Selling your home for chips? 집을 팔아 반도체 주식을 살까요?

[Condel]

코스피 활성화를 성공적으로 달성한 이재명 대통령의 부동산 시장 억제책에 대한 전문가의 칼럼입니다.

코스피 5,000은 성과이지만, 지수 상승이 삼성전자·SK하이닉스 등 소수 AI 반도체 기업에 의존해 있습니다.

따라서 또다른 ‘버블-붕괴’ 사이클로 이어질 수 있는 구조적 위험이 존재하고있다고 경고합니다.

피터 김 KB 금융그룹 전무는 다주택 규제나 가격 억제 정책을 과도하게 밀어붙이면 소비 위축, 성장률 하락, 금융시스템 불안이 동시에 나타날 수 있다고 경고합니다.

Selling your home for chips?

집을 팔아 반도체 주식을 살까요?

By Peter S. Kim 피터 김

Peter S. Kim is managing director and global strategist at KB Financial Group. The views expressed in this article are his own.

피터 S. 김은 KB금융그룹의 전무이사 겸 글로벌 전략가이다. 본 기사의 견해는 그의 개인적인 의견이다.

Published Feb 11, 2026 2:48 pm KST Updated Feb 11, 2026 2:51 pm KST

Korea Times

As the Korean stock market settles into the new era of KOSPI 5,000, President Lee Jae Myung and his administration are riding high on the success of their revitalization efforts. Just over six months ago, Lee began his term with a bold vision for the benchmark KOSPI, which many dismissed as just another pipe dream from an incoming president feeling high on an election win.

한국 증시가 ‘코스피 5,000 시대’라는 새로운 국면에 들어서면서, 이재명 대통령과 그의 행정부는 경제 활성화 정책의 성공에 힘입어 상승세를 타고 있다. 단 6개월 전만 해도, 이 대통령이 출범 초 제시한 “코스피 5,000”이라는 비전은 선거 승리의 여세에 취한 신임 대통령의 공허한 꿈에 불과하다는 평가를 받았다.

Even Lee himself must be marveling now at the world-beating achievements of the index, which was one of the best performers over the last year. Clearly brimming with confidence, the Lee administration has recently pledged to shift its focus to tackling the residential property market with similar vigor. It announced a series of taxes targeting homeowners with multiple properties. Compared to the stock market reform, policies surrounding the Korean property market are fraught with dangers that could have unintended yet severe consequences for the Korean economy.

하지만 지금쯤 이 대통령 본인조차도 한국 증시의 눈부신 성과에 놀라고 있을 것이다. 지난 1년 동안 코스피는 세계에서 손꼽히는 수준의 상승률을 기록했다. 자신감을 얻은 이 행정부는 이제 비슷한 열정으로 주택시장 개혁에 나서겠다고 선언했다. 특히, 다주택자에 대한 일련의 세금 정책이 발표되었는데, 이는 주식시장 개혁보다 훨씬 더 위험하고 예상치 못한 부작용을 초래할 수 있다.

The Korean press continues to celebrate the “money move,” which describes the shift of funds from low-yielding deposits into brokerage accounts as the primary driver of the Korean bull market. The core thesis behind Lee’s market reform was to make the local stock market a safe and transparent investment destination for local investors seeking long-term stable returns. Traditionally, the Korean stock market has been known for extreme volatility, with companies repeatedly undergoing boom-and-bust cycles. By promoting higher corporate governance standards and dividends, there are signs that Koreans are gradually embracing dividends as an alternative source of income in addition to capital gains on stocks.

한국 언론은 여전히 “머니 무브(Money Move)”를 찬양하고 있다. 이는 저수익 예금에서 증권계좌로의 자금 이동을 통해 증시 상승을 주도한 현상을 가리킨다. 이 대통령의 시장 개혁 핵심 논리는 국내 투자자들이 안정적인 장기수익을 기대할 수 있는 투명하고 안전한 투자처로서의 한국 증시를 만드는 것이었다. 과거 한국 증시는 거듭된 ‘호황-불황 사이클’로 변동성이 큰 시장으로 알려져 있었다. 그러나 기업지배구조 개선과 배당 확대를 통해, 최근에는 배당을 단순한 주가 차익이 아닌 지속적인 소득원으로 인식하려는 분위기가 형성되고 있다.

While this long-term money move is a powerful catalyst, recent fund flows into the stock market suggest continual reliance on the rotational “hot money” that traditionally caused the overheating of the past. Since last year, the spectacular rise of the KOSPI has less to do with the government’s market reform efforts and more with the massive rally in artificial intelligence (AI), which has pushed Samsung Electronics and SK hynix to occupy 38 percent of the entire stock market. This is not unique to Korea, as Taiwan’s TSMC, another chipmaker in the AI space, accounts for nearly half of Taiwan’s main index. As Korean chipmakers continue their rise, the risks of another boom-bust cycle are looming for the Korean stock market.

이러한 ‘장기 자금 이동’이 중요한 촉매임에는 틀림없지만, 최근의 자금 흐름은 여전히 전통적인 ‘단기 뜨거운 자금(hot money)’에 크게 의존하고 있다. 작년부터 이어진 코스피 급등은 정부의 개혁 성과라기보다 인공지능(AI) 관련 반도체 주가 폭등의 결과다. 삼성전자와 SK하이닉스가 이제 전체 시가총액의 38%를 차지할 정도다. 이 현상은 한국만의 일이 아니다. 대만의 대표적인 반도체 기업, TSMC 역시 대만 증시의 절반 가까이를 차지하고 있다. 이처럼 한국 반도체주의 급등이 지속되는 가운데, 또 한 번의 ‘버블 이후 붕괴’ 가능성이 커지고 있다.

Perhaps in recognition of this, Lee has shifted his focus to clamping down on the domestic property market, calling for reallocating funds from the property market to the equities market. It will be interesting to see how the policy is rolled out, given his priority on economic growth. Due to the high concentration of property ownership among Korean households, home prices are much more closely correlated with domestic consumption in Korea than in other countries. Korean households, on average, have almost 70 percent of their assets in property, versus less than 30 percent for U.S. households.

이 점을 인식한 듯, 이 대통령은 최근 국내 부동산 시장 억제로 방향을 틀며, 부동산이 아닌 주식에 자금을 투자하라고 독려하고 있다. 다만 경제성장을 최우선으로 하는 그의 정책 방향을 감안할 때, 실제 정책이 어떻게 시행될지는 주목할 만하다.

Therefore, even a temporary decline in home prices will amplify the downside to the economy, which last year recorded a tepid 0.8 percent growth in gross domestic product, with domestic spending supported by government spending. This year, the GDP growth target of 2 percent will depend critically on the recovery of exports and solid domestic consumption. A slumping property market could jeopardize the GDP target and possibly the “animal spirit” currently at work among Korean retail investors, buoying the stock market.

한국의 경우, 가계자산 중 약 70%가 부동산에 집중되어 있다. 이는 미국 가구의 평균 30% 미만과 비교할 때 매우 높은 수준이다. 그만큼 부동산 가격의 하락은 소비 위축으로 직결되어, 경제 전반에 큰 충격을 줄 수 있다. 지난해 한국의 GDP 성장률은 0.8%에 그쳤으며, 그나마 정부지출이 내수를 떠받쳤다. 올해 정부가 제시한 2% 성장 목표는 수출 회복과 내수 소비에 달려 있다. 만약 부동산 시장이 침체되면, GDP 목표는 물론 최근 개인투자자의 활발한 투자 심리(이른바 ‘동학개미의 동력’)마저 꺾일 수 있다.

Clamping down excessively on domestic property ownership also poses greater risks beyond this year’s growth target, in the form of household debt. Korea has one of the highest household debt-to-GDP ratios in the world, driven by mortgage dependence and a high concentration of multi-home owners. The decades-long bull market in residential property has led Korean households to use all available leverage to buy additional homes, maximizing wealth creation. The situation ominously resembles Japan in the 1990s, when the government, in response to rocketing property prices, decided to tackle the property bubble with populist zeal, which not only burst the bubble but also led to long-standing “balance sheet recession.” The peak of the Japanese property market coincided with a demographic cliff, leading to Japan’s “lost decade.”

게다가, 부동산 억제 정책은 성장 둔화 외에도 가계부채라는 잠재적 리스크를 키울 수 있다. 한국의 가계부채비율은 GDP 대비 세계 최고 수준이다. 오랜 부동산 상승장은 한국 가구들이 추가 대출을 통해 주택을 여러 채 보유하도록 만들었다. 그 결과, 자산 증식이 과도한 레버리지에 의존하는 구조로 변했다. 이 상황은 1990년대 일본과 놀라울 만큼 닮았다. 당시 일본 정부는 급등하는 부동산 가격을 억제한다며 ‘대중영합적 규제’를 내놓았는데, 이는 버블 붕괴를 촉발하고 결국 ‘밸런스시트 불황(balance sheet recession)’을 초래했다. 게다가 부동산 가격 정점이 인구 감소 시기와 맞물리면서, 일본은 소위 ‘잃어버린 10년’을 겪게 되었다.

For Korea, such a disaster is unlikely, as its property market lacks the bubbly features of Japan in the 1990s, but Korean demographics do have strong parallels to Japan’s. With the rapidly shrinking population, real demand for homes will necessarily decline in the coming years. To clamp down on property for political reasons focused on investment speculation could lead to negative consequences for the broader property market, which is already weighed down by declining real demand. Therefore, the Korean government will have to strike a fine balance between economic growth and stability in its property market policy, which could pose a threat not only to the economy but also to the financial system, due to excessive household debt.

한국의 부동산 시장은 1990년대 일본처럼 거품이 심하지 않기 때문에 그와 같은 규모의 위기가 발생할 가능성은 낮다. 그러나 인구 구조 면에서는 일본과 상당한 유사점을 보인다. 인구가 빠르게 감소함에 따라 향후 실제 주택 수요는 필연적으로 줄어들 수밖에 없다. 이러한 상황에서 투기 억제라는 정치적 이유로 부동산 시장을 과도하게 억누른다면 이미 실질 수요 감소로 부담을 받고 있는 부동산 시장 전반에 부정적인 영향을 미칠 수 있다. 따라서 한국 정부는 경제 성장과 부동산 시장의 안정을 동시에 추구하는 미묘한 균형을 잡아야 하며, 이는 가계부채가 과도한 상황에서 경제뿐 아니라 금융 시스템에도 잠재적인 위협이 될 수 있다.

The most compelling part of the shift of money into the Korean equity market is the structurally low ownership of financial assets by Korean households, whose love affair with high-rise apartments has been the most powerful wealth creator since the 1950-53 Korean War. Shifting funds from property to the equity market is a tempting idea for the Korean government as it seeks to provide further momentum to the high-flying market. However, the idea that a downside for the property market immediately translates into an upside for the stock market is an oversimplification of a complex issue. Korean property, whose unique “jeonse” system of massive deposits in exchange for minimal monthly rent is interwoven into the Korean banking system and layered with restrictive policies, will require years, if not decades, of careful unwinding.

가장 주목할 만한 변화는 한국 가계의 금융자산 보유 비중이 구조적으로 낮다는 점이다. 한국 가계는 1950~53년 한국전쟁 이후 아파트에 대한 ‘사랑’이 가장 강력한 부의 창출 수단이 되었다. 정부 입장에서는 부동산 자금을 주식시장으로 유도해 고공 비행 중인 시장에 추가 동력을 부여하는 것이 매력적인 전략처럼 보인다. 하지만 부동산 시장의 하락이 곧바로 주식시장의 상승으로 이어진다는 생각은 현실을 지나치게 단순화한 것이다. 거대한 보증금을 맡기고 월세를 거의 내지 않는 독특한 전세 제도는 한국의 은행 시스템과 깊이 얽혀 있으며, 각종 규제 정책이 복잡하게 겹쳐 있다. 이런 구조를 해소하는 데에는 몇 년, 아니 수십 년이 걸릴 수도 있다.

The widening income gap experienced by the Korean working class has been the core of left-wing ire and represents the greatest policy division between the two main political parties in Korea. The KOSPI achieving its “Korea Premium” goal poses a risk of destabilizing the delicate property market, with potential for a series of unintended consequences.

또한 한국의 근로계층이 겪고 있는 소득격차 확대는 진보 진영의 핵심 분노 요인이자, 양대 정당 간의 가장 큰 정책적 분열 지점이다. KOSPI(코스피)가 ‘코리아 프리미엄’을 실현하게 되면 이는 미묘한 균형 속의 부동산 시장을 불안정하게 만들 수 있으며, 일련의 의도치 않은 결과를 초래할 가능성도 있다.

Lee has confidently predicted that arresting speculation in residential property will be relatively easier than achieving KOSPI 5,000. On this front, investors should hope he does not overachieve in property market reform as he has on the KOSPI 5,000 mission.

이 대표는 주택 시장의 투기 억제를 이루는 것이 코스피 5,000 달성보다 비교적 쉽다고 자신 있게 예측했다. 이 점에서 투자자들은 그가 코스피 5,000 달성만큼이나 부동산 개혁에서도 ‘과한 성과’를 내지 않기를 바라야 할 것이다.

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