[강남 아파트 투자 기회 잡기] 떨어지는 강남권 집값..'15억원' 기준 매수 저울질 (강남급매물투자. 강남아파트투자. 강남재건축투자. 강남아파트매매)

[부동산재테크1번지 TF팀]

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떨어지는 강남권 집값..'15억원' 기준 매수 저울질

잠실 일부 평형대 KB시세 15억 아래로
주택담보대출 가능해지면서 매수 저울질
다만 시장에 미치는 영향은 제한적일 듯
전문가 "코로나 여전..거래량은 늘수도"

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서울 강남권 주요 아파트의 일부 평형대 가격이 정부의 '고가주택' 기준인 15억원 밑으로 떨어지면서 대출 효과에 따른 매수세가 살아날 것이라는 분석이 제기되고 있다. 시세가 15억원 아래로 내려가면 주택담보대출이 가능해지는 만큼 실수요자들에게 가격 메리트가 생기기 때문이다. 실제 급매물을 중심으로 매수를 저울질하는 수요자들의 분위기도 감지된다.

21일 업계에 따르면 서울 송파구 신천동 파크리오 59.86㎡(이하 전용면적)의 KB시세 일반평균가는 이달 기준 14억9000만원으로 집계됐다. 이 아파트는 지난해 12월 15억9000만원까지 가격이 올랐지만 정부규제와 신종 코로나바이러스감염증(코로나19) 여파로 매달 하락해 지난달 15억원 아래로 떨어졌다.

현재 투기과열지구의 경우 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)이 구간별로 9억원 이하는 40%, 9억초과~15억원 이하는 20%다. 15억원이 넘는 주택은 아예 대출이 금지된다. 시중은행은 KB시세 일반평균가를 주택담보대출 기준으로 삼는다. 예컨대 로열층의 시세가 15억원을 넘어도 해당 단지의 일반평균가가 15억원 이하면 대출을 받을 수 있다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터장은 "주담대 기준을 산정할 때 기본적으로는 KB시세 일반평균가를 보고, 한국감정원의 층별 호별 격차율로 시세를 보정한다"며 "최저층도 일반평균가를 적용한다"고

지난해 12월 평균가가 15억4000만원이었던 송파구 신천동 장미아파트 1차 85.88㎡도 2월 14억9000만원으로 꺾인 뒤, 현재 14억7500만원으로 떨어졌다. 잠실동 레이크팰리스 59.97㎡은 지난해 12월 15억4000만원으로 올랐다가 지난달부터 15억원으로 떨어졌다.

잠실동 A공인 대표는 "파크리오 뿐 아니라 인근 단지의 KB시세 일반평균가를 지켜보면서 15억원 아래로 떨어질 때까지 기다리는 대기자들도 꽤 있다"고 말했다. 높은 가격 때문에 작은 평형을 사려고 했다가 시세가 빠지는 분위기를 보며 큰 평형 매수를 고려 중인 수요자도 많은 것으로 알려졌다.

실제 마포구 마포래미안푸르지오 84.38㎡는 이달 일반평균가가 15억6500만원으로 전월 대비 1500만원 하락했다. 송파구 잠실동 트리지움 59.88㎡도 지난해 12월 16억3000만원으로 고점을 찍은 뒤 현재 16억2000만원으로 떨어지며 하락하는 추세다.

최근 서울 매매가격 하락과 전세가격 상승 추세가 매수세 확대에 힘을 보탤 것이라는 전망도 나온다. 매매가격과 전세가격의 '갭'이 줄어들기 때문에 대출이 안되더라도 전세를 안고 주택을 구매할 경우 그만큼 매수자의 초기 자금부담이 줄어들기 때문이다. 실제로 한국감정원에 따르면 올들어 서울 아파트의 평균 매매가 대비 전세가비율은 1월 57.24%, 2월 57.35%, 3월 57.37%로 오름세를 보이고 있다. 중저가 단지가 많은 노원구 등에서는 여전히 '갭투자'가 활기를 띠는 분위기다. 집값 하락세가 멈추면 강남권에서도 갭투자가 다시 늘어날 가능성도 거론된다.

다만 전문가들은 여전히 코로나19발 경기침체가 계속되고 있고, 대출 가능선에 근접한 매물도 제한적인 만큼 거래시장에 미치는 영향은 제한적일 것으로 분석했다. 다주택자들은 가격과 상관없이 주담대가 불가능하고, 무주택자나 1주택자들도 추가하락을 기대하며 관망세를 유지할 가능성이 높기 때문이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "단기적으로는 거래량이 일부 회복하는데 도움은 되겠지만, 코로나19 극복이나 경기개선에 대한 뚜렷한 시그널 없이 가격상승 효과까지 동반하기는 힘들 것 같다"며 "대출금지 자체가 사회적인 민감도가 높은 이슈인 만큼 일종의 15억원이 가이드라인 역할을 할 수는 있다"고 진단했다.

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