"내 집인 줄 알았는데 상가라니"… 서민 울리는 근생빌라의 덫...폭탄 돌리기 피해 확산

[정승남세기영어교육연구회장]

"내 집인 줄 알았는데 상가라니"… 서민 울리는 근생빌라의 덫...폭탄 돌리기 피해 확산

Geunsaeng Villas' 'Hot Potato' Damage Spreads with Rising Penalties

Seoul tops 16 billion won fines from 5,900+ illegal conversions; low-income buyers face legal, financial crises

서울시, 5,900건 이상의 불법 전환으로 160억 원의 벌금 부과, 저소득층 구매자들이 법적, 재정적 위기에 직면하다

황규락 기자 입력 2025.12.24. 08:00 조선일보

24일 더불어민주당 문진석 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면, 2020년부터 올해 10월까지 불법 건축물로 적발된 근생빌라는 5968건으로 집계됐다. 사진은 서울의 한 빌라 밀집 지역의 모습/뉴스1

서울 서초구 방배동에 사는 임모(46)씨는 3년 전 지금의 빌라 3층으로 이사했다. 반지하 전세를 벗어나 내 집을 마련했다는 기쁨도 잠시, 이듬해 구청에서 날아온 ‘이행강제금 600만원 부과’ 통지서가 그의 삶을 송두리째 흔들었다. 빌라로 알았던 건물은 알고 보니 상가였다. 싱크대나 난방 시설 등을 설치해 살림을 하는 것 자체가 불법이었다. 매년 부과되는 이행강제금은 해가 가면서 900만원, 1280만원으로 커졌다. 임씨는 “전 주인도 이행강제금을 내다 버티지 못해 집을 팔게 된 것”이라며 분통을 터뜨렸다.

서민층 주거 사다리인 빌라 시장에서 근생빌라(근린생활시설+빌라) 피해가 확산하고 있다. 근생빌라는 상가나 사무실로 허가받은 시설을 주거용으로 불법 개조한 건물을 말한다. 근생빌라에 속지 않으려면 건축물대장 건물 용도란에 ‘근린생활시설’이라고 표기된 매물은 피하면 되지만 이를 모르고 매수하는 사례가 끊이지 않고 있는 것이다.

피해자들이 선택할 수 있는 길은 사실상 사실을 숨기고 집을 파는 것뿐이다. 근생빌라 매수 피해자인 이모씨는 “매년 1000만원이 넘는 이행강제금을 내면서 살 수는 없다”며 “폭탄을 다른 사람에게 넘기는 것 말고는 방법이 없다”고 말했다. 이른바 ‘근생빌라 폭탄 돌리기’다.

◇폭탄 돌리기 이어지는 근생빌라

24일 더불어민주당 문진석 의원실이 국토교통부로부터 받은 자료에 따르면, 2020년부터 올해 10월까지 불법 건축물로 적발된 근생빌라는 5968건에 이른다. 이 가운데 이행강제금이 부과된 사례는 3745건으로, 부과 금액은 총 239억7448만원에 달했다. 지역별로는 서울이 161억7222만원으로 가장 많았고, 경기가 62억4849만원으로 뒤를 이었다. 적발되지 않은 사례까지 합치면 실제 피해 규모는 수만 건에 이를 것으로 추산된다.

근생빌라는 일반 주택에 비해 규제가 상대적으로 느슨하다는 점 때문에 우후죽순 생겨나고 있다. 다가구 주택은 세대당 최소 0.5대 주차 공간이 필요하지만, 근린생활시설은 시설 면적 200㎡당 1대만 있으면 된다. 층수도 더 올릴 수 있다. 건축주는 이렇게 지은 상가 건물을 주택으로 속여 분양한 뒤 빠져나간다. 모든 법적 책임은 고스란히 최종 매수자에게 전가된다.

이행강제금 폭탄을 떠안게 된 피해자들로선 원상복구도 쉽지 않다. 주거를 위해 설치한 싱크대를 철거하고 바닥 난방을 제거하려면 수천만원이 넘는 공사비가 필요하다. 공사를 한다고 주거용으로 쓸 수도 없다. 근생빌라 피해자 모임 장희권 대표는 “피해자 대부분은 아파트에 갈 형편이 안 되는 서민들”이라며 “건축주와 중개업자는 처벌을 피해 가고, 서민들만 거리에 나앉게 생겼다”고 호소했다.

◇근생빌라 양성화 여부 촉각

피해를 예방하려면 시세보다 유난히 저렴하거나, 중개업자가 “상가로 돼 있어서 취득세가 비싸지만 그만큼 깎아주겠다” “나중에 주택으로 용도 변경하면 된다”는 식으로 매수를 권하면 의심해야 한다. 용도 변경은 주차장 기준 등 조건이 까다로워 사실상 불가능한 경우가 대부분이다. 무엇보다 건축물대장 건물 용도란에 단독주택, 다세대주택, 연립주택이 아닌 다른 용도가 적힌 매물은 피해야 한다.

피해가 눈덩이처럼 불어나자 국회는 전용면적 85㎡ 이하 생계형 근생빌라를 한시적으로 양성화하고, 이행 강제금을 현 거주자가 아닌 건축주에게 부과하도록 하는 특별 조치 법안을 논의 중이다. 하지만 주무 부처인 국토교통부는 난색이다. 국토부 관계자는 “근생빌라를 양성화하면 생활형 숙박 시설이나 농막 등 다른 불법 전용 사례와의 형평성이 깨진다”며 “불법을 합법으로 만들어주면 ‘버티면 된다’는 잘못된 시그널을 줄 수 있다”고 우려했다. 정부와 국회의 줄다리기 속에 서민들의 고통만 길어지고 있는 형국이다.

☞근생빌라

상업용으로 허가받은 근린생활 시설에 싱크대, 난방 시설 등을 설치해 주거용으로 불법 개조한 건물. 근생빌라에 속지 않으려면 건축물대장 건물 용도란에 ‘근린생활 시설’이라고 표기된 매물은 피해야 한다.

황규락 기자

건설 부동산 등을 담당합니다

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Geunsaeng Villas' 'Hot Potato' Damage Spreads with Rising Penalties

Seoul tops 16 billion won fines from 5,900+ illegal conversions; low-income buyers face legal, financial crises

By Hwang kyu-rag Published 2025.12.24. 08:00 The Chosun Daily Newspaper / 조선일보
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On the 24th, according to data received by Democratic Party of Korea Rep. Moon Jin-seog's office from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, the number of neighborhood facility villas identified as illegal buildings from 2020 to October this year totals 5,968 cases. Photo shows a densely populated villa area in Seoul /News1
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Lim, 46 years old, who lives in Bangbae-dong, Seocho-gu, Seoul, moved into the third floor of his current villa three years ago. The joy of escaping a semi-basement jeonse (lump-sum deposit) lease and finally owning a home was short-lived. The following year, a notice from the district office imposing a **6 million Korean won** enforcement penalty shook his life to its core. What he thought was a villa turned out to be a commercial building. Installing sinks, heating systems, and other residential facilities was illegal. The enforcement penalty grew over the years to **9 million Korean won**, then **12.8 million Korean won**. Lim vented, “The previous owner couldn’t bear the enforcement penalties and had to sell the house.”
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In the villa market, a supposed “stepping stone” for low-income residents, damage from “geunsaeng villas” (commercial-residential hybrid buildings) is spreading. Geunsaeng villas refer to buildings illegally converted for residential use despite being permitted as commercial or office spaces. To avoid falling victim to geunsaeng villas, buyers should steer clear of properties marked as “neighborhood commercial facilities” in the building register. However, cases of unknowing purchases continue unabated.
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Victims have little choice but to sell their homes while hiding the truth. Lee, a victim of a geunsaeng villa purchase, said, “I can’t keep paying over **10 million Korean won** in enforcement penalties every year. The only option is to pass the bomb to someone else.” This has led to a so-called “geunsaeng villa hot potato” game.
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◇ The chain of geunsaeng villa “hot potato”
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According to data received by Democratic Party of Korea Representative Moon Jin-seog’s office from the Ministry of Land, Infrastructure and Transport, **5,968** geunsaeng villas were found to be illegal buildings from 2020 to October of this year. Of these, **3,745** cases faced enforcement penalties totaling **23.97448 billion Korean won**. By region, Seoul had the highest amount at **16.17222 billion Korean won**, followed by Gyeonggi Province with **6.24849 billion Korean won**. Including undetected cases, the actual damage is estimated to be in the tens of thousands.
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Geunsaeng villas proliferate because regulations are relatively lax compared to regular housing. While multi-family homes require at least **0.5 parking spaces per household**, neighborhood commercial facilities need only **1 space per 200 square meters**. Additional floors can also be built. Developers sell these commercial buildings as housing and exit, leaving all legal responsibility to the final buyer.
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Victims burdened with enforcement penalties find it difficult to restore the buildings to their original state. Removing sinks and underfloor heating installed for residential use requires construction costs exceeding **tens of millions of Korean won**. Even after such work, the buildings cannot be used residentially. Jang Hee-kwon, head of a victims’ group, appealed, “Most victims are low-income people who can’t afford apartments. Developers and brokers evade punishment, while ordinary people face homelessness.”
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◇ Tension over geunsaeng villa legalization
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To prevent damage, buyers should suspect properties priced unusually low or when brokers say, “Though it’s registered as commercial, we’ll lower the price,” or “You can change the usage to residential later.” Changing usage is often impossible due to strict conditions like parking requirements. Above all, avoid properties where the building register lists anything other than “single-household, multi-family, or row-house” as the usage.
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As damage snowballed, the National Assembly is discussing a special bill to temporarily legalize geunsaeng villas under **85 square meters** for livelihood purposes and impose enforcement penalties on developers instead of current residents. However, the Ministry of Land, Infrastructure and Transport opposes this. A ministry official said, “Legalizing geunsaeng villas would disrupt fairness with other illegal conversions like lodging or farm sheds. It could send the wrong signal that ‘holding out’ pays.” Amid the standoff between the government and the legislature, ordinary people’s suffering grows.
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☞ Geunsaeng villa
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A building illegally converted for residential use by installing sinks, heating systems, etc., in a facility permitted for commercial use. To avoid geunsaeng villas, steer clear of properties marked as “neighborhood commercial facilities” in the building register.
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· This article has been translated by Upstage Solar AI.

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