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국내 랜드마크 빌딩 몸값은 얼마? |
헤럴드 생생뉴스 2007-07-26 09:02:00 |
‘강남파이낸스센터, 서울파이낸스센터, 대우센터빌딩, 잠실롯데호텔ㆍ백화점,센트럴시티, 포스코센터, GS타워….’ 서울을 비롯한 수도권 주민은 물론 비즈니스를 위해 한국 방문이 잦은 외국인들에게도 잘 알려져 있는 서울의 대표적인 랜드마크 빌딩들이다. 이 가운데 대우건설 소유의 서울역 앞 대우센터빌딩이 최근 국내 빌딩 거래 사상 최고가인 9600억원에 외국계 투자자에 팔리면서 이들 국내 대표 빌딩들의 몸값에 관심이 쏠리고 있다. 과연 국내 최고가 빌딩은 어디이며, 그 가격은 얼마나 될까.
▶국내 최고가 랜드마크 빌딩은?=호텔ㆍ백화점ㆍ오피스 등을 망라한 국내 랜드마크 빌딩들의 몸값은 여전히 안갯속이다. 대우센터처럼 실제 거래된 경우에야 그 몸값이 자동적으로 (거래가로) 매겨지지만 거래가 없는 경우 객관적인 몸값을 평가하기가 현실적으로 어렵기 때문이다. 랜드마크 빌딩이 들어선 곳이 강남인지 강북인지, 강남에서도 요지인지 변두리인지 등의 입지조건에 따라 가격형성이 달라지고, 건물의 경우 건축연수와 규모, 첨단시설 수준, 임대료, 관리 상태 등에 따라 가격 차이가 크다.
따라서 빌딩 매매 및 관리 전문업체들은 통상 어떤 빌딩의 가치를 평가할 때 이미 매각된 주변 건물의 가격과 비교해 추산한다. 가장 많이 사용하는 방법이 최근 매각된 건물의 3.3㎡(평)당 단가를 구해 이를 평가하고자 하는 건물의 연면적에 곱해 산출하는 것. 이번에 매각된 대우센터의 경우 매매가 9600억원을 연면적(약 13만3000㎡ㆍ4만174평)으로 나눈 3.3㎡(평)당 단가는 2389만여원이다.
이를 입지나 건축연수 등의 다른 조건을 무시하고 단순하게 연면적에 곱해 산출할 경우 서울시내 주요 오피스빌딩의 대략적인 몸값이 나온다. 그 결과, 국내 프라임 오피스의 상징격인 강남 역삼역 강남파이낸스센터(연면적 21만3000㎡ㆍ6만4000평)가 1조5293억여원으로 1위를 차지했다. 대치동 포스코센터(18만2000㎡ㆍ5만5000평)는 1조3142억원, 여의도 63빌딩(16만5000㎡ㆍ5만평) 1조1194억원, 삼성동 아셈타워(14만5000㎡ㆍ4만4000평) 1조514억원, 광화문 서울파이낸스센터(약 12만㎡ㆍ3만6000여평) 8649억원, 광화문 교보빌딩(8만9000여㎡ㆍ2만7000평) 6451억원, 광화문 영풍빌딩(7만6000여㎡ㆍ2만3000평) 5496억원, 흥국생명빌딩(약 7만3000㎡ㆍ2만2000평) 5257억원, 역삼역 ING타워(6만6000여㎡ㆍ2만평) 4779억원, 역삼역 한솔빌딩(약 6만3000㎡ㆍ1만9000평) 4540억원 등으로 집계된다.
현재 A동(삼성생명 소유) 입주가 한창 진행 중인 서초동 삼성타운의 경우 향후 오피스빌딩의 새 리더로 자리잡을 전망이다. 서초동 삼성타운은 삼성생명ㆍ삼성물산ㆍ삼성전자가 소유주로 3개 동으로 구성됐다. 3개 동 전체 연면적이 39만여㎡(11만8000평)으로 대우센터의 3.3㎡당 매매가 2389만여원을 감안하면 그 몸값이 무려 2조8197억원에 달한다. 그러나 강남이라는 입지적 장점과 최첨단 인텔리전트 빌딩, 주변 상가 및 주택시장에 미치는 파급효과 등을 감안하면 실제 몸값은 상상을 초월할 것이라는 게 현지 중개업소들의 분석이다.
최근 서울시가 발부한 7월분 건물분 재산세 납부자 순위도 랜드마크 빌딩의 몸값 순위를 간접 비교해볼 수 있는 자료로 꼽힌다. 이에 따르면 송파구 잠실동 롯데호텔이 건물분 재산세 12억9964만원으로 1위에 올랐다. 이어 서초구 반포동 센트럴시티와 강남구 역삼동 강남파이낸스센터가 각각 10억7785만원, 10억6828만원으로 2, 3위를 기록했다. 4~10위는 용산구 한강로 3가 현대아아파크몰(9억6598만원), 송파구 풍납동 서울아산병원(8억5645만원), 강남구 대치동 포스코센터(8억3368만원), 강남구 삼성동 무역센터(6억9481만원), 송파구 잠실동 롯데백화점(6억8697억원), 양천구 목동 현대백화점(6억7696만원), 강남구 역삼동 GS센터(6억3236만원) 등이다.
▶천정부지로 뛰는 몸값…임대 입주도 ‘바늘구멍’=강남파이낸스센터는 지난 2004년 말 9300억원, 광화문 서울파이낸스센터는 2000년 5월 3550억원에 각각 싱가포르투자청에 팔렸다. 하지만 현재 추정 몸값은 대우센터와 단순 비교해도 강남파이낸스센터가 1조5293억원으로 3년여 만에 6000억원(64%)이나 급등했다. 서울파이낸스센터 역시 7년 만에 8649억원으로 143%(5099)나 올랐다. 매년 20% 이상 급등한 셈이다. 그러나 이 두 건물은 대우센터보다 훨씬 새 건물인 데다 입지도 더 나은 것으로 평가돼 실제 몸값은 이보다 더 높을 것이란 게 전문가들의 견해다. 최근 국민연금이 독일계 투자회사인 TMW로부터 사들인 대우센터 옆 서울시티타워 역시 4년 만에 매입가 1500억원의 배가 넘는 3185억원에 팔렸다.
이처럼 랜드마크 빌딩의 가격이 올라가면 그에 비례해 임대료도 상승한다. 알투코리아 김태호 팀장은 “이번 대우센터의 사상 최고가 거래로 인해 대우센터는 물론 주변 빌딩들의 거래가 및 임대료도 크게 오를 가능성이 높다”고 말했다. 하지만 이들 랜드마크 빌딩에 입주하기란 바늘구멍을 통과하는 것과 같다. 랜드마크 빌딩에 입주하면 대외 신인도는 물론 각종 유무형의 프리미엄을 누릴 수 있기 때문에 비싼 임대료에도 불구하고 입주하려는 대기 수요가 여전히 줄서 있기 때문이다. 실제 강남파이낸스센터 등 랜드마크 오피스의 경우 엄격한 자격기준을 갖춰야 입주할 수 있다. 재무구조가 견실해야 함은 물론 해당 빌딩의 관리 콘셉트에 맞는 업종이어야 한다. 프라임 오피스빌딩 관리전문업체인 KAA 관계자는 “명품 오피스빌딩에 입주하면 그만큼 기업이미지와 가치 또한 높아지게 된다”며 “따라서 입주업체들의 만족도가 높고, 한 번 입주하면 장기 고객이 되는 경우가 많다”고 말했다.