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농지를 취득하려면 먼저 농지취득자격증명을 발급받아야 한다.
제8조 (농지취득자격증명의 발급)
① 농지를 취득하려는 자는 농지 소재지를 관할하는 시장,구청장,읍,면장에게서 농지취득자격증명을 발급
받아야한다.(예외규정은 일반인에게 해당없음으로 생략)
② 제 1항에 따른 농지취득자격증명을 발급 받으려는자는 다음각호의 사항이 모두 포함된 농업경영계획서를
작성하여 농지 소재지를 관할하는 시.구.읍.면장에게 발급신청을 하여야 한다.
(예외규정은 일반인에게 해당없음으로 생략함)
1. 취득대상 농지의 면적
2. 취득대상농지에서 농업경영을 하는데에 필요한 노동력 및 농업기계.장비.시설의
확보방안
3. 소유농지의 이용실태(기존농지를 소유한 경우)
위 농업경영계획서는 시.구.읍.면에 비치된 소정서식을 작성하여 제출하면 된다.
따라서, 농지를 취득하려하는자는 농지취득자격증명을 발급받아 소유권이전등기를 신청할때에 농지취득자격
증명을 첨부하여야 등기이전을 할수있다.
그러면,
농지취득자격증명을 발급받아야하는 대상토지가 토지거래허가구역내의 토지인경우는 어떻게 되는가..??
이 경우에는
토지거래허가신청서에 농업경영계획서를 첨부하여 제출하면 구시읍면의 담당자가 현장확인절차를 거처
토지거래허가를 하게되며, 이 경우 토지거래허가를 받으면 농지취득자격증명을 발급받은 것으로 본다.
농지법의 규정에는 1000㎡이상의 토지를 구입할때는 농업경영계획서를 첨부하여야 한다.
토지거래허가구역에서는 주말체험영농을 목적으로 토지구입이 허가되지 않으므로 1000㎡미만의 토지를
구입하려 할 경우 실질적으로 허가를 받지못하므로 농지를 구입할 방법이 없다.
구입대상 농지가 1000㎡이상이면 문제가 없겠으나, 허가면적에 부족할경우 부족토지를 매입 하기 위하여
허가구역내에서 토지를 물색하였으나 구할수없어 허가구역이 아닌 인근지역의 농지를 우선 매입하고 허가
구역내의 목표토지와 합한면적이 1000㎡이상이 되게하여 농업경영계획서를 첨부하여 허가신청을 하였다.
또한 토지거래허가신청의 처리기한은 15일이다. 보통도시의 주택등 허가를 받는경우 7-10일이 소요 되며,
농지의경우는 현장확인절차가 있는관계로 2주(14일)이 소요되었다.
농지를 취득하고 나면 농지원부를 만들 필요가 있다.
농지원부를 만들려면 한해 경작사실을 인정받아야 하므로 약 1년정도의 기간이 소요된다.
농지법 제51조의 법적근거를 보면 , 농지원부는 법적으로 농업인임을 입증하는 것으로 농지원부를 발급
받음으로 인하여 진정한 농업인으로 인정을 받게된다.
농지원부는 농지의 소유관계를 기준으로 작성하는것이 아니고, 법률에 정한 농업인으로서의 적합성여부
에따른 자격과 경작 현황을 확인해 작성하는 것으로 소유농지든 임차농지든 관계없이 실제로 농사를
짓는 농업인을 대상으로 작성하는것이다.
농지원부 작성시점은 1000㎡(비닐하우스 330㎡)이상의 농지를 취득또는 임차한후, 농작물을 자경하거나
다년생 식물을 재배하고있는 농업인이나 농업법인의 신청에 의하여 , 자경하는것이 확인된 경우 관할관청
에서 발급(농지소재지읍,면,동장의 확인절차를거쳐 거주지 시,구,읍,면,동장이 발급)해 준다.
즉, 발급받고자 하는 농업인이 거주지 동(면)사무소에 신청을 하면 토지소재지 동(면)사무소에 경작확인을
하고, 그 결과회신에 따라 발급한다. 따라서 기간이 6월이상 소요되며, 길고 짧은 차이는 있겠지만 1회이상
수확을 하여야 한다. 또한 발급기관도 시군구동의 사무분장에 따라 조금씩 다른 경우도 있다.
제70조 (농지원부의 작성)
① 법 제 49조 제 1항에 따른 농지원부(農地原簿)는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 농업인
(1세대에 2인 이상의 농업인이 있는 경우에는 그 세대를 말한다)ㆍ농업법인 또는 제2항에 따른
준농업법인별로 작성한다.
1. 1천제곱미터 이상의 농지에서 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 자
2. 농지에 330제곱미터 이상의 고정식온실 등 농업용 시설을 설치하여 농작물을 경작하거나 다년생
식물을 재배하는 자
② 준농업법인은 직접 농지에 농작물을 경작하거나 다년생식물을 재배하는 국가기관ㆍ지방자치단체ㆍ
학교ㆍ공공단체ㆍ농업생산자단체ㆍ농업연구기관 또는 농업기자재를 생산하는 자 등으로 한다.
농지원부작성요건은 구체적으로 살펴보면 다음과 같다.
1)농지원부는 농지의 소유여부가 아닌 경작사실을 기준으로 작성하고 있으므로 세대(주소지)가 다른 경우 각각
1000제곱미터(시설 330제곱미터)이상씩의 농지에서 농작물을 경작하고 있다면, 경작자 모두가 농업인이 되므로
각각의 농지원부 작성이 가능하나, 동일세대에서 가족이 농업경영에 종사할 경우 그세대를 기준으로 작성
2)1000제곱미터 이상의 농지에서 조경수 판매를 목적으로 재배하는 것이 확인되면 농지원부 작성가능
3)조경수나 관상수의 판매목적의 경우 사업자등록을 하지 않더라도 영수증 등으로 판매실적이 확인되면 작성 가능
4)지목이 임야인 토지를 형질변경하지 않고 수종 갱신만 한 경우 농지법상 농지가 아니므로 농지원부에 등재할 수 없음
5)형질변경허가를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수 등을 재배한 경우에도 농지원부 등재 가능
6)산지관리법에 의한 형질변경절차를 거치지 않고 토지의 형질을 변경하여 3년 이상 과수등을 재배한 경우에도 농지
원부에 등재할 수 있음
7)공부상 지목이 대지이나 실제로 농작물의 경작 또는 재배지로 3년이상 이용될경우 농지법상 사실상 농지에 해당하여
농지원부에 등재 가능
8)법적 지목이 하천이라도 사실상 농지인 경우(3년이상 경작확인) 농지원부 작성대상
9)임대차 계약시 반드시 인감증명을 첨부할 필요은 없으며, 임대차 계약서를 작성할수없는 경우 마을 이장등의
확인을 받아 등재할 수 있음
10)종중소유의 농지를 임차한 경우 중중 대표자와 임대차 계약 후 임차농지로 등재
11)콩나물 재배사 부지는 농지가 아니므로 농지원부 작성 대상이 아니나, 콩나물도 농산물이므로 이를 생산하여
연간 판매액이 100만원 이상이면 농업인에 해당함
12)공무원도 1000제곱미터 이상에서 영농을 할 경우 농지원부 작성 가능
농토가 없는사람이 농지를 매입하고자 하는지역이 토지거래계약 허가구역이라서 농지매입이 어렵고, 아직
농지를 매입하지 못한사람들은 농지를 임차하여 농업에 종사하면서 농지원부를 만들고 그후 농지매입허가를
신청하면 보다 수월하게 농지를 매입할수 있다.
따라서 농지취득자격증명과는 다른개념이다.
농지의 구입은 실제로 농업에 종사하거나 종사하기위하여 농지를 구입하는 사람도있고, 외지에 살거나
또는 일정한 수입이 있는사람들이 전원생활을 겸하여 주거를 농촌으로 이전하면서 농지인 부동산에
투자를 하려는 사람들도 있다.
이러한 사람들은 예전에는 농지를 구입하여 지가상승이 된후 판매한다는 개념이었으나 앞으로는 농지를
구입하고 농업인이 되면 다양한 혜택이 있다는것을 알고 매입하면 좋겠다.
그러면 어떤 혜택이 있는지 자세히 알아볼것 같으면
농지를 2년이상 소유하고 50%이상 자경하면 여러 가지 혜택이 주어진다.
먼저 농지원부 작성후 2년이상농지를보유시, 당해농지의 취득시 납부한 취,등록세의 50%감면과 농지를
담보로 대출하기위하여 근저당 설정시 등록세 및 채권전부를 면제받을수 있다.
농지원부를 가지고 재촌자경하면서 8년이상 농업에 종사한 농지를 양도시 1억원까지 와 5년간
한도 적용시 추가 1억원까지 양도세가 면제되고 그 이상은 일반세율이 적용된다.
또한
3년이상 재촌자경후 양도하고 1년이내 대체농지(면적1/2,가액1/3이상)을 구입할 경우 당해농지에
대하여는 양도세를 감면한다.
또한
토지거래계약허가구역에서 추가농지를 구입시 농지매입에 따른 허가를 득하기가 유리하고(이경우
허가를 받는데 거의 제한이 없음)
정부에서 농업인자녀를 위해 만5세이하 영 유아의 보육시설이나 유치원에 보낼 경우 보조금을 지원해
주며, 고등학생에게는 학자금면제와 대학생에게는 등록금 무이자지원을 해주고 있다.
농업인으로써 농협조합원 가입이 가능하고 대출금과 예금시 혜택이 따르며 농기계및 시설 구입자금도
지원해 준다.
또한
소유하고있는 농지와 산지를 전용시 농지및 산지전용부담금 부담하는것을 개별공시지가의 30%로
면제해 주고 농가주택이나 농업용축사를 건축할때에도 혜택을 받는다.
농업인으로써 세금및 공과금 그리고 보험류(건강의료,국민연금)등 준조세의 감면혜택을 받는다.
이런혜택을 위해 농지를 구입하면 농지원부를 매년 1월부터 2월말까지 주소지 읍면동 사무소에 신청하고
실제경작자에게만 지급하는 쌀소득보전직불금도 신청해야한다.
만약 농지소유나 경작권이 변경되거나 타인 또는 제3자에게 임대차하거나 매매를하여 분할합병을하여
농업인으로서의 자격이 상실되는 경우 혜택이 종료된다.
그러면 이러한 농지원부를 농지취득자격증명으로의 대용할수 있는가......???
농지의 소유권이전등기 신청함에 있어서 농지를 취득하여 등기하려면 농지취득자격증명이 첨부서류로
필요하다.
농지취득자격증명은 앞에서 언급한바와같이
1000㎡(약300평)이상의 농지를 구입할경우 농업경영계획서를 첨부하여 농지취득자격증명을 시군구에
신청신청한다.(허가구역의경우는 계약전 토지거래계약허가를 받아야함)
1000㎡미만의 농지라고 하여 등기시 농지취득자격증명이 필요없는것이 아니며, 다만, 1000㎡ 미만의
농지를 취득할경우는 농업경영계획서는 필요치 아니하며, 주말농장으로 사용하겠다는 용도를 내용으로
농지취득자격증명을 신청하면 농지취득자격증명을 발급받을수 있다.
이경우에는 특이한것이 있는데, 토지거래허가구역에서는 주말농장을 용도로 농지취득자격증명발급이
되지 않는다는 점이다.
이와같이 농지취득자격증명을 발급받으려면 이런저런 조건과 절차가 있어 대용서류가 없을까 생각하기
쉬운데........ 그렇다고 하여 농지원부를 농지취득자격증명에 대신하여 첨부할 수 없다.
또한 농지원부는 어느때 활용되는가 ......??
- 농업인으로 추정되고 법상 농업인 자격요구시 그 원부 사본 제출.
- 토지거래허가구역에서의 추가 농지 구입시 특별한제한이 없는한 허가됨
- 개발제한구역에서 농업인의 헤택 부여시 확인 서류
- 농촌의 일부 세금 및 공과금 보험료 준조세등 감면 헤택
- 농업인 대상 자금 및 대부 지원시 확인서류
- 농지전용시 농지부담금 면제
- 농어촌출신 대학생 장학금 신청 서류
- 농업용 유류 구입시 일정량 면세
자경증명을 자격증명으로 착각하는경우
농지뿐만 아니라 모든 부동산을 매각하고나면 양도소득세 신고를 하여야 합니다.
" 농지를 매각하면 양도세가 없다 " 라고 막연하게 알고계시는 분들이 있으나, 이 경우에도 예외가
없으며, 양도소득세 신고를 하여야 합니다.
자기가 직접농사지은(재촌자경) 기간이 8년 이상인경우 양도소득금액의 1억원 한도내에서 양도세
감면을 받습니다.
(재촌자경은 지역, 거리의 구분이 있으나 론외로 하겠습니다.)
그러면 양도소득세 신고를 할때 양도소득세를 감면받기 위하여 8년 자경을 세무당국에 인정받아야
합니다.
이경우
농지원부가 있으면 농지원부를 만든시점부터 매도시점까지의 기간이 있음으로 자경을 인정받기가
쉬운반면,
농지원부가 없으면 농지소재지 구.시.읍.면사무소에서 자경증명을 발급 받아야 합니다.
이때 사용되는 자경증명과 농지취득시 사용되는 농지취득자격증명을 혼동하시는 경우가 있는데
위의 농지취득자격증명에 대한 설명과 아래의 자경증명에 대한 설명을 잘 읽어 보시기 바랍니다.
자경증명이란........???
농지를 구입하신후 농지원부를 만들지 않으면 농지를 매도할때 양도소득세를 감면받기 위한 8년 자경을
증명할 방법이 없습니다.
그때는 자경증명을 발급 받아야 합니다.
자경의 정의
- 농업인이 그 소유농지에서 농작물 경작 또는 다년생식물의 재배에 상시 종사하거나, 농작업의 1/2 이상을
자기 노동력에 의하여 경작 또는 재배 하는 것
자경증명서발급
- 경작면적에 관계없이 농지법 제 2조에의한 농업인 또는 농업법인이면 누구나 신청(동의, 위임받은자도 가능)
가능합니다.
- 자경증명을 발급받고자 하는 자는 자경증명발급신청서(농지법 시행규칙 제 60호 서식)를 당해 농지소재지
시.구.읍·면사무소로 제출하시면 됩니다.
- 발급기관에서는 신청인의 농업경영 상황을 조사한 후 자경하는 것이 명백한 경우 신청일 로부터 4일 이내에
발급토록 되어 있습니다.
수수료 : 1,000원
신청방법 : 인터넷, 방문, 우편
특히나, 농지를 매도시 자경증명을 발급받는것은 현 시점에서의 증명이지 8년을 소급하여 증명하지
않는다는 사실 입니다.
그러면 지난8년을 세무당국에서 인정받기 까지는 많은 고생이 따르겠지요.........!!!
그렇지 않으면 돈으로 막아야 합니다.
농지를 구입한후 8년뒤에 있을 그러한 위험내지는 불편함을 미리 해소하는것이 농지원부를 만드는
것 입니다.
그때그때 필요한 절차의 일을 한다는것 ................그게 돈버는것 입니다.
마지막으로,
농지원부를 만들면 국민연금이 나온다고 하는분들이 간혹 있습니다만 현재까지 그러한 제도가 없으며
또한 확인된 사항이 아닙니다.
출처: 토함산된장녀가 필요에 의해 인터넷 검색에서 퍼온 글임.