둔촌주공아파트 추가부담금 없는 확정지분제 계약사항 둔촌주공 공사가계약서(안) 이전자료 2011.01.07.

[스피드]

계약소위원회 협의 및 이사회‧대의원회 결의를 통해 최종 협의된 공사가계약서 주요 내용에 대하여 홈페이지를 통해 안내드립니다.

협의과정에서 계약서 상 추가부담금 없는 확정지분제 사항 명문화, 사업제경비의 지원과 대여 등에 대한 근본적인 입장차이를 비롯하여 계약조건 전반에 대하여 현대사업단과 상호 이견이 있었으나, 계약소위원회에서는 현대사업단과의 협의를 통해 조합원 여러분의 이익을 최우선으로 하여, 현대사업단에서 입찰참여 시 제안하였던 평균 164%의 무상지분율 및 추가부담금 없는 확정지분제 방식이 관철될 수 있도록 최선을 다 하였습니다.

금번 계약협의를 통해 최종 협의된 내용 중 주요사항은 다음과 같습니다.

- 추가부담금 없는 확정지분제사업조건 -

공사가계약서 6.사업방법, 공사계약조건 제4조(사업시행의 방법) 및 제5조(대물변제기준)를 통해 추가부담금 없는 확정지분제 사업을 관철시켰으며,

일반분양의 책임은 시공사에서 부담하므로, 일반분양 수익 부족으로 인하여 현대사업단의 건설사업비 충당이 어려울 경우에도, 제36조(건설사업비의 충당 및 정산)에 따라 추가로 청구할 수 없도록 하였습니다.

공사가계약서

6. 사업방법 : “갑”의 소유 토지에 대한 추가부담금 없는 확정대물변제방법이며, 사업관련 공사비는 “을”이 부담하고, 사업제경비는 “을”이 “갑”에게 지원하며, 일반분양분의 책임은 “을”에게 있는 확정지분제 방식임.

공사계약조건

제4조(사업시행의 방법)

① “갑”은 “을”에게 “갑”과 “갑”의 조합원이 소유하고 있는 서울시 강동구 둔촌동 170-1번지 일대의 토지를 제공하며, “을”은 “갑”에게 “갑”이 제공하는 토지상에 아파트 및 부대·복리시설 등을 신축하여 제5조에 의한 대물변제비율로 공급하는 추가부담금 없는 확정지분제 방법으로 시행한다. 이 경우 “을”에게 제공하는 토지라 함은 “갑”의 토지의 소유권 및 대지 사용권을 확보하여 “을”의 공사착공에 지장이 없는 상태의 토지를 말한다.

제5조(대물변제 기준)

① 공사계약서 4.사업규모에 의거 “을”은 “갑”의 조합원이 소유한 종전토지에 신축아파트 등을 건축하여 조합원 대지지분 대비 평균 164%의 무상지분율을 적용하여 그에 해당하는 아파트를 조합원에게 “을”의 사업참여제안서에 표시되어 있는 대물변제비율 및 분담금 내역서와 같이 무상으로 지급하며, “을”은 상기 무상지분율의 조정을 요구할 수 없다.

제36조(건설사업비의 충당 및 정산)

① 제4조 제2항에 의한 “을”의 건설사업비는 제19조의 조합원 분담금, 제20조의 일반분양분(이하 “청산금 등”이라 한다), 임대주택 기부채납으로 인한 수입 등으로 충당하며, 청산금 등의 수납관리는 “갑”과 “을”이 공동명의로 계좌를 개설하여 “갑”과 “을”이 공동으로 수납관리 한다. 이때 “갑”은 자금관리서비스(CMS) 이용신청 등에 동의하며, “갑”은 고의 또는 귀책사유로 “을”의 자금인출을 지연시키지 아니한다.

② “을”의 건설사업비를 충당하는 방법은 제19조 및 제20조에 의거 계약금, 중도금 및 잔금이 입금되는 일자, 납부비율에 따라 조합의 유이자 사업제경비 및 이자, 무이자 사업제경비, 공사비 원금 순으로 인출한다. 단, 제29조의 경우를 제외하고 건설사업비 부족분에 대하여 추가로 청구할 수 없다.

또한 종상향 등으로 추가 수익이 발생할 경우, 입찰지침 내용에 따라 추가되는 공사비 및 사업제경비를 제외하고 조합원에게 환원하도록 하여, 조합원 여러분의 이익이 극대화될 수 있도록 하였으며, 이 때의 공사비 역시 입찰참여 시 제안한 공사비를 기준으로 하며, 정부정책 변경‧조합(조합원)의 요구 등에 의한 공사변경 외에는 무상지분율의 조정이 없도록 하였습니다.

제29조 제1항 2호 ‘“갑”의 요구에 의한 설계변경 및 추가공사(특화공사)’에 대하여 불필요한 설계변경 혹은 조합원의 추가부담금 발생을 위하여 악용할 여지에 대해 일부 우려하시는 부분이 있을 수 있으나, 해당 사항은 확정된 사업계획 외에 향후 발생될 수 있는 추가적인 단지특화 등 우리 둔촌주공아파트를 보다 뛰어난 주거단지로 조성하기 위하여 총회 결의 등을 통해 조합(조합원)의 요구에 의한 설계변경이 발생할 수 있는 경우를 명문화한 것임을 양지하여 주시기 바랍니다.

제29조(대물변제면적의 조정)

① “을”은 다음 각 호에 해당되는 경우 그 사실을 “갑”에게 서면통지하고 “갑”과 “을”은 상호 합의하여 제5조의 대물변제비율ㆍ면적을 조정한다.

1. 제28조 2항 2호에 의한 공사의 변경(용적율 변경 포함)이 있는 경우

2. “갑”의 요구에 의한 설계변경 및 추가공사(특화공사)가 이루어지는 경우

② 종상향에 따라 추가이익이 발생하는 경우 추가 공사비 및 사업제경비를 제한 다음 조합원에게 환원하거나 대물변제비율ㆍ면적을 상향 조정하여야 한다. 이 경우, 추가되는 면적당 공사단가는 입찰시 제안한 것으로 하며 개발이익금의 총액은 용적율, 세대수의 증가 또는 분양가 결정(결정고시, 총회결의 등)된 날로부터 14일내에 산정하여 조합으로 제시해야 한다.

- 사업제경비 지원사항 관철 및 항목 협의조정 -

사업제경비의 지원과 대여에 대한 입장차이가 있었으나, 수차례에 걸친 협의를 통해 사업제경비의 지원에 대하여 관철시켰으며, 논란이 되었던 사업제경비 항목에 대하여 현대사업단에서 사업참여 시 제안한 내용을 기준으로 민원처리 비용 등을 포함하여 우리 조합의 입찰지침서와 상이하거나 누락되었던 부분을 추가하여 항목에 반영하였습니다.

또한 종상향 등으로 사업제경비의 변동이 필요할 경우 추가 협의를 통해 지원받을 수 있도록 하였습니다.

제13조(사업제경비의 지원)

⑤ 종상향 등 사업제경비의 변동이 필요할 경우 “갑”과 “을”이 협의하여 지원한다.

- 총회 결의 후 계약의 효력 발생 -

지난 2010년 8월 28일 개최된 임시총회 제2호안건 결의내용 및 공사계약조건 제46조와 같이 차기 개최될 총회를 통해 조합원 여러분의 결의를 득한 후에 금번 공사가계약에 대한 효력이 발생됩니다.

제46조(계약의 효력)

① 이 계약의 효력은 계약체결 후 “갑”의 조합원 총회의 의결을 받은 날로부터 동 사업이 완료(조합해산)될 때까지 유효하다. 단, “갑”은 이 계약체결 전에 계약내용에 대하여 “갑”의 대의원회에서 결의하여 계약체결에 차질이 없도록 하며, 추후 “갑”의 조합원 총회에서 계약서 내용에 대하여 의결을 받은 날로부터 이 계약의 효력이 발생한다.

- 공사계약조건 제5조 ‘조합원분양가’ 및 ‘무상권리지분’에 대하여

제5조(대물변제기준)

② “갑”의 조합원의 분양가차액(이하 “분담금” 또는 “환급금”이라 한다.)은 당해 조합원의 분양아파트 분양금액과 무상권리지분 금액과의 차액으로 하며, 징수 또는 지급시기ㆍ방법 등은 제19조에 따른다.

해당 문구와 같이 개별 조합원의 분담금 또는 환급금은 개별 조합원의 무상권리지분 금액에서 조합원 분양신청 시 각 조합원의 분양신청 및 평형배정에 따라 결정되는 분양아파트의 분양가를 차감한 금액으로 결정되며, 무상권리지분 및 분양가는 시공사에서 입찰참여 시 제안한 내용을 감안하여 종전‧종후 감정평가를 통해 결정됩니다.

또한 현대사업단의 사업참여제안서 및 금번 협의된 공사계약조건에 첨부되어 있는 조합원 분양가는 신축 각 평형별 평균치를 나타낸 것이며, 추후 감정평가를 통해 동일 평형 내에서도 층별 위치별 차등적용될 수 있으며, 무상권리지분 역시 현재 소유하고 있는 각 조합원의 종전자산가치에 따라 감정평가 시 차등적용될 수 있습니다.

개별 조합원의 부담금(환급금)을 비롯한 관리처분 시 결정될 모든 사항은 공사계약조건 제18조와 같이 시공사인 현대사업단과 협의를 통해 합리적으로 수립될 것이며, 향후 사업시행인가를 통해 최종 확정되는 우리 조합의 사업계획에 따른 시공사 본계약을 포함한 해당 모든 사항은 총회를 통한 조합원 여러분의 결의(관리처분계획 수립 : 조합원 과반수 이상 찬성)에 따라 최종 결정될 사항입니다.

금번 현대사업단과의 계약협의에서 가장 중요한 사항은 앞서 언급한 바와 같이 평균 164%의 추가부담금 없는 확정지분제 사업의 시행 및 추후 종상향 등에 따른 개발이익을 조합으로 환원받는 것이었으며, 계약소위원회와 현대사업단 간의 장기간에 걸친 협의 및 심의를 통해 해당사항이 모두 반영된 계약(안)을 이끌어 내었습니다.

따라서 현대사업단에서 제안한 평균 164%의 무상지분율은 현재 사업계획 하에서 변동없이 적용될 것이며, 우리 조합이 앞으로 3종상향 등 정비계획 변경을 통해 사업계획의 변경이 예상됨에 따라 이에 따른 추가수익이 발생될 시 조합원 여러분의 이익이 더욱 극대화 될 것입니다.

앞서 안내드린 바와 같이 총회에서 조합원 여러분의 결의에 따라 현대사업단과의 계약효력이 발생될 것입니다.

어려운 과제였던 시공자 선정 절차 및 계약협상이 마무리된 만큼 현대 사업단에서 제안한 평균 164%의 무상지분율에 따른 사업진행 및 그 보다 더 나은 조건의 사업계획이 원활히 수립될 수 있도록 조합원 여러분의적극적인 관심과 협조가 그 무엇보다 중요하다 할 것입니다.

우리 둔촌주공아파트가 앞으로 대한민국을 대표하는 최고의 주거단지로 재탄생될 수 있도록 앞으로의 사업절차와 진행과정에 대해서도 조합원 여러분의 많은 협조를 바랍니다. 감사합니다.