오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 30-5.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

초록 잎사귀에 비친 했니미

2016년 5월 26일

2.

부산시 아파트의 평균 가격은 어제 썼던 것처럼 경기도, 창원시의 한참 아래, 심지어 부산과 마찬가지로 낙후되고 낡은 도시의 대명사 대구시 보다 낮을 만큼 도시 및 주거 환경의 경쟁력을 잃어가고 있었음. 다른 낙후되고 소외된 지역, 지방, 도시들과 마찬가지로 영양 실조 상태인 부산시도 민주화 이후 무능과 무지의 극치, 매국, 배역의 역대 정권이 저질렀던, 민간, 공공 자본, 자원의 블랙홀, 서울, 경기, 인천 비만 정책의 희생양이었음.

현실이 그러한데, 아무리 하드 영역 중 하나인 도시 및 주거환경 분야에 국한하더라도, 부산시가 서울을 넘어 동경, 뉴욕, 런던을 능가하는 도시와 주거의 경쟁력을 갖출 수 있다고? 절대 불가능한 망상 덩어리?

독창적이고 창의적인 각종 수단과 방법을 총동원하여 부산 시민 그리고 부산시와 각 자치구들이 힘써 노력한다면, 서울시에 누적 투입된 천문학적인 민간 자본과 국가, 공공 자본의 천 분지 일, 만 분지 일만 투입하고도, 수십 년 내 서울은 물론이고 동경, 뉴욕을 능가하는 도시 및 주거의 경쟁력 확보는 충분히 가능할 것임.

믿거나 말거나.

십 수 년 간 거듭, 되풀이하여 제시되었던 창의적인 수단과 방법에 대해 구체적으로 몇몇을 다시 예시 해 보자면,

북극 항로의 본진이자 전진 기지까지 더해진 해양 물류 중심 항으로서의 부산.

시베리아 철도, 대륙 철도, 한일 해저 터널 등의 기, 종착지, 경유지까지 더해진 육상 물류의 중심지로서의 부산. 나아가 신공항 등 항공 물류까지 더해지고, 지정학적, 지리적 이점까지 더해진, 세계 최강의 종합 물류 경쟁력을 갖춘 부산. 부산 신항만 배후 산업단지, 경제 자유 구역부터 동부산 관광 단지, 서부산 생태 관광 단지 등 제조업, 서비스 산업이 성숙한 부산.

나아가, 세계 최고의 미항으로 거듭나야 할 북항 재개발은 물로, 해운대, 광안리, 용호만, 북항, 남항, 다대포항 등 도심 해변 관광, 레저 산업들이 고도로 고품격, 성숙해지고, 또 그 도심 해변의 서비스산업 벨트가 동부산, 서부산 관광 단지들과 긴밀하게 연계되어 상보 작용이 더욱 강화될 무렵, 

그리고 부산시는 고품격 관광 레저, 휴양 도시 역시 글로벌 최강의 경쟁력을 확보할 무렵인, 향후 20 여 년 이후, 어쩌면 30 여 년 후의 울산, 경남과 더불어 메가 시티 부산은, 물류, 제조업, 서비스업 등이 시너지 효과와 상보 작용이 급상승할 무렵이면, 세계 최고의 도시 경쟁력을 갖출 수 있을 것임.

인근 김해, 양산은 물론이고 울산, 창원 등등을 포함한 메가시티 부산과 부산 시민은 그 발전 속도에 비례하여 인구는 증가하고 일자리, 지역 주민의 소득 또한 지속적으로 증가할 것임.

어떻게?

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 17일 부동산 단신 1.

서울 실거래가 역대 최대 낙폭... 서울 송파구 가락동 '헬리오시티' 전용 84㎡는 지난달 21일 15억9000만원에 거래됐다. 이전 최고가 23억8000만원 대비 7억9000만원 하락한 가격이다. 송파구 방이동 '올림픽선수기자촌1단지' 전용 100㎡도 지난달 말 최고가(26억5000만원)보다 8억5000만원 하락한 18억원에 손바뀜했다. 강동구 고덕동 ‘고덕센트럴푸르지오’ 전용 59㎡도 지난달 최저 공시가격 7억8400만원 보다 낮은 6억350만원에 실거래 등록됐다.

서울 서대문구 북가좌동 ‘DMC래미안e편한세상’ 전용 84㎡는 지난달 최저 공시가격 8억3200만원보다 낮은 6억9000만원에, 동대문구 답십리동 ‘힐스테이트청계’ 전용 84㎡도 최저 공시가보다 1억2300만원 낮은 6억9000만원에 매매됐다. 성북구 장위동 '래미안포레카운티' 전용 84㎡가 지난 16일 7억원에 거래, 최고가보다 6억원 하락했다.

노원구 상계동 '상계주공12단지' 전용 41㎡는 지난달 최고가(6억2000만원)의 절반을 조금 웃도는 3억9000만원에 거래됐다. 경기도 의왕시 청계동 ‘휴먼시아청계마을1단지’ 전용 121㎡는 지난달 최저 공시가격 8억4900만원보다 낮은 7억원에, 대구 수성구 만촌동 ‘만촌삼정그린코아에듀파크’ 전용 75㎡도 지난달 11일 최저 공시가격 7억9800만원보다 1억3800만원 낮은 6억9000만원에매매됐다.

서울 강남구 개포주공6단지, 강동구 래미안 솔베뉴, 중구 롯데캐슬, 서대문고 DMC 래미안e편한세상, 노원구 삼호3차, 경기도 성남시 분당구 시범한신, 인천시 연수구 송도더샵센트럴시티, 미추흘구 SkSkyView, 대구시 수성구 범어에일린의뜰 등도 최저 공시가 보다 싸게 팔렸다.

2022년 1월 17일 부동산 단신 1.

서울 송파구 오금동 아남 리모델링 송파더플래티넘 65㎡ 일반분양가가 최고 14억7000만원이다. 2019년 초 5억원을 주고 샀다면 분담금을 합쳐 7억2000만원을 들여 15억원 정도의 새집에 들어간다. 송파구에서 대표적인 엘스 59㎡가 13억원에서 20억원으로 50%가량, 재건축을 추진 중인 주공5단지 76㎡가 17억원에서 27억원으로 60% 정도 뛰었다. 서울 광진구 자양동 자양우성1차는 재건축 연한(30년)을 초과했지만 현재 리모델링을 추진 중이다.

송파 성지, 대치현대1차, 자양우성1차, 목동2차우성, 신정쌍용, 마포 밤섬현대, 수지현대, 산본 율곡주공3차, 광명 철산한신 등의 리모델링사업은 1군 건설사가 시공사로 선정됐다. 또, 송파구 성지아파트와 아남아파트, 서초구 반포 푸르지오, 동대문구 신답 극동아파트, 광진구 상록타워 등이 29가구 일반분양을 준비하는 것으로 알려졌다. 송파 더 플래티넘(쌍용)은 29가구 모집에 7만5382명이 몰려 평균 경쟁률 2599대 1을 기록했다.

SK에코플랜트는 인천시 계양구 ‘효성동 뉴서울아파트’와 미추흘구 ‘숭의동 현대아파트’ 주택재건축정비사업을 수주했다. 경기도 의정부시에서 4억~5억원 시세 차익 의정부역센트럴자이앤위브캐슬과 탑석센트럴자이 '무순위 청약'(줍줍)이 나온다. 인천 서구 청라동 '청라 월드메르디앙 커낼웨이', 경기도 평택시 동삭세교지구 도시개발구역 '지제역 푸르지오 엘리아츠', 충남 천안시 서북구 '신불당 동문 디 이스트 트윈스타'를 분양할 예정이다.

4차 공공분양 일반공급 청약대상은 남양주 왕숙, 부천 대장, 고양 창릉, 시흥 거모, 안산 장상, 안산 신길2, 고양 장항 지구 내 공공분양주택이다. LH는 이번 4차 청약에서 주목할 만한 신희타 단지로 시흥거모A5·A6, 안산신길2 A1·3, A6블록을 거론했다. 서울 강북구 미아3구역 재개발 '북서울자이 폴라리스'와 경기 '안양 어반포레 자연& e편한세상', 인천 연수구 송도동 '송도럭스오션SK뷰', 충남 '한화 포레나 천안노태'는 견본주택으로 오픈했다.

[1월 3주 분양]... 4차 사전청약 경기 오산 오산세교2지구 '호반써밋그랜빌Ⅱ', 경기 이천 안흥동 '이천센트레빌레이크뷰', 광주 남구 방림동 '방림동골드클래스' 등에서 청약을 진행한다. 모델하우스는 경남 김해 내덕동 '김해내덕지구중흥S클래스', 경북 포항 흥해읍 '한화포레나포항2차' 등이 오픈한다. 한편, 강동구청이 부동산원에 보낸 둔촌주공 재건축 택지비는 ㎡당 2020만원이다. 서울 서초구 래미안 원베일리의 건축비는 3.3㎡당 1469만원이었다.

부산 온천4구역 주택재개발정비사업 래미안 포레스티지 1순위 청약에서 동래래미안아이파크(2만2468명)의 세 배 가까운 6만5110건의 청약통장이 접수됐다. 인근 래미안장전 전용면적 84㎡가 10억5000만원에 거래되었다. 한편, 경기도 평촌자이아이파크 39.9㎡가 4.92대1을 기록한 데 반해 84.9㎡A는 15.77대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 경기도 힐스테이트 평택 더퍼스트도 74.8㎡A가 1.64대1의 경쟁률, 84.8㎡A는 8.24대1의 경쟁률을 보였다.

2021년 1월 17일 부동산 단신 1.

시세 차익 13억…강남 4구에 1만 가구 '로또 분양' 쏟아진다...서초구와 강동구에 나올 대단지가 관심을 끈다. 서초구 반포동과 방배동 등에서 5개 단지, 3086가구가 쏟아진다. 신반포3차·경남아파트를 재건축하는 반포동 ‘래미안 원베일리’가 이르면 다음달께 공급된다. 바로 옆 ‘아크로 리버파크’가 3.3㎡당 1억원에 거래된 만큼 단순 비교해도 3.3㎡당 4000만원대의 차익이 예상된다. 전용 74㎡ 주택형을 분양받을 경우 시세차익이 13억원에 달한다.

인근 반포동 ‘래미안 원펜타스’(신반포15차 재건축)도 상반기에 공급될 예정이다. 지하철 9호선 신반포역과 인접해 교통이 편리하다. 전용 85㎡ 이하 중소형 주택형이 263가구 분양된다. 잠원동에서는 ‘신반포 메이플자이’(신반포4지구 재건축)가 상반기에 분양될 예정이다. 총 3329가구 중 236가구가 일반 분양 물량이다. 3.3㎡당 분양가는 5000만원 이상으로 책정될 것으로 보인다.

강동구에서는 새해 첫 공공분양이 이뤄질 예정이다. 제일건설이 고덕강일1지구 1블록에 짓는 제일풍경채(780가구)가 주인공이다. 지하철 9호선 샘터공원역(예정)과 가깝다. 고덕강일 2지구 5블록에 공급한 ‘힐스테이트 고덕강일’의 분양 가격이 3.3㎡당 2230만원으로 책정됐다. 이 단지도 비슷한 가격에 공급될 전망이다. 상반기 내 고덕강일3지구 10블록에 DL이앤씨(옛 대림산업)의 ‘e편한세상 고덕강일’ 593가구도 공급된다.

2019년 10월 분양한 반포동 ‘르엘 신반포 센트럴’(596가구)의 당첨 가점은 평균 71점이었다. 작년 12월 분양한 ‘힐스테이트 리슈빌강일’에는 11만 명이 몰려 평균 경쟁률 255.5 대 1을 기록했다. 정부는 지난해 7월 발표한 ‘주택시장 안정 보완대책’ 후속조치로 민간택지 경우 생애최초 물량을 7%로 늘린다고 밝혔다. 이를 둔촌주공에 적용했을 때 약 350가구의 생애최초 물량이 나와 소득과 자산 기준에 충족한 신혼부부의 관심이 커질 것으로 보인다.

'한강뷰' 프리미엄에 최고 '25억'…"콧대 높네"...한강 프리미엄이 붙은 탓이다. 서울 마포구 망원동의 마포한강아이파크 이야기다. 현재 크기가 가장 작은 전용 59㎡ 호가는 11억~13억원이고, 전용 84㎡는 13억~15억원에 형성돼 있다. 크기가 가장 넓은 전용 111㎡는 25억원에 매물이 나와 있다.

매물 가격은 분양가보다 최대 17억원 높은 수준이다. 특히 111㎡ 분양가가 8억2000만~9억7000만원대이었다는 점을 감안할 때 호가가 분양가의 두배 이상이라고 볼 수 있다. 더하여 재건축 속도내자 압구정 실거래가 30억 돌파, 17일 국토교통부 실거래가시스템에 따르면 압구정동 현대14차 전용 84㎡가 지난달 16일 30억원에 거래돼 최고가 기록을 갈아치웠다.

쪽방촌 개발·신안산선 호재 줄줄이… '낙후' 이미지 벗는다...서울 영등포 일대가 최근 서울권 집값 상승세와 쪽방촌 공공임대주택 설립 이슈가 재부상하며 일대 아파트 값이 연일 신고가를 경신하고 있다. 신고가가 잇따르고 있다. 영등포푸르지오 전용 73㎡는 지난 12월 14일 처음 11억원을 넘어선 뒤 9일만에 11억2500만원에 거래됐다. 영등포아트자이(전용 84㎡)도 지난 달 13억1500만원에 손바뀜하며, 보름 전 최고가를 6500만원 갱신했다. "문래자이도 신안산선 개통으로 더블 역세권에 자리하고, 제2세종문화회관도 인근에 세워져 호재 영향권에 들 것"이라고 했다.

"증여세 할증 과세땐 다주택자 더 버틸 것"...실제로, 파이낸셜뉴스가 우 팀장에게 의뢰해 양도세와 증여세(성년 자녀 증여) 차이를 시뮬레이션한 결과 2주택자가 5년 전 10억원에 매수한 서울 마포구 아현동 마포래미안푸르지오 전용 84㎡를 17억원에 판다고 할 경우 매각시점이 양도세 중과(올해 6월 1일) 이전이라면 3억3215만6440원, 이후에는 4억352만1140만원의 양도세를 내야 한다. 반면, 배우자에게 단순증여시 2억7160만원의 증여세만 물면 된다.