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[해야해야]

2019.04.15.

sol & sonne.

다음은 현 정부여당은 물론 차기 정부여당이 참고해야 할 우리나라 부동산 시장의 대전환과 관련된 정책제안이다.

현재에도 우리나라 주택 보급률은 자칭 선진국들 못지않은데 저성장, 저출산, 고령화 기조에도 한동안 주택 공급량은 해마다 계속 늘어나고 있기에 향후 십 년 이후에도 지금의 기조는 크게 바뀌지 않을 것 같다.

​각종 주택재정비 등 국민의 주거환경, 삶의 개선은 필요하나 10년, 20년 후 빈집 폭증과 노후주택 급증가 문제가 날이 갈수록 심각해지는 것은 피할 수 없을 것이다.

이로 인한, 도시, 지역 슬럼화, 소멸화 현상과 그 지연 혹은 방지 대책과 해가 갈수록 더욱 심각해질 빈집과 그 빈집 처리 등을 위한 민간, 정부 비용의 과 범죄 예방을 위한 비용 등 국가 재정 문제 등등까지 해가 갈수록 심각해지겠지.

지금의 일본처럼, 지역 슬럼화, 소멸에 따른 각종 예산, 재정의 증가는 물론 빈집을 정부에 헌납해도 국가에 추가 비용을 지불해야 하는 것처럼 민간 비용도 더욱 늘어나게 될 것이다.

빈집 증가, 슬럼화 현상에 비례하여 집값 하락 등 부동산 장기 침체 등으로 경제적 고통을 겪는 국민들도 마찬가지로 많이 늘어나게 될 것이다.

그런 까닭에

정책제안 1.

우리나라의 부동산시장은 기존의 일반분양 위주의 주택시장에서 수직, 수평증축 등 대수선 시장, 주택 임대차 시장으로의 부동산 시장 대전환될 수밖에 없다.

따라서 현 정부는 물론 차기, 차차기 정부는 지금부터라도 이를 철저하게 대비, 준비해야 한다.

즉, 날이 갈수록 각종 양극화는 더욱 심과, 고착화될 것이며 지방, 지역이 소멸, 슬럼화, 이로 인한 빈집 폭증과 그 사회, 경제적 비용 또한 급증하게 될 것은 뻔하기에, 앞으로 우리나라는 기왕의 주거환경개선을 위한, 장차 빈 집, 슬럼화가 되지 않을 지방, 지역의 각종 재정비사업은 별론으로 하고 주택 공급량을 계속 줄여 나가야 할 것이다.

정책제안 2.

국가 재정 투입이 아닌 국민 스스로가 빈집, 슬럼화 지역의 주택을 수선 후 세컨드하우스로 활용케 하거나 주택을 헐어 도시녹화, 도시농업용 토지로 활용케 하는 정책 전환이 필요하다.

지금의 다주택자 죄악시 정책이 아닌, 오로지 낙후된 지방, 지역과 저가 주택, 대지 등에 국한하여, 오히려 낙후지역 저가 다주택자 우대 정책이 필요하단 말이다.

아무리 국민의 자산 증가 목표, 그 목표 달성을 위한 하나의 수단으로 지역 산업, 지역 부동산시장 활성화 정책을 추진하더라도 거점지역 등 소지역을 제외하고 낙후된 지방들은 나날이 가속화되는 지방의 소멸, 슬럼화 빈집 증가 현상을 막을 수가 없기 때문이다.

저출산, 고령화, 각종 양극화 심화, 지역, 지방의 지역 산업, 지역 인구가 계속 감소하는 한..

정책제안 3.

앞으로 총인구 감소시대 도래와 함께, 그리고 후 분양제의 중단기적인 각종 부작용에도 불구하고, 충실한 시장원리 및 상기한 지방 소명, 빈집 증가와 공급시장에서 수선, 임대차 시장으로의 주택시장 대전환과 궤를 함께하여 공공은 물론 민간의 주택 공급시장에서도 지금의 선분양제는 준공검사 후의 후 분양제로 전환돼야 할 것이다.

현재 조정 지역 등에 국한하지만, 문재인 정부여당의 주택도시 보증 공사의 대출보증 강제 승인 제도 후 분양제의 취지와 크게 다르지 않은 것 같기에 전면 후 분양제의 부작용은 생각보다 크지 않아 보인다.

정부, 정치권만 아니라 조합, 조합원, 건설사 등 민간에서도 마찬가지다.

민간에서의 후 분양과 관련하여 몇몇 사례를 들어본다.

과천 더 푸르지오 서밋처럼 민간이 자발적으로 후 분양제를 적극 추진하고 있거나 신반포 3차, 23차 등의 래미안 원 베일리, 방배 13구역 지에스, 반포주공 1단지 현대, 심 반포 한신 4주구 지에스건설 등은 물론 서초 우성 1차 래미안, 상아 2차 래미안, 무지개 그랑 자이 등등도 후 분양을 검토하고 있는 것 같더라.

서울 등 조정 지역 등에서는 상기한 HUG의 분양보증 승인이 반드시 필요하기에 성기에서 예시한 사업 속도가 중요한 각종 재정비 단지들은 일반분양가를 대폭 낮추지 않는 한 분양보증 승인을 얻지 못해 일반분양이 무기한 늦춰지고 날이 갈수록 재정비 비용은 늘어날 수밖에 없다.

중장기적으로 서울 부동산 시장이 급락하지 않는 한 조정 지역 등에서의 후 분양제 도입이 조합원의 이익을 극대화, 혹은 조합원의 손실을 최소화하는 가장 유력한 수단 중 하나임은 분명하다.

침체된 지방, 지역의 부동산 시장도 마찬가지다.

미분양을 우려하여 관리처분 인가 일로부터 2년~5년이 지났음에도 불구하고 계속 일반분양을 늦추고 있는 창원 교방 1지구 재개발, 양덕 2동 지구 재건축 등 진퇴양난의 상황을 겪고 있는 지방에서도 후 분양은 조합원의 이익 최대는 아니라도 손실을 최소화하는 수단 중 하나가 될 것이다.

몇 년 후 지방 부동산 시장이 회복하면 이익을 최대화할 수 있을 것이고, 지방 부동산 시장이 침체해도 주변 시세에 맞춰 분양하면 미분양 등 손실을 최소화할 수 있기 때문이다.

정책제안 4.

쇠락하고 낙후된 전국 지방, 지역의 발전과 그 지방, 지역 부동산 시장의 회복과 대세 상승을 위한 정부의 부동산 정책들이다.

지역 균형 발전, 지역, 자산 등 각종 양극화 확대, 심화 방지, 지방, 지역 소멸 방지나 지연, 국민경제 선순환 구조 기여 등 낙후지역 발전에 대한 당위성과 필요성은 누차 강조되었으니 현 정부여당은 물론 차기, 차차기 정부여당도 닥치고 까라 카모 까야 하는 기야.

자유, 민주, 평등의 민주 사회에서 언제까지 이런 불공평, 불합리가 배역의 한 줌, 그 나팔수, 사회 흉기 언론을 포함한 소수 여론 독점 측들에게 서울, 수도권 찬양과 지방 비하 타령 등 전근대 봉건적 특혜, 지역 불균형, 양극화 심화 작태들이 계속 정당화, 찬양 되어야만 할까?

위대한 수령, 위대한 수도 평양과 평양 특권 시민의 전근대, 반봉건의 극치 전체주의 북한 사회처럼 말이야.

정책제안 4는 말이야 쉽지 실제로는 난제 중 난제다.

따라서, 불가피하게 가장 쇠락한 지방, 지역이면서도 마찬가지로 전국 지방의 발전을 자극, 촉진할 시범 케이스 지방, 지역이 필요했던 이유 중 하나다.

난제 중 난제이기에 쇠락해 가는 전국 지방정부, 지역민들도 정신 똑바로 차려야 한다.

대통령도 재벌도 노숙자도 국민, 시민의 한 사람일 뿐이다.

강남 3구 인구와 비슷한 인구의 광역시, 도민들은 강남 3구 시민들과 권리, 의무에서 다를 바 없고, 또 강남 3구처럼 제 지방을 발전시켜 나가지 못할 이유도 없단 말이다.

이하는 시범 케이스 지방의 천지 개벽적 도시 및 주거환경 중 주택 부분에 국한된 예시다.

도시 부분은 공교육, 대중교통시설 등등과 관련해서 민간 자본 아닌 국비 등 공적자본에서는 국민별, 지역별 차이는 있을 수 없고, 장기적으로 소외되었기에 오히려 역 평등, 우선적 처우 이론이 더욱 요청된다.

따라서 전국 각 지방, 지역민들은 적어도 공적자본에서는 강남 3구 이상이 가능하도록 스스로 만들어 나가야 한다.

지방, 지역 부동산 시장도 마찬가지다.

지역 산업, 지역민의 일자리와 소득, 지역으로의 인구 유입과 도시 및 주거환경 발전에 비례, 부수하여 지방 부동산은 장기 활성화 내지 대세 상승하게 되어있다.

조삼모사로 향후 15년간 꾸준히 오르던지, 5년, 10년, 심지어 1~2년 이내 급등하던지,

인구감소, 낙후도, 노후도, 소멸 지수 등에서 최하위를 자랑하던 시범 케이스 지방 부산 부동산 시장은 향후 15년간 평균 3배 넘게, 소지 역적으로는 평균 10배 넘게 활성화, 대세 상승할 수도 있을 것이다.

예를 들어 극소수, 시범 케이스 소지역인 남천동 등은 향후 15년 후 서울 강남 3구에 버금가거나 능가할 수도 있겠지만, 평균 세배 올라봤자 지금의 서울 강남 아래다.

부산 전체로도, 현재 제곱미터당 280만 원대의 부산 아파트의 평당 가격은 1000만 원도 안 되기 때문이다.

그런 까닭에, 부산은 물론 부산지방 보다 못나지 않은 전국 지방도 부산 이상으로 발전시켜 나가야 한다.

전국 지방의 발전이나 도시, 주거환경 개선에 있어서 단돈 수십, 수백억 원 유치나 소규모 주택 재정비 하나조차 쉽지 않은 것이 현실이기에 낙후된 전국 지방정부와 지방민들은 더욱 이를 악다물어야 할 것이다.