평창

[고은희]

 

평창리비에르1차 임차인대표회의

(우)683-390/울산광역시 북구명촌동 진장명촌지구126B-1N (T)(052)289-7401

대표회장 : 윤 기 호        부회장 : 윤 선 희           총 무 : 최 병 열

           (011-887-4852)             (010-3067-8271)            (011-857-1339)

문서번호 : 평창1차임 제2006 - 0호          시행일자 : 2006.  6.  19.

수    신 : 울산광역시 북구청장             참    조 : 건축과 담당자

제     목 : 임대아파트 분양전환 분쟁 해결을 위한 분쟁조정 신청 건

            1. 북구주민들의 권리와 복지사회 구현을 위해 힘쓰시는 북구청장님 이하 관내 모든 공직자 여러분들의 노고에 경의를 표합니다.

            2. 본 건은 당 아파트의 분양전환과 관련해 발생한 분쟁을 해결하기 위한 내용입니다.

            3. 당 아파트는 구획정리 지구 내 공공임대주택으로 건립된 평창리비에르 임대아파트 1차로써 지난 2002년 4월에 입주하여 현재까지 임대기간 4년 3월 째를 맞고 있습니다.

            4. 주지하시다시피 당 아파트는 입주자 모집시 문안 광고를 통해 입주 후 2년6개월이 되면 2년 6개월 이전의 가격으로 분양전환 하겠다는 임대인의 약속이 있었으나, 울산지역 및 전국의 아파트 가격이 상승하자 이 약속을 일방적으로 파기한 후 분양전환 자체를 거부하다 1년 6개월 동안 계속된 임차인의 약속이행 촉구로 지난 4월부터 겨우 분양전환 절차를 밟고 있는 중입니다.

            5. 우리 임차인은 어렵게 조성된 분양전환을 가능한 빨리 마무리하기 위해 최선을 다해 왔으나, 임대인은 금번에 실시된 감정평가 결과가 임대인의 기대치를 충족시키지 못한다는 이유 하나로 분양전환을 중단시키고 있습니다.

            6. 임대인은 금번 감정평가 결과가 너무 낮다고 주장하고 있으나. 이는 임대인 내부 기대치가 지나치게 높아 발생한 것일 뿐 우리 임차인들이 볼 때는 주변 아파트에 비해 기대이상으로 높게 나온 결과입니다. 그러나 우리 임차인들은 국가에서 인정하고 있는 공인기관에서의 감정 평가인 만큼  우리 기태치와는 무관하게 전문집단의 평가인 만큼 수용해야 한다는 판단아래 다음 일정을 준비하고 있습니다 만은 임대인은 임대인이 원한 감정평가금액이 나오지 않을 경우 분양전환을 하지 않겠다는 입장을 취하며, 우리 임차인대표회의에서 기 평가된 감정평가 금액을 편법으로 상승 조정하여 그들의 기대치를 충족시켜 달라는 상식이하의 요구를 하다 이를 임차인대표회의가 거부하자 임대인이 일방적으로 분양전환을 중단시키고 있습니다.

            7. 우리 임차인대표회의에서는 수차례에 걸쳐 분양전환 재개를 요청했으나, 내부 논의 중이란 답만 들은 체 1개월여 시간을 낭비하고 있습니다. 이에 당 아파트의 임차인대표회의에서는 공문을 통한 분양전환 재개요청이 더 이상 실효가 없다고 판단하여 임대주택법 “제18조의3 (분쟁의 조정신청) 임대사업자와 임차인대표회의는 다음 각호의 1에 해당하는 분쟁에 관하여 조정위원회에 조정을 신청할 수 있다. 1. 제17조의2제2항 각호의 사항.  2. 대통령령이 정하는 건설임대주택의 분양전환가격”에 의거 분쟁조정을 신청하는 바입니다.

            8. 임대사업자의 폭리 획득을 위해 서민들의 소박한 내집 마련 꿈을 악용하여 분양전환을  중단시키고 있는 만큼 관계기관의 관계자분들의 각별하고도 깊은 관심을 당부 드립니다.

            9. 아울러 북구주민의 안녕과 질서유지, 복리를 위해 일하시는  관계자분들의 노고에 다시 한번 감사드리며 우리 아파트의 분양전환이 원만하게 마무리 될 수 있도록 적극적인 중재 및 권한행사를 당부 드립니다.

           ※첨부자료

            1. 단지현황 및 기초자료

            2. 분양전환 경과 과정  

            3. 임차인과 임대인간 쟁점

              - 최근 거래 자료 및 임대인이 제시한 호가자료 

              - 광고문안 사본

              - 비교분석 자료     - 끝 -       

평창리비에르1차아파트임차인대표회장

첨부자료 1 : 단지현황

1. 단지현황

1) 단지개요

시 공 사 : 평창토건(주)

소 재 지 : 울산광역시 북구 명촌동 126B 1N 평창리비에르 1차 아파트

대지면적 : 31,860㎡, 도로후퇴면적 136㎡, 실 사업부지 면적 31,724㎡

          - 아파트 대지면적 : 30,374㎡     - 상  가 대지면적 : 1,350㎡

건축연면적 : 87,152.9106㎡

           - 아파트 건축면적 : 86,008.5606㎡     - 상  가 건축면적 : 1,144.3500㎡

사업승인일 : 1999년 11월 11일(1차 변경승인 1999.11.12, 2차 변경승인 2001.02.21)

입주시작일 : 2002년 4월 1일부터

2) 단지규모

28평형 : 246세대(104동, 106동, 110동)

32평형 : 500세대(101동, 102동, 103동, 105동, 107동, 108동, 109동)

3) 부대시설 및 복리시설 현황

관리사무소 : 45.5㎡

노  인  정 : 95.445㎡

문화  공간 : 106.665㎡(대표자회의실)

어린이  집 : 193.725㎡(테라스53.55㎡포함)

어린이 놀이터 : 1,047.560㎡(3개소)

통합 경비실 : 17.41㎡

동별 경비실 : 7.2㎡(5개소)

지하저수조 : 1,300ton

오수정화조 : 400ton(단독정화조)

2) 법률에 의한 금액 검토 내용

1. 건축비 산출내역

1) 분양면적표

평형별	세대수	전용면적	주거공용면적			공급면적	비주거공용면적			계약면적
			세대간면적	계단면적	계		기계실 등	지하주차장	계
28평형	246	71,6649	4.9547	17.8322	22.7869	94.4518	1.0780	9.6215	10.6995	105.1513
32평형	500	84.3909	5.4587	17.8334	23.2921	107.6830	1.2694	11.3301	12.5995	120.2825
계	746	59,825.0154	3,948.2062	13,303.464	17,251.6702	77,076.6856	899.9150	8,031.9600	8,931.8750	86,008.5606

2) 세대당 표준건축비 산정

구  분	평형별	공급면적 건축비			비주거 공용면적 건축비			세대별 건축비	보증수수료	최종세대별 건축비
		공급면적	단위건축비	계	비주거 공용면적	단위 건축비	계
표준건축비인상전	28평형	94.4518	617,000	58,276,760	10.6995	493,600	5,281,273	63,558,033	220,830	63,778,863
	32평형	107.6830	617,000	66,440,411	12.5995	493,600	6,219,113	72,695,524	252,310	72,911,834
표준건축비인상후	28평형	94.4518	850,500	80,331,256	10.6995	680,400	7,279,940	87,611,196	220,830	87,832,026
	32평형	107.6830	850,500	91,588,644	12.5995	680,400	8,572,700	100,161,344	252,310	100,413,654

▶ 표준건축비 : 

입주당시       1) 공급면적 : ㎡ 당 617,000  2) 비주거공용면적 : 493,600

04.9.20일 현재 1) 공급면적 : ㎡ 당 850500  

               2) 비주거굥용면적 : 680,400 (건설교통부고시 제2004-232호)

▶ 임대분양 보증수수료 : 총 보증 수수료 180,479,580원

1) 28평형 : 180,479,580원 ｘ 30.1%  / 246세대 = 220,830원

2) 32평형 : 180,479,580원 X 69.9%  / 500세대 = 252,310원

2. 대지비 산출내역

1) 대지 면적표(단위 ㎡)

총부지면적	도로후퇴면적	실사용부지면적	아파트부지면적	상가부지면적	비  고
31,860	136	31,724	30,374	1,350

2) 세대별 대지지분

구  분	28평형	32평형	비     고
면  적	37.1342	42.4778	주택건설사업계획승인신청서상

3) 택지가격

택지감정평가 산술 평균가격			진입도로편입 감정가격	법정초과 연약지반 공사비	택지가격합계액
한국감정원	에이원	산술평균가격
12,404,084,000	12,689,600,000	12,546,842,000	35,360,000	2,521,224,360	15,103,426,360

진입도로 편입감정가격 : 136 X 260,000 = 35,360,000

4) ㎡ 단가 : 476,088원(15,103,426,360원/ 31,724제곱미터)

5) 용도별 택지비

구     분	아파트면적	상가면적	합     계
면    적	30,374	1,350	31,724
금    액	14,460,696,912	642,718,800	15,103,415,712

6) 아파트 세대별 대지비

평 형 별	세대당지분	대지단가	합     계
28평형	37.1342	476,088	17,679,147
32평형	42.4778	476,088	20, 223,170

3. 세대별 분양 한도액

1) 당시 건축비 기준

평  형	세대수	건축비	대지비	세대당분양가	평당가
28.57	246	63,778,863	17,679,147	81,458,010	2,851,172
32.57	500	72,911,834	20, 223,170	93,135,004	2,859,533

2) 인상된 건축비 기준

평  형	세대수	건축비	대지비	세대당분양가	평당가
28.57	246	87,832,026	17,679,147	105,511,173	3,693,076
32.57	500	100,413,654	20, 223,170	120,636,824	3,703,925

4. 법률에 준한 분양전환 예상금액

법률근거(별표3-3)

 나. 임대의무기간이 5년인 경우 분양전환가격은 건설원가와 감정평가금액을 산술 평균한 가액으로 하되, 임대주택의 건축비 및 택지비를 기준으로 분양전환 당시에 산정한 당해 주택의 가격(이하 "산정가격" 이라 한다)에서 임대기간중의 감가상각비를 공제한 금액을 초과할 수 없다.

 다. 산정가격

    산정가격 ＝ 분양전환당시의 건축비 ＋ 입주자모집공고 당시의 택지비 ＋ 택지비이자

    ○택지비이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간

    이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 의한다.

1) 법률에 의한 분양전환가격 산출

1. 분양전환 가격 = 건설원가 + 감정평가가격 ÷ 2

2. 건설원가 : 최초입주자 모집 당시의 주택가격 + 자기자금이자 - 임대기간 중 감가상각비

◇ 분양전환 시점에 따른 건설원가(감가상각비 부분)

평형별	감가상각 기간별	최초 입주자 모집공고 당시의 주택가격			자기 자금이자	감가상각비	건설원가
		건축비	택지비	계
28평형		63,778,863	17,679,147	81,458,010	4,202,671	6,517,676	79,143,005
32평형		72,911,834	20,223,170	93,135,004	4,314,364	7,450,990	90,001,648

◆자기자금이자 : 【최초 입주자모집당시의 주택가격－국민주택기금융자금－ 임대보증금과 임대료 

                   의 상호전환전 임대보증금】×이자율×임대기간

구 분	평 형	주택가격 (1)	국민주택 기금(2)	표준 임대료(3)	(1)-(2) -(3)=	1년차	2년차	3년차	4년차	계
1년차	28	81,458,010	34,100,000	23,670,000	23,688,010	1,089,648
	32	93,135,004	44,500,000	24,300,000	24,335,004	1,119,410
2년차	28	81,458,010	34,100,000	24,316,800	22,741,210		1,046,096
	32	93,135,004	44,500,000	25,272,000	23,363,004		1,074,698
3년차	28	81,458,010	34,100,000	25,610,472	21,756,538			1,000,801
	32	93,135,004	44,500,000	26,282,880	22,352,124			1,028,198
4년차	28	81,458,010	34,100,000	26,049,498	21,308,512				1,066,126	4,202,671
	32	93,135,004	44,500,000	26,742,830	21,892,174				1,095,328	4,317,634

※ 1) 보증금 인상율을 2년차 4%, 3년차 4%, 4년차 1.75%인상분을 반영

   2) 적용금리는 은행법에 의한 1년 만기정기예금 이자율인 4.6% 반영

◆감가상각비 : 표준 건축비 ÷ 40년 × 일수/365일(40년 정액법)

1) 28평형 : 63,778,863원 ÷ 40년 × 1492일/365 = 6,517,676원

  2) 32평형 : 72,911,834원 ÷ 40년 × 1492일/365 = 7,450,990원

2) 산정가격기준 최고 예상 가격(인상된 건축비 기준)

평  형	건축비	택지비	택지비이자	감가상각비	법정 상한가
28평형	87,591,652	17,679,147	3,324,261	6,517,676	102,077,384
32평형	100,120,008	20,223,170	3,802,621	7,450,990	116,694,808

다. 산정가격

   산정가격 ＝ 분양전환당시의 건축비 ＋ 입주자모집공고 당시의 택지비 ＋ 택지비이자 - 감가상각비

○택지비이자 ＝ 택지비 × 이자율 × 임대기간

   이자율 및 임대기간의 계산은 자기자금이자의 계산과 같은 방법에 의한다.

※ 분양전환 가격 = 건설원가 + 감정평가가격 ÷ 2

평형	건설원가	감정평가 금액			분양전환금액
		임차인추천사금액	임대인추천사금액	평균금액
28	79,143,005
32	90,001,648

첨부자료 2. 분양전환 경과

1. 분양전환 관련한 추진경과

03.08~11월까지 분양전환 유경험 아파트 3곳 현지답사 및 자료수집을 위한 주변아파트 현황조사와 법률            검토 및 감정평가 자료, 공청회 자료제작

03.08.11 03-46호 하자접수 관련 현황통보 및 처리요청의 건(하자부분 709건 통보)

04.09.01 04-08호 분양전환에 대한 평창입장 의뢰 건(분양에 대한 임대인 의사타진)

04.10.07 04-26호 분양문의에 대한 답변의 건(기본적인 입장 피력 - 분양전환 절차 등에 대해 적법하고           합리적인 방안 검토 중임을 밝힘)

04.09.07 04-10호 지하주차장 CC TV 추가설치 회신 등에 대한 재검토 요청의 건

         (지하주차장 내 사각지대 해소를 위해 추가설치 요청10대)

04.11.10 분양전환에 따른 주민 공청회실시

04.11.19 04-11호 분양전환전 하자보수 요청 건

04.11.22 04-44호 임대아파트 분양전환 관련 협조(임차인이 먼저 감정평가사를 지정할 것을 요구하면서 감정평가세대를 하자가 없는 세대를 중심으로 임대인 일방적으로 지정하여 통보해 옴)

04.12.03 04-12호 감정평가세대 확정 통보의 건

04.12.15 04-50호 감정평가세대 선정에 대한 회신(감정평가세대 변경통보)

05.01.14 05-01호 감정평가업체 변경요청 및 감정평가세대 확정 건

         (울산지역 업체 선정 요구)

05.03.10 05-10호 감정평가업체 선정요청 통보 및 감정평가세대 추가 통보

05.03.25 05-04호 기금 운용에 대한 점검 요청의 건(분양원가대비 국민주택기금 및 임대보증금 규모가           커 국민은행의 집중적인 관리가 필요함을 요청 함)

05.03.25 05-05호 감정평가사 추천의 건

05.04.11 05-28호 감정평가사 추천의 건(2년6개월전 분양가격에 대한 일방적 해석)

05.04.11 05-29호 임대료 인상의 건(05년 임대료 1.75% 인상 요청)

05.04.12 05-08호 법률질의(임대인이 행한 광고 문안이 미치는 효력 및 대처방법)

05.04.18 05-09호 분양전환 공문에 대한 답신

05.05.19 05-44호 05-09호에 대한 답변의 건(분양전환에 대한 임대인의 입장)

05.05.23 05-15호 3년차 계약 갱신의 건

05.05.26 05-12호 분양전환 05-14,15호에 대한 회신(첨부자료)

05.06.16 05-53호 평창1차 임 제2005-12호에 대한 답변의 건

05.06.30 법률에 의한 분양전환 재 요구 - 2년 6개월 이전 광고부분은 추후 법률적으로 대처하기로 하고 법에 정한 바대로 분양전환 할 것을 요구

05.07.27 임대인의 분양전환 기피에 따른 관할관청의 지도요청 요구(북구청)

05.08.08 상기 공문에 따른 북구청 답변공문 접수 - 지도감독 공문 발송

05.08.30 임대인의 약속불이행에 따른 지도감독 요청 공문 발송(한국소비자보호원, 공정거래위원회)

05.09.14 한국소비자보호원 답변 공문 접수

05.10.04 공정거래위원회 답변공문 접수 - 실질적인 피해 확인 후 소송가능

05.10.20 공정거래위원회 추가질의 공문 발송

05.11.09 분양전환 최고 책임자 면담요청 공문(류준걸회장)

05.11.10 공정위 답변공문 접수

06.02.13 임대인 본사 책임자와 면담 - 5년 후 분양전환 계획 변경을 위한 작업 중 통보 및 이후 건설           적인 방안을 마련키로 의견 접근 됨

06.03.08 본사관계자와 재면담(분양전환 시기조정에 따른 용역 의뢰자 면담)

06.03.09 분양전환 대행자 협의(분양전환 대책위에서 준비한 자료의 근거 및 주장 전달)

06.03.24 분양전환대행자와의 논리공방(평창의 고 자세에 따른 우리 입장 전달)-회장,부회장

06.03.24 2차, 3차 자치회 회장단과의 연석회의 - 분양전환 시점에 대한 당부 및 협조요청

         2,3차 자체회의 후 결과 통보키로 함

06.03.30 분양전환 대행자와의 면담(최종 보고서 전 임차인 입장 확인 차)

06.04.04 1,2,3차 회장단 연석회의(1차 분양전환에 힘을 싣기로 함)

         - 분양전환 과정에 대한 2, 3차 회장단에 충분한 설명 및 의견조율

         - 1차에서 준비한 자료 2,3차와 공유

         - 가능한 조기에 분양될 수 있도록 최선을 다 한다.

         - 분양전환 과정에 대한 2, 3차 회장단에 충분한 설명 및 의견조율

06.04.08 임대 의무기간 4년 시점에 분양전환하겠다는 공문 접수

1) 분양전환을 위한 상견례

- 일  정 : 4월 12일 16시부터 40분까지    

- 장  소 : 평창분양사무소(옛 모델하우스 지역 사무실)

- 참석자 : 임차인 윤기호회장 외 8명(출장자외 전원참석),

           임대인 김용선상무이사 분양대행사 에스엠티엠 클러스트 안건사장외 5인

- 내  용 : 분양대책위와 임대인간 분양전환을 위한 상견례를 지난 12일 평창분양사무소에서 개최했다.  이날 상견례에서 윤기호 회장은 인사말을 통해 “ 주민들이 많이 기다려 온 만큼 상호 존중하며 원만하게 협의되기를 바란다”고 전제한 뒤 임대인의 전향적인 자세를 촉구했다.  이에 임대인도 “1차가 거의 완벽한 준비를 갖추고 있기에 빠른 시일 내 마무리 될 수 있을 것으로 전망하며, 가능한 원만하고 빠른 타결을 희망한다”고 화답했다. 그리고 분양전환의 전반적인 일정은 다음날인 13일 잡기로 함에 따라 서로의 입장을 전달하는 차원에서 상견례를 마쳤다.

2)) 1차 실무협의 결과 보고

 - 일  정 : 4월 13일 18시 ~ 20시 45분까지       

 - 장  소 : 임차인대표회의 사무실

 - 참석자 : 임차인 윤기호회장, 윤선희부회장  

            임대인 에스엠티엠 클러스트 안 건대표외 4인

 - 내  용 : 임차인 회장단과 분양대행자는 분양전환사업의 핵심이자 시작인 감정평가사 선정 관련한 협의부터 시작했다.  이날 회의에서 임대인 측에서는 그간의 논란에도 불구하고 서울소재 감정평가사를 고집해 합의점을 찾지는 못했다. 그러나 감정평가 방법 및 세대 선정에 있어서는 타결을 보았다. 

  누차 홍보한 바와 같이 감정평가 결과가 분양금액에 미치는 영향이 절대적이기 때문에 임대인이 타 지역에서 데려와 추천할 정도의 관계라면 결과는 뻔한 것이기에 두 시간여 논쟁에 불구하고 합의점을 찾을 수는 없었다. 이에 14일 13시에 다시 만나 감정평가사 지정방법 및 분양전환을 받을 수 있는 자격 등에 대해 논의키로 했다.

3) 2차 실무협의 결과 보고

 - 일  정 : 4월 14일 13시부터 15시 40분까지       

 - 장  소 : 임차인대표회의 사무실

 - 참석자 : 임차인 윤기호회장, 윤선희부회장  

            임대인 에스엠티엠 클러스트 안 건 대표 외 4인

 - 내  용 :

감정평가사 선정방법 : 임대인이 추천 요구한 서울소재 감정평가사는 제외하고 울산지역 내 6개의 감정평가업체 중 규모 및 지사 수를 기준으로 상위 4개 업체 중 임대인이 15일까지 선정 해 통보하고 임차인대표회의에서는 18(화)일까지 선정해 통보하기로 했다. (한국감정원, 제일, 삼창, 동아감정평가법인)

감정평가 세대 선정방법 : 2개 통로인 9개동은 1층 2세대, 2,3층 2세대, 맨 윗층 2세대, 기준층 2세대 총 8세대씩 선정하고 107동은 상기 층형별 3세대씩 선정 해 총 84세대를 감정평가하기로 한다.

임대인 측 감정평가사 추천 통보 : 15일 유선으로 윤기호 회장에게 임대인 측에서는 한국감정평가원을 추천하겠다는 통보를 해 왔으며, 실무협의 결과에 따라 임차인에서는 화요일까지 선정 해 통보해야 함

4) 감정평가 실시

일정수립 : 2006년 5월 4일 전체일정 수립 및 감정평가 세대 확정

현장실사 : 5월 8일 ~ 9일까지 총 84세대 계획에 60세대 현장 확인 실사

보고서 제출 : 5월 18일 전후해서 제출 예정

5) 감정평가 실시 후 수용여부에 따른 협상

분양대행사와의 2차례 면담, 평창본사 분양담당 책임 중역과 2차례 면담

면담의 주요 핵심

감정평가 금액이 너무 낮다. 감정평가 금액을 반영한 기준금액이 1억 2천만원이 넘을 걸로 봤다. 그런데 현재의 결과로는 기준금액이 1억 1천 2백 5십만원에 지나지 않는다.

 분양전환을 하려면 감정평가 금액을 조정 해 인상하자는게 임대인의 입장이었으며, 임차인 측에서는 불가함을 주장하며 협상이 난항을 겪고 있음 문제는 주변 아파트의 가격과 무관하게 임대인의 기대만 채워야 겠다는 것이 임대인의 입장임.

첨부자료 3 쟁점사항

평창리비에르 1차 임대아파트의 분양전환과 관련한

임차인 대 임대인간의 쟁점

1. 감정평가 후 보고서를 받지 않은 체 협상 자체를 중단시키고 있는 부분

논쟁근거

임대인은 주변 아파트 가격이 상승하자 추가 이익을 얻기 위해 2년 6개월 시점에서의 분양전환을 약속을 파기한 체 분양전환 자체를 거부하다 임차인의 요구가 계속되자, 임대 의무기간 만료 후 분양전환 하겠다는 방침을 통보했었다. 그러다 그 약속을 지키지 않겠다면 추후 법원의 판단을 얻어 시시비비를 가리고 현행 임대주택법에 의거한 분양전환을 요구해 왔다. 이에 임대인 측에서는 (주) 에스 엠티엠 클러스터란 분양대행사를 통해 5년 후 분양과 현시점에서의 분양전환에 따른 분석을 의뢰해 이 보고서를 명분삼아 분양전환에 나서게 되었다. 당시 임대인이 예상했던 분양전환 예상가는 법으로 받을 수 있는 최고 금액인 1억 1천 6백여만원보다 150여만원 적은 114,500,000원을 받을 수 있을 것이란 내용이었던 것으로 확인되고 있다.

그런데 금번에 실시한 감정평가 보고서를 받기로 한 당일 감평사를 찾아 금액을 확인한 결과가 임대인이 예상한 금액에 미치지 않는 것으로 파악되자 아예 감정평가 보고서를 받지 않은 체 협상마져 중단시키고 있다. 현 시점에서 분양전환 하기로 했으면 전문평가기관에서 내린 결과가 어떻든 그 속에서 논의하고 협의하는 것이 일반적인 협상인데 임대인이 일방적으로 분양전환을 중단시켜 746세대 주민들을 우롱하고 있는 것이다.

따라서 임대인이 협상을 중단시키고 있는 것은 그 어떤 명분도 없는 것이기에 지금 당장 협상을 시작해야 할 것이다.

임대인 측 주장

우리 단지의 경우 실 거래가 이루어지지 않아 주변에 있는 타 아파트와의 비교를 통해 평가하게 되는데 직접적인 비교가 된 곳이 세양청구 아파트 임을 강조하면서 세양청구(34평형)가 1억 8천여만원에 가격이 형성되고 있다. 그런데 거기에 비해 우리 아파트가 너무 낮게 평가된 것이다. 따라서 현재의 결과를 수용할 수 없다. 분양대행사인 (주)에스 엠티엠 클러스터에서 보고서를 받기로 한 당일 한국감정원에서 확인한 감정평가 금액은 32평형 로열층 기준 1억 4천만원 임을 통보 해 왔다.

첨부 : 임대인 측 세양청구 등 주변 아파트 시세 및 세양청구 호가 자료

임차인 측 주장

우리 임차인 회장단이 보고서를 받기로 한 당일 임차인 측 추천 감평사인 삼창 감정평가원을 찾았을 때 삼창에서도 설명한 것이 세양 청구를 근거로 평가했음을 설명했다.  임대인 역시 마찬가지였다.

당시 우리가 확인 통보받은 금액은 32평형 로열층 기준 1억 3천만원 임을 통보받았다. 그러나 보고서 수령은 평가비용을 지불하는 임대인 측에서 보류요청 때문에 제출받지를 못했다.  한편 임차인 측에서 확인한 최근 실 거래가는 1억 5천만원이었다.(세양청구34평형 로얄층 기준) 또 자료 확보는 미루어지고 있지만 저층의 경우 1억 2천 5백만원에 거래가 되었다.

 이 경우 실거래가의 90%선을 감정평가 금액으로 잡는 관행을 볼 때 기 평가된 금액보다 5백여만원 낮게 나오길 기대했었는데 그렇지 못했다. 그러나 우리 임차인대표회의에서는 공인기관에서의 평가인 만큼 인정하고 수용하겠다는 것인데, 오히려 임대인이 거부하는 것은 납득이 되질 않는다는 것이다.

첨부 : 세양청구 아파트 실거래 내역 사본.  

2. 광고 문안으로 약속한 “2년 6개월간 살고 2년 6개월 이전의 가격으로 분양 받을 수 있는 아파트”에 대한 약속 이행 관련 부분

관련근거

임대인은 2000년 당시 3,100여세대 대 단지 임대 아파트를 건립하면서 1차의 성공적인 분양이 사업 전반을 좌우한다는 판단 아래 “레파트”(살아보고 결정하는 아파트)를 강조했고 광고문안을 통해 2년반동안 먼저 살아보고 2년6개월 이전의 가격으로 분양받을 수 있는 아파트로 선전하고 입주자를 모집했었다. 그러나 안타깝게도 대형 광고지(울산 다수지역에 신문에 끼워 홍보했으며, 모델하우스에 비취한 체 나눠줌)에는 있으나 계약서에는 포함되지 않았다.

 또 입주자 모집 당시 모델하우스에 상주한 평창 직원의 구두 설명을 통해서도 2년 6개월 후에는 당연히 분양되고 가격 또한 구천 삼백만원에 이루어 질 것임을 홍보 해 온 내용이다.

임대인 측 주장 :

(평창 공문 제    호) 그 부분을 강조한다면 분양전환 하지 않겠다.

(김용선상무, 이영근이사, 좌성학부장과 임차인 회장단 간담회)

임대인의 과실은 인정한다. 그러나 그렇다 해서 광고 문안에는 있으나 계약서에는 없는 부분으로 분양전환을 할 수는 없다. 분양전환 후 법률적으로 책임질 부분은 지겠다.

임차인 측 주장 :

당시 울산지역 내 아파트 가격이나 주변 주공임대아파트의 경우 의무임대기간 만료 후 건설원가 전후에 분양전환이 이루어졌기에 단순 실수는 아니다. 약속 이후 주변의 아파트 가격이 많이 오르자 약속을 져버리고서 라도 추가이익을 얻기 위해 입장을 바꾼 것이다.

따라서 임대인이 주장한 것처럼 분양전환 후 민사소송을 통해 법률적으로 책임을 물을 것이다.

근거자료 1 : 광고문안 사본

1. 입주자 모집 시 평창토건이 행한 전면광고 전면

2. 전면광고 중 분양전환 약속이 담긴 문구 확대부분

3. 뒷면에 나와 있는 분양전환 관련한 약속문안

3. “주변 아파트 가격이 많이 올랐기 때문에 법적 상한가를 다 인정해도 분양차익이 발생하기 때문에 임대인의 입장을 이해해야 한다”, “그건 임대인의 폭리다”부분

임대인 측 주장

주변 아파트 가격이 많이 올랐기 때문에 손해보고 팔 수는 없다.

임차인 측 주장

이 지역은 구획정리를 통한 공공임대아파트다. 구획정리 후 최상의 조건에서 토지를 불하받았으며, 건설 또한 국민주택기금을 지원받아 건설했다.  즉, 당시 건설원가인 구천 삼백여만원만 받아도 이익을 실현하는데 그 금액 이상을 받을 경우 모두가 추가이익이 된다. 이 추가 이익을 위해 거대기업이 행한 울산시민과의 약속이나, 입주자와의 약속을 팽게치는 것은 상도의상 용납될 수 없는 내용이다.

 또한 당시에 건립된 분양아파트와 가격대비 자재 및 시걸 조건을 비교해 보더라도 임대인의 요구가 지나치다는 것을 알 수 있다.

관련근거

1) 명촌 초등학교

 명촌 초등학교는 구획정리와 함께 신축된 학교이나 세대에 따른 학생 수 산정을 잘못 해 울산의 대표적 과밀학급으로 분류되고 있습니다. 학년별 학급 수 및 학생 수를 보면 다음과 같습니다.

구  분	1학년	2학년	3학년	4학년	5학년	6학년	비  고
학급수	8	7	7	6	6	6
학생수	333	322	330	292	287	268
학급당 학생수	41.6	46	47.1	48.6	47.8	44.6
울산표준	33.2	34.1	34	34.2	33.5	33.8
차  이	8.4	11.9	13.1	14.4	14.3	10.8

2. 진장중학교

 중학교에 재학중인 학생의 80%이상이 아파트 단지에 있음에도 불구하고 중학교의 위치는 아파트와 약 1.7㎞ 떨어진 도로 건너 메가마트 옆에 신축되어 있습니다. 구획정리지구 내 부지가 많이 있음에도 구획정리사의 이익 증대를 위해 학교 부지를 먼 곳에 배치 해 학생들의 등하교를 주요도로인 6차선로를 지나 등하교 하도록 해 놓고 있습니다. 이 때문에 아이들의 안전유지에 많은 어려움이 존재하고 있습니다.

3. 진입로가 좁다.

 평창 1,2,3차 단지  및 주공이 포함되어 단지 내 총 세대수는 3,600여세대에 이르지만 진입로가 좁아 교통 체증이 자주 발생하고 있습니다. 또 2, 3차에서 1차로 진입하는 도로의 경우 전체 3차선으로 시작 지점은 들어오는 길이 1차선 나가는 길이 2차선이며, 학교 정문을 지나서는 들어가는 길이 2차선 나가는 길이 1차선으로 되어 있는 등 학생들의 안전에 악 영향을 주고 있는 도로입니다. 이 때문에 학교 앞 도로의 경우 그 어느지역보다 교통사고의 위험성이 높은 지역이다. 뿐만 아니라 진입로가 구획정리지구 중간에 있어 시내로의 진입을 위해서는 불필요한 거리 1.5㎞를 우회해야 하는 상황입니다. (진입로 지역 사진 촬영)

   

4. 구획정리가 진행되고 있어 먼지 등 생활 불편이 가중되고 있다.

이곳 구획정리지구는 아직까지 주택 철거마져 완료되지 않은 상태입니다. 1차 주민의 경우 1년 이상을 허허벌판에서 생활해야 했으며, 이제 인근지역은 주거 문화공간이 어느정도 갖추어지고 있으나, 아직까지 공원이나 근린생활시설은 많이 부족한 상태입니다.  또 현재 구획정리지구 내 공사가 완료되려면 향후 7~8년은 더 기다려야 하는 처지입니다. 이들 지역에 공사가 게속되는 한 단지 내 먼지를 비롯한 생활의 불편은 가중될 수밖에 없는 상태입니다.

 

   

5. 항공기 이착륙 위치에 아파트단지가 있어 항공소음에 대한 피해가 크다.

아파트가 위치하고 있는 지역은 항공기의 착륙선상에 있습니다.  그것도 공항과의 거리가 불과 3㎞에 불과하고 아파트 위 상공 100m 이내의 높이로 하강하고 있어 항공소음의 피해는 엄청납니다. 특히 하절기나 봄 여름의 경우 베란다 문을 열어 둘 경우 그 소음으로 인해 일상 생활이 불가능한 때가 많습니다.

울산공항 비행기 이착륙 횟수 및 규모

구  분	월	화	수	목	금	토	일
착륙회수	18	17	17	17	17	17	17
이륙회수	17	17	17	17	17	17	18
항공기규모	보잉737기	좌동	좌동	좌동	좌동	좌동	좌동

6. 국도 7호선인 산업도로와 맟 닿아 있어 교통 소음이 심각하다

아파트 옆을 지나는 도로는 국도 7호선이다. 국도 7호선은 “산업도로”로 이름나 있듯 이곳을 지나는 차량의 상당부분이 대형 트럭입니다. 그것도 하루 수만 대에 이르는 이들 차량으로 인해 바닥 진동은 물론 그 소음이나 매연 등으로 인해 생활의 불편함이 말할 수 없을 정도로 큽니다.  특히 동향으로 있는 동에는 베란다 문을 열지 못하는 상황까지 만들어 지고 있습니다.

7. 우천으로 태화강 만수위시 아파트단지의 높이와 같아 지반 침하로 인한 붕괴 우려된다.

울산시에 따르면 태화강의 만수위시 그 수면과 아파트 단지의 높이가 같아 수면이 찼다 내려갈 경우 지하수 흐럼에 의한 지반침하 우려가 있는 것으로 설명되고 있습니다. 따라서 일반적인 구획정리 지구의 지반침하가 5년정도 지속된다면 우리 아파트의 경우 이후 계속해서 지반침하의 영향이 나타날 것으로 예측됩니다. 그만큼 안전이 위협받을 수 있는 조건이란 것입니다.

8. 현관 및 엘리베이트에 cctv가 설치되지 않아 도난사고가 빈번하다

신설 아파트에 CCTV가 없는 경우는 거의 없습니다. 그럼에도 단지에는 CCTV는 그 어떤 보안시설도 없는 상태입니다.  이로인해 주변 좀도둑의 표적이 되고 있으며, 그로인한 피해가 점차 늘어나고 있는 실정입니다. 이는 재산가치 이전에 주민들의 안전과 직결되기도 하거니와 일순간에 전 재산을 잃을 수 있는 상황이 되고 있는 것이다.(현재까지 18회 도난사고)

도난추정 일시	도난세대	도난내용	침입예상경로	비    고
02.12.15	103/103	현금 귀금속 등 200만원상당	전면베란다
	103/104		〃
	103/204	결혼폐물	〃
03.01.01	104/1202	현금15만원 상당(차량내)		지하주차장
03.01.01	202동주차장	현금15만원		차량
03.01.10	104/201	주택채권 현금 귀금속 300만원상당	전면베란다
	103/204	분실물 없슴	〃
	109/103	반지 1개	〃
	109/104	분실물 없슴	〃
03.08.24	110/103		방범창
03.10.21	관리동옆 주차장			차량
03.11.16	102/103	목걸이 반지 등 65만원 상당	전면베란다
03.11.28	104/1604	목걸이 팔치 시계 등 50만원상당	현관문으로
03.11.28	104/804	폐물 250만원 상당	현관문으로
04.12.08	105/402	현관 10만원 팔찌, 귀거리	현관문으로
04.12.15	110/901	현금 5만원(돼지저금통)	현관문으로
05.01.08	107/102	카메라1대 돼지저금통(20만원)	전면베란다
05.01.06	101/103	무비,카메라, 돼지저금통 귀금속 등 275만원 상당	전면베란다

9. 화학단지 부근의 단지로 대기오염이 심각하다

울산은 대표적인 산업공단이자 대기오염의 사각지대이다. 그런데 우리 아파트의 경우 화학공단과의 거리가 짧아 대기오염이 심각한 상황입니다. 이제 과거와 달리 아무리 도심 가까운 아파트라 하더라도 주민의 건강을 해할 만큼의 대기오염이 존재하고 있다면 이미 살기 좋은 아파트 단지가 아닌 것입니다.

10. 홈오토 시설에 대한 주민 자비 부담 및 활용도가 낮다.

 주민들은 입주 당시 홈오토 비용690,000원을 자부담으로 설치했습니다.  또 이렇게 가설된 홈오토는 회선을 턱없이 작은 용량으로 설비 해 주민 중 3세대가 통화할 경우 폰으로의 통화가 불가능합니다. 연결회선이 부족하기 때문인데 746세대 주민이 살고 있는 아파트의 시설로는 턱없이 부족한 용량인 것입니다. 이뿐만이 아니라, 세대에서 해당 경비초소와의 폰도 연결되지 않은 상태입니다.

11. 지하 주차장 CCTV 화질이 허려 사람 식별이 불가능할 뿐 아니라 사각지대가 많아 무용지물이다.

 지하 주차장에 설치된 CCTV는 판독이 불가능한 카메라를 장착하고 있습니다.  이 때문에 몇 번의 도난이 발생했음에도 도둑 식별을 할 수가 없었다. 또 지하 주차장 내에는 사각지대가 없어야 함에도 설치 대수가 작아 많은 사각지대를 안고 있습니다.

12. 분양가대비 사용자재 비교분석표

 아파트 분양가격은 당시 비슷한 시기에 분양되고 건설된 아파트의 단순비교야 말로 그 가치를 제대로 입증할 수 있는 부분이라 판단합니다. 이에 당 임차인대표회의에서는 비슷한 시기에 분양된 아파트를 실사하여 당시 적용되었던 자재 및 분양가격 등을 비교 해 다음의 자료를 확보했습니다. 가격대비 얼마나 많은 차이를 지니고 있는지 확인 해 주시기 바랍니다. 이울러 현재 거래되고 있는 시세를 보면 당시 분양아파트를 선택하지 않고 임대아파트에 입주한 것이 상당한 손실로 나타나고 있으며, 분양전환 후에도 비교 아파트에 비해 현저히 낮은 거래금액이 예상됩니다.  여기다 임대인의 추가이익이 실현될 경우 상대적으로 임차인들은 엄청난 손실을 보게 되는 부분입니다.

주변 아파트별 비교 분석표

구   분		평창 리비에르 1차		현대홈타운 3,4차	삼성레미안 1차	경동 햇빛마을
입 주 일		2002년 4월		2001년 11월	2001년 12월	2001년  월
분 양 조 건	평  형	32평형	28평형	32평형	34평형	32평형
	총분양가	93,135,004	81,458,010	92,000,000	129,350,000	88,700,000
	평당분양가	2,859,533	2,851,172	2,875,000	3,804,411	2,771,875
최근 거래가		?		200,000,000	226,000,000
옵    션				*김치냉장고 *보일러실마루 시공 *정수기 *음식물탈수기 *펌프식세제기 *절수기설치 *작은방붙박이장	*김치냉장고,오븐렌지 중 택일 *안방샤워부스,  비데 중 택일 *단지내정수기, 연수기설치 *음식물탈수기 *세대별세이콤 *작은방붙박이장
추가부담		홈오토 자부담
특    징		*좌측 특징 전무		*마감자재 탁월 *욕실 수도꼭지 *전전시 비상등 *주민휴식공간    탁월 *놀이터시설탁월 *CC TV 가동	*자외선 살균기 *조경시설탁월 *현관입구카드출입및 CC TV *견고한 경비실 *조망권 부여한 방음벽	* 분양전환 *분양가:9천만원 *5년후옥상방수 및  도색

주변 아파트 마감자재 비교 현황

1. 현관입구

	평창리비에르 * CC TV 없어 도둑의 표적이 되고 있슴
	현대홈타운3,4차 * 엘리베이트 앞 현관마다  CC TV 가 설치되어 있어 방문자를 확인할 수 있는 장점이 있다
	삼성레미안 1차 * 회전식 CCTV 및 엘리베이트      내 설치 뿐 아니라 1층 현관 출입에도 비밀번호를 부여해야 하는 등 철저한 보안시설이 마련되어 있슴

주변 아파트 마감자재 비교 현황

2. 계단 시공 자재

	평창리비에르 * 장판 시공으로 담뱃불 등에 의한 훼손 및 신주에 있는 쫄대가 벗겨져 가치하락을 불러오고 있음
	현대홈타운3,4차 * 대리석 시공(사진 촬영을 빠뜨렸으나 시공되어 있음)
	삼성레미안 1차 * 대리석 시공

주변 아파트 마감자재 비교 현황

3. 주방기구

	평창리비에르 일체의 옵션 없슴
	현대홈타운3,4차 * 김치냉장고 및 다양한 옵션 적용
	삼성레미안 1차 * 김치냉장고 등 다양한 옵션 적용

주변 아파트 마감자재 비교 현황

4. 주방기구(싱크대 옵션)

	평창리비에르 옵션없슴
	현대홈타운3,4차 * 펌프용 세제 분사기 * 세대별 정수기 * 음식물 탈수기
	삼성레미안 1차 * 음식물 탈수기 * 단지 공동 정수기 및 연수기 채택

주변 아파트 마감자재 비교 현황

5. 욕실 환경

	평창리비에르 * 타일 등 기초자재 시공 및 옵션 없슴
	현대홈타운3,4차 * 수고꼭지 등 마감자재 탁월
	삼성레미안 1차 * 수도꼭지 별도 시공 * 수건걸이 설치

주변 아파트 마감자재 비교 현황

6. 보안장치(CCTV 및 세이콤)

	평창리비에르 * 전무
	현대홈타운3,4차 * 엘리베이트 내 CCTV
	삼성레미안 1차 * 엘리베이트 내 CCTV * 세대현관입구(내) 세이콤 장비 *

주변 아파트 마감자재 비교 현황

7. 지하주차장 인테리어 등

	평창리비에르 * 인테리어 전무 * 지하주차장 천장  미 도색
	현대홈타운3,4차 * 고급마감재 적용 * 지하주차장 엘리베이트 적용
	삼성레미안 1차 * 고급마감재 적용 * 안전용 반사경 적용 * 지하주차장 엘리베이트 적용

주변 아파트 마감자재 비교 현황

8. 경비실

	평창리비에르 * 협소하고 조립식 건물
	현대홈타운3,4차 * 견고한 콘크리트 건물
	삼성레미안 1차 * 견고한 콘크리트 건물

주변 아파트 마감자재 비교 현황

9. 단지내 조경

	평창리비에르 * 조경에 사용된 수목 빈약
	현대홈타운3,4차 * 분수대 및 공원화 시설
	삼성레미안 1차 * 분수대 및 공원화 시설 * 자연석을 이용한 울타리

주변 아파트 마감자재 비교 현황

10. 놀이터(휴식공간 포함)

	평창리비에르 * 휴게공간 지붕 없슴 * 놀이터 놀이기구 빈약
	현대홈타운3,4차 * 휴게공간 충분 * 놀이기구 다양
	삼성레미안 1차 * 공원회된 놀이공간

주변 아파트 마감자재 비교 현황

11. 관리사무소

	평창리비에르 * CCTV 추가시 공간부족
	현대홈타운3,4차 * 일반적인 시설
	삼성레미안 1차 * 충분하고 넉넉한 공간확보

주변 아파트 마감자재 비교 현황

12. 방음벽

	평창리비에르 * 방음벽 높이 부족
	현대홈타운3,4차 *
	삼성레미안 1차 * 조망권 부여되는 방음벽 설치