HUG 전세금보증보험 전세권 설정및 전세보증금반환

[미라클/임순식]

역전세 깡통전세 난리

최근 주택 매매가가 떨어지면서 전셋값도 하락세로 돌아서고 있다. 그 추세가 강하다보니 전세세입자분들이 ‘역전세난’과 ‘깡통전세’에 대한 고민이 늘어나고 있다. 

전세권 설정

일단 전세보증금을 받기 위해서 가장 많이 쓰이는 방법으로 ‘전세권설정’을 하는 것이다. 이 제도는 무엇인지 알아보자

전세권설정이라는 말 많이 들어보셨을것이다. 여러분들이 임대차계약을 하실 때 내가 낸 전세금을 가장 먼저 변제 받을 수 있는 것 의미한다. 

경매로 넘어가는 경우에 내 전세금을 떼이지 않을까 걱정하시는 분들이 본인의 권리를 등기부에 표시해두는 것이 전세권설정이다. 해당 권리를 등기부 설정하는 것을 말하는 것인데 일단 전세권설정을 하게되면 그 주택에 대해 나중에 경매가 들어가더라도 후순위권리자나 기타 채권자들보다도 우선해서 전세금을 변제 받을 수 있게 되어 전세금 보호가 가능하다.

쉽게 말해서 만약에 부동산에 저당권이 잡혀있거나 아니면 문제가 생겨서 경매로 넘어가게 되는 상황이 되더라도 세입자가 가장 먼저 변제권을 가지게 된다.

전세권 설정도 한계는 있다

전세권 설정을 했다고 하지만 경매로 넘어가게 되면 법적인 절차를 많은 분들이 잘모르는 분들이 많다. 그리고 우선변제권을 갖기 때문에 어쨌든 돈은 나중에 돌려받을 수 있고 절차가 굉장히 까다롭다. 

그러다보니 대부분 세입자분들이 경매 절차를 잘 모르고 전문가 수준의 지식이 없으신게 사실이다. 이런 절차가 굉장히 까다롭고 실제로 돈을 받는데까지 시간도 오래 걸리다보니 정신적으로 많이 힘들어하시는 분들이 많다. 

HUG 전세금보증보험 등 전세보증보험

전세권 설정 제도 말고 실질적으로 세입자가 전세금을 안전하게 돌려받을 수 있는 방법이 생겼다. 

바로 전세금 반환보증보험에 가입하는 것이다. 기존의 전세권설정에 비해서 가입 절차도 아주 간단하고 비용도 저렴하고 가입도 세입자가 직접하는 거라서 편의성도 아주 뛰어나다.

전세보증보험과 전세권설정 차이

전세금반환보증보험은 기존의 전세권설정과는 차이가 있는데

전세금반환보증보험인 경우에는 전세계약이 끝났을 때 집주인이 여러가지 이유로 전세금을 돌려주지 않는 경우가 있는데 이때 보증회사가 집주인 대신 세입자에게 전세보증금을 먼저 돌려주는 방식이다. 

보증회사는 나중에 집주인에게서 따로 전세금을 받아내게 되는 구조입다. 

SGI, HUG 전세금보증보험 장점

마치, 자동차 사고가 났을 때 보험을 들어놓으면 보험사가 알아서 처리해주는 느낌과 같다. 전세금도 이렇게 보험사가 있으면 확실히 편리하다. 그리고 비용차이도 크다. 

전세권설정은 전세금액의 0.2%의 등록세가 발생하는데 만약 전세금이 4억원이라고 가정하면 등록세만 해도 만 80만원 정도 들어간다. 여기에 교육세와 수입증지 비용이 추가로 드는데 다 더하게 되면 약 100만원 정도가 들어가게 되는데 여기에 법무사 대행 비용까지 추가되면 총 130만원 정도까지도 나온다. 

반면에 HUG 전세금보증보험 같은 전세금반환보증보험을 가입하게 되면 보증금이 4억원이라 가정할 때 한국주택금융공사 보증을 기준으로 32만원 정도 밖에 되지 않는다. 거의 100만원 정도 아낄 수 있는 셈이다, 편리성으로 보나 금액적으로 보나 HUG 전세금보증보험 전세금반환보증보험이 훨씬 좋다.

전세보증보험 가입법

그렇다면, 전세보증보험 가입은 어떻게 할까?

현재 우리나라 전세금 반환보증보험 가입기관은 세 군데가 있다. 주택도시보증공사, 한국주택금융공사,SGI 서울보증 이렇게 세군데가 있는데,

SGI서울보증은 민간기업이기 때문에 비용이 가장 높은 편이다. 대부분은 한국주택금융공사에서 많이 하시고 간혹은 HUG 주택도시보증공사에서 하시게 되는데 이 중에서도 제가 추천드리는 곳은 한국주택금융공사다. 왜냐하면 여기가 HUG 전세금보증보험 보다 비용이 저렴하다

전세보증보험 비용을 따져라

금액차이가 있지만 보증내용에서도 세 기관 모두 다르지 않다. 그렇기 때문에 가입비용부터 따져 보시는게 좋고 수수료 비용이 저렴한 한국주택금융공사 가입을 추천드리는것이다

가입방법

그럼 한국주택금융공사에서의 가입방법은 어떻게 되는지 이야기 하자면 세입자 주민등록 주소 관할지 지사 찾아가기 또는 위탁 은행에 방문해서 직접 가입도 가능.

방문이 어려우신 분들은 온라인 가입도 24시간 언제든 가능해요. 

한국주택금융공사 보증보험 가입 주의점

한국주택금융공사 가입할 때 주의사항은 일단 대리인 신청이 안되기때문에 가입할 때는 세입자 본인이 직접 방문해서 신청해야 하고 이때 필요한 서류가 있다. 

신분증, 주민등록등본, 전세계약서, 전세보증금 이체내역과 영수증, 전입세대 열람내역, 부동산등기부등본이 필요하니 미리미리 준비하시기 바란다. 

대부분의 주거용 부동산이 가능

한국주택금융공사 보증의 경우 아파트만 가능한걸까? 단독, 다가구, 다세대,다중주택,연립,주거용 오피스텔 모두 가능하다. 대신에 오피스텔의 세입자인 경우에는 주거용인지도 꼭 확인해봐야한다. 

전세계약시 주의사항

그리고 세 들어갈 집주인이 주택임대사업자일 때 조금 달라지는데 만약에 집주인이 주택임대사업자라면 의무적으로 보증보험 가입을 해야 하므로 이미 보증보험에 들어있는 상태인건데 이 경우에는 임차인이 따로 보증보험에 가입을 하지 않아도 된다. 

전세계약시 주의사항 2

집을 구할때는 집주인의 신분을 확인해 보는 것이 좋은데요, 집주인이 주택임대 사업자인지 아닌지 먼저 확인하는 것이 좋다. 이 분이 주택임대사업자라면 세입자가 직접 가입할 필요가 없다. 

왜냐면 집주인이 의무적으로 가입하게 되어 있어서 굳이 전세금반환보증에 가입하지 않아도 되는데 간혹 집주인이 여러가지 이유로 세입자에게 가입을 해달라는 경우가 있다. 그런 경우에는 세입자가 가입이 된다. 

만약 집주인이 가입하게 되면 법적으로 보증료의 75%는 집주인이 내고 나머지 25%는 세입자가 부담하게 되어 있다. 그런데 세입자가 가입하는 경우가 있는데 이와 같은 경우에는 집주인이 100% 전액 부담하게 되어 있다. 

보통의 경우에는 집주인이 100% 부담하는 것보다 75% 부담하는 것이 낫기 때문에 보통은 집주인이 가입하는 경우가 대부분이다. 때문에 집을 구할 때는 임대인이 주택임대사업자인지 확인해보는 것은 전세계약시 주의사항 이라는 점을 기억하기 바란다.