기 때문이겠지요. 기존 입주민이 실질적 사업수혜자가 되지 않는 한 어떤 구조로도 강제수용권 같은 것은 줄 수 없는 것이 되리라 봅니다. 요거 필경 헌법재판소로 넘어갈 겁니다. 그래서 입주민의 대의기관인 조합형태의 조직이 존재할 수밖에 없고, 이 넘이
캘리포니아 님/ 저 지금 물려있는 현 상태의 재건축/재개발 얘기하고 있는 것 아닙니다. 추후 진행될, 깨끗한 상태의 재개발.재건축 사업을 얘기하고 있습니다.^^ 궁금한 게 있는데, 관리처분 직전 단계까지 사업이 진행된 사업에서, 도중 조합을 해체하는 경우, 보통 조합원 개인이 부담해야 하는 '조합과 사업진행 비용'은 어느 정도나 되는지 아시나요?
캘리포니아 님/ 저 개인적으로는 물려있는 기존 조합에 펀드나 개발업자 등 시행사가 끼어들 가능성은 거의 없다고 봅니다. 결국 사업위험을 누가 부담하느냐, 즉 기존 조합과 조합원, 시행사 둘 중 누가 가져가느냐의 문제가 되는데, 시장과 미래에 대한 평가는 조합/조합원이나 시행사나 다를 이유가 별로 없지 않습니까? 좀 돈이 될 것 같으면 둘 다 서로 하겠다고 할 테구, 반대의 경우라면 시행사는 위험이 커보일 것이구, 조합원은 본전이 아까워보이겠죠. 조합원들이 아예 다 거지가 될 정도로 자포자기 상태가 되구, 그래서 지분가격이 적정수준 이하로 떨어진 경우에나, 새로운 시행사가 나타나지 않을까 싶습니다.
근데 이런 상황에서도 시행사가 나서서 사업을 추진하려면, 이때 필히 브릿지론 형태의 PF자금이 필요할 것입니다. 이런 브릿지론 형태의 자금을 선뜻 지원할 수 있는 경제환경이 또 언제나 조성될 수 있는지는 사실 아무도 모르는 것이 아닐까요? 요즘 분위기는, 리츠들이 펀드자금 모아 수익형 부동산(주로 사무실) 사들이려고 매도자와 협상까지 마쳤는데, 정작 펀드자금이 들어오지 않아 나가리 되는 분위기라서요. 시장 분위기 자체가 부동산의 미래를 암울하게 보고 있는 것이겠죠.
전체적으로는, 기존 재개발/재건축 사업장의 경우 아직은 버틸 만한 수준에 머물러 있다고 봅니다. 아직도 희망의 끈을 부여잡고 놓치 않고 있는 것이죠. 정말로 희망을 버려야 하는 단계가 된다면, 우선적으로 꽤나 많은 조합원(주로 기존 거주자)들이 조합의 해체와 사업의 중단을 요구하지 않을까요? 투자자(지분투자한 비거주 조합원)은 아무래도 손실최소화 차원에서 접근해서 이러한 움직임에 극렬반대할 테구요. 대다수 사업장의 경우, 아직 이러한 수준까지는 오지 않은 듯합니다. 뭐, 경기권 후발 사업장의 경우 몇몇은 이미 이 단계를 넘어서기도 했지만.^^
첫댓글 전 [10]번이 이해가 가지 않네요. [10]번이 말하는 바가 구역지정해제된 사업에 대한 것인가요, 아니면 향후 신규로 추진되는 사업들에 대해 적용되는 것인가요? 법의 이름이 '주거환경정비사업'이구, 조합원들이 동의하는 이유가 '헌집 새집으로 바꾸기'가 가능해서일 텐데, 어떻게 현금청산이 되고, 또 어떻게 토지가 양도가 될 수 있다는 것인지. 최소한 '분양딱지'는 받아야 양도를 하든 현금 청산/정산을 하든 할 텐데요. 법의 이름이 말하듯, '주거환경정비사업'이니 당근 집 말고(소규모 상가나 주복도 있군요) 달리 지을 게 있겠습니까? 또, 재개발사업에서 시행사가 곧 추진위원회와 조합이 아니던가요?
상기 사항은 도시재정비 및 주거환경정비법상 기존 조합에 대한 취소요건을 전제로 시나리오를 생각해 본 것이구요.
현재 강제수용에 대한 법적지위는 사업시행인가후 관리처분의 형태로 시 토지수용위원회 의결에 의하여 수용되게 됩니다.
기존 조합원은 시기적으로 물린 상황으로 던져야 되는 상황이고, 돈있는 시행사+시공사는 저가로 그 사업권을 떠가는 형태라는 게 쉬운 설명이겠지요...최근 도심지 도시환경정비사업의 경우 물린 자는 시행사+시공사며, 저가로 떠가는 자는 자산운용사,신탁사 등이 된 사례를 잘 살펴보셔야 할 듯 합니다.
삭제된 댓글 입니다.
글쎄요. 입주민들이 '상대적으로 저렴하게' 제 집을 팔려고 할까요? 현금보상이 갖고 있는 가장 큰 단점은, 모든 사람을 현 거주지에 쫒아버린다는 점일 겁니다. 돈 받고 기존 집 나가는 생활환경.여건의 변화는 사람들이 쉽게 받아들이기 힘든 큰 변화이겠죠. 이네들이 재개발 사업에 동의할 가능성은 거의 없다고 봐야겠죠. 그나마 동의하는 이유가, 헌집 줄게 새집 다오, 혹은 개발에 따른 차익 때문인데, 집도 빼앗기고 할인까지 해야 하면, 어떤 주민이 동의하겠습니까? 우선 '재개발에 동의하는 주민의 숫자가 절대적으로 부족'해서 추진위의 설립도 못하고 말 겁니다. 아마 돌 맞게 될걸요?
아마. 토지등 소유자 방식으로 전환은 물린 조합원에게 구원의 손길로 받아들여지게 될 것입니다. 즉 조합원의 동의여부는 본인들의 재산상의 기대수익률을 보전하고 있을때의 현재진행형인 상황이고, 그 기대수익률이 분담금이름으로 공포로 다가오는 조만간의 시점에서 조합원의 선택의 폭은 극히 제한적일 것 같네요.. 최근 4대문내 도시환경정비사업의 사례에서 분명,,,자산운용사와 신탁사들이 시행사,,시공사 상대로 바로 그..돌 맞을 짓을 하고 있지요..
또, '강제수용권'이란 넘의 '헌법적(?)' 존재근거입니다. 현행 재건축.재개발사업에 강제수용권을 줄 수 있는 것은 '공익'이 클 경우 '사익'의 부분적 침해는 용인할 수 있다는 것 아닙니까? 그런데, 주민 다수가 반대하는 상황이 되면, 무엇이 공익이 될까요? 현행 80% 이상의 동의 하에 사업이 추진되는 이유가 '공익'을 '다수입주민의 지배적 이익(혹은 희망)에 부합'한다고 볼 수 있기 때문이겠지요. 기존 입주민이 실질적 사업수혜자가 되지 않는 한 어떤 구조로도 강제수용권 같은 것은 줄 수 없는 것이 되리라 봅니다. 요거 필경 헌법재판소로 넘어갈 겁니다. 그래서 입주민의 대의기관인 조합형태의 조직이 존재할 수밖에 없고, 이 넘이
사업주체가 될 수밖에 없을 겁니다. ... 근데, 지금도 '재개발사업의 공공관리제'가 있지 않습니까? 전 이 공공관리제만 이용해도 꽤 쓸 만하지 않나 싶네요.
캘리포니아 님/ 저 지금 물려있는 현 상태의 재건축/재개발 얘기하고 있는 것 아닙니다. 추후 진행될, 깨끗한 상태의 재개발.재건축 사업을 얘기하고 있습니다.^^ 궁금한 게 있는데, 관리처분 직전 단계까지 사업이 진행된 사업에서, 도중 조합을 해체하는 경우, 보통 조합원 개인이 부담해야 하는 '조합과 사업진행 비용'은 어느 정도나 되는지 아시나요?
네 우렁각시랑님.. 수용이든..사업을 진행하든 선의의 피해자가 생기지 말았으면 하는 바램으로 올린 글이니 그렇게 이해해 주세요
캘리포니아 님/ 저 개인적으로는 물려있는 기존 조합에 펀드나 개발업자 등 시행사가 끼어들 가능성은 거의 없다고 봅니다. 결국 사업위험을 누가 부담하느냐, 즉 기존 조합과 조합원, 시행사 둘 중 누가 가져가느냐의 문제가 되는데, 시장과 미래에 대한 평가는 조합/조합원이나 시행사나 다를 이유가 별로 없지 않습니까? 좀 돈이 될 것 같으면 둘 다 서로 하겠다고 할 테구, 반대의 경우라면 시행사는 위험이 커보일 것이구, 조합원은 본전이 아까워보이겠죠. 조합원들이 아예 다 거지가 될 정도로 자포자기 상태가 되구, 그래서 지분가격이 적정수준 이하로 떨어진 경우에나, 새로운 시행사가 나타나지 않을까 싶습니다.
근데 이런 상황에서도 시행사가 나서서 사업을 추진하려면, 이때 필히 브릿지론 형태의 PF자금이 필요할 것입니다. 이런 브릿지론 형태의 자금을 선뜻 지원할 수 있는 경제환경이 또 언제나 조성될 수 있는지는 사실 아무도 모르는 것이 아닐까요? 요즘 분위기는, 리츠들이 펀드자금 모아 수익형 부동산(주로 사무실) 사들이려고 매도자와 협상까지 마쳤는데, 정작 펀드자금이 들어오지 않아 나가리 되는 분위기라서요. 시장 분위기 자체가 부동산의 미래를 암울하게 보고 있는 것이겠죠.
전체적으로는, 기존 재개발/재건축 사업장의 경우 아직은 버틸 만한 수준에 머물러 있다고 봅니다. 아직도 희망의 끈을 부여잡고 놓치 않고 있는 것이죠. 정말로 희망을 버려야 하는 단계가 된다면, 우선적으로 꽤나 많은 조합원(주로 기존 거주자)들이 조합의 해체와 사업의 중단을 요구하지 않을까요? 투자자(지분투자한 비거주 조합원)은 아무래도 손실최소화 차원에서 접근해서 이러한 움직임에 극렬반대할 테구요. 대다수 사업장의 경우, 아직 이러한 수준까지는 오지 않은 듯합니다. 뭐, 경기권 후발 사업장의 경우 몇몇은 이미 이 단계를 넘어서기도 했지만.^^
동감합니다. 우렁각시랑님... 앞으로 이런 상황에 대한 얘기가 이곳에서 많이 나올 것 같네요...고견 감사합니다.
초록호박님 의견에 동감합니다. 하지만 시행사+시공사 연합의 탐욕이 과연 조합원과 윈윈의 전략을 구사하는 방향으로 전개될 지는 의문입니다.