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출처: 부동산 연구소 원문보기 글쓴이: jeamsM
* 2번: 군사시설
군사시설보호구역이란 군사시설을 보호하고 군작전의 원활한 수행을 위해 군사시설보호법에 의하여 설정된 구역으로 통제구역 과 제한구역으로 구분 된다
통제구역이란 군사분계선 10km 이내와 통제구역 이외의 지역에서는 중요군사시설 500m이내에서 300m 이내가 해당되며 이지역에서의 개발행위는 엄격히 제한 받으므로 가능한 토지 매입을 삼가해야 한다.
제한구역이란 지역주민의 안전을 위해 군사시설 1km 이내에서 500m 이내의 지역으로 개발 허가시 관할부대장의 사전 승인을 받으면 건축행위가 가능하므로 매입하기전 군부대에 협의후 토지를 매입 하는것도 좋을듯 하다.
군사시설보호구역중에 협의업무위탁지역이 있는데 이것은 개발허가에 대한 군사협의업무가 군에서 행정기관에 위탁된 지역으로, 개발하고자 할 경우 군부대 협의를 거치지 않고 행정기관의 허가를 받으면 되여 투자가치가 높다고 하겠다.
TIP) 토지의 효율적인 이용을 제한하고 지역주민의 재산권을 제한 함으로서 문제되는 부분이 많아, 향후 개발압력이 예상되는 도심지역과 주거밀집지역 인근의 군사시설보호구역에서 대부분 해제 될 것으로 보인다. 예) 김포, 파주, 문산, 동두천 북부지역 등이 주로 해제가 예상되는 지역임.
* 3번- 농 지
농지란 법적지목에 상관 없이 3년이상 연속해 농작물의 경작지나 다년생식물재배지로 이용되는 토지를 말하는 것으로, 농지는 농림지역안에 있는 농업진흥구역과 농업보호구역의 농지 와 비농림지역안의 농지로 구분 할 수 있다
농림지역의 농업진흥구역과 농업보호구역은 농업의 생산성을 높이기 위한 농지로 농지법 규정에 의하여 농업을 위한 것과 농업을 유지 시키기 위한 기본적인것 외에는 행위제한을 많이 받으므로 개발하기가 어려워 가급적 농림지역의 농지는 특별한 경우를 제외하고는 매입을 삼가하여야 한다.
예) 개발 압력을 받는 도심외곽지역 과 산업단지, 택지지구 주변의 대토용 농지 매입 여지 있음.
비농림지역의 농지는 주로 관리지역안에 있는 농지로 농지법에 적용 되지만 도로에 접하여 있는 경우 전용허가를 받는 것이 어렵지 않아 개발이 용이하므로 가능한 수도권지역(성장관리권역)의 계획관리지역안에 있는 농지를 매입하는 것이 유리하다.
TIP)- 비농업진흥구역의 경사도가 15도 이상이되는 한계농지의 경우 개발이 용이하고 이용가치가 높아 가치 상승.
- 비농림지역에 300평이하 영농체험을 위한 주말농장은 도시민이 매입이 용이하고 개발허가가 용이함.
*4번- 산 림
산지란 지목에 상관없이 입목,죽이 집단적으로 생육하거나, 일시 상실된 토지를 말하는 것이다
산지는 보존용도의 보전산지와 개발용도의 준보전산지로 구분되며, 보전산지는 다시 공익기능을 위하여 필요한 산지로 공익용산지와 임업생산 기능의 증진을 위하여 필요한 임업용산지로 구분 되어 진다.
보존산지는 주로 자연환경보존지역, 보존녹지지역, 농림지역, 생산 또는 보전관리지역내에 포함되어 있어 산지 보전의 목적을 갖고 있어 농가주택, 농가시설, 공익시설 등 이외의 행위에는 제한이 있어 개발이 어려우므로 가능한 보전산지가 준보전산지로 변경 가능성이 없는한 매입을 하지 않는것이 좋다.
준보전산지는 자연녹지지역이나 계획관리지역내에 있는 산지로, 도시계획조례가 허용되는 범위안에서 도시계획상 용도지역의 행위제한을 받아 도시계획상 허용되는 개발행위는 산지전용허가를 통하여 전원주택단지, 공장용지로 개발이 가능하므로 매입하여 가치를 상승시키는데 전혀 문제가 없다.
TIP) 계획관리지역의 경우 연접개발제한에 적용 받지 않아 토지이용가치가 더욱 높아짐.
* 5번- 자 연 공 원
도시자연공원구역이란 말 그대로 도시민의 휴식 및 여가공간으로서, 공원으로 지정되기 이전의 대지나 주택은 신축이 가능하나 나머지는 건축이 불가능 하므로 매입을 삼가해야 한다.
* 6번- 수 도
정부는 상수원보호를 위해 상수원관리지역을 지정하여 운영하고 있는데,
상수원관리지역은 1)수도법의 적용을 받는 상수원보호구역, 2)환경정책기본법의 적용을 받는 수질보전특별대책지역 3)한강수계법의 적용을 받는 수변지역으로 나눈다.
1) 상수원보호구역: 상수원의 확보와 수질보전상 필요한 지역으로, 수도권의 경우 팔당호, 남한강, 북한강, 경안천을 기점으로 하류지역까지를 말하는 것임. 이 지역은 보호구역 안에 거주하는 주민만이 농어가주택을 지을수 있도록 그외의 행위를 엄격히 제한하고 있으므로 토지매입은 하지 않도록 한다.
2) 수질보전특별대책지역: 호수나 댐이 식수의 취수원이 되는데, 이를 보호하기 위해 주변지역의 오염물질 배출을 엄격히 제한하는 지역으로 1권역과 2권역으로 구분되어 관리한다.
- 1권역: 주택을 건축하기 위해서는 세대주를 포함한 2인 이상이 6개월 이상을 거주하여야 하나, 현지인의 명의로 건축허가와 사용승인후 매매가 가능하므로 이를 잘 활용 하는것도 좋은 방법임.
- 2권역: 주소이전 없이 임야나 농지 구입후 건축허가를 신청 할수 있음.
그러므로 위 지역에서 가능한 2권역의 토지를 매입 하는것이 문제가 없어 보임.
3) 수변구역: 상수원에서 댐이나 호수로 가는 도중의 일정구간을 수질관리를 위해 하천 경계로 부터 1km이내 지역에는 음식점, 숙박시설, 목용탕, 공장, 축사 등의 설치를 제한하고 있다.
예외) 하수처리시설 설치로 인한 하수처리지역으로 지정되거나, 제2종 지구단위계획구역 또는 자연취락지구로서 오폐수처리시설을 설치를 한 경우 일반주택건축, 기존 건축물의 신축 혹은 증축, 사무실, 소매점, 음식점 등 일반적인 건축이 가능하므로 토지를 매입하는것에 큰 문제가 없어 보임.
*토지이용계획확인원은 해당토지소재지의 시군구청에서 직접 발급을 받을수 있으며, 토지이용규제정보시스템에서도 확인이 가능하고, 전자민원(www. egov.go.kr) 사이트에서 신청이 가능하다.