농지 투자법(ft.농취증 발급)

[미라클/임순식]

부동산 투자에는 토지도 한 분야입니다. 그중에 농업 토지는 경매에서 어떻게 투자하고 필요한 것은 무엇인지 알아보겠습니다.

토지 투자 중 농지를 취득하려면 농지취득자격증명이 있어야 한다.

이 자격증은 농지의 신규 취득자가 농사를 지을 자격과 계획이 있다는 것을 관할 행정청에서 인증한 것이다.

경매에서 농지를 낙찰받게 된다면 낙찰자는 매각 전까지 농취증을 법원에 제출해야 한다.

제출을 하지 않을 시 매각결정 단계에서 매각 불허가가 나온다. 그냥 불허가만 나오면 다행이지만 농취증 미제출로 인한 경매 취소는 보증금까지 몰수당하기 때문에 주의해야 한다.

토지의 자격 증명

지목은 토지의 주된 사용목적을 행정상으로 분류를 해놓은 것이다.

우리나라는 28가지의 지목이 있는데 전, 답, 과수원, 학교, 공원, 묘지, 잡종 등 다양하다.

땅의 지목을 변경하려면 국가의 허가가 필요하다. 지목에 맞지 않게 사용할 경우 불법이다.

농지로 쓰이려면 흙으로 이뤄져 있어야 하며 신청을 해서 담당 공무원이 현장에 나가본다. 그 농지가 농사로 쓸 수 없는 농지로 판단하면 농취증을 발급해 주지 않는다.

*예: 콘크리트로 이뤄진 토지, 동네 주차장, 무허가 건물 등 농지에 이상한 콘크리트나 폐잡석이 있는 토지

이럴 때는 철거하거나 협상해야 한다. 후 농지를 변경시키는 것을 증명해 공무원에게 약속을 받아내야 한다.

*최근에는 농지 허가가 까다로워지고 있다.

농취증이 있는 이유

농취증의 제도의 존재 이유 중 하나가 적격 농민에게만 농지의 매입을 허용함이다.

비 농민의 투기적 농지매입을 규제하기 위함이다.

투기적으로 농지만 사들여 이용하지 않을까 봐 그러는 것일까.

예전에는 검증을 농사 경력, 농사 매출 예상, 농지와 자택의 거리 등을 따졌지만 현재는 앞으로 농사를 짓기만 하면 된다.

*농취증은 신청 후 7일 후에 발급이 된다. 즉, 농취증을 기간 내에 내고 보증금을 까먹지 않으려면 낙찰받을 당일에 바로 농취증까지 신청하고 귀가해야 한다는 뜻이다. 신청은 농지 소재의 시군구 읍면에서 한다.

신청방법

경매에서 입찰해 최고가 매수까지 성공했다면

-입찰 영수증

-최고가 매수인 증명 신청

위 두 개의 서류를 법원에서 발급받아 낙찰 농지 소재지에 내고 농취증을 신청할 수 있다.

*신청서 작성법

약 300평 (1000m3) 미만이라면 - 주말체험영농 선택

농업 경력이 없지만 약 300평 이상 - 신규 영농

기존 농업인 - 농업인(농사를 안 지어봤어도 농지 보유한 사람, 과거에 농지가 있었어도 300평 미만이라면 주말체험영농 선택)

*농지 구분

토지이용계획 서류가 필요하다.

토지 이음이란 사이트에서 뗄 수 있다.

토지 이음 사이트에 들어가서 토지이용계획을 이용한다.

검색하면 해당 토지의 측량 정보와 각종 토지규제 법률에 따른 적용 여부를 확인할 수 있다.

여기에서 표기된 항목 중에 선택하면 된다.

항목은

영농여건불리농지

농업보호구역

농업진흥구역

이 세 가지 모두 항목에 없다면- 진흥 지역 밖

으로 선택하면 된다.

농지 중에 농취증이 필요 없는 물건이 있다?

도시에는 크게

상업지역

공업지역

주거지역

녹지지역이 있다.

이 중에 녹지지역을 제외한 나머지에 있는 농지일 경우 소유권 이전 등기를 신청할 때 농취증이 필요 없다.

농지에서 특별 사항

농지 물건의 참고사항에서 건축 허가득이란 항목이 있다면 건축 허가를 얻었다는 것이다.

건축 허가를 받았다는 것이라 건물이 없을 수도 있다.

건축 허가를 잘 활용하면 많은 수익을 얻을 수 있게 된다.