오피스텔(Office+Hotel) + 기숙사(Dormitories) 평면 설계 + 호텔(Hotel, 서비스드레지던스호텔, 유스호스텔업, 가족호텔)의 기능(추가) + 외국인관광객 도시민

[김헌근]

 

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누구나 알고 있는 지금의 오피스텔(Office+Hotel).

오피스텔(Office+Hotel) + 기숙사(Dormitories) 평면 설계 + 호텔(Hotel, 서비스드레지던스호텔, 유스호스텔업, 가족호텔)의 기능(추가) + 외국인관광객 도시민박업 + 민박(Guest House, Home Stay, Residence Home) + 의료시설의 부대사업(숙박업 부대시설로써의)으로써의 메디텔) + Timeshare의 장점을 입혀 분양성이 뛰어난 새로운 오피스텔을 Idea을 具現해 줄 Developer(시행, 시공사)을 찾습니다.

나는 Salesman 출신이기 때문인지 “팔릴까?”를 제일 먼저 생각합니다.

“팔린다”는 확신이 생겼습니다.

은퇴를 앞 둔 우리의 가망고객들은 수익성이 보장되는 부동산으로 갈아 타려는 욕구가 큽니다.

수익형 부동산의 새로운 모델로 개발되었습니다.

우리가 사는 현재를 지식을 사고 파는 시대 즉 知識産業時代라고 부릅니다.

상품에 지식을 붙여 팔거나,

서비스에 지식을 붙여 파는 것,

또는 특정 지식에 또 지식을 붙여 파는 일들을 지식산업이라고 합니다.

마케팅은 상품이나 서비스에 그러한 지식을 잘 붙이는 기술을 이야기합니다.

내가 가진 지식을 고객이 가장 신뢰할 수 있는 형태로 전달하는 방법이 바로 마케팅기술이라고 할 수 있습니다.

피터 드러커라는 세계적인 경영학자는 마케팅이란 더 이상 특정부서의 일이 아닌 기업전체와 관련된 활동이라고 말할 정도였으니까요.

상품에 어떠한 가치를 붙일 것인지, 또 이 가치를 고객에게 어떻게 설득할 것인지?

그 후에 직접 행동으로 옮기는 일만 남았다면 이제부터 Sales Management가 필요합니다.

아주 오랫동안 회원권 관련 Salesman 이었으며 경험이 쌓인 후 제조 및 판매회사(벤처기업 창업,운영)를 만들고 일한 경험이 부동산개발(분양)에서도 유용하게 쓰일지 찾아 봅니다.

만드는 것은 몰라도 판매하는 것에는 나름 一家見이 있다고 자부합니다.

다른 시각으로 보면 마치 봉창 두드리는 것 같지만 지금까지와 다른 감각이 加味되어 더 큰 성공사례를 만들면 고정관념을 탈피한 기록으로 남을 수 있겠지요?

사업성?

1인가구가 늘어 나고 임대주택을 향한 정부(지방자치단체)의 관심이 높아진다는 것 그리고 한류의 영향으로 외국인 젊은 층 FIT관광객이 늘어 난다는 것은 사업성이 있다는 것이다.

새로운 오피스텔?

오피스텔(Office+Hotel) + 기숙사(Dormitories) 평면 설계 + 호텔(Hotel, 서비스드레지던스호텔, 유스호스텔업, 가족호텔)의 서비스 기능(추가) + 외국인관광객 도시민박업 +민박(Guest House, Residence Home, Home Stay) + 의료시설의 부대사업(숙박업 부대시설로써의)으로써의 메디텔) + Timeshare의 장점을 입혀

분양성이 뛰어난 새로운 오피스텔을 만들어 보았습니다.

임대소득(수익형부동산)이 있는 부동산을 원하는 수요가 있다면 시장에 제 때 공급(찾는 상품, 팔리는 상품)하면 된다는 확신을 함께할 Developer(시행, 시공사)를 찾습니다.

법률 검토하여 법적 걸림돌이 없으면 모두 추가한다.

외국인관광 도시민박업, 레지던스호텔, Guest House, 민박, Residence Home, Home Stay, 호스텔업

오피스텔 건축기준 및 처리 기준(구청) 참고.

전용면적과 공용면적의 개념을 변형(평면 설계가 중요하다)

1.     모든 Unit에 다 있는 Bath Room(샤워실, 화장실 분리)과 주방(Half kitchen)을 한 곳으로 모아 제공 (샤워실, 화장실, 주방이 한 곳에 나란히 여러 개가 모여 있다.)

2.     2인실 4인실 6인실…로 구성 하고 숙박(호텔)시설 또는 사무실형태로 쓸 수 있도록 하며

빠져 나온 만큼 전용공간이 커지거나, 작지만 효율성이 있으며 분양 평수가 줄어 분양가가 낮아 지는 효과가 있다.

부가 서비스 추가(일부 아웃 소싱)

3.     Business Center, Room Service, Morning Call, House Keeper, Laundry Service 等

외국인 관광 도시민박업 기능 추가(?)

4.  문화관광부에서는 2012년 5월 15일 

‘외국인관광 도시민박업’을 관광객이용시설업으로 재분류.

5.  현행 제도는 건물의 연면적이 230㎡미만(면적은 사업자가 실제 거주하는 곳 방을 포함하며, 해당 거주지를 분리하여 일정 면적만을 대상으로 사업을 할 수 없음) 일 때만 ‘외국인관광 도시민박업’에 지정받을 수 있게 함

(230㎡, 5개 房에서 민박용 房은 4개, 6만원)

6.  게스트하우스를 운영하고 있는 건물의 연면적인 230m2 이상인 대다수의 업체들은

‘외국인관광 도시민박업’으로 지정받기 위해 등록 가능면적 만을 등록⋅운영하고 있고, 등록 할 수 없는 나머지 면적을 서류상으로만 등록하지 않는 방식으로 제도권으로 들어오고 있음

서비스드레지던스 호텔(Residence Hotel) 추가

｢건축물의 분양에 관한 법률｣에 따라 분양이 가능하며, 일반호텔과 생활형 숙박시설로 숙박업이 허용된 서비스드레지던스업 또한 분양을 실시하고 있는 상황임.

Guest House, 민박, Home Stay, Residence Home 기능 추가(?)

7.  외국인관광 도시민박업은 현행 법적 취지에 맞도록 홈스테이 가정을 중심으로 정책을 추진하되 게스트하우스와 관련한 별도의 개념과 기준을 설정하여 도시민박업내에 게스트하우스를 양성화.

제도권내에 게스트하우스를 편입시켜 나가는 단계적 접근이 요구됨.

게스트하우스가 별도로 제도화된다면 일부 내국인(외국인 게스트와 외국에서부터 동행한 한국인 및 외국인 게스트의 한국內 지인 등)에 대해 선별적 유치가 가능하도록 검토할 필요가 있음.

저렴한 대체 숙박시설로서의 게스트하우스의 역할은 작지 않다고 여겨지므로

이를 위한 별도의 제도화 방안의 마련이 필요함.

현재 외국인관광내 도시민박업 관련 개념과 기준을 신설 하는 방안이 가장 타당할 것으로 보이며 까다로운 기준요건으로 현재 거의 등록 사업자가 없는 호스텔업의 등록 기준을 완화시켜 일정규모이상의 게스트하우스가 포함될 수 있도록 하는 방식도 검토할 필요가 있음

호스텔업 기능 추가(?)

8.  외국인관광객 도시민박업내 관련 개념과 기준을 신설 하는 방안이 가장 타당할 것으로 보이며 까다로운 기준요건으로 현재 거의 등록 사업자가 없는 호스텔업의 등록 기준을 완화시켜 일정규모이상의 게스트하우스가 포함될 수 있도록 하는 방식도 검토할 필요가 있음

기숙사

9.     학교 또는 공장 등의 학생 혹은 종업원 등을 위하여 쓰는 것으로 공동취사 등을 할 수 있는 구조를 갖추되 독립된 주거의 형태를 갖추지 아니한 것

“교육 기본법” 제 27조 2항에 따른 학생복지주택을 포함한다.

건축법 시행령 별표 1 용도별 건축물 종류

a. 공동주택

b. 공동취사 시설은 갖추어야 함

c. 독립된 주거 형태는 아니어야 함

d. 층수 면적 등에 제한 없음

메디텔(입법예고)

10.의료기관(병원)의 부대사업으로써의 숙박업 혹은 관광호텔 부대시설로써의 병원

단기(Rental) 장기 임대(Lease)로 수익성 제고

11.   Timeshare , Daily,  Weekly,  Monthly,

분양(?)

12.   1차 사업 성공에 머무르지 않고 다음 2차 사업과 연계(Continue)한다.

참고사항

13.   관광호텔의 객실 분양 허용 검토

현재는 ｢관광진흥법｣제20조에서는 관광호텔의 회원모집을 허용하고 있으나 휴양콘도미니엄을 제외하고는 분양을 금지하고 있음.

그러나 관광숙박시설을 제외한 숙박시설의 경우

｢건축물의 분양에 관한 법률｣에 따라 분양이 가능하며, 일반호텔과 생활형 숙박시설로 숙박업이 허용된 서비스드레지던스업 또한 분양을 실시하고 있는 상황임.

이러한 현황에 대해서 전국경제인연합회(2011.7)에서는 동일한 숙박업을 영위 함에도 관광호텔에 한해서 분양을 금지하는 것은 형평성에 어긋남을 지적하고 있음

특히 휴양콘도미니엄업에서 발생하고 있는 보증금의 반환,

시설 재투자등에 대한 문제가 지속적으로 발생하고 있음을 고려할 때 관광호텔의 분양을 허용하는 것은 신중한 접근이 요구됨.

호텔은 많은 사람들이 이용하기 때문에 시설의 노후화가 빠른 데다 고객의 취향도 변화하므로 리노베이션 등 유지⋅관리에 지속적인 투자가 필요함.

따라서 관광호텔 객실 분양을 허용하는 것은 관광숙박시설의 투자환경 개선을 통한 시설의 조기확충과 같은 효과를 기대할 수 있으나,

앞서 지적한 문제 또한 예상됨에 따라 이를 방지할 수 있는 장치를 마련한 이후에 허용하는 것이 타당.

이러한 방안으로는 휴양콘도미니엄과 달리 준공 이후에 분양을 허용하거나 보증보험 등과 같은 안전장치를 마련하도록 규정하고 이를 허용하는 방안으로 추진되어야 할 것임

기타

14.   상표, 서비스표 등록

        (공개 보류)