스크랩 아파트관리에 있어서 최종 결제권자 또는 계약주체는 누구인가?

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※ 아파트관리에 있어서 최종 결재권자 또는 계약주체는 누구인가?라는 제목으로 오마이뉴스와 한국아파트신문에 기사 제보한 내용 입니다.

아파트관리에 있어서 최종 결재권자는 누구인가?

아파트관리에 있어서 최종 결재권자가 누구인가?는 중요하지 않다.왜냐하면 입주자대표회의 회장이 최종결재권자가 되든,관리사무소장이 최종 결재권자가 되든,현재의 아파트 관리상 모든 결재는 대표회장과 관리사무소장 혹은 대표회장과 위탁관리업체 대표이사 명의의 예금통장에서,그것도 복수인감으로 지출이 이루어 지고 있고,이러한 지출은 모두 입주자대표회의에서 의결을 거쳐 확정된 금액을 지출할뿐,대표회장이나 관리사무소장의 재량에 의해서 금액의 다소가 변동되지 않을 뿐더러,금액을 지출하므로서 계약을 마무리하는 형식적인 절차일 뿐이다.

이와 같이 최종 결재권자가 누구인가?는 시공업체의 선정등에 있어서 의결권한을 가진 입주자대표회장이,형해화한 최종 결재권자라는 지위를 과시하며 부당하게 특정업체를 선정하기 위하여 입주자대표회의의 의결과정을 왜곡하려는 의도를 가지고 개입 했을때를 제외하고는 누가 최종 결재권자가 되든 아무런 문제소지가 없다. 효율적이고 합리적인 아파트의 유지관리를 위해서는, 최종 결재권자가 누가 되어야 하는가? 보다는, 계약의 주체가 누가 되어야 하는가?가 논의의 실익이 있다.

이하에서는 계약의 주체가 누가 되어야 하는가?에 대해서 논의를 전개하겠다.

우선 논의의 전개를 쉽게 하기 위하여,주택관리사(보)라는 용어보다는 관리사무소장이라는 용어를 사용하겠다.현업에서 근무하고 있는 관리사무소장이 이러한 문제에 노출되는 경우가 빈번하고,또한 이러한 문제로 한두번은 고민했을 터이고,주택관리사(보) 자격을 취득한 예비 관리사무소장에게도 현실문제로 대두될 뿐만 아니라,주택법령 등 관계법률에서 규정하는 관리사무소장의 업무영역등의 규정이 말해주듯이 주택관리사(보)라는 자격에 관해서 논하기 보다는,직업인인 관리사무소장이라는 용어로 논의를 전개하겠다.

논의의 전개순서는 주택법령 및 관리규약,위수탁계약서,취업규칙 등 관계법률 등에서 규정하고 있는 내용을 살펴보고,아파트관리를 실질적으로 주도해 나가는 관리사무소장의 역할 및 각 아파트에 구성되어 있는 입주자대표회의의 역할, 위탁관리회사의 역할 및 공동주택 유지, 관리를 지도, 감독하는 관청인 지방자치단체의 역할 및 법정단체인 주택관리사 협회의 역할로 나누어 논의를 전개하겠다.

논의의 현실감을 더하기 위하여, 최근(2005. 1.29)에 관리규약의 지도,감독관청인 지방자치단체에 당 아파트 관리규약에 대하여 유권해석을 의뢰하여 회신을 받은 내용을 첨가하여 논의를 전개하겠다.

충청남도 공동주택관리규약준칙을 준거하여 제정한 당 아파트 관리규약을,독자들이 참고하는데 도움을 주기위하여,공동주택관리규약준칙과 당 아파트관리규약이 상이할땐 표시하고,표시하지 않을땐 공동주택관리규약준칙과 일치함을 상기하여 독자들의 아파트 관리규약과 비교해 보며 검토하길 바란다.

1.아파트관리에 있어서 계약의 주체는 누구인가? 에 대한 주택법령 등 제반 법률의 검토

주택법 제43조(관리주체 등)

①대통령이 정하는 공동주택(부대시설 및 복리시설을 포함하되 복리시설중 일반에게 분양되는 시설을 제외한다.이하 같다)을 건설한 사업주체는 입주예정자의 과반수가 입주한 때에는 입주자에게 그 사실을 통지하고 당해 공동주택을 제2항의 규정에 의하여 관리할 것을 요구하여야 한다.

②입주자는 제1항의 규정에 해당하는 공동주택을 제4항의 규정에 의하여 자치관리하거나 제53조의 규정에 의한 주택태관리업자에게 위탁관리하여야 한다.

③입주자는 제1항의 규정에 의한 요구를 받은 때에는 그 요구를 받은 날부터 1월이내에 입주자대표회의를 구성하고, 당해 공동주택의 관리방법을 결정(주택관리업자에 의한 관리방법을 선택한 경우에는 그 주택관리업자의 선정을 포함한다)하여 이를 사업주체에게 통지하고, 관할 시장.군수.구청장에게 신고하여야 한다.

주택법 시행령 제50조(입주자대표회의의 구성 등)

⑤입주자대표회의의 임원의 업무범위 등은 건설교통부령으로 정한다.

주택법 시행규칙 제21조(입주자대표회의 임원의 업무범위 등)

①영 제50조제5항의 규정에 의하여 입주자대표회의의 임원은 관리규약이 정하는 바에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 선출한다. 다만, 회장의 경우에는 관리규약이 정하는 바에 따라 입주자 또는 사용자(이하 “입주자등”이라 한다) 과반수의 찬성으로 선출할 수 있다.

②입주자대표회의의 임원의 임기는 관리규약으로 정한다.

③회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 업무를 총괄한다.

④이사는 회장을 보좌하고, 회장이 부득이한 사유로 그 직무를 수행할 수 없는 때에는 관리규약에서 정하는 바에 따라 그 직무를 대행한다.

⑤감사는 관리비?사용료 및 장기수선충당금 등의 부과?징수?지출?보관 등 회계관계업무와 관리업무전반에 대하여 관리주체의 업무를 감사한다.

당 아파트 관리규약제29조【입주자대표회의의 의무와 책임】

①입주자대표회의의 구성원은 관계규정을 준수하고, 입주자등을 위하여 맡은 업무를 성실히 수행할 의무를 진다.

②입주자대표회의의 구성원은 고의 또는 중과실로 인하여 입주자등에게 손해를 끼친 경우에는 그 손해를 배상할 책임이 있다.

③입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감사 및 감독을 실시하되, 그 업무를 부당하게 간섭하거나 대신하여서는 아니된다.

④입주자대표회의와 관리주체는 상호간에 부당하게 간섭하거나 압력을 행사할 수 없으며 이로 인하여 사고가 발생할 때에는 그 손해배상의 책임을 진다.

주택법 시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등)

①입주자대표회의는 법 제43조의 규정에 의하여 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각호의 사항을 의결한다.

1. 법 제44조제2항의 규정에 의한 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 한다) 개정안의 제안 및 공동주택의 관리에 필요한 제규정(관리규약을 제외한다)의 제정?개정

2. 관리비 예산의 확정, 사용료 기준의 결정, 감사의 요구와 결산의 처리

3. 단지안의 전기?도로?상하수도?주차장?가스설비?냉난방설비 및 승강기 등의 유지 및 운영기준

4. 자치관리를 하는 경우 자치관리기구 직원의 임면에 관한 사항

5. 공동주택의 공용부분의 보수?교체 및 개량

6. 공동주택에 대한 리모델링의 제안 및 리모델링의 시행

7. 법 제47조제1항의 규정에 의한 장기수선계획(이하 “장기수선계획”이라 한다) 및 법 제49조의 규정에 의한 안전관리계획(이하 “안전관리계획”이라 한다)의 수립 또는 조정(비용지출을 수반하는 경우에 한한다)

8. 입주자등 상호간에 이해가 상반되는 사항의 조정

9. 그 밖에 관리규약으로 정하는 사항

당 아파트 관리규약 제23조【의결사항】

①입주자대표회의는 주택법시행령 제51조 제1항 제1호 내지 8호와 제9호의 규정에 의거 그밖에 관리규약으로 정하는 다음 각호의 사항을 그 구성원 과반수의 찬성으로 의결한다.

1. 관리비예치금의 증액에 관한 사항

2. 공동주택관리와 관련이 있는 부녀회(어머니회) 등 자생단체의 운영기준

3. 그밖에 관리주체가 주택법시행령 제55조제1항의 규정에 의한 업무집행을 위해 의결을 요청한 사항

4. 입주자등 10인 이상의 연명으로 제안하는 사항

5. 주택법시행령 제67조 제1항 제1호의 규정에 의한 분쟁조정위원의 추천

②의안은 당해 입주자대표회의 구성원(동별 대표자) 또는 관리사무소장이 작성할 수 있다. 다만, 회장은 동별 대표자가 작성한 의안은 관리사무소장의 검토의견을 첨부하게 할 수 있다.

③의안을 제출하는 자는 사전에 회의에 상정할 의안("회의 목적"을 말한다)을 갖추고 근거자료 등 사유를 붙여 이를 회장에게 제출하여야 하며, 회장은 이를 검토한 후 관계규정에 위반되는 사항은 그 이유를 명시하여 반려하여야 한다.

④입주자대표회의는 주택법시행령 제56조의 규정에 의한 관리현황을 입주자등에게 공개하고자 할 경우 관리주체에게 당해 인터넷 홈페이지 등을 구축하게 할 수 있다.

②입주자대표회의는 관리규약이 정하는 바에 따라 회장이 소집한다. 다만, 다 음 각호의 1에 해당하는 때에는 회장은 해당일부터 14일 이내에 입주자대표 회의를 소집하여야 한다.

1. 입주자대표회의 구성원 3분의 1 이상이 청구하는 때

2. 입주자등의 10분의 1 이상이 요청하는 때

③입주자대표회의가 제1항의 규정에 의한 사항을 의결함에 있어서는 공동주택 의 입주자등외의 자로서 당해 공동주택의 관리에 이해관계를 가진 자의 권리 를 침해하여서는 아니된다.

④입주자대표회의는 그 회의를 개최한 때에는 회의록을 작성하여 관리주체에 게 보관하게 하고, 관리주체는 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거 나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리 업자의 직원인사?노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다.

주택법 시행령 제55조(관리주체의 업무 등)

①법 제43조제7항의 규정에 의하여 관리주체는 다음 각호의 업무를 행한다. 이 경우 필요한 범위안에서 공동주택의 공용부분을 사용할 수 있다.

1. 공동주택의 공용부분의 유지?보수 및 안전관리

2. 공동주택단지안의 경비?청소?소독 및 쓰레기수거

3. 관리비 및 사용료의 징수와 공과금 등의 납부대행

4. 장기수선충당금의 징수?적립 및 관리

5. 관리규약으로 정한 사항의 집행

당 아파트 관리규약 제38조【관리주체의 업무】

①관리주체는 주택법시행령 제55조제1항제5호에서 "공동주택 관리규약으로 정한 사항의 집행"이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 공사?용역입찰관리와 준공검사

2. 제40조의 규정에 의한 재해보험의 가입

3. 제75조의 규정에 의한 규약 위반자 및 질서 문란자에 대한 조치

4. 그밖에 이 규약에서 정한 업무

②공동주택의 입주자등이 관리의 투명화를 위하여 월별로 관리비?사용료 및 장기수선충당금(이하 "관리비등"이라 한다)의 징수?사용?보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관한 자료의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 이에 응하여야 한다. 다만, 이에 응함으로서 당해 공동주택관리업무에 지장을 준다고 판단되는 사항은 입주자대표회의에서 의결로 복사범위를 제한할 수 있다.

③경비원은 단지 내에서 거동이 수상한 자 등에 대하여는 경비실 및 관리사무소까지 동행할 것을 요구할 수 있으며, 경비원의 저지를 거부하는 경우 즉시 관리사무소에 보고하여야 한다.

④경비원은 단지 내에서 위험한 행위를 하는 자가 있거나 공동생활질서를 지키지 아니하는 자가 있을 때에는 이를 제재할 수 있으며, 단지 내의 원활한 교통 흐름을 위하여 단지내 도로 및 주차장의 차량을 통제할 수 있다.

6. 입주자대표회의에서 의결한 사항의 집행

7. 그 밖에 건설교통부령이 정하는 사항

주택법 시행규칙 제25조(관리주체의 업무)

영 제55조제1항제7호에서 “건설교통부령이 정하는 사항”이라 함은 다음 각호의 사항을 말한다.

1. 공동주택관리업무의 공개?홍보 및 공동시설물의 사용방법에 관한 지도?계몽

2. 입주자등의 공동사용에 제공되고 있는 공동주택단지안의 토지?부대시설 및 복리시설에 대한 무단 점유행위의 방지 및 위반행위시의 조치

3. 공동주택단지안에서 발생한 안전사고 및 도난사고 등에 대한 대응조치

②관리주체는 월별로 관리비?사용료 및 장기수선충당금(이하 “관리비등”이라 한다)의 징수?사용?보관 및 예치 등에 관한 장부를 작성하여 이를 그 증빙자료와 함께 보관하고, 공동주택의 입주자등이 이의 열람을 청구하거나 자기의 비용으로 복사를 요구하는 때에는 관리규약이 정하는 바에 의하여 이에 응하여야 한다.

주택법 제55조(관리사무소장의 업무 등)

①주택관리업자 또는 입주자대표회의(자치관리의 경우에 한한다)는 대통령령이 정하는 바에 따라 제56조의 규정에 의한 주택관리사 또는 주택관리사보(이하 “주택관리사등”이라 한다)를 공동주택의 관리사무소장 등으로 배치하여야 한다.

②관리사무소장은 공동주택을 안전하고 효율적으로 관리하여 공동주택의 입주자 및 사용자의 권익을 보호하기 위하여 다음 각호의 업무를집행한다.

1. 입주자대표회의에서의결하는 다음 각목의 업무

가. 공동주택의 운영?관리?유지?보수?교체?개량 및 리모델링에 관한 업무

나. 가목의 업무를 집행하기 위한 관리비?장기수선충당금 그 밖에 경비의 청구?수령?지출업무

2. 장기수선계획의 조정, 시설물의 안전관리계획의 수립 및 건축물의 안전점검에 관한 업무. 다만, 비용지출을 수반하는 사항에 대해서는 입주자대표회의의 의결을 거쳐야 한다

3. 그 밖에 공동주택관리에 관하여 건설교통부령이 정하는 업무

주택법 시행규칙 제32조(관리사무소장의 업무 등)

①법 제55조제2항제3호에서 “건설교통부령이 정하는 업무”라 함은 다음 각호의 업무를 말한다.

1. 영 제55조제1항 각호 및 이 규칙 제25조 각호의 업무를 지휘?총괄하는 업무

2. 법 제49조제1항의 규정에 의한 안전관리계획의 조정. 이 경우 3년마다 조정하되, 관리여건상 필요하여 당해 공동주택의 관리사무소장이 입주자대표회의 구성원 과반수의 서면동의를 얻은 경우에는 3년이 경과하기 전에 조정할 수 있다.

②법 제55조제4항의 규정에 의하여 공동주택의 관리사무소장으로 배치된 자는 배치된 날부터 15일 이내에 별지 제39호서식에 의하여 다음 각호의 사항을 시?도지사에게 신고하여야 한다.

1. 주택관리사등의 성명?주소 및 교육이수현황

2. 공동주택단지의 명칭?위치?세대수?승강기 및 난방방식

3. 관리방법(위탁관리인 경우에는 주택관리업자의 명칭 및 소재지를 포함한다)

③관리사무소장은 선량한 관리자의 주의로 그 직무를 수행하여야 한다.

④관리사무소장은 그 배치내용을 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 시?도지사에게 신고하여야 한다.

위와 같이, 제규정을 살펴본 바와 같이, 입주자대표회의에는 의결권한만 주어져 있고 집행권한이 없음은 명백하고, 또한 관리사무소장이나 위탁관리업체에는 의결권한은 없고 집행권한만 있음이 확실하다.

이렇게 집행권한과 의결권한을 분리한 법 제정취지는 투명한 아파트관리를 위해서는 이렇듯 집행권한과 의결권한을 분리하여, 부정한 의결을 집행권자가 거부하거나 반려하여 재론할 수 있는 안전장치를 두고자 함이고,집행권자가 자의적인 집행을 할 우려를 방지하기 위하여, 의결된 내용대로 집행할 것을 강제 하는데 필수적인 규정들이라 사료된다.

주택법 제2조(용어의 정의)이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

12. “관리주체”라 함은 공동주택을 관리하는 다음 각목의 자를 말한다.

가. 제43조제4항의 규정에 의한 자치관리기구의 대표자인 공동주택의 관리사 무소장

나. 제43조제6항의 규정에 의하여 관리업무를 인계하기 전의 사업주체

다. 제53조제1항의 규정에 의한 주택관리업자

라. 임대주택법 제2조제4호의 규정에 의한 임대사업자

당 아파트 관리규약 제3조【용어 정의】

이 규약에서 사용하는 용어의 정의는 주택법?동시행령 및 동규칙(이하 "주택법령"이라 한다)에서 정의한 용어와 같다.

8.?관리주체?라 함은 공동주택 등을 관리하는 관리사무소장, 주택관리업자, 사업주체와 임대주택법에 의한 임대사업자를 말한다.

주택법 제2조 및 관리규약 제3조에서 규정된 바와 같이 관리주체에 입주자대표회의가 포함되지 않음은 명백하고, 주택법 제2조제12호의 관리주체에 자치관리인 경우 관리사무소장이 관리주체임은 명백하나, 위탁관리인 경우 관리주체는 위탁관리업체이다. 그러나 위탁관리업체 소속으로 배치되어 있는 관리사무소장과 위탁관리업체 대표이사 사이에는 내부적 법률관계(고용,위임 등)에 기초하여 대리권한이 발생되는 것으로 판단되고, 민법상 대리권이 존재함이 근로계약서,위수탁계약서와 취업규칙 그리고 대표이사의 명시적,묵시적 발언등으로 표현되고 있다. 이때 임의대리권의 범위는 공동주택의 유지,관리를 위하여 필요한 범위의 사항에 관하여 포괄적으로 정하는 포괄수권으로 해석 되어진다.

아래의 당 아파트 관리규약 제35조, 제69조, 제70조에서 규정하고 있는 내용은 계약주체와 관련하여 명백하게 규정하고 있다.

당 아파트 관리규약 제35조【주택관리업자 선정】

①입주자등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우 주택법시행령 제52조의 규정에 의하여 주택관리업자를 선정하여야 한다.

②입주자등을 대표하여 입주자대표회의의 회장은 선정된 주택관리업자와 위수탁관리 계약을 체결하여야 한다.

제69조【계약의 원칙】

①관리주체가 물품구매?공사 및 용역 등(이하 "공사 등"이라 한다)의 계약을 체결하는 경우에는 입찰 또는 개찰기일로부터 10일 전에 게시판과 인테넷 홈페이지 등을 통하여 공고를 하여 일반공개경쟁입찰에 붙여야 한다.

제70조【계약서의 작성】

①계약의 체결은 제68조제1항에 의한 계약주체와 낙찰자간에 계약서에 기명?날인함으로서 성립한다.

당 아파트 관리규약 제35조에 적시된 바와 같이,입주자등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우, 주택관리업자와 위수탁관리 계약을 체결시에는,새로운 관리주체나 기존의 관리주체와 계약의 일방당사자로 입주자대표회장이 계약주체로 됨은 당연하나,물품구매,공사 및 용역등의 계약을 체결하는 경우에는, 당 아파트 관리규약 제69조와제70조에 규정된 바와 같이, “관리주체가 계약주체가 되어 낙찰자와 계약서에 기명, 날인함으로서 성립된다”고 규정되어 있다.이러한 제반 규정에 따라, 위수탁관리 계약 체결을 제외한, 물품구매,공사 및 용역 등의 계약을 체결시, 관리주체인 관리소장이 계약주체가 됨이 적법하다. 그리고 서두에서 언급한 바와 같이 최종 결재권자가 누구인가? 또는 계약주체가 누가인가? 는 공사업체의 선정등에 있어서, 입주자대표회장이 최종 결재권자 혹은 계약주체로서 지위가 인정된다면 의결권한을 가진 입주자대표회장이 부당하게 특정업체를 선정하기 위하여 입주자대표회의의 의결과정을 왜곡하려는 의도를 가지고 개입 했을때, 논의과정에서 이러한 의도를 일정부분 반영시킬수 있는 입주자대표회장이, 최종 결재권자의 지위와 계약주체의 지위를 갖는 경우는 옳지 않다. 이와 같이 의결권한이 없어 의결과정에 영향을 줄 수 없는 관리사무소장이 계약주체로 됨은 현실적으로도 올바르다.

또한 계약주체와 관련하여 감독관청인 보령시청의 질의회신 내용도 본인의 생각에 찬동 하였다.아래에 질의회신 내용을 덧붙인다.

질의내용

당 아파트 관리규약 제35조에 적시된 바와 같이,입주자등이 관리방법을 위탁관리로 결정한 경우,주택관리업자와 위수탁관리 계약을 체결시에는,관리주체와 계약의 일방당사자인 입주자대표회장이 계약주체로 됨은 당연하나,물품구매,공사 및 용역등의 계약을 체결하는 경우에는,당 아파트 관리규약 제69조와제70조에 규정된 바와 같이,“관리주체가 계약주체가 되어 낙찰자와 계약서에 기명,날인함으로서 성립된다”고 규정되어 있습니다.이러한 제반 규정에 따라,위수탁관리 계약체결을 제외한,물품구매,공사 및 용역 등의 계약을 체결시, 관리주체인 관리사무소장과 물품구매,공사 및 용역 등의 제공업체와 계약체결시,관리사무소장이 계약주체가 됨이 적법한 일처리라 사료되오나,여기에 대한 보령시의 회신을 부탁 드립니다(위탁관리).

회신내용

계약서 작성시 계약주체에 대하여-관리규약 제69조제1항 규정에 의거 관리주체로 판단됨.

2.관리사무소장의 역할

투명한 아파트유지,관리에 있어서 관리사무소장의 역할은 많은 비중을 차지하고 심지어는 전부라 해도 과언이 아니다.

계약주체를 논의하면서 언급한 부분처럼 관리사무소장에게 주어진 권한자체마저도 포기하고 있는 실정이다.이러한 법에 규정된 권한과 절차만이라도 제대로 행사되고 지켜진다면 투명한 아파트유지관리는 담보된다고 말할 수 있다.그러나 이러한 일련의 절차와 권한행사 마저도 포기되고 있는 실정이다.

이렇게 포기되는 이유에는 일부 동별대표자의 부당한 요구를 거부한데 따른 부당 해고압력으로 인한 고용불안정,부당 해고압력이나 더 많은 급여조건에 쉽게 이직해 버리려는 책임회피성 관리사무소장의 행태,입주민들의 이익보다는 몇몇 동별대표자나 위탁관리회사의 눈에 들려는 관리행태,주택법령 및 관리규약,위수탁관리계약서 등의 미숙지 등이 있다.

먼저 주택법령 등에 위수탁관리계약을 제외한 계약주체가 관리주체임이 명백하나 자치관리든 위탁관리든을 떠나서 대부분의 아파트에서는 계약주체로 입주자대표회의 회장임이 주지의 사실이다.이렇게 입주자대표회장이 계약주체로 됨은 앞에서 언급한 문제점 말고도 계약서 작성과정에서도 쉼없이 발생하고 있다.입주자대표회의에서 의결된 내용대로만 계약서가 작성되어야 함에도 불구하고,계약의 세부내용 확정시 입주자대표회의 의결내용과 배치되는 내용을 집어넣으려는 시도가 있을 수 있고,이러한 시도에 어쩔수 없이 따라갈 수 있는 위험성도 있다.이런 불합리를 시정하는 것은 관리사무소장의 관계규정을 준수하려는 의지에 따라 쉽게 극복할 수 있는 사안이다.

둘째,주택법령 및 관리규약 등의 미숙지로 인한 관리사무소장의 어려움 초래이다.주택법령 등만 완전하게 숙지하고 있어도 아파트관리에서 발생하는 부당압력이나 부당한 민원은 거의 해소할 수 있다고 자신한다.주택법령 등의 일부 흠결된 부분이 있지만,아파트 관리에 필요한 중요규정은 제정되어 있고,일부 흠결된 규정은 유추적용하면 해결되리라 사료된다.이러한 제규정의 숙지는 관리사무소장으로 근무하는 한 매일 반복되어야 할 중요 일과다.이렇게 제반규정을 숙지하지 못한 결과는 쉽게 해결할 수 있는 문제도 해결할 수 없게 만들거나 어렵게 해결하는 단초로 작용할 수 있다.

셋째,일부 동별대표자의 부당한 요구를 거부한데 따른 부당 해고압력으로 인한 고용불안정에 대한 관리사무소장의 미숙한 대처방법이 어려움의 악순환을 초래하고,제반 절차의 생략과 권한 포기로 이어지게 한다.부당한 요구를 거부하는 것은 입주민의 이익을 위해서는 당연한 일처리이고 권장되어야지,이러한 부당요구를 거부했다고 해서 해고사유는 결코 될 수 없고,이러한 사유로 해고가 단행된들 권리구제 절차에 따라서 구제됨은 당연하므로,부당한 요구에 관리사무소장은 의연하게 대처할 필요가 있다.

넷째,부당 해고압력이나 더 많은 급여조건에 쉽게 이직해 버리려는 책임회피성 관리사무소장의 행태도 투명하고 효율적인 아파트관리를 위해서 법상 관리사무소장에게 주어진 권한마저도 포기하게 만드는 이유이다.

부당해고 압력에 저항해 보지도 않고 다른 단지의 관리사무소장에 지원해 떠나버린다면 후임으로 근무하게될 관리사무소장 또한 똑같은 부당한 해고압력에 직면하게 될 것이다.이렇게 후임자에게도 좋지 않고,일부 동별대표자의 안일한 인식만 키워줄 단초를 제공할 뿐이고 이런 결과는 관리사무소장의 책임이 크게 작용한다.

다섯째,입주민들의 이익보다는 몇몇 동별대표자나 위탁관리회사의 눈에 들려는 관리행태도 법상 주어진 관리사무소장의 권한을 포기하고 몇몇 대표자와 유착되어 근무기간을 연장하려는 행태를 초래한다.투명하고 효율적인 아파트유지관리를 위해서 전문가라고 자처하는 관리사무소장이 제일 먼저 배격해야 할 사항이다.

3.입주자대표회의의 역할

아파트관리를 위탁관리방식을 취하고 있는 아파트단지의 특성중의 하나가 입주자대표회의 구성원들의 책임이 대두되는 사안에 대해서는 위탁관리방식을 취하고 책임보다는 권리라고 생각되는 부분-직원의 임면권등-은 자치관리방식을 취하는 이중적인 태도가 관리사무소장의 업무영역과 직원 임면권 등과 관련하여 마찰이 발생하고 있다.위탁관리방식을 취하는 아파트에서 입주민의 예산으로 직원들의 급료를 지급하고 있다는 사유로,직원의 임면권이 입주자대표회의에 속한다고 주장하는 일부 동별대표자가 있음은 주지의 사실이다.

주택법령 이나 입주자대표회의에서 제안하여 입주민 과반수의 서면동의로 제정한 관리규약마저도 숙지하지 않고,관리규약에 규정된 사항마저도 무시할려는 시도가 종종 있다.이러한 위반사례를 조문을 적시하여 부당함을 알리면,법보다는 상식이 우선한다는 논리로 막무가내로 우기는 동별대표자도 있으며,입주자대표회의는 관리규약 개정안의 제안 권한만 있음에도 불구하고 언제든 자기들 마음에 들지 않는 조항은 개정하여 의결할 수 있다고도 주장한다.심지어는 주택법령에 배치되는 조항마저도 신설하여 시행할 수 있다고 주장한다.이런 부류의 동별대표자를 선출한 입주민의 책임도 부인할 순 없다.하지만 이익은 없고 무거운 책임감만 따르는 동별대표자에 희생을 감내하고 입주민을 위해 일할 사람이 많지 않은 것이 현실이며,동별대표자 선출공고 후 후보등록자가 나오지 않는 것이 현실이다.이런 동별대표자의 주택법령 및 관리규약 등 제반 법률의 미숙지로 인한 문제를 예방하는 차원에서 혹은 공동주택지원조례를 제정,시행시 시,군,구 예산의 효율적인 집행을 위해서도, 주택법 시행령 제50조 및 주택법 시행규칙 제22조에서 규정하는 바와 같이 시장,군수,구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육을 실시하여야 할 것이다.

주택법 시행령 제50조(입주자대표회의의 구성 등)⑥시장?군수 또는 구청장은 입주자대표회의의 구성원에게 건설교통부령이 정하는 바에 의하여 입주자대표회의의 운영과 관련하여 필요한 교육을 실시할 수 있다.

주택법 시행규칙 제22조(입주자대표회의의 운영교육) ①시장?군수 또는 구청장은 영 제50조제6항의 규정에 의하여 입주자대표회의의 운영과 관련한 교육을 실시하고자 하는 때에는 교육의 일시?장소?기간?내용?대상자 그 밖에 교육 에 관하여 필요한 사항을 교육실시 10일 전까지 공고하거나 대상자에게 통지하여야 한다.

②제1항의 규정에 의한 교육내용에는 다음 각호의 사항이 포함되어야 한다.

1. 관리규약 및 관리에 필요한 제규정의 내용

2. 관리비?사용료 및 장기수선충당금 등의 산정방법

3. 관리현황의 공개방법 및 관리업무의 전산화

4. 그 밖에 입주자대표회의의 운영에 필요한 사항

관리사무소장의 부당한 집행을 감시하고 견제해야 하는 역할이 입주자대표회의의 역할일수 있으나,주택법령 및 관리규약상 규정된 제 절차대로 아파트의 유지관리가 이루어진다면,특별히 입주자대표회의가 관리사무소장을 감시해야 할 사안은 없다. 입주자대표회의에서 의결한 내용대로 집행하는 관리사무소장에게 크게 재량권이 주어진 것은 아니며, 더구나 의결내용을 집행할 뿐, 새로운 내용을 결정하는 것은 더구나 아니다.

투명하고 효율적인 아파트유지관리를 위해 노력하는 관리사무소장과 입주자대표회의와의 관계는 감시와 배척의 대상이 아니라, 오히려 격려와 지원의 대상이며, 관리사무소장이 추진하는 여러 일들을 입주민의 입장에서 세심하게 배려하여 목표로 하는 바를 손쉽게 달성할 수 있도록 물심양면으로 지원해 나가는 것이 입주자대표회의 구성원이 견지해야 할 태도라 사료된다.

4.위탁관리회사의 역할

일부 위탁관리회사의 불합리한 행태를 전체인양 확대하려는 의도는 아니다.

그러나 현실적으로 존재하는 불합리한 위탁관리회사의 횡포가 또한 관리사무소장의 권한을 제약하는 하나의 원인으로 작용하고 있음은 누구도 부인할 수 없다. 위탁관리회사가 관리사무소장의 권한을 제약하는 요인들로는 위탁관리업체 선정시 저가 수주로 인한 관리사무소장의 취업수수료 요구나 일정기간 급료의 삭감지급 서약요구, 제 용역의 수주 압력, 일부 동별대표자의 부당한 요구 거부시 임면권자인 위탁관리회사의 압력행사로 고용불안정 등을 열거할 수 있겠다.

첫째, 위탁관리업체선정시 저가수주로 인한 관리사무소장의 취업수수료 요구나 일정기간 급료의 삭감지급 서약요구를 하는 경우이다.

중소위탁관리업체의 난립으로 인한 저가수주로 인하여 관리사무소장은 만능을 요구 받고 있다. 전기기사 자격증, 소방설비기사 자격증 등 대행료를 절감할 목적으로 1인3역을 요구 받고 있으며, 이런 방법으로도 필요 인원을 충원하지 못하면, 3개월여 급여 삭감을 요구 받고 있다. 이런 불리한 조건임에도 불구하고 고용을 위해서는 이런 악조건도 수용하는 관리사무소장도 있음은 주지의 사실이다.

둘째, 경비용역, 소득용역, 엘리베이터 대행용역, 전기안전대행용역등 위탁관리회사가 사업하는 영역을, 관리사무소장이 관리하는 아파트에 수주하기 위하여,사전에 들어온 견적가격을 유출한다거나, 일부 동별대표자와 유착하여 밀어주는 경우도 심심찮게 발생하고 있다. 관리사무소장이 이런 편법과 유착을 한다면 주어진 권한마저도 제대로 행사할 수 없고,아파트 입주민을 위한 관리보다는 일부 유착된 동별 대표자를 위해 일하는 상황까지 발생할 수 있는 아주 위험한 상황을 초래할 것이다.

셋째, 일부 동별대표자의 부당한 요구 거부시 임면권자인 위탁관리회사에 압력을 행사하여 부당해고나 이직을 강요당하는 경우이다.

정상적이고 아파트 입주민을 위한 관리를 표방하는 위탁관리회사라면 이런 부당한 압력에 절대 굴하지 않겠지만, 출발이 부자연스런 위탁관리업체는 이런 부당한 압력에 쉽게 굴하여 이직을 강요하고,이에 응하지 않을시는 많은 해고사유를 만들어 퇴직을 강요하는 경우도 있다.

5.지방자치단체의 역할

위에서도 언급한 바와 같이 새로이 동별 대표자로 선출된 자는 반드시 일정기간 주택법령 및 관리규약 등 아파트 유지관리에 필요한 교육을 이수하게끔 강제하고 필요한 교육을 제공할 필요가 있다. 아파트 유지관리에 필요한 법령만이라도 숙지하여, 관리사무소장의 정당한 집행을 방해하는 행태만이라도 차단하고, 공동주택이 전체주택의 과반을 초과한지가 오래된 지금 공동주택의 유지관리는 사유재산이므로 사적자치에 맡긴다는 오래된 생각보다는 적극적으로 지방자치단체가 나서서 대규모 단지의 특성상 사고발생시 대형사고로 발전할 수 있고,많은 이해관계인의 이해득실이 얽혀 있는 공동주택의 특성상,문제의 발생을 사전에 예방할 수 있는 정책시행이 필수적이라 사료된다.

관리규약의 유권해석과 관련하여 당 아파트에서 감독기관인 지방자치단체에 질의한 사례가 있었으나, 이러한 질의에 대하여 감독관청의 소극적인 회신과 관련하여 사례를 하나 소개 합니다.

주택법 제44조(공동주택관리규약) ①시?도지사는 공동주택의 입주자 및 사용자의 보호와 주거생활의 질서유지를 위하여 대통령령이 정하는 바에 의하여 공동주택의 관리 또는 사용에 관하여 준거가 되는 공동주택관리규약(이하 “관리규약”이라 한다)의 준칙을 정하여야 한다.

②입주자 및 사용자는 제1항의 규정에 의한 관리규약의 준칙에 따라 관리규약을 정할 수 있다.와 같이 규정된 주택법 제44조에 준거하여 당 아파트는 관리규약을 제정하였고, 공동주택관리와 관리규약의 감독기관인 자치단체에 관리규약을 제출하여 승인까지 받은 상황에서, 당 아파트 관리규약의 집행에 있어,관리규약에 규정된 제절차와 규정에 위반된 의결이나 집행이 시도된다면, 이러한 위법한 의결이나 집행을 사전에 방지하고, 지도, 감독의 책임부서인 지자체에 질의하여, 투명하고 안전한 공동주택관리를 위하여 노력하는 것이, 효율적인 아파트관리을 위해서는 최선의 방법이라 사료 된다.

또한 다툼이 있는 사실관계에 대하여 판단을 구하는 것도 아니고, 주택법령이나 관리규약의 흠결된 부분의 유권해석을 구하는 것도 아니었고, 당 아파트에서 일어나는 사례가, 주택법령이나 관리규약에 명확하게 규정되어 있는 절차 및 규정에 위배되어, 의결이나 집행이 이루어지는 사안에 대하여, 관계규정을 명확히 적시하여, 당 아파트 사례가 절차상의 위법이나 관계규정을 위반한 위법이 있는지를 구하는 회신을 요망하였으나, 아파트관리규약은 사적모임인 계모임의 회칙과 같은 성질의 것으로서, 회칙에 규정된 내용되로 운용되듯이, 아파트 관리규약에 위배된 사안에 대해서도, 계모임의 회칙과 같이, 아파트 입주민 스스로 해결해야 된다는 뜻밖의 전화회신을 받고서 재차 명확한 답변을 촉구하여 유권해석을 받은 사례가 있다.

공동주택지원조례가 각 지방자치단체에서 지방의회의 의결을 거쳐 앞다투어 제정되고 있는 요즘, 주택법령이나 관리규약에 위반되어 아파트 관리가 이루어지는 것을 사전에 예방하고 지도, 감독하여야 할 담당부서의 절차에 의한 민원접수에 대한 회신으로, 위와 같은 전화 회신은 부적합하지 않았나 생각된다. 공동주택지원조례를 제정하여, 공동주택단지안에 설치된 공공시설물의 관리에 시의 예산으로 자금을 지원하고, 지도,감독의 빈도가 늘어날 상황에서, 지금과 같은 소극적인 지도,감독은, 앞으로 지원조례가 제정되어, 각 아파트 단지에 시 예산이 집행될 때, 주택법령이나 관리규약 위배사례가 빈번히 발생하고, 그때서야 대책을 세울 땐 한발 더딘 대응이고, 차후에 공동주택지원조례 제정시를 대비하여, 미리 발생될 문제점을 점검하는 차원으로, 적극적인 질의회신 및 지도,감독이 있어야 할 것으로 사료된다.

공동주택이 주거에서 차지하는 비율이 날로 증가하고 있는 요즘, 공동주택관리의 특성상 다수의 이해관계인의 이해가 얽혀있고, 사고 발생시 대형사고가 잠재되어 있는 점을 감안하여 지방자치단체는 공동주택의 관리를 사적자치의 영역으로만 치부하지 말고, 공동주택지원조례의 제정으로 공적인 부담으로 해소할 부분에는 적극적으로 개입하여, 사고 예방은 물론 효율적이고 투명한 관리에 일조를 하여야 할 것이다.

6.주택관리사 협회의 역할

법정단체로 새롭게 출발한 주택관리사 협회는 관리사무소장의 부당한 업무집행 강요를 차단하는데 많은 역할을 할 수 있고 또한 해야 한다.많은 회원수를 확보하는 것도, 많은 기금을 모으는 것 보다도,우선시 되어야 할 것이 법상 보장된 관리사무소장의 위치를 찾는 것에 많은 노력을 기울여야 할 때다. 관리사무소장의 입지가 법에 규정된 권한마저도 찾지 못하고, 찬밥신세를 면치 못한다면, 공동주택의 유지관리에 있어서 전문가인 관리사무소장이라는 직업에 지원할 우수인력은 많지 않을 거라 짐작되어 진다. 요즘과 같이 관리사무소장은 만능맨임을 강요당하는 직역에, 급료 등 개인적인 요인에 의하여 좌우되는 처우개선은 고사하더라도 법상 보장된 권한마저도 여러 요인으로 인하여 제약되어 행사하지 못한다면, 공동주택유지관리의 전문가로서 위치는 설 자리를 잃게 될 것이다.

입주자대표회의나 위탁관리회사의 부당한 요구나 부당한 해고 및 이직 강요에 적극적으로 대응하여 같은 사례가 발생하지 않도록 항의방문이나 제규정의 명확한 해석으로 부당함을 해소하고, 법령등이 미비할시는 입법부나 관련부서에 민원을 제기하여 관련규정을 정비해 나가야 할 것이다.

7.끝으로

아파트 관리에 있어서 최종 결재권자는 누구인가? 아파트 관리에 있어서 계약주체는 누구인가? 와 같이 어찌보면 형해화한 최종 결재권자와 계약주체에 대해서 논했는지도 모른다. 이런 가정은 입주자대표회의와 관리사무소장, 위탁관리회사가 주택법령 등 제 규정을 준수하면서 아파트 유지관리를 한다는 가정에서만 성립하는 명제라는 것을 명심했으면 한다. 아파트 관리의 중요한 축을 담당하는 주체들이 법에서 명시하고 있듯이,“주택법 시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등)⑤입주자대표회의는 주택관리업자가 공동주택을 관리하는 경우에는 주택관리업자의 직원인사?노무관리 등의 업무수행에 부당하게 간섭하여서는 아니된다. 당 아파트 관리규약제29조【입주자대표회의의 의무와 책임】③입주자대표회의는 관리주체의 업무에 대하여 감사 및 감독을 실시하되, 그 업무를 부당하게 간섭하거나 대신하여서는 아니된다.” 고 규정하고 있다.

투명하고 효율적인 아파트유지관리를 위해 노력하는 관리사무소장과 입주자대표회의와의 관계는 감시와 배척의 대상이 아니라, 오히려 격려와 지원의 대상이며, 관리사무소장이 추진하는 여러 일들을 입주민의 입장에서 세심하게 배려하여 목표로 하는 바를 손쉽게 달성할 수 있도록 물심양면으로 지원해 나가는 것이 입주자대표회의 구성원이 견지해야 할 태도라 사료된다. 이러한 신뢰관계가 형성되게끔 노력해야 할 가장 책임이 있는 주체는 관리사무소장이라 사료된다. 부당한 압력이라 하여 긴 고민과 설득해볼 생각도 없이 이직하는 데만 집중한다거나 입주민의 재산만 축날 뿐 관리사무소장의 봉급에는 하등의 불리가 없다고 생각하여 부당한 요구나 압력에 굴복하여 현실과 타협하는 관리사무소장의 행태가, 이런 불합리한 요구가 지속되게 한 제일의 이유가 될 것이다.

본인도 5개월여 관리사무소장으로 근무하면서 4 번의 부당한 해고 압력에 굴복하여 이직하려는 마음까지도 가졌었으나, 위탁관리업체인 (주)충남주택관리 대표이사의 부당한 해고 압력을 거절한 원칙경영과 입주민의 이익을 위하여 관리사무소장의 역할에 충실하라는 조언에 힘입은 바가 큰 것을 밝혀 둔다. 유능한 관리사무소장이 (주)충남주택의 인적재산이라는 말씀과 최일선에서 근무하는 관리사무소장은 대표이사의 대리인으로서 역할이므로 큰 책임감을 가지고 근무하라는 경영철학이, 부당한 해고 압력에도 불구하고 부당함을 해소하려고 노력하였고 지금은 관리사무소장으로서 주택법령 및 당 아파트 관리규약에 서 보장하고 있는 관리사무소장의 권한을 십분 발휘하며 근무하고 있습니다. 관리사무소장의 권익신장은 어느 일방의 노력에 의해서 이루어지는 것이 아니고, 일선에서 근무하고 있는 모든 관리사무소장이 법상 규정된 제 권한들을 행사할 때만이 이러한 권리는 살아 움직이는 것이다. 모든 관리사무소장들의 건투를 빈다.

보령 흥화아파트 관리사무소장

※오마이뉴스와 한국아파트신문에 기고한 내용 입니다

[옛친구]

한번씩 읽어보시면 도움이 될것 같아서요

[不動心]

너무 길어서 속독 했는데

계약의 주체가 위탁관리시에만 관리소장이 되는건가요?
아니면 아파트에서 직접관리시에도 관리의 주체가 관리 소장을 같은지요?

관리주체가 계약당사자라.. 기억해 놓아야겠네요..

잘 봤습니다.

[옛친구]

너무도 론란이 뜨거워 도움이 될까 하여 스크랩 해드렸습니다
시간이 되시면 차근히 읽으면 아파트 관리 감독에 도움이 되리라 봅니다.

[장기독재동대표척결]

^&^ 참 답답 하네요 ...전혀 권한없는 개인의 기고문을 마치 법원의 판례인양 올리는건 너무 심하네요 ...혹시 기고한 사람이 맨 아레에 있는 관리소장 인가요 ??? .... 전아연에서 기고한 전국 아파트신문믈 보시면 다릅니다..조중동 칼럼을 보면우리나라 반 이상은 빨갱이가 될 수 도 있습니다... 한,경,오마이 칼럼을 보면 우리나라 반 이상은 친일 쪽빠리 수구세력이 될 수 도 있습니다..그런가여 ?? 옛 친구님 비리가 있을시 소장이나 입대의는 척결의 대상입니다.. 비리가 없을시는 각 자 주장일뿐 입니다.주택법 시행령 51조 최근것 으로 전문을 정독 해보세요 ... 참내 ...하다하다 당사자의 하소연에 가까운 기고문 가지고 넘 하네요

[장기독재동대표척결]

그 소장에게 이메일 이던 쪽지던 편지던 물어 보세요 !! 사후던 사전이던 입대의 승인없이 소장 맘대로 하고 있나??.. 전아연이나 입주자대표협회에 물어 보세요.. 어떤 대답을 하나 !! ...저런 마인드의 소장들이 많으니 이 아파트들이 개판이 되어 가고 있는것 입니다..관리인이 아니라 주인인양 착각에 빠진 관리소장들이 너무너무 많습니다..

[까뭉이]

주택법시행규칙 제21조(입주자대표회의 임원의 업무범위 등)
③회장은 입주자대표회의를 대표하고, 그 회의의 의장이 된다. <개정 2010.7.6.>
결재권????
입주자대표회의 회장은 결재권을 가지고 있는 것이 아니라
회의를 주재하고 의결을할 수 있는 권한만 있습니다.
결재를 득한다는 것은
어느 업무를 진행함에 있어 결재상 상급자에 있어야 하는 것이고
상급자(상급부서)가 아니면 업무협조에 해당하는 것입니다.
따라서 입대의가 의결하면 관리소장은 집행하는 것입니다.
그 집행을 제대로 했는지 살펴보는 사람이 "감사"구요.
관리소장이 제대로 하지 않으면... 입대의 의결로써 제재를 가하면 되는 것입니다.

[장기독재동대표척결]

시행규칙은 제일 하위법으로 시행령 없는 부분을 보충적으 정한것으로 감사만 반드시 감사만 하는것이 아니라 ..감사의 업무라는것 이구요 ..외부감사던 , 다른 대표가 감사릉 하던 입대의 의결로 하면 상관 없습니다...다만 , 감사는 꼭 감사의 업무를 하라는말 입니다....시행규칙보다 상위법인 시행령에 이미 관리주체의 업무를 승인하는것이 입대의 의결사항등 ..일고 확실히 명시되어 있습니다..의결사항등 입니다...님 말씀대로 단어만 가지고 논란다면 주택법, 시행령, 시행규칙 그 어디에도 관리주체나 입대의가 결재를 해야 한다는 문구.즉 결재란 단어는 전 아직까지 뒤져보고 또 뒤져봐도 없습니다.

[장기독재동대표척결]

승인 이라는 말만 있고 결재라는 말이 없어서 안된다고 하시면 ,,주택법 그어 디에도 결재권한은 누가 가진다 라는 문구는 보질 못했습니다....승인 = 결재 라고 저는 이해 합니다..시행령 51조를 쓰기 귀찬하서 안썻는데요 ...2 - 관리주체의 예산및 사업계획의 승인 2의2 - 공용시설물 사용료 기준의 결정, 2의4 관리비 결산의 승인 ...계획과 결산의 승인권한이 법문으로 명시되어 있습니다...이 말은 승인하지 않으면 못하는것 입니다..결재란 말이 없다고 권한이 없다..그럼 주택관련법에 결재권을 가진 기구는 없고 .. 승인 권한을 가지는건 입대의 이고 입대의 대표는 회장이다 라고 일일이 이렇게 해야 하나요??

[까뭉이]

승인=결재...가 아닙니다.
승인=의결에서 가결.
주택법시행령 제51조(입주자대표회의의 의결사항 등) ① 입주자대표회의는 법 제43조에 따라 그 구성원 과반수의 찬성으로 다음 각 호의 사항을 의결한다.

[장기독재동대표척결]

그러니까요 !! 이제는 까뭉이님도 이런식의 댓글을 다시네요 ^&^ 암튼 그럼 님의 상식에 아파트 업무에서 결재권자는 없는거네요 !! 그렇죠 ?? ...주택법에 결재권자는 단 한단어도 없으니까요 ?? 몇번을 마해야 하나요 ?? 승인과 결재의 사전적 의마는 다르다는거 ...그럼 이것만 대답해 주시죠 => 승인권자는 입대의 입대의 대표는 회장 이지요 ??? ... 이것도 부인 하나요 ?? ..암튼 의결로 승인이던간에 승인권자는 입대의 맞죠 ?? ....님은 결재란 단어가 없으면 결재권자가 없는 거라고 인식하시고 사회생활 하시나요 !! ...주택법 시행령 제51조 각 호의 사항을 읽어 보시죠 ...그냥 논리적으로 안되면 인정하실줄도 아셔야 하지요 ...

[옛친구]

까뭉이님 의견에 전적 동의합니다
입대의가 되었든 관리주체가 되었든
아파트를 위하여 투명하고 선진적인 운영을 하고
유리알 같이 투명하게 운영하라는 취지에서 서로 견제를 둔것인데
제몫만 다하고 억지만 안부리고 사리 사욕만 없다면 법이됐건 규칙이 되였건
무순 소용이 있겠어요.
살인하는 사람이 저죽을줄알면서도 그짓 하잖아요
전 이카폐에 감사 하고있습니다
여러분들의 의견을 수렴 하고있으니까요
하물며 대법관도 판결이 다르듯 죽인다 살린다 그렇게 단정지어 만들었다 생각해보세요
모함 투성일것입니다 자숙 합시다 배운다 생각 하고 도움이될까 올려본것 뿐입니다.

[미나리]

우리단지 회계처리 규정에는 지출결의서 결재란에는 경리,소장 2개만 있고 회장은 전표만 날인한다. 회장이나 소장은 입대의 의결에 따라 예산을 집행하는 것이며 집행권자는 소장이고 회장은 확인만 하도록 되어있습니다.

[장기독재동대표척결]

결재란에 칸이 있고 없고를 논쟁하는게 아니라 ... 지출의 최종적으로 권한이 누구 한테 있느냐의 논쟁입니다...우리 아파트도 칸은 없습니다..하지만 입대의(회장)의 재가, 승인,결재 (단어가 다르더라도) 없이는 지출이 안됩니다..전국의 아파트가 지금 그렇게 하고 있습니다...입대의(회장)는 도장 찍는 로버트가 아닙니다.. 지출내역서를 검토후 출금표에 날인하지 않습니다...그 지출항목의 출금표는 뺍니다 ...그런 의미에서 출금의 권한(결재,승인,재가 포함)은 누구냐는것 이지요 ?? ...님의 아파트에서는 입대의나 회장의 승인(결재,재가 라는 단어는 주택법에 없습니다) 없이 출금이 가능 한가요 ??

[옛친구]

많은것을 배웁니다
결재 의 재 저도 공부좀 더해보고 궁금증을 풀어야겠네요
장기독재동대표척결님에게 감사의 인사를 드립니다
오늘이 12월 28일 금년도 몇일 안남았습니다
가정에 행복과 건강하실것을 댓글로 대신 합니다.

[미나리]

말씀은 이해되지만 최종 권한은 사용자인 입주민이고 그를 대표하는 입대의이며 입대의 회장은 아니라고 봅니다.회장은 입대의가 의결한 대로 집행하는지 감독 할 뿐입니다. 회장이 지출행위까지 책임질 필요가 있나요? 자치면 모를까 위탁시에는 수수료주고 하는 것인데 업체가 책임을 져야지요. 다만 통장등록이 복수 인감으로 되어 있으니 도장을 찍는거지요. 이래도 믿기지 않는다면 통장 인감을 감사,총무도 등록한면 더 안전하겠네요.
제가 보기에는 최종 권한 논쟁자체가 무의미 하다고 봅니다. 동창회나 문중의 공동기금의 최종지출 권한자가
누구냐 하는 것과 다를 바 없습니다.

[옛친구]

決裁(결재) : 어떠한 일에대한 결정권한을 갖인 사람이 다른 사람이 올린 안건을 검토한 다음
허가 승인해 주는것
決濟 (결제) : 어음이나 대금등을 주고 받아서 매매당사자 사이의 거래관계를 끝맺을 의미
承認 (승인) : 어떤일에 대하여 정당 하다고 인정함

공동 주택관리 회계처리기준 을 耽讀(탐독) 하시면 궁금증이 풀릴것 같습니다
댓글 달아주신 선생님 여러분깨 거듭 감사드립니다.
새해 복 많이 받으십시요.

[장기독재동대표척결]

그건 아니죠 최종 권한은 입주민의 권한을 위임받은 입대의 (정확히는 입대의의 의결된 사항) ^&^ 그럼 이렇게 말하고 저도 20000 하죠 ...아파트일에 결재권는 없다 ..(주택법에 결재권자가 누구냐라는 문구가 없으니까) ..ㅎㅎㅎ 정리합니다.. 아파트 일에서 예산과 실행계획, 결산까지의 모든 승인권한은 입대의 (입대의 의결) 이고 => 주택법시행령 제51조에 아주 상세히 명시되어 있습니다... 모든 아파트일의 최종승인 권한은 입대의 의결이면 이를 대표하여 실행하는자는 입대의 회장이다 ..저두 20000 하죠 ...다글 연세들이 있다보니 나름대로 x고집들이 있는지라 ^&^ ...

[장기독재동대표척결]

님 글은 회계처리 기준을 말한게 아니고 아파트 관리에 있어서라고 포괄적으로 쓴글 입니다..법위에 있는 회계처리 기준은 없습니다.. 회계처리 기준은 잘못하면 시정사항이거나 수정하면 되지만... 법을 위반하면 처벌사항 입니다..그리고 회계처리 기준에 의한 실행도 입대의 의결없이는 불가 합니다..님이 네이버사전에서 겸색했던 국어사전에서 보았던 ...결재란 사전적 의미 ..맨 마지막을 보세요 ...결재란 ??? => xx을 승인해 주는것 이라고 되어있습니다..

[옛친구]

많은것을 배웁니다
이렇게 토론을 하다보면 진정 무엇인가 결론에 도달하고
폐이지 한장을 넘기면서 또다른 의회에 진정성을 본다고 생각 합니다
여러분들의 말씀이 전파되여 아파트 주민들에게 관리비 낭비가 없는 알찬 관리 감독이
이루어지는 날을 기대해 봅니다.