혼동에 관한 문제(해답 확인바랍니다)

[노인장]

동일한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 때에는 다른 물권은 소멸한다. 소유권은 물건을 전면적으로 지배할 수 있는 권리이므로 소유권과 양립할 수 없는 다른 물권은 소멸하는 것이다.  한편 동일인에게 서로 대립되는 물권이 귀속하게 된 법률상의 원인은 불문한다. 즉 매매. 경매.등에 의한 경우이든  상속등의 법률의 규정에 의한 경우이든 이를 묻지 아니한다.

다만 경매의 경우. 매각 부동산 위의 모든 저당권은 순위에 관계없이 매각으로 인하여 소멸되므로 혼동의 문제가 발생할 여지가 없다. 또한 매각부동산 위에 존재하는 지상권.지역권. 전세권 및 등기된 임차권으로서 저당권 압류채권 가압류채권에 대항할 수 없는 경우에는 매각으로 소멸하므로 그 전에 등기된 권리자와의 사이에서만 혼동의 문제가 발생한다.

이론상으로만 떠들어 보았자 쉽게 이해가 가지 않는다. 구체적인 사례를 살펴보자.

사례1

                소유자       세진건설

                임대차       이광자      2.000만원    동일자 확정일자 배당요구

                소유권 이전  성 연옥

                저당권설정   축협        4.500만원

                임의경매개시 축협

                낙찰         이광자      3.187만원에 낙찰 .

                배당결과

                배당할 금액  2,987만원

                이광자       2,000만원

                축협           987만원

위와 같이 배당이 종료되었다. 

위 배당에 불만을 갖은 축협이 법원을 상대로 배당이의 신청을 하였다. 원인은  “물권화된 채권자인 이광자가 낙찰을 받았으므로, 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다 할 것이다. 그러므로 이광자에게 배당된 금액2,000만원은 부당하다“라는 주장을 한다.

축협의 주장대로  이광자의 임차권은 혼동으로 인하여 소멸되는 것인가?

해석

임차권등기에 의하여 대항력을 취득하거나. 주택임대차보호법에 의한 대항력을 갖춘 임차권은 민법 제191조의 제한물권에 준한다고 할 수 있다. 따라서 대항력 있는 임차인이 임차주택의 소유권을 취득하는 경우에는 원칙적으로 동일한 물건에 대하여 소유권과 다른 물권이 동일인에게 귀속되는 경우와 같이 취급하여 혼동으로 그 임차권이 소멸하고 임대차는 종료된다.

판례

주택임대차보호법 제3조의2 제1항의 규정에 의하면, 제3자에 대한 대항요건과 확정일자를 갖춘 임차인은 민사집행법에 의한 경매시 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자 기타 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리가 있으나, 다만 위와 같은 요건을 갖춤으로써 우선변제권이 있는 주택임차인이라고 하더라도 당해 주택의 양수인에게 대항할 수 있는 경우에는 임대차가 종료되어야 임차주택의 환가대금에서 우선변제를 받을 수 있다 할 것이다.
그리고 임차주택의 양수인에게 대항할 수 있는 주택임차인이 당해 임차주택을 경락받아 그 대금을 납부함으로써 임차주택의 소유권을 취득한 때에는, 그 주택임차인은 임대인의 지위를 승계하는 결과, 그 임대차계약에 기한 채권이 혼동으로 인하여 소멸하게 되므로 그 임대차는 종료된 상태가 된다 할 것이다. (대법원 97다 28650)

결론  이광자의 임차권은 이광자가 소유권을 취득함으로서 혼동으로 소멸하는 것은 맞다. 그러나 축협의 주장은 주택임대차보호법 제3조의 2  제2항의 규정을 무시한 주장으로서  옳지 않다.

사례2

                소유자       세진건설

                임대차       이경규      2.000만원  

                저당권설정   축협        4.500만원

                임의경매개시 축협

                낙찰         이경규     3.187만원에 낙찰 .

                배당결과

                배당할 금액  2,987만원

                이경규           0만원

                축협         2,987만원

위와 같은 경우 배당받지 못한 임차인 이경규는 전소유주를 상대로 임차보증금 반환청구를 할 수 있을까?

해석

1.

이경규의 임차권은 이경규가 소유권을 취득함으로서 혼동에 의하여 소멸한다.

주택임대차보호법 제3조3항의 규정에 의하면 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보게 됨으로서 매수인(낙찰자) 이경규는 소유자 세진건설의 임대인으로서의 지위를 승계한 것으로 본다,

그러므로 임차인 이경규는 소유자(임대인) 세진건설에는 임차보증금 반환을 청구할 수 없고,

임차인 이경규는 임대인의 지위를 승계한 이경규에게 대항력을 주장하여 임차보증금을 청구 할 수 있다.

결국 이경규가 이경규 자신에게 임차보증금을 청구하는 꼴이 된다.

사례3

소유자         심해진

임차인         강호동   2,000만원 확정일자

근저당         국민은   9,000만원

소유권이전     강호동

경매개시결정   국민은행

낙찰자         이승기

위 사례의 경우 이승기의 명도요구에 강호동은 대항력을 주장한다. 강호동의 임차권은 자신앞으로 소유권이전과 동시에 혼동으로 인하여 임차권이 소멸되지 않았을까?

해석

소멸할 물권 또는 권리가 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 필요한 경우에도 혼동으로 소멸하는가?  명문의 규정은 없으나, 서로 상반되는 권리가 동일한 권리자에게 귀속된 때에도 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 필요한 경우에는 혼동으로 소멸하지 않는다는 것이 통설이다.

판례1

어떠한 물건에 대한 소유권과 다른 물권이 동일한 사람에게 귀속한 경우 그 제한물권은 혼동에 의하여 소멸하는 것이 원칙이지만, 본인 또는 제3자의 이익을 위하여 그 제한물권을 존속시킬 필요가 있다고 인정되는 경우에는 민법 제191조 제1항 단서의 해석에 의하여 혼동으로 소멸하지 않는다고 보아야 할 것이다.
원심이 적법하게 확정한 바와 같이, 이 사건 부동산에 관하여 소외 한국주택은행이 1994. 4. 21. 선순위 근저당권을 취득한 후 원고가 1995. 6. 1. 후순위 근저당권을 취득하였고, 이어서 피고 경인실업 주식회사가 1995. 6. 30.에, 피고 윤진옥이 1995. 11. 22.에 차례로 이 사건 부동산에 대한 가압류등기를 경료한 다음, 1995. 12. 30.에 이르러 원고가 이 사건 부동산을 매수하여 소유권을 취득한 경우에 있어서, 원고의 후순위 근저당권이 혼동으로 소멸하게 된다면, 피고들은 이로 인하여 부당한 이득을 얻게 되는 반면 원고는 손해를 보게 되는 불합리한 결과가 되므로, 위의 법리에 따라 원고의 근저당권은 그 이후의 소유권 취득에도 불구하고 혼동으로 소멸하지 아니한다고 할 것이다.

(출처 : 대법원 1998. 7. 10. 선고 98다18643 판결【배당이의】 [공1998.8.15.(64),2100])

판례2

임차인 乙은 2000.5.12 시동생인 丙과 사이에 임차주택에 관하여 임대차보증금 2천만원에 임대차계약을 체결한 후 같은달 17. 전입신고를 마치고 같은달 26. 확정일자를 받은 자인데. 임차주택에 관하여 2001.4.16 채권최고액 9천만원의 근저당권설정등기가 마쳐지고, 乙은 2002.12.23 임차주택에 관하여 소유권이전등기를 마쳐 그 소유권을 취득하였으며, 그 후 임차주택에 관한 근저당권설정등기에 기하여 경매절차가 진행되어 그 경매절차에서 甲이 낙찰받아 2005.12.20 소유권이전등기를 마친후 乙을 상대로 임차주택의 명도를 구한 사안에서 乙이 대항요건을 갖춘 이후인 2001.4.16. 근저당권이 설정되었으므로 비록 乙이 2002.12.23 소유권을 취득하였다 하더라도 임대차계약에 기한 임차권은 소멸하지 않는다.

(서울지방법원 2007.6.27선고 2006가단 65317)

결론은 위 사례의 경우 강호동의 임차권은 혼동으로 인하여 소멸하지 아니한다.

사례4

소유자      이태백

임차인      황  희   2,000만원

가압류      김정호   1,000만원

근저당      국민은   4,000만원

소유권이전  황희     다른 채권의 담보목적으로 소유권이전

경매개시    국민은

위 사례의 경우 소유권이전으로 임차권이 혼동으로 소멸되었다는 국민은행에 대하여 황희는 대항력을 주장할 수 있을까“

해석

임차인이 임차주택의 소유권을 취득하였다하더라도 그 취득 목적이 담보를 위한 것인 때에는 소유자로서의 사용,수익권을 갖지 못하기 때문에 대항력을 갖춘 임차권은 혼동으로 소멸하지 아니한다.

판례

주택임대차보호법에 의해 가압류권자나 강제집행신청인 모두에 대해 대항할 수 있는 임차권을 가진 임차인이 다른 채권의 담보 목적으로 임차주택의 소유권을 취득했다고 해서 그 임차권이 혼동으로 소멸한다고 하면 위 제3자인 위 가압류 채권자나 강제경매 신청인 등이 부당한 이익을 보게 되고 임차인은 예측 못한 불이익을 보는 부당한 결과를 초래하게 되므로 이와 같은 경우에는 혼동의 예외로서 임차권이 소멸하지 않는다. (부산지방법원 85가단 4151)

결론은 황희의 임차권은 혼동으로 소멸하지 아니하고,  대항력을 유지한다.

[베리굿]

1.소멸하지 않는다.2.반환청구 할수 없다.3.소멸된다.4.할수있다.<===생각 나는대로 적어 본 답안입니다.(1차 답안) 찾아 본 후 답안과 비교해봐야 할 것 같읍니다. (2차) 1.소멸하지 않는다.2 반환청구 가능하다. 3 소멸하지 않는다. 4.대항력 주장 할수 있다. 2번에서 고민들 좀 했읍니다.일반 매매의 경우 와 경매의 경우에 해석을 구분해야 하지 않나 싶은 생각이 들었읍니다.

[제리]

1. 당연히 소멸 안됨 2. 소멸. 반환청구 불가. 3. 소멸로 인도명령대상. 4. 소멸 안됨. 대항력성립

[smilevv]

1. 소멸하지 않음 2. 반환청구 불가 3. 소멸하지 않음 4. 대항력 있슴

[허재명]

1.소멸되지 않는다. 2.할 수 없습니다. 낙찰자에게 승계되기 때문에 반환청구할 수 없습니다. 3.소멸합니다. 4.소멸하지 않습니다. 좋은 사례 감사합니다.

[제리]

다들 이해하셨을지 모르지만... 단세포인 내가 판례3 결과가 이해 안되는 점.. 1. 임차인의 대항력은 전입과 점유, 임대차계약의 성립으로 이루어진다 했을때.. 임차인이 소유권이전등기를 했다는 건, 임차인에서 소유자로 지위가 바뀌는 것을 의미하고 그 시점에 임대차계약은 불성립되어 대항력도 상실될 거 같은데.. 2. 소유권이전시 물건에 임차인과 담보물권이 있는 것을 감안하고 매매계약이 이루어졌을텐데...그렇다면 강호동은 선순위임차인으로서의 프리미엄을 두번씩이나 찾아먹는 결과가 아닐까... 3. 저렇다면 소유자가 임차인과 공모해서 차후 채권면탈작업을 꽤 할 거 같은데... 누구 절 좀 더 이해시켜주세요 ㅠㅠ

[smilevv]

근저당권자는 임차인이 있는것을 알고 근저당을 설정했는데 부동산 가격은 9000만원일때 7000만원만 배당받으나 임차인의 권리가 혼돈으로 소멸하면 2순위인 근저당권자만 이득을 보는 상황이 발생합니다 그래서 후순위가 있을 때는 혼돈으로 소멸하지 안는것이죠

[하늘하늘]

임차인 입장에서 보면 1.1억짜리 집을 근저당을 인계하는조건으로 보증금 2000으로 가리하여 소유권이전하였다면, 매각시 2000은 돌려 받는것이 맞겠죠? 두번 찾아먹는 것이 아니라 인수시 자기돈 박았을겁니다. ^^

[베리굿]

해설 잘 봐았읍니다. 배당과 소멸에 대해서 개념 정립이 잘 안된 것 같읍니다. 이참에 정립을 해야 할 필요성을 느낌니다.

[노인장]

항상 열심히 하시고 잘 따라와 주셔서 보람도 느끼고 감사하는 마음을 갖게 하는 굿님이 고맙습니다.

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잘보고 갑니다.........

[빈나무]

돋보기끼고 열심히 읽었습니다. 배워서 즐겁습니다. 감사합니다.

[TwoJob(박수신)]

혼동에 대하여 다시 한 번 생각해 볼 수 있는 좋은 내용 감사 드립니다.

[하늘하늘]

잘 정리해 주셔서 감사합니다. ~

[최남일]

잘 읽고갑니다 ....꾸벅 감사감사 .....

[조성근]

감사

[진돗개]

까맣게 잊고 있었던 "혼동"을 일깨워 주셔서 감사합니다.

[최대한]

감사합니다