생활 | 집합건물 스프링클러 동파로 누수 피해 | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

관리운영 NEWS

■ 집합건물 스프링클러 동파로 누수 피해
서울중앙지법 판결

☛ 1심서 관리업체 책임 물었지만 2심서 뒤집혀

⊙ 동파방지 조치 노력 인정돼

[아파트관리신문=서지영 기자] 집합건물의 스프링클러 동파로 누수 피해를 입은 편의점의 보험사가 건물 관리업체에 책임을 물으며 제기한 소송에서 1심은 보험사의 손을 들어줬으나 2심 재판부는 관리업체의 동파방지 조치를 인정해 사고 책임이 없다며 판결을 뒤집었다.

서울중앙지방법원 제12민사부(재판장 정진원 부장판사)는 편의점 운영업체 A사와 패키지보험계약을 체결한 보험자 B사가 건물관리회사 C사와 커피숍 운영자 D씨를 상대로 제기한 구상금 청구소송 항소심에서 원고 승소 판결을 내렸던 1심 판결을 취소하고 B사의 청구를 모두 기각하는 판결을 내렸다.

재판부에 따르면 2016년 1월 25일 D씨가 운영하는 서울 서초구 E건물 내 커피숍의 천장에 설치된 스프링클러가 동파돼 누수가 발생했고, 이 커피숍의 오른쪽에 위치한 A사의 편의점으로 물이 흘러들어가면서 천장이 내려앉아 그 내부에 있던 시설 등이 침수됐다.

이에 B사는 그해 8월 3일 A사에 위 사고에 따른 손해액으로 보험금 1555만6089원을 지급했고, E건물 관리업체 C사와 커피숍 운영자 D씨에 대해 공동해 위 보험금을 B사에 지급할 것을 청구했다.

B사는 C사에 대해 “E건물 관리업체로서 건물의 스프링클러 시설에 대해 미리 점검해 동파사고를 방지하기 위한 적절한 조치를 할 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 B사에 이 사건 사고로 인한 손해를 입게 했다”고 주장했다.

또 D씨에 대해서는 “동파가 발생한 점포의 점유자로서 난방가동을 하는 등 스프링클러 시설이 동파되지 않도록 관리할 의무가 있음에도 이를 소홀히 해 이 사건 편의점의 소유주에게 손해를 입게 했다”고 말했다.

D씨는 이 사건 사고 전날이 일요일이어서 영업을 하지 않아 난방을 가동하지 않았던 것으로 밝혀졌다.

1심 재판부는 B사의 청구를 받아들여 원고 승소 판결을 내렸지만 항소심 재판부의 판단은 달랐다.

항소심 재판부는 “피고 C사가 주의의무를 위반했다고 보기 어렵고, 이를 인정할 증거가 없어, 원고 B사의 피고 C사에 대한 주장은 이유 없다”고 밝혔다.

그 근거로 재판부는 ▲C사가 정기적으로 동파가 발생한 스프링클러 시설 등 소방시설을 점검했던 점

▲사고 발생일 일주일 전부터 이례적으로 영하 10도 이하로 내려가는 강추위가 지속됐고 사고 발생일 전날은 영하 18도까지 최저기온이 관측되기도 했던 점

▲C사는 한파에 대비해 동파 방지를 위한 안내문을 건물 곳곳에 부착하고, 각 점포에 대해 동파방지를 위한 조치를 할 것을 요청하기도 한 점

▲스프링클러로 이어지는 배관은 보온재로 보온처리가 돼 있던 점 등을 제시했다.

또 B사는 “사고 발생일 무렵 소방수를 다 빼거나 소방배관에 열선을 설치하는 등의 조치를 취해야 했다”고 주장했으나, 재판부는 “언제 발생할지 모르는 화재에 대비한 소방시설의 특성상 한파라는 이유로 소방수를 빼는 것은 오히려 더 큰 손해를 발생시킬 수 있고, 소방배관 전체에 열선을 설치하는 것은 비용이나 시간적인 면에서 관리회사에 불과한 C사에 사실상 불가능했다”고 설명했다.

이와 함께 재판부는 “피고 D씨가 사고일 전날 난방 기구를 작동시켰다고 해 동파가 발생하지 않았다고 단정하기 어려운 바, D씨의 사고 전날 난방 미가동과 이 사건 사고 사이에 인과관계가 인정된다고 보기 어렵고, 달리 D씨에게 이 사건 사고에 대한 과실이 있다고 인정할 증거가 없어, 원고의 D씨에 대한 주장도 이유 없다”고 밝혔다.

그 근거로는 ▲이 사건 사고는 월요일 오후 2시경 일어났는데 같은 날 오전부터 D씨는 난방을 하며 영업을 하고 있었던 점

▲이 사건 커피숍은 건물의 가장 바깥쪽에 위치하고 커피숍의 앞부분으로 천장 부분이 돌출된 형태여서 다른 점포에 비해 외부에 접하는 면적이 넓어서 한파에 취약한 구조인 점

▲이 사건 커피숍의 난방 형태는 온풍이 나오는 난방기구를 작동시키는 것인데, 사람이 없는 시간 동안 내내 난방기구를 작동시키는 것은 화재 등의 위험성이 있을 뿐만 아니라 동파된 부분은 커피숍 내부와 천장 마감재로 분리돼 있어 온풍이 직접 전달될 수 있는 구조가 아닌 점

▲동파가 발생된 배관은 마감재로 막혀 있는 천장의 윗부분에 설치돼 있고, 스프링클러 시설은 전체 건물의 화재 예방을 위한 것으로 건물의 공용부분에 해당하므로 임차인에 불과한 D씨의 점유·관리 부분이라고 보기 어려운 점 등을 들었다.

이에 따라 재판부는 “원고의 피고들에 대한 청구는 각 이유 없어 이를 모두 기각해야 한다”며 “제1심 판결은 이와 결론을 달리 했으므로 피고들의 항소를 받아들여 제1심 판결을 취소하고 원고의 피고들에 대한 청구를 모두 기각한다”고 판시했다.

이번 소송에서 관리업체 C사의 변호를 맡았던 법무법인 우리로의 주규환 변호사는 “이 사건은 겨울에 극한 동파로 커피숍 천장 안에 있던 스프링클러가 동파돼 파손되면서 물이 옆 가게인 편의점으로 흘러들어 시설물 파손에 따라 보험사가 보험처리를 한 뒤, 관리업체가 스프링클러 시설 동파사고 방지를 위한 적절한 조치 의무를 위반했다며 관리업체에 구상을 한 사건”이라며 “관리업체의 주의의무 위반 여부가 쟁점이었고, 평상시의 소방시설 점검 의무 이행 및 동파방지 안내, 조치 등에 대한 주장을 재판부가 모두 받아들여 관리업체의 주의의무 위반이 없었다는 취지의 판결을 내린 것”이라고 설명했다.

출처 : © 아파트관리신문,  서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 아파트 입대의 의결정족수 미달 이유로 소장이 선관위원 위촉 ‘무효’
 부산지법 결정

◆ 규약상 ‘최초 입대의’ 미구성 시 = 소장이 선관위원 위촉

[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트에서 동대표들의 사퇴로 입주자대표회의 의결정족수에 미달하자 ‘입주자대표회의가 구성되지 않은 경우 관리소장이 선거관리위원을 위촉한다’는 관리규약 규정을 근거로 관리소장이 위원을 위촉했으나, 법원은 ‘대표회의가 구성되지 않은 경우’는 최초의 동대표 및 회장이 선출되지 않은 경우라며 위원 위촉을 무효로 판단했다.

부산지방법원 제14민사부(재판장 김윤영 부장판사)는 최근 부산 부산진구 A아파트 입주민 B씨가 입주자대표회의를 상대로 제기한 선거관리위원위촉무효 가처분, 동대표 및 회장선출무효 가처분 신청 사건에서 입주자대표회장 C씨에 대한 통장, 인감 및 직인 인도청구와 간접강제신청 부분은 각하하고, “본안판결 확정 시까지 대표회의가 C씨를 제22기 동대표 및 회장으로 선출한 결의의 효력을 정지하고 관리소장이 D씨 등 5명을 선거관리위원으로 위촉한 행위의 효력을 정지한다”는 결정을 내렸다.

C씨는 2018년 5월 제22기 동대표로 선출된 것에 이어 그해 6월 입주자대표회장으로 선출됐다. 이어 C씨는 대표회장으로서 그해 7월 D씨 등 5명을 선거관리위원으로 확정해 공고했다.

이에 입주민 B씨는 “C씨가 제22기 동대표 및 대표회장으로 선출된 것은 중임제한 규정에 위반돼 무효이므로 C씨는 동대표 및 회장으로서의 직무를 집행해서는 안 된다”는 가처분 신청을 했고 법원은 이를 받아들였다.

이와 함께 B씨는 동대표 및 대표회장 당선무효확인 소송을 제기했는데, 법원은 “인용 판결이 내려지더라도 판결 효력이 아파트를 대표하는 단체에 미치지 않으므로 피고의 지위를 둘러싼 분쟁을 근본적으로 해결하는 가장 유효적절한 방법이 될 수 없다”며 당선무효확인 청구 부분을 각하했다.

C씨는 또 2019년 7월 대표회의를 상대로 선관위원 위촉무효확인 소송을 제기했는데, 법원은 “관리규약 개정을 선거관리위원회를 통하지 않은 채 일부 동대표나 입주자등이 세대를 직접 방문해 입주자등의 서명동의를 받는 방식으로 이뤄져 관리규약 규정(입주자등의 보통, 평등, 직접, 비밀선거에 의한 투표)에 위반했고 하자의 정도가 중대해 무효이며, 관리규약 개정도 효력이 없다”며 선관위원 위촉행위 무효 판결을 내렸다.

대표회의는 29명의 동대표로 구성되는데 일부 동대표들이 사임하는 등 14명만 남게 됐고 선관위원 임기가 만료되자 관리소장은 관리규약 및 선거관리운영규정(대표회의가 구성되지 않은 경우 관리소장이 선관위원 위촉)에 따라 통장, 경로회 등 추천을 받아 D씨 등 5명을 선관위원으로 위촉했다.

우선 재판부는 입주민 B씨의 대표회장 C씨에 대한 통장, 인감 및 직인 인도청구와 간접강제신청 부분에 대해 C씨가 사건의 당사자가 아니어서 가처분 결정 효력이 미치지 않는다며 각하했다.

다만, 재판부는 C씨를 동대표 및 회장으로 선출한 결의의 효력정지신청에 대해 C씨가 중임했음에도 다시 대표회장에 선출된 것을 근거로 B씨의 주장을 받아들였다.

구 주택법 시행령(2010년 7월 6일 개정된 후 2013년 1월 9일 개정되기 전의 것)은 ‘동대표 임기는 2년으로 하되, 한 차례만 중임할 수 있다’는 규정을 신설했고 현재는 공동주택관리법 시행령에 중임제한규정을 두고 있다.

그런데 C씨는 제19기 동대표로 선출돼 직무를 수행했고   제20기 동대표로 선출됐다가 임기 개시 5개월 만에 사퇴했다.

재판부는 “C씨는 1회 중임했음에도 다시 제22기 동대표 후보로 출마해 선출됐고 그 지위에 기해 대표회장으로 선출됐는 바, 이는 중임제한규정에 위반해 무효”라고 못 박았다.

선거관리위원위촉에 대해 대표회의는 “구성원수가 관리규약에서 정한 정원 29명의 3분의 2인 20명에 미달할 경우 과반수인 15명의 찬성으로 의결할 수 있는데, 대표회의의 현재 구성원수가 의결정족수인 15인에 이르지 못하게 돼 결의에 의한 의사결정이 불가능하게 된 이상 관리규약에서 정한 ‘대표회의가 구성되지 않은 경우’에 해당해 관리소장이 선관위원을 위촉할 수 있다”고 반박했다.

그러나 재판부는 “관리규약에서 말하는 ‘대표회의가 구성되지 않은 경우’는 그 문언상 최초의 대표회의 구성원인 동대표 및 회장이 선출되지 않은 경우를 의미한다”며 “민법 제691조에 따라 사임한 동대표라 할지라도 급박한 사정을 해소하기 위해 필요한 범위 내에서 신임 동대표가 선임될 때까지 동대표 직무를 계속 수행할 수 있으므로 동대표 일부가 사임해 의결정족수에 미달하는 경우를 ‘대표회의가 구성되지 않은 경우’에 해당한다고 보기 어렵다”고 지적했다.

이어 “임기만료된 선관위 위촉은 선거관리운영규정에 따라 대표회장이 위촉해야 하므로 관리소장이 직접 한 선관위원 위촉은 관리규약 및 선거관리운영규정에 위반한 절차적 하자가 있고 그 하자가 중대해 무효”라고 일축했다.

출처 : © 아파트관리신문,  고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 임대사업자와 임차인대표회의, 잡수입 협의 필요

[민원회신]

질의: 공공지원 민감임대주택의 옥상중계기 임대료 기여 주체가 누구인지 여부.

공공지원 민감임대주택의 옥상중계기 임대료가 임차인으로 구성된 임차인들의 기여분인지, 아니면 임대사업자의 기여분인지 궁금하다.

그리고 잡수입으로 들어온 임대료를 사용하는 절차에 대해서도 임차인의 기여분과 임대사업자의 기여분에 따라 달라지는지 그 방법도 알려달라.

회신: 민간임대주택법, 잡수입과 시설물 유지관리 비용 부담 주체 등 정하지 않고 있어

‘민간임대주택에 관한 특별법’ 제52조 제1항에 따르면 임대사업자가 20세대 이상의 범위에서 대통령령으로 정하는 세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택 단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성할 수 있고, 임대사업자가 150세대 이상의 민간임대주택을 공급하는 공동주택 단지 중 대통령령으로 정하는 공동주택단지에 입주하는 임차인은 임차인대표회의를 구성해야 한다.

이 조항에 따라 임차인대표회의가 구성된 경우 임대사업자는 다음 각 호의 사항에 관해 협의해야 한다.

1. 민간임대주택 관리규약의 제정 및 개정

2. 관리비

3. 민간임대주택의 공용부분·부대시설 및 복리시설의 유지·보수

4. 임대료 증감

5. 그 밖에 민간임대주택의 유지·보수·관리 등에 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항

또한 같은 법 시행령 제42조 제4항에 따르면 법 제52조 제4항 제5호에서 ‘대통령령으로 정하는 사항’이란 다음 각 호의 사항을 말한다고 규정돼 있다.

1. 하자 보수

2. 공동주택의 관리에 관하여 임대사업자와 임차인대표회의가 합의한 사항

3. 임차인 외의 자에게 민간임대주택 주차장을 개방하는 경우 다음 각 목의 사항 가. 개방할 수 있는 주차대수 및 위치 나. 주차장의 개방시간 다. 주차료 징수 및 사용에 관한 사항 라.

그 밖에 주차장의 적정한 개방을 위해 필요한 사항

따라서 민간임대주택의 시설물의 운영과 유지관리에 따른 잡수입과 시설물 유지관리 비용의 부담 주체 등에 대해서는 민간임대주택법에서 정하고 있는 바가 없으며, 이러한 부분은 임대사업자과 임차인대표회의 간 협의해 정해야 할 사항으로 판단된다.

또한 협의 중 분쟁이 발생할 경우 민간임대주택법 제56조에 따라 관할 지자체(시·군·구)에서 구성한 임대주택분쟁조정위원회에 분쟁조정 신청을 할 수 있음을 알린다.

<전자민원, 민간임대정책과. 2021. 02. 08.><국토교통부 제공>