2010-09-18 둔촌주공 아파트 재건축 현장브리핑 (반등의 시작일까?-1부)

[다튜라]

- 둔촌주공 아파트 재건축 현장브리핑 2010-09-18 -

(반등의 시작일까? - 1부)

 ◎ 벌써 추석명절이네요. 여느때 보다 과일이나 채소값이 비싸서 여기저기 선물하시기

     난감하시죠? 이럴땐 어떻게 해야할까요?

     추석 대목으로 물가가 오르기 전에 저는 미리미리 어른들께 보낼것을 말씀을 드리고

     택배로 보내곤 합니다.

     이번에는 서해 궁평항에서 활꽃게를 친지와 어른들께 냉장택배로 보내드렸습니다.

     이맘때면 가을 숫케가 가장 물이 좋고 가격적으로도 저렴하기 때문이죠. 예전에는

     소래포구를 자주 가기는 했었지만... 주차하기도 힘들고, 어쩔때는 바가지(저울재는

     그 바가지가 정말 바가지일때가 많아요 ^^) 요금에 분통도 터지고 해서 약간은

     멀지만 그래도 아직까지는 한산한 편인 궁평항을 찾습니다.

     이번에 갔을때는 새로이 도로도 넓히고 해서 아마 지금쯤이면 완전히 개통해서 좀

     더 편하게 갈수가 있지 않을까 합니다.

     단골로 가다 보니 택배비 포함해서 1Kg에 10,000원에 샀답니다. 믿어도 됩니다.

     또하나, 팁을 드리면 가는 길 중간 중간에 직접재배해서 밭에서 막따온 송산포도라

     는 아주 맛난 품종의 포도나 거봉이 있으니 선물하기에는 나쁘지 않습니다. 올해는

     가격이 너무 올라서 포기 했답니다.

◎ 추석이고 하니 서론이 길었습니다. 자~ 둔촌주공 재건축의 시장은 어떻게 변화를 예

    측해야만 할까요? 지금 뉴스나 신문기사 등등 여론의 이야기를 종합해보면

    1. 서울 및 수도권의 부동산 흐름은 더욱더 좋지 않다.

    2. 매매의 거래량이 현저히 감소중.

    3. 서울 수도권의 전세 매물이 씨가 말라간다. 전세값 폭등이 다가온다.

    4. 아파트 시장은 대세적인 하락세.

    5. 부동산에 대한 신규 부양책이 나와야 한다.

    6. 강남권 재건축 급매물 소화로 바닥에 접근중.

    위의 사항이 주류를 이루고 있습니다. 정말 혼동스럽습니다.

    여기서 둔촌주공 재건축의 방향성은 어떨게 될까요? 엊그제 순간적으로 그동안 저평

    가를 받았던  1단지 18평형과 대형평형이 5건 거래가 되면서 거래의 방향성이 바뀌

    지 않을까?라는 성급한 판단을 하게끔 했었습니다.

    하지만, 실제의 거래 속을 들여다 보면 그동안 시공사 선정과 부동산 거래활성화 대책

    이라는 좋은 호재의 이슈를 기다리다 지쳐 급해진 매도인과 앞으로 더이상 바닥은 없

    다라는 양측의 암묵적 협의가 된것처럼 거래가 되지 않았나 조심스럽게 점쳐봅니다.

    그 이유는 거래의 금액을 보면 압니다.

    1단지 18평을 거래금액으로 말씀드리면 매매가 65800만 / 66000만 / 66500만의

    가격으로 매매가 형성되었고, 매매금액으로 보았을때 시공사 선정총회때의 가격형성

    금액으로 거래가 되었던 것입니다.

    즉, 그간의 기대심리로 매도인이 가격을 올렸다가 급해지거나 실망적 심리에 따른

    매물이 다시 재 다운되면서 거래가 트였던 것입니다.

◎ 자! 문제는 앞으로 어떤 흐름으로 갈것인가 입니다. 어떻게 보십니까?

    첫번째, 이것이 둔촌주공의 바닥신호이다.

    두번째, 순간적 급매물 소화과정이고, 가격변동없이 지루한 흐름연속이 될것이다.

    세번째, 순간적 반짝거래이고, 다시 대세하락의 흐름으로 될것이다.

    어떻게 보세요? 첫번째입니까? 두번째,세번째 입니까?

◎ 추석이후의 부동산 흐름의 방향성에 대해서는 결론적으로 말씀드리기는 정말 어렵습

    니다. 하지만, 증권가 속담처럼 '소문에 사서 뉴스에 팔아라'라는 말을 감히 부동산

    에 접목을 시켜봅니다.

    비록 부동산의 흐름은 증권가 처럼 그 방향이 바로바로가 나타나지는 않지만, 제 짧은

    소견으로는 위의 속담을 빗대어 보면 현재의 부동산 경기흐름 특히, 둔촌주공의 흐름

    은 거의 바닥아니면, 무릎아래 정도의 심리적 마지노선이 나타나고 있지 않냐는 것

    입니다.

    부동산은 항상 그랬습니다. 서울의 전세가 비율이 높아지면 질수록 서울외곽 그리고,

    수도권까지 그 여파가 1년간 가고, 다시 그 여파는 도미노 현상처럼 부동산가격

   상향이라는 영향을 주는것이 보편적인 상황이었습니다.

    얼마전까지만 해도 전세입자를 못구해서 전세값이 내리막을 걸었던 남양주 진접지구

    가 이미 33평형대를 기준으로 많게는 3,000 - 4,000만정도 올라있고, 구리 토평지역

    또한 세값 폭등으로 33평형이 16,000 - 18,000만원대는 되어야 쓸모있는 전세집을

    구한다고 합니다.

    참 어렵죠? 저도 이번 겨울에는 전세집을 옮겨야 하는데 새로이 구하는 전세값이 너

    무 비싸서 걱정입니다. ^^;

◎ 둔촌주공 재건축 조합에서는 현재 3종 상향과 정비계획 변경 신청이라는 2가지 과제

    를 놓고 열씸히 심사숙고를 하고 있는것 같습니다.

    가락시영이 송파구에서 엊그제 3종 상향을 위한 주민공람을 했었던것 처럼 좀더 용적

    율을 올려서 조합원의 이익이 더 나도록 노력중인것 같습니다.

    그렇게만 된다면 기존의 2종 용적율 262.21%를 299.96%로 올리고, 현재의 총 세대

    수보다 적게는 750에서 많게는 1500세대이상 늘어나게 되고, 그에 따른 수익은 시공

    사 선정총회 자료에 있듯이 모든 이익이 조합원에게 귀속이 되기 때문에 앞으로 둔촌

    주공 재건축의 투자성은 높아지지 않을까 하는 것입니다.

◎ 9호선 3단계 구간은 보훈병원까지 연장노선이 확정되어 각 해당공구별로 시공업체가

    선정되었고, 관련 관공서에도 구체적인 자료가 나오고 있습니다.

    그리고, 재 개인적인 견해이긴 합니다만, 일반적으로 잠실 파크리오와 둔촌주공을

    비교해 보면 그 투자의 답이 쉽게 나오리라 생각을 해봅니다.

    지금의 둔촌주공을 현재 잠실 파크리오의 시세와 비교를 하면서 투자 매리트를

    보시면 아마 90%이상의 접근적인 분석이 되지 않을까 싶습니다.

    물론, 100%라고는 말씀드리기 어렵지만, 둔촌주공 재건축단지가 입주할때의 시세를

    놓고 보았을때, 잠실 파크리오를 "1"이라는 비중치로 계산을 해보면 잠실 파크리오

    보다는  1~1.1 이상의 비중으로 둔촌주공 재건축 단지가 형성되지 않을까라고 생각

    해 봅니다.

    현재 잠실 파크리오 33평형대의 시세를 보면 일반적으로 8.2 - 8.7억 정도이며 A급 물

    건같은경우는 9억을 상회한다고 합니다. 잠실 파크리오단지 또한 33평형을 기준으로

    8억 밑으로도 급매물이 발생되던 것이 최근 급매물 소화되고 전세값이 폭등을 하면서

    매매시세는 적게는 2-3천만원에서 많게는 8천만원이상 올라있는것으로 알려지고

    있습니다.

- 추석전후의 흐름 장세 1부 끝 -

ps> 헐~ 글을 쓰다보니 여기저기 전화가 와서 제대로 일을 못하겠네요.

      일단 1부에서 접고 다음 추석이후에 2부에서 뵙겠습니다. 아무쪼록 추석명절 안전운전 하십시요!!!

출처 : 둔촌주공아파트 재건축이야기(http://cafe.daum.net/daeil4847474)