경매로 빌라투자 이점은 꼭 체크하세요

감정가 과신 곤란…호재·악재따라 들쑥날쑥 낮은 환금성 감수…아파트보다는 거래 적어 `덤` 있는지 살펴라…정원수 등 부속물도 많아   총부채상환비율(DTI) 규제 이후 연립다세대 투자에 대한 관심이 높아지면서 경매로 눈을 돌리는 사람이 늘었다. 거래가 반짝 활발해지면서 매물이 줄어든 데다 인기 지역 물건 시세도 한껏 높아져 대안을 찾는 사람들이다. 매매시장은 개발 호재가 나오면 일주일 새 호가가 1000만원씩 오르는 등 변동성이 크지만 경매시장은 고정된 감정가가 있어 시세에 따른 변동폭은 작다. 같은 물건을 시세보다 싸게 산다는 경매의 매력은 연립다세대에도 통한다. 초기 투자금액이 적을수록 임대차익과 시세차익도 커진다. 단 경매법정 분위기에 휩쓸려 입찰가를 경쟁적으로 높이는 `묻지마 경매`에 주의해야 한다. 묻지마 경매를 피하고 시세차익을 높이는 비법을 강은 지지옥션 팀장의 도움을 받아 정리했다. ◆ 감정가를 믿지 말자 = 연립다세대는 아파트와 달리 호재에 따라 가격변동폭이 크다. 경매 법정에 나오기 6개월~1년 전 감정평가한 금액인 감정가는 현재 시세와 차이가 나게 마련이다. 감정평가한 시점에는 개발계획이 발표됐더라도 흐지부지돼 지금은 거래가 전혀 없거나, 감정평가금액은 낮지만 뒤늦게 개발계획이 발표돼 현재 거래 시세가 훨씬 높을 수도 있다. 감정가에 영향을 미치는 둘째 변수는 입주 연도. 아파트 시세는 입주 연도보다는 입지 영향을 받지만, 연립다세대는 아무리 위치가 좋아도 낡으면 시세가 낮게 형성되는 경향이 있다. 언제 지은 빌라인지, 깨끗하게 관리되고 있는지 체크하면 도움이 된다. ◆ 실거주? 투자? 목적을 분명히 = 경매로 빌라를 낙찰받은 후에 실거주할 계획인지 따져보는 것이 좋다. 실거주할 용의가 있다면 시세차익이 다소 낮아도 무방하지만 대신 편의시설과 교통편 등 주거여건이 중요하다. 투자만을 노린다면 일단 초기 투입금액을 줄이고 임대수요를 가늠한다. 임대사업을 할 계획이라면 주변 지역 임대 수요가 많은지, 주차공간은 충분한지 따져본다. ◆ 대지지분은 클수록 좋다 = 노후한 빌라는 현재 가치보다는 정비사업 이후 미래 가치를 보고 투자하는 사람이 많다. 전용면적이 같은 상품이라면 대지면적이 큰 편이 유리하다. 재개발 시 대지면적이 클수록 감정평가액이 높기 때문이다. 신축 빌라로 개발 호재가 전혀 없는 지역의 빌라라면 굳이 대지지분을 고민하지 않아도 되겠지만 개발 후까지 고려한다면 대지지분이 큰 곳을 선택한다. ◆ 환금성은 떨어질 수도 있다 = 빌라는 아파트보다 환금성이 떨어진다는 점에 유의해야 한다. 거래가 원활한 지역인지 중개업소에 문의하고 전ㆍ월세 수요가 꾸준한지도 귀동냥하자. ◆ 덤을 챙겨라 = 고급 빌라에는 주택에 딸린 마당이나 별채, 정원수 등 주택 외 고가 물건이 포함될 수 있다. 감정평가서 내 감정내역에 포함된 목록이 어떤 것이 있는지 체크해 본다. 강은 지지옥션 팀장은 "합정 망원 자양 성수동 등 개발 기대감이 있고 미래 가치가 높은 지역의 연립다세대 선호도가 높다"고 말했다.