즉흥적으로 오피스텔을 분양 받고 땅을 치는 서민들

[김주덕변호사]

<즉흥적으로 오피스텔을 분양 받고 땅을 치는 서민들>

오피스텔 분양계약을 체결하고, 계약금을 납입한 상태에서 후회하는 사람들이 많다. 너무 성급하게 오피스텔 모델하우스에 가서 말솜씨 좋은 분양팀들의 허위과장광고에 속아서 즉흥적으로 분양을 받은 것이다.

계약금을 내고 나니까 당장 분양받은 오피스텔에 대한 중도금 및 잔금이 걱정되고, 향후 세가 나가지 않으면 어떻게 할까 등에 관해 본격적인 조사 및 확인작업에 들어가는 것이다.

결국 이것은 우선순위가 뒤바뀐 것이고, 앞뒤가 완전히 바뀐 것이다. 오피스텔이 몇천만원 또는 1억원이 넘는 고액의 재산에 해당하는 것이므로, 사기 전에 보다 많은 사항을 확인하고, 신중에 신중을 기했어야 한다.

요새는 정보화시대라 인터넷을 검색하고 1인 방송을 들어보면, 오피스텔에 관해 많은 자료가 올라와 있다.

① 오피스텔은 아파트나 업무용 사무실과는 어떻게 다른가? ② 오피스텔은 먹고 자는 용도로 사용하는 것이 합법적인가? ③ 오피스텔을 분양 받으면 중도금이나 잔금은 100% 대출이 가능한가? ④ 그에 대한 은행이자는 얼마나 되고, 누가 부담하는 것인가? ⑤ 정확하게 언제 입주가 가능하고, 입주 시 전세나 월세는 얼마나 받을 수 있는가? ⑥ 부동산중개수수료는 얼마나 되고, 월세를 받으면 세금은 얼마나 내야 하는가? 등등에 관한 많은 사항을 제대로 확인하고 난 다음, 투자가치가 있고, 자금 사정이 되면 그때 분양계약을 체결했어야 한다.

많은 사람들이 계약금부터 급하게 내고 나서, 본격적으로 알아보니 ‘이건 아니다!’가 된다. 그래서 계약을 취소할 테니, 계약금을 돌려달라고 사정을 해본다. 법률상담도 시작한다. 하지만 법은 의외로 냉정하다. 서민 편이 아니다.

서민 입장에서는 오피스텔을 지어서 분양하는 사업시행자는 수백억원의 사업수익을 내는 사람이고, 이에 반해 오피스텔을 비싼 값에 분양받는 사람은 잘못하면 파산하게 되는데, 경솔하게 분양계약금을 낸 것을 10% 공제하고 돌려주고, 다른 사람들에게 재분양을 하면 되지, 그것을 왜 완강하게 거부하는지 이해가 가지 않을 것이다.

법을 잘 모르는 사람들은 인터넷쇼핑했다가 물건을 받고 하루 만에 마음에 들지 않는다고 반품하는 정도로 가볍게 생각한다. 하지만 사업시행자 입장은 전혀 다르다. 처음부터 오피스텔 시장은 무한경쟁의 시장이다.

때문에 사업시행을 할 때, 대기업이 아니면, 대출을 받아 오피스텔 지을 땅을 구입하고, 또 부동산신탁회사에 거액의 신탁수수료 및 관리비를 지급하기로 계약을 체결해 놓았다.

뿐만 아니라, 신속하게 분양을 마치지 않으면 사업 자체가 부도나고 실패로 돌아가기 때문에, 분양실적이 좋은 전문분양팀에게 분양을 맡긴다.

그에 대한 분양대행수수료는 엄청난 금액이다. 분양팀은 거액의 수수료를 받기 위해 수단방법을 가리지 않고 매우 공격적인 방법으로 홍보를 하고, 모델하우스를 방문하는 사람들을 혹하게 만든다.

계약금만 가지고 오피스텔을 몇 채 구입할 수 있다고 전혀 근거없고, 현실성 없는 허위과장설명을 한다. 그중에는 심지어 아주 새빨간 거짓말도 들어가 있다.

부가세도 환급해준다고 하고, 그 오피스텔의 입지조건이 너무 좋아 분양 받으면 대박난다고 분홍빛 환상을 가득 심어준다.

사용승인이 나고 입주가 시작되면 그 주변 복덕방에서 한 채에 전세가 2억원, 월세는 100만원에 놓아준다고 하고, 물량이 없어서 대기자가 몇 달씩 기다리게 될 거라고 말도 되지 않는 거짓말을 한다.

일단 빨리 바가지를 씌워서 분양을 끝내야 사업이 성공하고, 분양대행료를 받고, 또 다른 오피스텔 모델하우스에 가서 새로운 분양업무를 착수해야 하기 때문이다.

따지고 보면 오피스텔에 관해서 거짓말에 속아서 착오를 일으키고, 계약금을 사기 당한 경우에 해당한다. 하지만 법은 결코 만만치 않다.

법은 오피스텔을 분양받은 서민뿐 아니라, 큰 사업을 벌이고 있는 오피스텔 신축분양사업자도 똑 같은 거리에 놓고 권리의무를 확정해야 할 책임이 있기 때문이다.

그래서 원칙적으로 분양계약 자체를 사기행위로 인정하지 않는다. 그리고 분양 시 거짓말이 있어도 왠만한 것은 상거래상 있을 수 있는 거짓말이라고 너그럽게 인정을 해 준다.

그래서 기망을 이유로 분양계약을 취소하는 것을 허용하지 않고, 허위과장광고로 인한 불법행위책임으로서 손해배상을 아주 제한된 범위에서 인정하는 인색한, 매우 경직된 태도를 보이는 것이 우리 법원의 오피스텔 분양사기사건 및 계약취소사건에서 보여주는 기본 입장이다.

정부에서는 이러한 오피스텔 분양시장을 자유경제주의 원칙에만 맡겨서는 안 된다. 서민들에게 너무 막심한 피해가 가해지고 있기 때문이다. 이것은 다단계 사기사건에서 정부가 사전 단계에서는 손을 놓고 있다가, 수백명, 수천명의 피해자가 발생하면 그때가서 수사에 착수하는 것과 비슷하다.