서울시 광진구 자양동 서울 지하철 2호선 건대
입구역 주변(능동로 일대)이 주거와 상업기능을 갖춘 대규모 주상복합촌으로 변모하고 있다.
고층 주상복합단지가 속속 들어서고 있고, 이들 주상복합단지 내 상가에는 대형 영화관과 백화점 등이 입점했거나 입점할 예정이다.
이에 따라 이 일대 주거 중심 축은 일반 아파트에서 주상복합아파트로 이동하고, 자양동의 대표 상권인 건대입구역 상권은 주상복합촌 방향으로 점차 확대될 것으로 현지 부동산중개업소들은 본다.
Ⅰ. 자양동 주상복합촌
◎ 위치
- 자양동 주상복합촌은 서울 지하철 2호선과 7호선 환승역인 건대입구역을 중심으로
형성 중
- 더 정확히는 지하철 7호선 건대입구역과 뚝섬역 사이 능동로(陵洞路) 오른쪽(북쪽을
기준으로) 변
◎ 완공 단지
- 지난해 3월 입주한 이튼타워리버(1·2차)와 같은 해 7월 입주한 광진트라팰리스
등의 주상복합단지 있음
- 이튼타워리버 1·2차 : 24평~34평형 총 277가구
- 광진트라팰리스 : 최고 29층 2개 동 규모로 32평~64평형 총 244가구
(오피스텔 40실 제외)
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▲ 능동로 변에는 현재 이튼타워리버, 트라팰리스 등 대규모 주상복합단지가 들어서 있다. |
◎ 공사중 단지
- 포스코 the#(더샵)스타시티, 스타시티더클래식(실버주택), 이튼타워리버 3·5차 등
4개 단지 2000여 가구
- 더샵스타시티 : 지상 최고 58층 4개 동 39평~99평형
총 1177가구(오피스텔 133실 제외). 건대입구역 사거리에 위치
- 스타시티더클래식(실버주택) : 지상 최고 50층 2개 동 450여 가구. 2008년께 입주.
건대입구역 사거리에 위치
- 이튼타워리버 3·5차 : 260가구의 3차와 34~78평형 279가구의 5차
각각 2007년 5월과 2009년 초께 입주
◎ 광진구 랜드마크, 더샵스타시티
- 더샵스타시티 아파트·오피스텔 3월 1일 입주. 스타시티 상가는 2월에 이미 문 열어
- 규모면에서 주변 일반 아파트 및 주상복합단지 압도. 자양동은 물론 광진구의
랜드마크(지역 대표)가 될 것으로 예상
- 상가의 경우 여느 주상복합단지 내 상가와는 달리 아파트·오피스텔 부문과 분리,
별도 건물로 지어져. 지하 1층~지상 3층 1개 동 규모
- 상가에는 현재 E마트(지하 1층)와 10개의 상영관을 갖춘 롯데시네마(지상 2~3층)
입점해 성업 중
Ⅱ. 주상복합촌이 형성된 이유
◎ 능등로 확장 사업
- 광진구청, 능등로 변 주택재개발·재건축 사업장에 용적률 상향 등의 혜택을 주는 대
신 능동로 확장 및 공공시설 확충에 필요한 땅을 기부 받아
- 지난해 7월 문 연 광진문화예술회관(스타시티 옆)도 이처럼 기부 받은 땅에 지어져
◎ 더 건립될 가능성 있어
- 광진구청, 앞으로도 능등로 변(북쪽을 기준으로 왼쪽)에서 사업을 추진하는 재개발·
재건축 사업지에 대해 이 같은 방식을 적용, 땅을 기부 받아 능동로를 계속 확장한다
는 방침
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▲ 왼쪽의 높이 솟은 건물이 3월 1일 입주를 시작하는 더샵스타시티 주상복합
아파트. 지상 최고 58층 4개 동 규모로 아파트 1177가구와 오피스텔 오피
스텔 133실이다. |
Ⅲ. 아파트 매매 시장 동향
● 매매
◎ 주상복합아파트 시세
- 주상복합아파트 현재 평당 2500만~2600만원가량에 시세 형성. 광진트라팰리스 32평
형 지난해 7월 입주 당시 5억7000만~7억5000만원 선이었으나 현재 6억5000만~8억
5000만원에 시세 형성
- 이튼타워리버 1차 24평형도 지난해 3월 입주 당시보타 1억 가까이 올라 4억2500만~4
억6000만원 선
- 스타시티(분양권) 40평형은 10억원, 52평형은 14억7000만원을 호가. 스타시티 분양가
는 40평형이 5억97만원, 52평형이 6억7060만원으로, 현재 분양가 만큼의 웃돈이 붙어
있어
◎ 일반 아파트 시세
- 현재 평당 2000만~2100만원 선(주상복합단지와 비슷한 아파트의 경우). 강변현대아
이파크 아파트 33평형은 지난해 2월 4억2000만~5억2000만원에 거래됐으나 현재 5억
1500만~7억500만원에 시세 형성
- 우성 3차 아파트 31평형은 지난해 2월 3억8000만~4억7000만원 선이었으나 현재 6억
4000만~7억4000만원 선에 시세 형성
◎ 아파트 매매 시장 분위기
- 주상복합아파트, 단지 내에 각종 상가 및 골프연습장 등 생활편의시설 잘 갖춰져 있어 일반 아파트에 비해 인기 있는 편
- 고급 마감재를 사용, 주거공간 및 아파트 내·외장을 고급스러운 것으로 마감한 것도
인기 이유로 꼽혀
- 일반 아파트 역시 주변으로 주상복합단지가 속속 건립되고 부동산시장 전체가 들썩
이면서 최근 1~2년 새 매매가가 많이 올라
- 그러나 주상복합아파트와 일반 아파트 모두 지난해 11·15 부동산 대책 이후 강화된
금융규제 때문에 매도·수세 끊겨
- 자양동 정충남공인 정충남 사장은 “그나마 상대적으로 저렴한 일반 아파트 매매 수요
는 간혹 있는 편”이라며 “하지만 매수·도자들이 매매가를 두고 눈치보기를 해 계약이
성사되는 경우는 거의 없다”고 말함
● 전세
◎ 주상복합아파트 시세
- 대략 평당 평균 900만원 선. 광진트라팰리스 64평형 5억5000만~7억원, 32평형 2억
6000만~3억1000만원 선
- 이튼타워리버(1·2차) 30평대 2억3000만~2억5000만원 선.
◎ 일반 아파트 시세
- 대략 평당 평균 700만원 선. 30평대가 2억2000만원, 40평대가 2억9000만원 선. 우성 3
차 31평형 1억8000만~2억1000만원에 시세 형성
- 우성 3차 27평형은 1억8000만원, 강변현대아이파크 33평형은 2억1500만~2억600만
원 선
◎ 아파트 전세 시장 분위기
- 주상복합아파트 30~40평대의 전세 물량은 무리 없이 소화 될 것으로 현지 부동산중
개업소들 판단. 그러나 50평대 이상의 대형 평형은 전세 물량 쌓이며 가격 하락 있을
것으로 예상
- 자양동 더샵공인 장성구 사장은 “50평대 이상의 주상복합아파트의 전세 물량은 자양
동 자체 수요만으로는 소화되지 않을 것”이라며 “자양동에는 대형 평형 수요자들이
없을뿐더러 관리비도 일반 아파트에 비해 상대적으로 비싸기 때문”이라고 분석
- 실제로 주상복합아파트의 관리비는 30평대가 30만원대로, 일반 아파트(약 15만원)의
두 배가량임
- 관리비는 특히 평형이 클 수록 상대적으로 비싸지기 때문에 대형 평형에 대해 수요자
들이 거부감을 보이고 있다는 게 현지 중개업소들의 설명
Ⅳ. 주상복합단지와 주변 상권
◎ 자양동 상권 현황
- 서울 지하철 2호선 건대입구역 주변의 ‘건대입구역 상권’(건대 상권)이 자양동의 대표
적 상권
- 건대 상권은 기본적으로 대학(건국·세종대) 상권으로 1984년 서울 지하철 2호선이 개
통되면서 급성장하기 시작
- 2000년 서울 지하철 7호선이 개통된 이후에는 더욱 확대되고 있는 추세. 건대 상권의
주요 고객은 건국대와 세종대 학생으로, 상가 전문 정보업체인 상가뉴스레이다에 따
르면 유동인구의 70% 이상이 20대
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▲ 1일 유동인구(연령, 성별) 분석. 자료: 상가뉴스레이다 |
- 건대 상권은 크게 3구역으로 나눌 수 있어. 건국대 앞(건대입구역 2번 출구 방향)으로
는 팬시·액세서리·화장품 판매점 등이 밀집해 있고 건대입구역 1번 출구 안쪽으로는
식·음료점, 이른바 먹자골목 형성
- 건대입구역 6번 출구 안쪽으로는 각종 의류 매장이 촘촘히 들어 차 있어. 건대 상권
은 3개 권역으로 제법 넓게 형성돼 있어 얼핏 보면 복합 상권을 형성하고 있는 것처
럼 보여
- 그러나 건대 상권은 서울의 여느 역세권 상가와 마찬가지로 한 두 기능만 갖춘 반쪽
상권에 지나지 않아. 영화관이나 대형 쇼핑몰 등 보고·즐길 수 있는 기능이 없는 게 단
점
- 건대 상권 임대료는 1층 10평 안팎의 점포를 기준으로 보증금 8000만~2억5000만원에
월세 150만~500만원 선에서 형성
- 권리금은 2억7000만~4억5000만원 선으로, 서울 동북부 지역 중에서는 높은 편. 수요
도 풍부. 자양동 국민공인 김춘옥 사장 “유동인구가 많고 상권이 탄탄하게 형성돼 있
어 수요가 많다”며 “매물이 나오기가 무섭게 나간다”고 말함
◎ 주상복합단지 내 상가 현황
- 일반적인 주상복합단지 내 상가(주상복합상가)는 건물 지상 1~3층에 위치. 지상 4층
부터는 아파트·오피스텔 등이 차지
- 능동로 주변 주상복합상가 역시 대체로 상가와 아파트 등이 붙어 있는 형태. 그러나
스타시티 상가는 상가가 별도 건물로 독립. 때문에 주상복합상가라기보다는 대형 복
합상가처럼 보여
- 현재 입점한 업종도 복합상가 떠올리게 해. 지하 1층에는 대형 할인점인 E마트, 지상
2~3층에는 10개의 상영관을 갖춘 롯데시네마 성업 중
- 주상복합상가는 아니지만 스타시티 바로 앞에는 지상 10층 규모의 롯데백화점 건립
중. 2008년께 문을 열 예정
◎ 주상복합상가로 인한 주변 상권 변화 예상
- 주상복합상가에 대형 할인점과 영화관, 백화점이 입점했거나 입점할 예정이어서 건
대 상권이 더욱 확대될 것이라는 게 전문가들의 진단
- 상가뉴스레이다 서준 상권분석팀장, “기존 건대 상권에는 없는 기능이 추가됨으로써
수요층이 새로 생기며 상권이 더욱 확대될 것”이라고 분석
- 자양동 더샵공인 장 대표 “건대 상권이 지금은 북쪽을 기준으로 왼쪽에 치우쳐 있었
으나 스타시티 등 주상복합상가가 위치한 오른쪽으로 확대될 것으로 보인다”며 “머지
않아 건대 상권이 서울 동부권의 핵심 상권이 될 것”이라고 전망
- 상가는 아니지만 스타시티 옆에 있는 광진문화예술회관 역시 주상복합상가 쪽으로
유동인구를 끌어들이는 데 큰 역할을 할 것 보여
Ⅴ. 능동로 주변 부동산 시장의 향방
◎ 주거시설
- 대규모 주상복합단지의 잇따른 입주로 지역 이미지 등이 상승, 향후 능동로 변이 서
울 동북부 지역의 대표적 고급 주거지로 발전할 것이라는 게 주변 중개업소들의 판단.
- 즉 능동로 주변 일대 주거시설의 몸값이 전체적으로 재평가 될 것이라는 게 이들 중
개업소들의 시각
- 입지·주거여건이 괜찮은 것도 몸값이 재평가될 것이라는 이유 중 하나. 지하철 2·7호
선을 동시에 이용할 수 있는 등 교통 편리. 주변으로 각종 생활편익시설도 풍부
- 건국대병원 작년 8월 신축 개원, 건대부속중·고와 자양고 등 교육시설 풍부. 현지 중
개업소들 “교통·교육·미래가치 등 어느 것 하나 빠지는 게 없다”며 “능동로 일대가 서
울동북부 지역의 대표적인 주거지가 될 것”이라고 전망
- 스타시티의 경우 현재 평당 2500만원 선이지만 평당 3000만원까지는 오를 것으로 현
지 중개업소들 판단. 이에 따라 주변 일반 아파트 등도 재평가 될 듯.
-주상복합아파트, 일반 아파트 뿐만 아니라 능동로 왼편(북쪽 기준, 행정구역상 광진구
노유동 일대)의 다가구·다세대주택 등도 노려볼만
- 재개발·재건축 사업이 진행되고 있거나 추진되고 있기 때문. 특히 능동로와 인접한
곳은 용적률 상향 등의 혜택을 받을 수 있어 관심이 높아
- 이 일대의 다가구·다세대주택은 대략 평당 2500만원. 지난해 여름까지만 해도 평당
2000만원에 거래됐으나 현재 조금 더 올라. 다만 정부 규제 등으로 매도·수세 및 거래
가 완전히 끊겨 정확한 시세 알 수 없어
- 이 일대는 특히 뚝섬과 인접해 있어 지난해 서울시가 뚝섬 개발 등을 발표했을 때 몸
값이 급등했던 지역
- 따라서 뚝섬 개발이 가시화되고 능등로변 주상복합단지가 제자리를 찾아가면 몸값이
더욱 오를 것이라는 게 주변 중개업소들의 판단
◎ 상가
- 주상복합단지라는 새로운 배후수요 유입 및 건대 상권 확대가 예상되는 만큼 적극적
으로 투자를 고려해 볼만 하다는 게 전문가들의 반응
- 아직 큰 움직임 없지만 스타시티 상가가 온전한 모습을 갖추고 유동인구가 늘기 시
작, 상권이 본격 확대되면 임대료와 권리금 등이 서서히 올라갈 듯
- 상가 투자를 고려 중이라면 아직 별다른 움직임이 없는 지금이 적기라는 게 현지 중
개업소들 판단
- 기존 건대 상권 내 상가도 괜찮은 편이지만 능동로 변 주상복합상가(길가의)도 유
망. 다만 아직 상권이 활성화되지 않았다는 점과 임대료가 비싸다는 것은 유의해야
- 그러나 능동로 주변 주상복합상가를 임대·분양 받을 때는 높은 임대료 등을 유의해야
한다
- 현재 임대분양 중인 시타시티 상가의 경우 1층 23평 상가 임대료가 전세는 7억3000만
원, 월세는 보증금 3억원에 월 300만원 선
- 권리금이 없기 때문에 기존 건대 상권 내 시세와 비슷한 수준처럼 보이나 아직 상권
이 활성화된 게 아니라는 점을 감안하면 다소 비싸다는 게 현지 중개업소들의 설명.
따라서 장기적인 시각에서 투자해야 할 듯
-상가뉴스레이다 서준 팀장 “건대 상권에서는 식·음료나 프랜차이즈 음식점 등이 유망
해 보인다”며 “전반적으로 경기가 좋지 않은 의류 업종은 삼가는 게 좋다”고 조언
- 기존 매장을 그대로 인수한다면 건대 정문 쪽의 화장품·팬시 판매점이나 먹자 골목
내의 식·음료점이 괜찮다는 게 서 팀장의 설명 |