오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 29-2.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

초록 잎사귀에 비친 했니미

2016.5.25.08:06

1.

쓸쓸하고 황량한 들판에서 들장미 소녀 캔디는 외로워도 슬퍼도 안 울어, 그게 아니고, 언제나 마음만 소녀들조차 이토록 시시하고 역겹기만 한 이 세상, 국내외의 온라인, 오프라인 세상에서 꾸고 타게 숙제를 하고 있다.

역겹고 더러운 세상 속에서, 깊고도 짙은 침묵의 시대에서, 다시 홀로 남아 개고생을 해야 할 해야 해야에게는 미안하지만, 얼마 남지 않은 이번 오월 안으로, 이 누나는 기본 과제만 아주 대략, 대충 그리고 후딱 마무리하고 떠난다. 오늘은 우리네 중산층, 서민들의 생활에 대해, 도떼기시장의 눈높이로, 지금과 장래의 저가 소형 주택에 대한 일반인의 투자 효율과 쾌적한 주거 생활에 대해 피상적으로 살펴 봄.

장기 저출산, 고령화 및 저 성장 기조의 우리나라에서 우리 국민들은 노후 대비까지 경제 여력을 탄탄하게 준비해야 하는데, 우리네 현실은 당장 먹고살기조차 팍팍하고, 주택 등 실물에 대한 장기 투자나 주식, 채권, 연금, 보험 등 금융에 대한 장기 투자는 장기 예적금 이상의 안정적인 수익률도 쉽지 않은 것이 오늘날의 우리 현실임.

심지어 그 이하의 수익률이나 손실의 발생도 일상다반사 임. 우량한 상품일수록, 초기 투자 비용이 적을수록 수익률이 높아지는 건 실물 자산, 주택도 마찬가지임.

서울을 포함한 우리나라 중소형 주택 시장은 상대적으로 저렴했고 공급량도 적었으며, 저성장과 저출산 기조 고착화에도 불구하고 가구 수 증가 등 중저가 주택의 수요층이 상대적으로 두텁고 탄탄했던 까닭에, 지난 몇 년 간, 서울, 부산 등 일부 지방의 중소형 주택에 대한 투자 중 상당수는 장기 예적금 수익률의 수배, 수십 배, 심지어 수백 배의 투자 수익률을 거둘 수 있었음.

주로 우리나라 개혁, 진보 성향의 귀 얇은 중산층, 서민층들에게 경제 테러질을 했던, 풋, 인버스 중독, 투기꾼 폭락기, 비관론자들의 닥치고 현금, 닥치고 주식, 주택 반에 반동 가리 폭락의 선전선동 속에서도. 여기서 폭락이들은 일반 개시민, 개티즌들뿐만 아니라 개언론, 개금융, 개전문가 등등을 모두 포함한 개념임.

그러나, 장기적인 각종 자산 배 이상 불리기 목표에도 불구하고, 앞으로 한동안은 모두 중소형 주택들조차 조심해서 투자해야 할 것임. 왜? 하략.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 14일 부동산 단신 2.

규제 해제에도 경기 과천시 원문동 '래미안슈르' 전용 59㎡는 지난 6일 최고가 대비 5억5000만원 하락한 9억2000만원에, 광명시 철산동 '철산푸르지오하늘채' 전용 59㎡도 지난 5일 최고가보다 3억원 낮은 7억7000만원에 손바뀜했다. 리모델링을 진행 중인 성남 분당구 무지개4단지(주공) 역시 전용 59㎡가 지난 7일 최고가의 절반에 가까운 5억5150만원에, 하남시 망월동 '미사강변루나리움' 전용 74㎡도 같은 날 최고가보다 3억원 내린 7억3000만원에 거래됐다.

지난달 9일 경기 과천시 과천푸르지오써밋 전용 84㎡ 경우 16억5000만원에 거래됐다. 2020년 11월의 최고가 대비 2억5000만원이 떨어졌다. 과천위버필드 전용 36㎡는 8억4000만원에 거래돼 지난해 4월의 최고가 대비 2억원이 떨어졌다. 과천주공8단지 전용 73㎡은 매매가격이 16억9000만원이지만 전세가격은 4억~5억 원에 거래되고 있다.

규제 완화 약발 안 받네…서울 강동구 상일동 고덕숲아이파크는 전용 84B㎡는 이달 8개월 만에 4억8000만원(30%) 하락한 11억원에 거래됐다. 강서구 마곡동 마곡13단지힐스테이트마스터 전용84A㎡도 이달 1년 전보다 4억1000만원(26.3%) 빠진 11억500만원에 매매됐다. 서울 영등포구 여의도동 삼부아파트 전용면적 106㎡는 지난 10일 20억원에, 여의도 시범아파트는 지난달 전용 118㎡가 20억원에 각각 5~6억 원 하락한 가격에 거래됐다.

규제 완화에도 금리 인상 '찬물'…관악구는 봉천동의 관악푸르지오, 성현동아 등 매물이 쌓인 대단지를 중심으로 500~3000만원 가량 하락했다. 강남구는 역삼동 역삼래미안, 개포동 개포래미안포레스트, 대치동 한보미도맨션 1·2차 등이 약 5000만원 정도 내렸다. 영등포구 여의도 은하아파트는 지난달 전용 121㎡가 직전 거래가 대비 2억7000만원 낮아진 17억8000만원에 팔렸다. 여의도 한양 전용면적 149㎡ 전세도 지난달 7억원에 거래되며 34% 하락했다.

2022년 1월 14일 부동산 단신 2.

광주시 서구 운암3단지 재건축정비조합이 HDC현대산업개발과의 시공사 계약 취소를 추진하고 있다. 광주시 화정아이파크와 동구 계림동 ‘아이파크SK뷰’, 북구 운암동 ‘운암주공3단지’, 동구 학동 ‘무등산아이파크2차’, 경남 창원시 신월2구역(신월주공아파트) 재건축등도 HDC현대산업개발과 맺은 시공 계약을 해지할 가능성도 작지 않다. 한 온라인 부동산 커뮤니티에서는 ‘개포 1단지 네이밍에 아이파크가 들어가면 가치 떨어지는 것 아닌가요’라는 글이 올라왔다.

올해 서울 5만4천가구 분양... 강동구 둔촌주공 재건축, 반포동 래미안 원펜타스, 서초구 방배5구역, 동대문구 이문2구역, 서초구 반포동 래미안 원펜타스, 송파구 신천동 잠실진주 재건축, 동대문구 이문동 이문3구역과 이문1구역, 성동구 행당동 행당7구역, 서대문구 홍은동 홍은13구역과 영천동 영천재개발 등이 올해 분양을 준비 중이다. 서울 강북구 미아3구역을 재개발 북서울자이 폴라리스', 광주시 북구 ‘첨단 메트로시티 서희스타힐스’를 분양한다.

대우건설, 올해 전국에 ‘푸르지오’ 3만 가구 공급...서울지역은 행당7구역, 장위6구역, 신림3구역, 마포로3-3구역 등, 경기지역은 수원 망포지구, 양주 역세권개발지구 등 자체사업과 평택 ‘지제역 푸르지오 엘리아츠’, ‘베르몬트로 광명’ 등, 지방에선 제주 푸르지오 더 퍼스트 1단지’와 충북 충주기업도시 내 주상복합, 전라남도 광양 용강지구, 부산 남구 문현1BL과 강서구 에코델타시티 18BL·27BL, 대구 동구 신천동 주상복합 등을 공급할 예정이다.

지난해에도 대우건설은 ‘검암역 로열파크씨티 푸르지오 1단지’, '김해 푸르지오 하이엔드2차', '익산 푸르지오 더 퍼스트', '광양 푸르지오 더 센트럴' 틈새시장을 공략해 모두 초기에 완판되는 기록을 세웠다. '운정신도시 푸르지오 파르세나'의 경우, 운정신도시 내 민간최초로 후분양을 추진해 분양개시 1개월 만에 완판했다. 올해에도 대구시 달서구 ‘달서 푸르지오 시그니처’, 서울 중구 '세운 푸르지오 더 보타닉 등도 공급할 예정이다.

6개월 전매 제한의 경기도 여주시 교동 ‘여주역 금호어울림 베르티스’ 전용 84㎡B의 분양권은 분양가(3억290만원~3억5370만원과) 대비 1억 이상의 웃돈이 붙었다. 전매 제한이 풀린 경기도 가평군 가평읍 ‘가평자이’ 전용 84㎡ 분양권도 3억8276만원에 거래돼 분양가 대비 1억원이 올랐다. 전매제한 기간이 짧은 경기도 이천시 ‘이천자이 더 파크’는 1순위 평균 39.78대 1의 경쟁률을 기록했다. 경기도 용인시 처인구 ‘힐스테이트 몬테로이를 분양할 예정이다.

2021년 1월 14일 부동산 단신 2.

꽉막힌 재건축 뚫리나…아파트지구 14곳 밑그림 나온다 이미 송파구 가락 아파트지구와 강남구 청담·도곡아파트지구, 서초구 이수아파트지구와 용산구 서빙고 아파트지구의 경우 주민 및 이해관계인의 의견을 청취하기 위해 열람 공고를 진행했다. 서빙고아파트지구에는 신동아아파트, 한강맨션, 한가람 등 13개 단지가 포함됐다. 이수아파트지구에선 삼호아파트가, 가락아파트지구에선 송파한양1·2차 등이 특별계획구역으로 묶였다. 현재 아파트지구는 반포 저밀·고밀, 잠실 저밀·고밀, 서초, 여의도, 청담 등 18곳(221개 단지)이 지정돼 있다.

"서울서 집값 가장 많이 올랐다"…1년 새 6억 치솟은 동네...국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 중계동 ‘청구·라이프·신동아’(960가구) 전용 115㎡는 지난달 19일 15억7000만원에 거래됐다. 인근 단지인 ‘동진신안’(468가구) 전용 134㎡ 역시 지난달 14억9000만원에 손바뀜해 15억원 돌파를 눈앞에 두고 있다. 지난해 12월 입주를 시작한 상계동 ‘포레나노원’(1062가구) 전용 84㎡는 조합원 입주권 호가가 15억원이다.

중계동 ‘청구3차’(780가구) 전용 84㎡는 지난달 13억원에 손바뀜하며 신고가를 경신했다. 1년 전인 작년 1월까지만 해도 9억3000만원에 거래되던 주택형이다. 현재 호가는 14억원에 달한다. 지난달 신고가인 12억원에 새 주인을 맞은 월계동 ‘월계센트럴아이파크’(859가구) 전용 84㎡도 호가가 13억7000만원까지 나와 있다. 상계동 상계주공1단지는 지난해 11월 재건축 사업 첫 관문인 예비안전진단을 D등급(조건부 재건축)으로 통과하고 정밀안전진단을 추진 중이다.

지난해 정밀안전진단까지 통과한 상계주공5단지는 연내 정비구역 지정을 앞두고 있다. 나머지 상계주공3·4·9·10·11·12·14단지 등도 예비안전진단 신청을 준비 중이다. 지하철 4호선 상계역과 당고개역 인근 47만㎡를 6개 구역으로 재개발하는 상계뉴타운 도시정비 사업도 순항하고 있다. 속도가 가장 빠른 4구역 ‘상계역 센트럴 푸르지오’(810가구)는 지난해 1월 입주했다. 이어 6구역 ‘노원 롯데캐슬 시그니처’(1163가구)도 지난해 7월 분양을 마쳤다. 2200가구로 규모가 가장 큰 2구역은 최근 시공사를 선정했다.

`청약광풍`에 분양 비수기 사라져…이달 지방 특광역시서 6000가구 공급...대표 사업장으로는 세종 행정중심복합도시 6-3생활권 H2·3블록 '세종 리첸시아 파밀리에'(아파트 전용 59~112㎡ 1350가구·오피스텔 전용 20~35㎡ 217실), 대구 수성구 두산동 '호반써밋 수성'(아파트 전용 42~172㎡ 301가구·오피스텔 전용 79㎡ 168실), 광주 서구 광천동 '힐스테이트 광천'(전용 70~84㎡ 305가구), 부산 동래구 안락동 '안락 스위첸'(아파트 전용 84~101㎡ 220가구·오피스텔 전용 84㎡ 14실) 등이 있다.

노후 아파트 밀집지역 내 새 아파트, 용인시 처인구 고림동 ‘힐스테이트 용인 둔전역’...용인시 새 아파트에는 높은 프리미엄이 붙고 있다. 국토교통부 실거래가 자료를 보면 용인시 ‘성복역 롯데캐슬 파크나인 2차(‘18년 5월 분양)’ 전용면적 84㎡ 분양권은 지난해 12월 12억1,450만원에 거래돼 분양가 6억8,500만원 대비 약 5억2,000만원 웃돈이 붙었다.

다시 강남 회귀?…2021년 개포동 아파트 시장은 크게 4개 그룹으로 나뉜다. 우선 재건축을 완료해 이미 입주한 개포 래미안블레스티지, 개포 디에이치아너힐즈, 개포래미안포레스트가 한 그룹을 형성하고 있다. 그리고 입주권이나 분양권 상태로 공사 중인 디에이치자이개포, 개포프레지던스자이, 개포디에이치퍼스티어아이파크가 있다. 여기에 개포주공5·6·7단지, 개포우성6차 등 재건축 초기 단지와 경남, 우성3차, 현대1·2차 등 일반 아파트가 또 다른 그룹을 형성하고 있다.

이들 단지 중 개포동 임대시장을 형성하고 있는 아파트들은 2년 전 입주한 개포래미안블레스티지·개포디에이치아너힐즈와 최근 입주한 개포래미안포레스트, 일반 아파트 등이다. 개포래미안블레스티지·개포디에이치아너힐즈의 경우 올해 3~5월께부터 대부분 2년 임대 만기가 돌아오고 있으나 임대3법 통과로 세입자가 계약갱신청구권을 행사할 가능성이 커 출회 물량은 극히 일부에 불과할 것으로 보인다.