국토부 질의-회신을 토대로 한 개정 주택법령 관련 문답집

국토부 질의-회신을 토대로 한 개정 주택법령 관련 문답집 ▣   7월 6일 공포된 개정 주택법 시행령ㆍ규칙과 주택관리업자ㆍ사업자 선정지침과 관련하 여 국토해양부 주택건설공급과의 유권해석을 바탕으로 주택법 시행령ㆍ규칙 개정조항과 주택관리업자 등 선정지침 관련내용을 발췌하여 문답식으로 정리하였습니다. 업무에 참조하여 주시길 바랍니다. [출처 : 9회 국주회]   1. 공동주택 관리규약 개정 문) 주택법시행령 및 시행규칙이 개정됨에 따라 하위규정인 공동주택관리규약은 언제까 지 개정하여야 하는가?    답) 주택법시행령 제7조 제1항 및 제2항에 따라 시도지사는 시행령 시행후 2개월이 경과 하는 9월5일까지 관리규약준칙을 개정하여야하며, 입주자대표회의는 시행령 시행후 4개 월이 경과하는 11월 5일까지 해당공동주택의 관리규약을 개정하여야합니다.     2. 동별 대표자격, 선출 등 문) 동 대표 임기는 2년으로 하되 1회에 한해 중임할 수 있도록 했는데, 1회 중임의 의미 는 무엇인가?     답) 임기 2년에 1회 중임은 2년 임기를 마친 뒤 한 차례 2년의 임기를 더 수행할 수 있다 는 의미다. 결국 동 대표의 임기는 최대 4년이다. 한 차례 중임으로 4년의 동 대표 임기를 마친 자는 추후 해당 단지에서 동 대표로 출마하거나 선출될 수 없다. 대표로 활동한 뒤 몇 년 쉬고 다시 동 대표로 출마해 당선돼도 마찬가지다. 결국 중임을 통한 최대 임기 4년 은 연속한 4년이 아니라 합산한 4년이다. 다만 보궐선거를 통해 당선된 동 대표의 경우 전임 임기를 채우는 것이므로, 관리규약 등 종전 규정에 따라 임기가 적용됩니다.   문) 지금까지 총 10년 동안 동 대표로 활동한 입주민이 있는데, 이 입주민은 앞으로 동 대 표 선거에 출마할 수 없는가?   답) 임기 제한 규정은 주택법 시행령 개정령의 공포일인 2010년 7월 6일을 기준으로 그 이후 실시되는 선거에서부터 적용된다. 따라서 지금까지의 동 대표 경력은 해당 공동주 택은 물론 타 단지에서 동 대표 경력도 전혀 산정되지 않습니다.   문) 2010. 7월말 동대표선거를 앞두고 현재 관리규약과 개정 주택법령이 상충하고 있어 혼란을 겪고 있는데 ?    답) 상위법 우선적용 원칙에 따라 주택법령을 우선 적용하되 법령에 명시되지 않은 사항 은 관리규약을 준수하면 된다. 다만 동 대표 선거공고일이 개정령 공포일인 2010년 7월 6 일보다 앞선 경우에는 기존 관리규약에 명시된 절차를 준수해야한다.  관리규약이 개정 되지 않은 상황에서 동 대표 선거 관련 개정령 적용 여부는 동 대표 선거를 위한 공고일 을 기준으로 판단하면 됩니다.   문) 500세대 이상 공동주택은 시ㆍ군ㆍ구 선거관리위원회 직원 1명을 자체 선관위 위원 으로 위촉할 수 있도록 했는데, 의무사항인가? 그리고 대표회의 회장ㆍ감사 직접선거에 서 복수후보 출마 시에도 일정 투표율 이상이어야 효력이 있는지?   답) 500세대 이상의 공동주택에 한해 시ㆍ군ㆍ구 선관위 직원 1명을 선관위원으로 위촉 할 수 있도록 한 것은 임의규정이다. 그리고 대표회의 회장ㆍ감사를 입주자 등이 직접 선 출할 경우 복수후보 출마시 투표율 제한은 없으며, 단수후보 출마 시에는 전체 입주자 등 의 10분의 1 이상이 투표하고, 투표한 입주자 등의 과반수 찬성으로 선출해야합니다.   문) 주택법 시행령 제50조의 동 대표 결격사유을 관리규약으로 일부 조정하여 정할 수 있 는지 ?   답) 그동안 관리규약으로 정하여 시행해 왔던 동 대표 결격사유가 주택법 시행령으로 격 상됐기 때문에 상위법인 주택법시행령에 위배하여 제정한 관리규약은 그 효력이 자동 상 실되는 것입니다.   문) 동별대표자의 선출기준이 엄격하게 바뀌었는데 결격사유를 확인할 수 있는 방법은 ?   답) 후보자 본인이 범죄경력조회서를 경찰서에 의뢰해 직접 제출하거나 이를 제출하지 않는다면 선거관리위원회에서 경찰서에 요청해 확인할 수 있습니다.   문) 7월6일 이전에 선출된 동별 대표자의 잔여임기인 보궐선거를 할 때에는 개정된 주택 법 시행령을 적용하는 것인 지? 구법을 적용하는 것인 지?   답) 7월6일 이전에 선출된 동별 대표자의 잔여임기인 보궐선거를 할 때에는 동법 시행령 제50조 제7항에 따른 동별 대표자의 임기횟수 및 제50조 제3항에서 제6항까지의 절차를 적용할 수 없기 때문에(주택법시행령 부칙 제2조) 종전의 구법을 따라야 합니다. 다만, 회장 및 감사선출의 경우는 보궐선거라도 임기횟수는 적용되지 않지만 선출방법은 동법 시행령 제50조 제5항 및 제6항에 따라 선출해야 합니다.   문) 동별 대표자 선거 시 한번에 입대의 회장 및 감사 선출 선거를 동시에 진행할 수 있는 지?   답) 주택법 시행령 제50조 제5항에 따라 동별 대표자 중에서 회장1인, 감사1인 이상, 이사 2인 이상을 선출하도록 하여 동별 대표자 선출과 회장, 감사 선출을 동시에 진행할 수 없 습니다.   문) 6개월 이상 거주하다가 잠시 주소를 이전한 후 다시 복귀한 경우 복귀한 일시가 6개 월이 되지 않은 경우 동별 대표자가 될 수 있는 지?   답) 주택법 시행령 제50조 제3항에 동별 대표자의 거주요건을 계속해서 6개월 이상 거주 하도록 해 일시적인 주소 이전의 경우에도 다시 이전한 후 6개월을 거주하도록 해 일시적 인 주소 이전의 경우에도 다시 이전한 후 6개월을 거주하도록 명확히 하고 있기 때문에 동별 대표자의 자격을 갖추지 못한 것으로 봐 동별 대표자가 될 수 없습니다. 하지만 최 초 입대의를 구성하는 경우에는 제외됩니다.   문) 관리주체의 출자회사나 자회사에 소속한 임직원도 동 대표가 될 수 없는가?     답) 자회사, 출자회사 여부를 따질 것 없이 독립된 법인을 기준으로 삼으면 된다. 뿌리가 같더라도 현 시점에서 법인이 다르다면 별개의 회사로 판단하는 것이 상식이다.  따라서 관리주체의 소속 임직원이 아니라 별도 법인 소속의 임직원이고, 해당 공동주택에 용역 을 공급하는 자에 속하지 않은 별도 법인의 임원이라면 동 대표로 출마할 수 있습니다.    문) 소유자 이외의 배우자 및 직계존비속의 동대표 자격은 어떠한가?    답) 소유자 이외의 배우자 및 직계존비속은 예외적으로 소유자가 서면의 위임장에 의해 대리권을 수여한 경우에만 소유자의 배우자나 직계존비속에게 동별 대표자의 피선거권 이 주어지며, 서면 위임장에 의해 대리권 수여가 없는 경우는 소유자의 배우자나 직계존 비속은 동별 대표자의 자격이 없습니다.   문) 동 대표 임기 제한의 대상이 동 대표의 직계 존비속에게도 적용되는가?   답) 해당 동 대표와 직계존비속은 1명으로 간주한다. 따라서 직계존비속을 포함한 해당  동 대표의 최대 임기는 4년이다. 만일 부부 중 남편이 거주하는 주택과 부인이 거주하는  주택이 다르고 동(선거구)도 다른 경우(주민등록이 별개로 되어 있어야 함) 남편과 부인 모두 동 대표로 출마할 수 있을 것이다. 거주는 주민등록이 기준입니다.   문) 500세대 이상 공동주택의 대표회의 회장과 감사는 입주민이 직접 선출해야 하는데, 동 대표는 어떻게 선출해야하는가?   답) 세대수와 관계없이 주택법령의 적용을 받는 의무관리 대상 공동주택이라면 앞으로 (2010. 7. 6 이후 최초로 선출공고한 경우 때부터) 동 대표는 의무적으로 해당 선거구 입 주민들의 보통ㆍ평등ㆍ직접ㆍ비밀선거를 통해 선출하되, 동대표 입후보가 2명이상이면 다득표자를 선출하고, 입후보자가 1명인 경우에는 입주자등의 과반수 찬성으로 선출한 다. 500세대 미만의 대표회의 회장과 감사는 대표회의 구성원 과반수의 찬성으로 선출해 야 합니다.   문) 동별 대표자의 선거관리를 위해 선거관리위원회를 개정안에 따라 구성하여야 하는 지?    답) 주택법시행령 부칙 제8조에 따라 공동주택의 관리규약을 개정하기 전(2010.11. 5)까 지는 제50조의 2의 개정규정에도 불구하고 자체 선거관리위원회의 구성 등에 관한 사항 은 종전의 관리규약에 따르면 될 것입니다.    문) 동별 대표자와 입주자 대표회의의 임원의 임기는 다르게 할 수 있나?    답) 동별대표자의 임기는 주택법시행령에 의하여 2년으로 하고 한차례에 한하여 중임 할 수 있도록 하였으며 대표회의 임원 임기는 관리규약으로 규정하도록 하여 관리규약에 따 라 달리 할 수 있습니다.   문) 선거인 명부 작성 시 실제 거주자인 지? 투표자격이 있는 지, 없는 지를 확인할 수 있 는 방법은?   답) 관리사무소에서 보유하고 있는 입주다 명부를 토대로 선거인 명부를 만들고 소유자 와 사용자가 공동 거주하고 있는 경우에는 누가 투표에 참여할 것인지를 확인한 후 명부 를 작성하면 됩니다.   문) 동별 대표자 후보가 계속해서 나오지 않아 입대의 구성이 어려운 경우 어떻게 해야 하나?   답) 이 경우 주택법 시행령 제50조 제1항에 따라 선거구를 2개동 이상으로 묶거나 통로나 층별로 구획해 동별 대표자를 선출할 수 있습니다.   문) 동별 대표자(임원 선출 포함) 선출 시 투표율이 저조해 입대의 구성 자체가 어려운 상 황이 발생하는데 이런 경우 어떻게 해야 하는 지?   답) 투표함을 직접 들고 세대를 돌면서 투표를 실시하도록 합니다. 보통․평등․직접․비 밀 선거에 따라 무기명으로 투표를 하기 때문에 문제가 되지 않습니다. 또한 투표는 입주 민의 권리를 찾기 위해 실시하는 것이므로 모두가 참여할 수 있도록 유도해야 합니다.   문) 단지 내에서 다른 동으로 이사를 하는 경우 동별 대표자 결격사유에 해당하는 지?   답) 결격이라는 의미는 흠이 있는 경우, 즉 흠결에 해당됩니다. 이사로 인한 자격상실은  흠에 해당하지 않기 때문에 사퇴나 해임으로 보는 것은 무리가 있어 결격사유에 해당하 지 않습니다. 다만, 이사로 그 동의 대표로서의 자격은 상실됩니다.   문) 관리규약에 따른 동별 대표자 결격사유 및 해임사유에 해당되지 않는 자를 입주자 과 반수의 찬성으로 해임할 수 있는 지?   답) 주택법 시행령 제50조 제4항 각 호에 따른 결격사유에 해당하는 사람은 동별 대표자 가 될 수 없으며 그 자격 또한 상실하는 것입니다. 그러나 동법 시행령 제57조 제1항 제3 호에 따라 동별 대표자의 해임사유를 관리규약으로 정할 때에는 업무상의 위법행위에 한 정해 정하는 것이므로 해임사유 없는 동별 대표자는 해임할 수 없습니다.     3. 입주자 대표회의 의결사항 등 문) 구 주택법 시행령 제51조의 ‘의결정족수’ 관련 조항이 삭제됐는데 어떻게하나?   답) 법령의 효율화를 위해 해당 내용이 삭제됐지만, 의결정족수 규정은 달라지지 않았다. 주택법 시행령 제51조에 따라 대표회의는 ‘구성원’ 과반수의 찬성으로 의결할 수 있는데, ‘구성원’의 명확한 기준과 관련해서는 동법 시행령 제50조를 참조하면 된다. 따라서 대표 회의는 관리규약 상 구성원의 과반수 찬성으로, 구성원의 3분의 2 이상 선출된 때에는 그 선출된 인원의 과반수 찬성으로 각종 안건을 의결할 수 있습니다.   문) 구 주택법 시행령 제58조 제7항의 ‘공동명의(관리비 등을 대표회의 회장과 관리소장  공동명의로 금융기관에 예치)’가 삭제됐는데 대처방안은?     답) ‘공동명의’는 금융실명제 관련 법령에 위반되는 문구로 그동안 혼란의 대상이었기 때 문에 이번 법령 개정작업을 통해 삭제됐다. 다만 회계 관리 투명성을 위해 관리비 등 계 좌와 장기수선충당금 계좌에 대해 주택법 제55조 제4항에 따라 해당 지자체에 신고된 관 리소장의 직인 외에 대표회의 회장의 인감을 복수로 등록할 수 있습니다.     문) 관리비등의 통장을 관리소장 직인으로만 했을 때 사업계획서에 포함하여 예산승인을 받았으므로 지출결의서에 관리소장 결재로만 지출이 가능한 것인지?   답) 입주자대표회의의 의결은 주택법시행령 제51조제1항에 따라 그 구성원 과반수의 찬 성으로 하는 것이며, 지출결의서를 결재하는 행위는 관리사무소장의 집행업무에 해당하 므로 입주자대표회의의 회장 등의 업무가 아닙니다.   문) 관리사무소장의 직인(은행계좌등) 사용 위반시 처벌조항 ?   답) 주택법 제55조제4항 및 같은 법 시행규칙 제32조에 따라 관리사무소장으로 배치된 주택관리사(보)는 그 날부터 15일 이내에 관리사무소장의 업무집행에 사용하는 직인을 시장, 군수, 구청장에게 신고하여야 하며, 따라서 관리사무소장이 업무를 집행할 때에 신 고된 직인을 사용하지 아니하고 다른 직인을 사용하는 경우에는 직인의 변경신고 위반으 로 주택법 제101조제2항제14호에 따라 500만원 이하의 과태료를 부과하는 것임.   문) 국토부의 고시에 따르면 각종 공사 및 용역 사업자 선정시 그 선정주체와 계약주체가 관리소장으로 명시되어 있지만 자치관리의 경우 고유번호증이 입주자대표회장으로 되어 있는데 ?   답) 주택법 제43조제2항에 따라 공동주택은 자치관리하거나 위탁관리하는 것이며 주택 법 제2조 제14호 가목에 따라 자치관리를 하는 공동주택의 관리주체는 자치관리기구의  대표자인 관리사무소장이므로 공동주택의 관리를 위하여 관리소장이 세무서에서 사업자 등록번호에 준하는 고유번호를 부여받을 수 있는 것입니다.   문) 각 지자체가 관내 동 대표를 대상으로 실시해야 할 ‘입주자대표회의 운영 및 윤리교 육’을 인터넷 방식의 동영상 교육으로 실시할 수 있는지.?   답) 정부는 입주자대표회의 운영 및 윤리교육에 대해 인터넷 방식의 동영상 교육을 허용 하지 않을 방침이다. 인터넷 방식 동영상 교육은 타인의 대리 교육수료가 가능해 제도를  도입한 취지를 살릴 수 없기 때문이다. 따라서 해당 지자체가 교육을 실시했는지 여부는  집체교육만을 두고 판단할 계획이다.  한편 교육에 참석하지 못한 동 대표에 대한 불이익 규정은 현재로서는 없습니다. 다만 지자체별 공동주택 관리 지원조례 개정을 통해 교육 참석률을 높일 수 있을 것입니다.    문) 입대의 운영 및 윤리교육을 4시간 이상 꼭 이수해야 하는 것인지?   답) 시장․군수․구청장은 제50조 제1항에 따라 선출된 동별 대표자에게 매년 입대의의  운영과 관련해 필요한 교육 및 윤리교육을 실시해야 하며 매회별 4시간 이상 교육을 실시 해야 합니다. 또한 앞으로는 입대의 운영교육 시 개인이 부담하던 비용을 주택법 시행령 제58조제3항 제8호에 따라 입대의의 운영 및 윤리교육에 드는 비용을 입대의의 운영비에 포함하도록 하고 있어 앞으로 윤리교육 참여도가 높아질 것을 생각합니다.     4. 주택관리업자 선정등 고시 문) 주택법시행령 제52조제5항에서 위수탁 계약기간을 장기수선계획조정주기(3년)을 고 려하도록 하였는데 위수탁 계약기간을 반드시 3년으로 해야 하는 지?   답) 위수탁 계약기간을 시설에 대한 효율적 관리를 위하여 장기수선계획조정주기(3년)를 고려하여 계약하는 것이 타당하다는 의미이며 이는 반드시 3년으로 하여야 하는 것은 아 닙니다.   문) 주택관리업자 선정공고, 주택관리업자 선정결과 공고는 어디에 해야 하는 지?   답) 주택법시행령 부칙 제2조 제1항 단서 및 주택관리업자 및 사업자 선정 고시 부칙 제1 조에 의거하여 사용료, 장기수선충당금, 잡수익, 위탁수수료, 주택관리업자 선정공고, 주 택관리업자 선정결과 공고는 2010년 10월 6일부터 시행한다. 즉 공동주택관리정보시스템 (www://k-apt.net)에 2010년 10월 6일부터 입력합니다. 다만, 2010년 7월6일부터 2010년 10월6일 전에 주택관리업자 선정공고 및 선정결과 공고 는「주택관리업자 및 사업자 선정지침」각종 공사 및 용역 사업자 선정에 관한 규정인 제 15조, 제24조의 방법에 따라 “1. 전국 또는 지역의 일간신문 2. 전국의 공동주택단지를 주 된 보급지역으로 하는 주간신문 3. 주택관리 입찰전문 인터넷 홈페이지” 등에 공고하면 됩니다.   문) 주택관리업자ㆍ사업자 선정지침에 따른 입찰가격 산출방법은?     답) 주택관리업자의 입찰가격은 월간 위탁관리수수료에 계약기간의 개월 수를 곱해 산정 한 금액으로, 부가가치세를 제외한 금액이다. 월간 위탁관리수수료는 해당 공동주택의 총주택공급면적에 제곱미터 당 단가를 곱해 산정하면 된다. 더불어 용역비의 입찰가격은 월간 용역비에 용역기간 개월 수를 곱해 산정한 금액이며, 일반 보수공사나 하자보수공 사, 장기수선공사에 따른 입찰가격은 총공사금액으로 이 또한 부가세를 제외해 제출해야 합니다.  (제출된 입찰가격은 무조건 부가세를 제외한 금액으로 인식함)   문) 주택관리업자 및 용역업자 계약만료 시 무조건 경쟁 입찰을 실시해야 하는가?   답) 원칙은 공개경쟁입찰이지만, 예외적으로 계약기간이 만료된 주택관리업자를 다시 관 리주체로 선정할 경우 입주자 등으로부터 의견을 청취한 결과 10분의 1 이상이 서면으로 이의를 제기하지 않을 경우에 한해 대표회의 구성원 3분의 2 이상의 찬성을 얻어 재계약 할 수 있습니다. 계약기간은 장기수선계획의 조정기간(3년)을 고려해 관리규약으로 정할 수 있다. 또한 계약기간이 만료되는 기존 용역사업자의 사업수행실적을 평가하여 다시계 약이 필요하다고 영 제51조 제1항에 따른 방법(구성원 과반수 찬성)으로 입주자대표회의 에서 의결한 경우 수의계약이 가능합니다.   문) 관리소장이 임의대로 사업자선정시 지명경쟁입찰로 입찰할 수 있는지?   답) 경쟁입찰방법중 일반경쟁입찰이 아닌 제한경쟁입찰이나 지명경쟁입찰방법으로 사업 자를 선정하는 경우에는 영 제51조 제1항에 따른 방법으로 사전에 입주자대표회의 의결 을 얻어야만 합니다.   문) 각종 업자 선정 시 계약자는?   답) 지침 ‘별표 4’에 따라 주택관리업자와 하자보증금으로 공사하는 경우 업자선정은 입 주자대표회의가 계약자다. 나머지 장기수선계획에 따른 공사, 관리비 중 수선유지비를 사용하는 공사, 각종 용역업자 선정계약이나 활용품 판매계약ㆍ단지 내 광고 등의 계약 자는 관리주체(관리소장)이다. 다만 기술 인력을 전문용역업체에 맡길 경우 관리주체는 대표회의의 동의를 얻어야하고, 모든 입찰과정에 대표회의 감사가 입회할 수 있습니다. 그리고 관리주체는 장기수선계획에 따른 공사를 추진할 경우 주택법령에 의해 대표회의 가 승인한 장기수선충당금 사용계획서를 준수해야합니다   문) 주택관리업자 선정과 관련하여 경쟁입찰에 의해 정해진 주택관리업자에 대하여 사후 에 입주민의 과반수 서면동의를 얻어야 하는 지?   답) 사업자 선정과 관련하여 기존에는 사후에 입주자등의 과반수 서면동의를 얻도록 하 였으나 개정규정에 따라 경쟁입찰을 거친 경우는 사후에 과반수 서면동의가 필요하지 않 습니다.   문) 주택관리업자 및 사업자 선정지침을 위반한 경우 처벌 및 처분근거는 ?   답) 주택관리업자 및 사업자 선정지침은 강행규정이므로 이를 위반한 관리주체는 주택법 제101조제2항제4호에 따라 300만원의 과태료 처분을, 입주자대표회의에서 위반한 때에 는 시정명령 후 같은 법 제101조제2항제16호에 따라 300만원의 과태료 처분 또는 같은 법 제98조 제12호 등에 따라 형사처벌(1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형)을 할 수 있음을 알려 드립니다.   문) 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따른 입찰가격을 저가로 제출시 해결방법은 ?   ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침에 따라 제출한 입찰가격이 터무니 없이 저가인    경우해결방법은 ㅇ 입찰공고시 발주기준은 어떻게 제시하는 것인지   답) 답변 ㅇ 주택관리업자 및 사업자 선정지침 제8조 및 제16조에 따라 입찰공고 시에는 발주기준     을 구체적으로 제시하여야 하며, 발준기준에 따라 입찰가격과 입찰가격 산출내역     (자재, 인건비 및 제부대비 등의 산출내역서)를 비교하여 합계금액이 틀리거나 불문명     한 경우에는 입찰을 무효로 하는 것입니다. ㅇ 참고로 발주기준은 동종 - 동일한 수준의 제품이거나 동종 - 동일한 자재 - 인력 및      공급조건 등으로 하나의 기준을 제시하여야 하며, 발주기준을 무시하고 임의로 입찰     에 응한 공사업자 및 용역업자 등의 입찰은 무효로 하는 것임을 알려 드립니다.   문) 주택관리업자 및 사업자를 최저낙찰제로 적정하게 선정하는 방법은 ?   ㅇ 주택관리업자를 경쟁입찰로 선정할 때에는 입찰가격 산출기준은 ㅇ 입찰가격과 입찰가격 산출내역서의 금액이 다른 경우 입찰이 유효한지, 입찰가격을     0원으로 제출하여도 유효한지 ㅇ 발주자가 제시하는 발주기준에 따른 동종의 제품, 용역, 공사 등을 무시하고 주택관리     업자 및 사업자가 품질이 떨어지는 저가의 제품, 용역, 공사 등을 최저가격으로 제출     하면 낙찰이 되는지   답) 답변 ㅇ 주택관리업자를 경쟁입찰로 선정할 때에는 "주택관리업자 및 사업자 선정지침"에 따     라 위탁관리수수료를 입찰가격으로 응찰하는 것이며, 공동주택관리기구 직원의 인건     비는 입주자대표회의에서 예산으로 정하는 것이므로 제외하는 것입니다. ㅇ 입찰가격(위탁관리수수료)은 입주자대표회의에서 입찰공고로 제시하는 발주기준에     따라 주택관리업자가 제출하는 입찰가격 산출내역서의 금액과 같아야 하는 것이므로     입찰가격과 그 산출내역서가 다른 경우에는 무효가 되는 것입니다. ㅇ 입찰가격을 0원으로 제출한 자의 입찰은 같은 지침 별표 3 제3호에 따라 입찰서의     입찰가격 등 중요한 부분이 불분명하므로 무효이며 최저가격으로 낙찰자를 선정하는     방법은 발주기준에 따른 동종의 제품, 용역, 공사 등에 대하여 입찰가격 산출내역서에     따라 산출한 입찰가격을 최저가격으로 제출한 자를 낙찰자로 결정하는 것이므로 발주     기준과 다른 제품, 용역, 공사 등을 제출한 자의 입찰은 무효가 되는 것임을 알려 드립     니다.   문) 현행 부녀회등에서 관리운영하고 있는 아파트내 부대사업(재활용, 광고등)의 운영권 은 어떻게 처리하여야 하나.?   답) 단지마다 다소 다르나 부녀회등에서 운영하고 있던 아파트내 부대사업은 관리주체가     운영하고 수입은 아파트 잡수입으로 회계처리 하여야 합니다.     5. 관리비등 공개의무대상확대  답) 관리비등 인터넷에 공개하여야 하는 사항이 추가되었는데 무엇인가?   문) 주택법 시행령 제45조 제4항에 의하여 관리비(위탁수수료포함.), 사용료등(선거관리 위원회 운영경비포함), 장기수선충당금과 그 적립금액, 그 밖에 대통령령으로 정하는 사] 항(잡수입, 주택관리업자 선정결과 등 포함)을 공개하여야 합니다.     6. 기타 행정사항 등 문) 장기수선충당금의 사용용도가 확대되었다는데?    답) 장기수선충당금을 장기수선계획에 따라 사용하는 이외에 시설물의 하자와 관련한 비 용인 하자조정 비용, 하자진단·감정비용, 기타 부수비용에 장기수선충당금을 사용하도록 허용하도록 확대하였습니다.   문) 개정된 주택법시행령에 따른 하자보수종료절차를 상세히 설명해 주었으면 합니다 ?    답) 사업주체에게 하자보수책임기간 만료 30일 전에 입주자대표회의에 통보하도록 하여 하자보수책임기간의 도과를 방지하도록 했으며, 또한 입주자대표회의등이 요청한 하자 보수을 만료된 경우에는 사업주체는 입주자대표회의 통지하여 주거전용부분과 공용부분 으로 구분하여 하자보수종료 확인서를 요청할 수 있으면 하자종료요청을 받은 입주자대 표회의등은 이러한 사실을 입주자에게 고지하고 하자보수종료의 확인을 위해서는 국토 해양부령으로 정하는 하자보수종료확인서에 입주자 또는 그 대리인의 서면확인서(공용 부분은 전체 입주자의 5분의 4 이상의 서면확인서를 말한다)를 첨부하도록 하여 하자보 수종료 절차를 명확히 하였습니다.   문) 관리주체가 회계등 관련 서류의 보존기간?   답) 관리주체의 업무로 관리비등 외에 잡수입 징수, 사용, 보관 및 예치 등의 장부를 작성 하도록 하고 증빙자료를 회계연도 종료 후 5년간 보관하도록 하여 회계업무를 투명하게 하도록 하고 있습니다.   문) 관리비등의 사업계획 및 예산안은 어떻게 결정하는지?   답) 관리주체는 다음 회계연도에 관한 매 회계연도 개시 1개월 전까지 다음연도의 관리비 등의 사업계획 및 예산안을 입주자대표회의에 제출하여 승인을 받아야 하며, 승인된 사 업계획 및 예산은 회기중에 위탁관리업체가 변경되더라도 승인된 예산대로 집행되는 것 입니다.   문) 공동주택관리기구가 갖추어야 할 추가장비(망원경, 카메라, 돋보기, 콘크리트 균열폭 측정기, 5미터 이상용 줄자 및 누수탐지기 각 1대 이상)는 이 영 시행후 바로 갖추어야 하 는 지? 이 경우 위탁관리의 경우에도 해당되는 지?>   답) 주택법시행령 부칙 제10조에 따라 이 영 시행후 6개월 이내(2011. 1. 5까지) 갖추어야 함. 공동주택관리기구가 갖추어야 할 장비는 주택법시행령 제53조 제1항, 제6항에 따라 자치관리, 위탁관리 경우 모두 각각 공동주택단지에 갖추어야 할 장비입니다.   문) 16층 이상의 공동주택에 대한 반기별 안전점검을 시특법상의 안전점검교육을 받은 관리소장만 할 수 있는 지?   답) 시특법상 16층 이상의 공동주택에 대하여 반기별 안전점검의무를 기존의 공동주택 안전점검 교육을 이수한 주택관리사(보) 관리소장뿐 아니라 관리직원인 주택관리사(보) 에게도 허용하므로서 안전점검 실시 자격을 확대하였음   문) 주택관리사(보) 배치신고 시 주택관리사 등의 보증설정을 입증하는 서류를 제출하지 아니한 경우 처벌조항이 있는 지?   답) 주택관리사(보) 배치신고 시 주택관리사 등의 보증설정을 입증하는 서류를 제출하도 록 의무화 하였으며(2010. 7. 6 시행) 이를 제출하지 않은 경우에는 150만원 이하의 과태 료 처분(시행령 별표 13)을 받도록 규정함     [출처 : 9회 국주회] - 9회 국주회 화이팅!!!!!!!!!!!!!!!!