2022년 대출 줄고 상생임대인 제도 도입 올해 달라지는 부동산 제도는?

[부동산학 교수 신광식]

대출 줄고 상생 임대인 제도 도입 올해 달라지는 부동산 제도는?

아시아 경제, 2022.01.02.

[아시아경제 김민영 기자] 올해부터 총부채원리금상환비율(DSR) 강화 등 대출 규제 조치가 새롭게 이뤄지고 양도소득세, 상속세 등 세제 부문에도 새로운 제도와 규제들이 도입된다. 특히 올해 3월 대통령선거를 앞두고 각 진영 대선후보들이 부동산 관련 공약을 속속 내놓고 있어 시장에 미치는 변화가 주목된다. 청약과 세금 부문의 변화가 많았던 지난해와 달리 올해는 대선과 지방선거 등 큰 이벤트가 예정돼 있는 만큼 새롭게 도입되거나 변경 ·시행되는 부동산 제도에 대해서 정리했다.

1. 차주단위 DSR 2단계 시행 등 상환능력 중심의 대출심사 관행 확립2일 부동산 업계에 따르면 이달부터 주택담보대출과 신용대출, 카드론 등을 합한 총 대출액이 2억원을 초과하면 DSR 2단계 대출 규제(은행 40%)가 적용된다. 60%였던 제2금융권 DSR 기준도 50%로 하향 조정된다. 7월부터는 총대출액 1억원만 초과해도 DSR 규제가 적용된다. 대출 가능 금액이 줄어들면서 주택 구매심리에 영향을 줄 것으로 보인다.

2. 입주권·상가주택 양도소득세 정비조합원 입주권을 취득할 수 있는 정비사업의 범위·사업 기간 중 거주를 위해 취득한 주택을 양도하면서 1가구 1주택 양도세 비과세 대상이 되는 정비사업의 범위에 ‘자율주택정비사업’ ‘가로주택정비사업’ ‘소규모재개발사업’이 추가된다. 조합원 입주권을 양도하는 경우, 다른 주택이나 조합원 입주권뿐만 아니라 분양권도 보유하지 않았을 때만 양도세 비과세를 적용받을 수 있도록 했다.

또 지난해까지는 주택면적이 상가면적보다 크면 모두 주택으로 인정해 1세대 1주택 양도세 비과세가 적용됐으나, 올해부터는 12억을 초과하는 고가 상가주택 처분 시 면적과 무관하게 주택부분만 비과세 적용이 가능하다. 상가부분은 과세 대상이다. 단, 12억 이하의 상가주택은 종전대로 비과세가 적용된다.

3. 상속세 공제대상 확대·연부연납 연장피상속인과 10년 이상 계속 하나의 주택에서 동거한 경우 상속주택가액의 전부(6억원 한도)를 공제 받을 수 있는 상속인의 범위가 종전에는 직계비속에 한정됐으나 올해부터는 직계비속의 배우자까지 확대된다. 상속인의 납세 부담 완화를 위해 연부연납 기간도 기존 5년까지 허용되던 것이 10년까지로 연장된다.

4. 미허가 주거용건물 및 미등재 물건 과세 강화건축물에서 허가를 받지 않거나 사용승인을 받지 않고 주거용으로 사용하는 면적이 전체 건축물 면적의 50% 이상인 경우에는 그 건축물 전체를 주택으로 보지 않고, 그에 딸린 부속토지는 종합합산과세대상 토지로 간주한다. 또 재산세 과세대상 물건이 토지대장, 건축물대장 등 공부상 등재되지 않았거나 등재현황과 다를 경우 사실상의 현황에 따라 재산세를 부과한다.

5. 보증보험 미가입 임대사업자 등록 말소임차인 보호를 위해 보증보험에 가입하지 않는 임대사업자를 지자체장이 직권으로 등록 말소할 수 있게 된다. 보증회사가 지자체장에게 보증 가입·해지 자료를 제출하도록 해 임대사업자 보증 가입여부 파악이나 관리에 활용한다. 또한 보증보험 미가입 사업자에게는 임대보증금의 10% 이하의 과태료(3천만원 한도)를 부과해 처벌의 실효성을 높인다.

6. 외국인 임대사업자 등록관리 강화이달 15일부터 외국인이 주택 임대사업자로 등록하기 위해서는 신고서와 외국인등록 사실증명서를 함께 제출해야 한다. 제출하는 신고서에는 외국인등록번호, 국적과 함께 체류자격과 체류기간 등을 기재해야 한다. 외국인이 편법으로 부동산 임대업을 할 수 없도록 적합한 체류자격을 갖췄는지를 등록 신청 단계에서부터 확인하기 위해서다.

7. 통합 공공임대주택 다자녀 기준 2자녀로 변경통합 공공임대주택 다자녀 가구 지원 기준이 3자녀에서 2자녀로 확대된다. 통합 임대공공주택은 기존 영구임대, 행복주택 등 임대주택 유형을 통합한 주택이다. 다자녀 기준 확대에 따라 올해부터는 기존의 소형 영구임대주택 2가구를 그린 리모델링해 하나로 통합하는 경우 2자녀 이상 가구에 공급할 예정이다. 매입임대는 보증금 전액 또는 최대 50%까지 완화하고 전세 임대료는 자녀 수에 따라 인하한다.

8. 소규모 공공재건축, 용적률 완화도심 내 신속한 주택공급을 위해 200가구 미만의 노후 주택단지(아파트·연립 등) 주거환경을 개선하는 소규모 재건축 사업 인센티브가 강화된다. 공공임대주택 기부채납을 전제로 용적률과 높이제한, 대지의 조경기준 등 건축규제가 완화되며, 인근 지역을 편입할 필요가 있는 경우 사업시행면적을 20%까지 확대할 수 있다.

이 외에도 투기과열지구 및 조정대상지역 지정요건을 다음달 11일부터 대통령령으로 정하도록 변경되며 임대계약을 2년간 유지하면 양도소득세 비과세를 위한 실거주 1년을 인정해주는 상생임대인 제도도 도입된다.

또 3월부터는 공공주택사업자나 민간임대사업자가 일반인을 대상으로 대규모 공유주거 서비스를 제공할 수 있도록 공동기숙사’용도가 신설된다. 공동기숙사는 최소 20실 이상이며 1실당 1~3인이 거주할 수 있다. 6월에는 민·관 공동 도시개발사업에서 민간참여자 개발이익 상한 규제가 생긴다. 이와 함께 무주택 청년에게 월세 20만원을 1년 동안 지원해주는 '청년 월세 지원 사업'도 올해 상반기 시행된다. 또 7월에는 아파트 층간소음 사후 확인제도도 도입된다.

김민영 기자 argus@asiae.co.kr

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