..<낙찰사례로 완벽하게 배우는 부동산 경매> 요약

[사파이어]

낙찰사례로 완벽하게 배우는 부동산 경매

제1장 부동산 경매 제대로 알기

1. 부동산 경매의 종류

  가. 임의경매: 담보권 실행을 위한 경매

  나. 강제경매: 집행권원을 가진 채권자가 채무자나 보증인 소유의 부동산에 경매신청을 하고 이 부동산을 압류해 환가한 후 그 매각대금으로 채권을 반환 받을 때의 경매

2. 부동산 경매의 장단점

  가. 장점

    (1) 시가보다 싸게 구입할 수 있다.

    (2) 소멸기준권리보다 우선하는 권리 외에는 모두 말소된다.

    (3) 부동산 경기에 영향을 받지 않는다.

    (4) 경매 투자 대상 물건이 다양하고 풍부하다.

    (5) 토지거래허가지역의 부동산도 토지거래허가 없이 취득할 수 있다.

    (6) 임야매매증명이 없어도 임야를 취득할 수 있다.

    (7) 고수익을 위한 재테크 중 가장 확실한 수단이다.

    (8) 경매 시장은 아직 폐쇄적이다.

    (9) 정보에 대한 접근이 용이하다.

    (10) 매수(입찰) 절차가 간편하고 안전하다.

    (11) 부동산 규제가 심할수록 경매는 빛을 발한다.

  나. 단점

    (1) 확인하기 힘든 권리가 있으면 위험하다.

        ex) 담보가등기/소유권이전청구보전가등기, 유치권, 법정지상권, 대항력(전전세) 등

    (2) 매각 부동산에 대한 소유권 취득과 부동산 인도가 지연될 수 있다.

    (3) 대금을 일시 납부해야 한다.

        통상 10% 보증금, 1개월 이내 일시납

    (4) 매각 부동산 취득에 일부 변수가 있따.

    (5) 취득시 세금의 부담이 크다.

3. 부동산 경매의 이해관계인

  가. 압류채권자와 집행력 있는 판결정본에 의해 배당 요구를 한 채권자

  나. 채무자 및 소유자

  다. 부동산등기부 등본에 기입된 권리자

    용익물권자(전세권자, 지상권자, 지역권자, 임대차등기를 한 임차권자), 담보권자(저당권자, 저당채권에 대한 질권자), 공유지분의 일부 부동산 경매 시 다른 공유자, 가등기권리자(처분금지가처분 채권자, 예고등기권리자 등)

  라. 부동산 위의 권리자로서 그 권리를 증명한 자

      ; 경매신청기입등기, 즉 압류의 효력발생시기 전에 부동산등기부등본에 권리 기입 돼 있지 않더라도 제3자에 대해 대항할 수 있는 권리를 취득한 자

    유치권자, 점유권자, 특수 지역권자(입회권), 건물등기 있는 토지 임차인, 대항력 있는 임차인(점유&전입), 경매신청기입등기 후에 경매 부동산을 취득한 자나 용익물권·담보물권 설정등기를 한 자

제2장 경매자료 보는 방법

1. 등기부등본

  가. 부동산 등기부등본의 구조

    -표제부: 부동산의 표시

-갑구: 소유권에 관한 사항(압류, 가압류, 가처분, 임의경매, 강제경매신청, 예고등기, 가등기 등)

-을구: 소유권 이외의 권리에 관한 사항(근저당권, 저당권, 전세권, 임차권, 지상권, 지역권 등)

2. 주민등록등본

  -임차인의 전입일자가 말소기준권리보다 늦더라도 그 가족 중 일부가 말소기준권리보다 우선해 전입신고를 하면 대항력 있음

  -경매 진행 중인 부동산에 대해서는 주민등록등본 열람 가능(신문공고나 경매정보지를 제시)

3. 매각물건명세서

  가. 매각기일 1주일 전 일반인에게 공개

  나. 매각물건명세서는 매각기일 1주일 전까지의 사항에 대해서만 작성된 자료

  다. 열람시기와 매각기일 사이에 변동된 권리사항에 대해 확인

4. 감정평가서

5. 사설경매정보지

  보증금은 재매각 건의 경우 20%

제3장 경매 절차 익히기 1

제4장 경매 절차 익히기 2

7. 소유권 이전 및 말소등기 촉탁 신청

  가 소유권 이전

    (1) 등록비용

세금	매각허가결정금액의 %	산출 방식
등록세	1.5%
교욱세	0.3%	등록세의 20%
취득세	2.0%
농어촌 특별세	0.2%	취득세의 10%
총 부담세금	4.0%

제5장 배당·인도·명도 확실히 알기

1. 배당의 이해

  배당이란 매각부동산의 매각대금으로 채권자의 채권을 만족시키는 절차

2. 인도 명령

  인도명령이란 매각대금 납부 후 권리 없는 점유자가 부동산을 인도하지 않을 경우, 매수인이 부동산을 인도받기 위해 법원으로부터 받는 집행권원.

  인도명령신청은 매각대금 납부 후 6개월 이내 해야하며, 이 기간 경과 후 명도소송을 하여야 함.

3. 명도 소송

  인도명령 대상자가 아니거나, 인도명령대상자이지만 인도명령 신청기간인 매각대금 지급일로부터 6개월이 경과한 경우 점유자가 부동산을 자진 명도하지 않을 때는 명도소송에 대한 확정판결을 받은 후 강제 집행으로서 부동산을 명도받아야 한다.

제6장 권리분석 제대로 하기

1. 물권의 의의와 종류

  가. 물권이란

    물권이랑 특정 물건을 직접 지배해 사용, 수익, 처분할 수 있는 권리

  나. 물권의 종류

구분	종 류		내 용
법정 물권	(1) 소 유 권		소유자는 법률의 범위내에서 그 소유물을 사용· 수익·처분할 권리가 있음
	(2) 점 유 권		소유권과 관계없이 물건을 사실상 지배하고 있는 경우의 지배권
	용익권 (사용하기 위한물권)	(3) 전세권	전세금을 지급하고서 타인의 부동산을 그의 용도에 따라 사용·수익하는 용익물건
		(4) 지상권	타인의 토지에서 건물 기타의 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 그 토지를 사용할수 있는 물권
		(5) 지역권	설정행위에서 정한 일정한 목적을 위하여 타인의 토지를 자기의 토지의 편익에 이용하는 용익물권
	담보권 (담보제공을위한물권)	(6) 저당권	무자가 채무의 담보로 제공한 부동산을 인도받지 않 고서 관념상으로만 지배하고 채무의 변제가 없을시 그 부동산으로부터 우선변제를 받은 담보물건
		(7) 유치권	타인의 물건을 점유한 자가 그 물건에 관하여 생긴 채 무를 변제받을 때까지 유치할 수 있는 권리 (∴예 : 시계수리비 변제까지의 시계유치)
		(8) 질 권	돈을 빌려주면서 물건을 질로 잡고 갚지 않는 때에는 그 목적물에서 우선 변제받는 권리 (∴예 : 전당포에서 반지를 잡히고 돈을 빌리는경우)
관습 법상 물권	분 묘 기 지 권		다른 사람의 토지위에 묘지를 설치하는 때에는 일정한 요건을 갖추면 지상권과 유사한 관습법상 물권으로 인 정해주는 권리
	관습법상 법정지상권		동일한 소유자에 속하는 토지와 건물이 매매 등에 의해 소유를 달리하게 된 경우, 특히 그 건물을 철거한다는 특별한 약속이 없는 한, 건물의 소유자는 그 토지위에 관습법상의 지상권을 취득합니다.

2. 채권의 의의와 우선순위

  가. 채권의 의의

    채권이란 특정인에게 일정한 행위를 청구할 수 있는 권리.

  나. 물권과 물권 간의 순위

    등기 접수일의 선후를 기준

  다. 물권과 채권 간의 순위

    물권이 채권에 우선.  ‘물권우선주의’

3. 말소기준권리

  말소와 인수의 기준이 되는 권리

  1. (가)압류        2. (근)저당           3. 담보가등기      4. 경매기입등기

    *이 권리들 중 부동산 등기부 등본상 등기 일자가 가장 빠른 권리가 말소기준이 된다.

4. 인수되는 권리, 말소되는 권리

  가. 인수되는 권리

    (1) 유치권

    (2) 예고등기

    (3) 말소기준권리보다 우선해 설정된 용익물권

    (4) 말소기준권리보다 우선해 등기된 가처분, 소유권이전청구권 보전 가등기, 환매등기

    (5) 말소기준권리보다 우선해 대항력을 취득한 임차인

5. 말소되는 권리

    (1) (근)저당권, 담보가등기

    (2) 말소기준권리 이후에 등기된 전세권, 지상권, 지역권

    (3) 말소기준권리 이후에 등기된 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기

    (4) 말소기준권리 이후에 점유 및 전입신고 한 임차인

제7장 권리분석을 위한 개념이해 1

1. 가등기

  가. 가등기란

    가등기는 담보가등기와 소유권이전청구권 보전가등기로 나뉜다.

  나. 소유권이전청구권 보전가등기

    (1) 원인: 본 계약을 하기로 약정하고 가등기를 한 경우나 매매 후 개인적인 사유로 인해 소유권 이전등기를 하지 않고 가등기를 한 경우

    (2) 효력: 매각 후 매수인에게 인수되며 매수 후 가등기권자가 소유권이전의 본등기를 하면 소유권 상실

  다. 담보가등기

    (1) 원인: 채무자가 채권자로부터 금전을 차용하면서 만일 변제기가 도래해도 갚지 않을 경우에는 채무자나 제3자 소유의 부동산 소유권을 채권자에게 넘겨준다는 대물변제의 예약을 하고 나아가 담보 목적으로 하는 가등기

  라. 담보가등기와 소유권이전청구권 보전가등기의 구별 방법

    입찰희망자는 매각기일 7일 전에 열람 가능한 법원의 매각물건명세서 및 매각당일에 열람이 가능한 경매조서로 확인해야 한다.

  라. 정리

    (1) 담보가등기

      1) 말소기준권리

      2) 순위에 의해 배당 받음

      3) 매각 후 소멸

    (2) 소유권이전청구권 보전가등기

  1) 말소기준권리 안됨

  2) 선순위인 경우 매각 후 인수

  3) 가등기권자가 본등기를 한 경우 소유권 취득하게 되어 낙찰자 소유권 상실

  4) 배당요구신고 여부와 관계없이 배당절차에서 제외됨

  5) 가등기의 소멸 시효는 10년

2. 지상권

  가. 지상권이란

    타인의 토지에 건물, 기타 공작물, 수

  라. 지상권의 효력

    지상권자는 토지소유자에게 약정한 지료를 지급해야 한다.  만약 지상권자가 2년 이상 지료를 연체했을 때는 지상권은 소멸한다.

      Cf) 보통 지료는 감정가의 6%를 지급(부동산경매투자일기 p.124참조)

3. 법정지상권

  가. 법정지상권이란

    지상권이 토지소유자와 지상권자 사이의 계약에 의해 성립되는 권리라면 당사자의 의사와는 관계없이 일정한 요건이 성립하면 발생하는 권리.

  바. 지료를 연체한 경우

법정지상권자가 지료를 2회 이상 연체한 경우 토지소유자는 법정지상권의 소멸을 청구할 수 있다.

cf) 법정지상권자가 2회 지료를 연체하였다고 법정지상권은 소멸되지 않는다는 판례 有.  P272.

4. 근저당

  가. 근저당이란

    계속적인 거래 관계로부터 발생하는 불특정채권에 대해 일정한 한도까지 담보하려는 권리.

5. 가압류

  가. 가압류란

    금전 또는 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우에 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류해 현상을 보전하고, 그 변경을 금지해 장래의 강제집행을 보전하는 절차

  나. 가압류의 소멸

    전 소유자에 대한 압류/가압류는 경매로 소멸되지 않고 매수인에게 인수된다

cf) 전소유자에 대한 압류는 모두 승계가 되므로 등기부등본을 통해 전소유자에 대한 압류인지, 현소유자에 대한 압류인지를 확인해야 한다.  그리고 전소유자에 대한 압류이더라도 말소가 된 것이라면 아무 염려하지 않아도 되고, 전소유자에 대한 압류자가 경매 신청하는 경우도 인수되지가 않는다.

  다. 정리

    (1) 말소기준권리

    (2) 가압류 뒤의 물권과는 동순위가 돼 안분비례 배당됨

    (3) 전 소유자에 대한 가압류는 매수인 인수

    (4) 전 소유자에 대한 가압류가 경매신청권자인 경우 일반 가압류와 동일

제8장 권리분석을 위한 개념 이해 2

1. 전세권

  가. 전세권이란

    전세금을 지급하고 타인의 부동산을 일정 기간 사용 수익한 후, 그 부동산을 반환하고 전세금을 반환 받는 권리(민법 303조 1항)

  마. 전세권자가 대항력까지 갖추고 있다면

    전세권자는 전세권자로서의 지위와 대항력 있는 임차인으로서의 지위 중 자신에게 유리한 지위를 주장할 수 있다.

      cf) 전세권자로서 배당을 받은 후 전세금 전액을 배당 받지 못 한 경우 잔액에 대한 대항력 행사도 동시 가능.  즉, 부분배당으로 인한 전세권은 상실하나 대항력은 매수자에게 계속 행사 가능.

2. 유치권

  가. 유치권이란

    특정 물건을 점유한 자가 그 물건에 의해 발생한 채권이 있을 경우, 그 채권을 변제받을 때 까지 물건을 점유할 수 있는 권리.

  나. 유치권이 왜 두려운가

    유치권은 등기할 수 없는 물권이어서 등기부를 통해 알 수가 없으며, 물권인 관계로 채무자 및 양수, 매수인 모두에게 주장 할 수 있는 권리.

3. 예고등기

  가. 예고등기란

    등기부에 등기된 사실에 대한 말소 또는 말소회복청구 소송이 제기된 경우 제3자에게 알림으로써 피해를 입지 않게 하기 위해 소송을 접수한 법원이 직원으로 촉탁등기하는 예비등기의 일종이다.

4. 환매등기

  가. 환매등기란

    채무자가 돈을 빌리고 환매등기를 했다면 담보로 제공할 부동산 소유권을 채권자에게 일단 넘겨주고 후일 일정 기간 안에 빌린 돈을 갚으면 부동산 소유권을 다시 찾아오게 된다.

  나. 환매기간

    부동산의 환매기간은 5년.

  다. 환매등기의 말소와 소멸

    말소기준권리 이후에 설정되면 말소되나 말소기준권리보다 먼저 설정되면 매수인이 인수하게 된다.

  라. 정리

    (1) 말소기준권리보다 선순위이면 인수되고 후순위이면 소멸된다.

    (2) 환매기간은 5년이고, 5년이 경료됐으면 환매권을 행사할 수 없다.

제9장 주택임대차보호법 확실히 알기

1. 주요내용

  가. 임차권등기

    임차인은 임차권등기를 함으로써 점유와 주민등록전입이 없이도 대항력과 우선변제권 유지 가능.

2. 대항력·확정일자·우선변제권

  가. 대항력

    (1) 의미: 임대차 존속기간과 임대차 만료 시 임대차보증금의 반환을 청구할 수 있다.

    (2) 요건: 주택 점유와 주민등록 전입

    (3) 효력발생시기: 주민등록 전입일 다음날 오전 0시

나. 확정일자

  (1) 의미: 임차인이 전세권설정등기를 하지 않더라도 우선변제권의 효력이 발생

  (2) 요건: 계약서의 작성일자를 공신력 있는 기관(등기소, 동사무소, 공증사무소)로부터 인정받음

  (3) 효력발생시기: 대항요건 및 확정일자를 모두 구비한 최종시점

  다. 우선변제권

    임차인이 근저당권자, 가압류권자, 압류권자보다 앞서 대항력과 확정일자를 부여받은 후 배당요구를 하면 후순위 권리자보다 우선해 매각대금을 변제 받을 수 있다.

3. 소액임차인의 최우선 변제권

  가. 소액임차인의 최우선 변제 금액

소액보증금의 우선변재
일 자	서울시(과밀억제권역)	광역시(인천광역시 제외)	기타
1984.01.01	300만원		200만원
1987.12.01	500만원		400만원
1990.02.19	2,000만원이하 700		1,500만원이하 500
1995.10.19	3,000만원이하 1,200		2,000만원이하 800
2001.09.15	4,000만원이하 1,600	3,500만원이하 1,400	3,000만원이하 1,200
참고사항	수도권	서울/인천/의정부/구리시/남양주/하남시/고양시/부천시/광명시/과천시/수원시/성남시/안양시/의왕시/시흥시/군포시 * 단 인천 강화군등 일부지역 제외
	광역시	광역시내 군지역 및 인천제외
	기타지역	인천및 광역시중 제외지역/ 그 외지역

    -소액임차인은 배당신청을 해야 최우선 변제를 받을 수 있다.

    -소액임차인이 배당신청을 하지 않은 경우 매수인(낙찰자)가 금액을 변제해줘야 함

  나. 최우선변제의 한계

    주택매각가격의 1/2에 해당하는 금액의 한도에서만 최우선 변제 가능.

4. 임차권등기명령

  가. 임차권등기명령이란

    임차권등기를 마치게 되면 보증금을 받지 못하고 주소를 옮기더라도 우선변제권이 유지된다.

[칠득]

자료 스크렙해 갑니다. 감사합니다.