최근 1인 가구 증가로 인한 소형 주택에 대한 수요 증대로 도시형생활주택, 고시텔 등 새로운 주거 개념이 등장하고 있다. 이에 주택의 종류에 대해서 구분해 보고 세법상 유의해야 할 점 들을 정리해 보고자 한다.
1. 건축법상 주택의 구분 “주택”이란 세대의 구성원이 장기간 독립된 주거생활을 할 수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지를 말한다.(주택법 제2조) 주택은 건축법상 단독주택과 공동주택으로 구분되는데 단독주택은 단독주택, 다중주택, 다가구주택, 공관(公館)으로 구분되고, 공동주택은 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사로 구분되는데 도시형생활주택도 공동주택으로 구분된다.
최근 이슈가 되고 있는 고시원은 바닥면적이 1,000제곱미터 미만인 경우는 제2종 근린생활시설로 구분되고 바닥면적이 1,000제곱미터 이상인 경우는 숙박시설로 구분이 됩니다. 오피스텔은 업무시설로 구분 됩니다.
2. 소득세법상 주택의 구분 소득세법에서는 주택이 무엇인가에 대하여 구체적으로 정의한 바가 없지만 “주택”이라 함은 가옥대장 등 공부상의 용도구분이나 건축 또는 용도변경에 대한 당국의 허가 유무 및 등기 유무와는 관계없이 상시 주거용에 공할 수 있는 시설 등을 갖춘 상태의 건축물을 말한다.(대법91누10367, 1992.8.18 참조) 일반적으로 소득세법을 해석할 때 공부상 용도에 관계없이 상시 주거용에 공할 수 있는 시설 등을 갖춘 상태의 건축물이면 주택으로 본다. 따라서 오피스텔이라든지 고시원의 경우에도 상시 주거용으로 사용하고 있다면 주택으로 간주된다는 점을 유의하여야 한다.
건축법에서는 다세대주택은 공동주택으로 구분하고 다가구주택의 경우에는 단독주택으로 달리 구분하고 있다. 그러나 세법 적용 시에는 다가구주택의 경우에도 원칙적으로 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 간주하여 다세대주택과 같은 공동주택으로 보고 세법을 적용하고 있으나 경우에 따라서는 납세자의 선택에 따라서 단독주택으로 보는 경우도 있다. 이와 관련하여 아래에서 설명하도록 하겠다.
3. 다주택자 중과 규정 적용 시 현행 소득세법상 원칙적으로 다가구주택은 각 구(構, 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 “구”라고 한다.)를 하나의 주택으로 보도록 규정하고 있다. 따라서 원칙적으로 다가구주택은 각 구(構)를 하나의 주택으로 보고 주택 수를 판정하여야 한다. 다만, 납세자가 다가구주택을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 일괄하여 매매하는 경우에는 납세자의 선택하는 경우에 한하여 이를 단독주택으로 본다. 예를 들어 수도권 이외의 지역으로써 광역시 밖에 소재하는 다가구주택의 경우 전체 주택의 기준시가가 3억 원을 초과하나 각 구(構) 별로 구분하여 매매하는 경우에는 3억 원 이하가 되는 경우에는 각 구(構)를 하나의 주택으로 보는 것이 납세자에게 유리한 경우가 있을 수 있다. 뿐만 아니라 중과에서 배제되는 소형주택 판단 시에도 각 구(構) 별로 구분하여 판단하는 경우 납세자에게 유리한 경우가 있을 수 있다.
4. 1세대1주택 비과세 규정 적용 시 현행 소득세법상 다가구주택은 공동주택으로 보아서 한가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 간주하고 있으나 소득세법상 1세대1주택 비과세 규정 적용 시에는 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 양도하거나 취득하는 경우 취득자나 양도자가 1인인지 여부에 관계없이 이를 단독주택으로 간주하여 1세대1주택 비과세 여부 판정하도록 하고 있다.(소득세법 시행령 제155조 제15항) 다시 말하면 세법 적용에 있어서 다가구주택은 공동주택으로 보아서 각 구(構)를 하나의 주택으로 보는 것을 원칙으로 하고 있으나 1세대1주택에 적용에 있어서는 납세자에게 유리하게 다가구주택 전체를 단독주택으로 보아 비과세 규정을 적용할 수 있도록 하고 있다. 다만, 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 일괄적으로 매매하는 경우에 한해서만 적용하는 것인바 다가구주택 각 구(構)를 구분하여 매매하는 경우에는 해당되지 않는다고 볼 수 있다.
5. 조세특례제한법상 감면주택 판단 시 조세특례제한법 적용 시에도 소득세법 규정과 마찬가지로 다가구주택은 각 구(構)를 하나의 주택으로 보고 감면주택 요건 판정 시 면적 기준을 적용 한다. 국세청에서도 “다가구주택의 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 보아 조세특례제한법 제99조의3 규정의 신축주택 여부를 판단하는 것이다.(국세청 법규과-956,2005.11.4)”라고 해석하고 있다.
6. 부가가치세법상 면세 대상인 국민주택 판단 시 현행 부가가치세법상 사업자가 국민주택 규모의 주택을 공급하는 경우 부가가치세를 면제하고 있는데 국민주택 규모를 판단함에 있어 다가구주택의 경우에는 가구당 전용면적을 기준으로 하여 국민주택규모 여부를 판단하고 있다. 따라서 등기부상 전체면적이 국민주택 규모를 초과한다 할지라도 각 가구당 전용면적이 국민주택 규모 이하인 경우에는 부가가치세가 면제되는 국민주택으로 보아 부가가치세가 면제되는 것이다. 그러나 다중주택의 경우에는 단독주택 중 하나로 보기 때문에 전체면적을 기준으로 국민주택 규모를 초과하는지 여부를 판단하는 점에 유의하여야 한다.
7. 지방세법상 고급주택 판정 시 현행 지방세법상 사치성재산인 “고급선박, 고급오락장, 고급주택, 별장, 골프장”의 경우에는 취·등록세 일반세율의 5배를 중과하도록 하고 있다. 이 때 고급주택의 판단은 지방세법 시행령 제84조의3 제3항에서 규정하는 면적기준, 가액기준, 시설기준을 충족하는 경우로 규정하고 있는데 면적기준의 판단 시 다가구주택은 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 1구의 건물로 본다.
8. 임대주택법상 주택 수 산정 시 소득세법상 중과 배제되는 장기임대주택 요건을 충족되기 위해서는 납세자는 반드시 임대주택법상 임대사업자 등록을 하여야 한다. 이 때 임대사업자 등록은 거주지 시·군·구청 주택과에 신청하는 것을 가리킨다. 임대주택법상 임대사업자 등록을 하기 위해서는 임대주택법 시행령 제7조 등록기준에 충족하여야 하는데 현행 임대주택법상 건설임대주택은 단독주택 2호, 공동주택 2세대 이상 소유하여야 등록이 가능하며 매입임대주택은 단독주택 1호, 공동주택 1세대 이상 소유하여야 등록이 가능하다. 매입임대주택의 경우 종전에는 단독주택 5호, 공동주택 5세대 이상으로 규정하였으나 2008년 11월 26일 임대주택법 시행령 개정으로 매입임대주택의 경우 단독주택 1호, 공동주택 1세대 이상으로 변경되었다. 건설임대주택은 종전과 같이 단독주택 2호, 공동주택 2세대 이상으로 바뀐 게 없다. 임대주택법상 임대사업자 등록 기준상 주택 수 산정 시 다가구주택은 단독주택으로 봐서 다가구주택 전체를 1호로 보고 판단한다. 따라서 비록 여러 가구가 독립적으로 거주할 수 있도록 각 구(構) 별로 구분되어 있다고 하더라도 다가구주택 전체를 1호로 보고 등록기준을 적용하므로 이 점 주의하여야 한다. 그래서 종전에는 당해 다가구주택에 5가구가 구분하여 거주하고 있더라도 다가구주택 1호만 매입한 경우에는 임대사업자 등록이 되지 않았으나 2008년 11월 26일 시행령 개정으로 다가구주택 1호만 매입하더라도 임대사업자 등록이 가능하게 되었다.