<![CDATA[
<div class="article_subject line_sub" style="font-family: 굴림, gulim, tahoma, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19.2px; clear: both; margin-top: 7px; position: relative; border-width: 1px; border-top-style: solid; border-bottom-style: dashed; border-color: rgb(213, 213, 213); color: rgb(62, 70, 74);"><div class="subject" style="line-height: 1.6; padding: 13px 12px 9px 17px; word-break: break-all; word-wrap: break-word;"><span class="headcate">[【 경험담 】] </span><span class="b" style="font-weight: bold; letter-spacing: -1px; font-size: 13px;"><font color="#FF007F">(상가)첫 경험입니다~*</font></span><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); padding: 0px 2px 0px 3px;">|</span><a href="http://cafe.daum.net/_c21_/bbs_list?grpid=1DP3L&mgrpid=&fldid=81hC" class="txt_sub" style="color: rgb(127, 127, 127);">▒ 우리들의 경험담</a></div></div><div class="article_writer" style="font-family: 굴림, gulim, tahoma, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19.2px; position: relative; clear: both; padding: 8px 8px 9px 17px; margin-bottom: 20px; z-index: 11; color: rgb(62, 70, 74);"><a href="http://cafe.daum.net/_c21_/bbs_read?grpid=1DP3L&mgrpid=&fldid=81hC&page=71&prev_page=72&firstbbsdepth=000VAzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&lastbbsdepth=000Ukzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&contentval=000VQzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzzz&datanum=1948&listnum=20#" class="txt_point p11" style="color: rgb(71, 179, 184); font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: -1px; float: left;">올림픽선수</a><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); float: left;">|</span><a id="btnShowGrade" class="pos_rel p11" title="등급변경" style="color: rgb(62, 70, 74); font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: -1px; position: relative; float: left;">등급변경</a><span class="arrowR" style="font-size: 7px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; display: block; padding: 2px 2px 0px; float: left;">▼</span><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); float: left;">|</span><span class="p11" style="font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: -1px; float: left;">조회 917</span><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); float: left;">|</span><span class="p11" style="font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: -1px; float: left;">추천 3</span><span class="bar2" style="margin: 0px 4px; color: rgb(233, 233, 233); float: left;">|</span><span class="p11 ls0" style="font-size: 11px; font-family: 돋움, dotum, sans-serif; letter-spacing: 0px; float: left;">2011.06.30. 11:54</span><span class="txt_sub url" style="color: rgb(127, 127, 127); float: right;"><a href="http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/1948" class="copyurl" style="color: rgb(127, 127, 127); float: none; font-size: 11px; font-family: tahoma;">http://cafe.daum.net/happy-tech/81hC/1948</a> </span></div><div id="bbs_contents" class="bbs_contents" style="font-family: 굴림, gulim, tahoma, sans-serif; font-size: 12px; line-height: 19.2px; padding: 20px 12px 0px 18px; position: relative; word-wrap: normal; word-break: normal; zoom: 1; color: rgb(62, 70, 74);"><div class="bbs_contents_inbox" style="line-height: 1.6; zoom: 1;"><div id="user_contents" name="user_contents" class="user_contents tx-content-container scroll" style="font-size: 13px; line-height: 1.6; width: 1014px;"><table class="protectTable" id="protectTable" style="font-size: 12px; line-height: 1.6; width: 1014px; position: relative;"><tbody><tr style="line-height: 1.6;"><td style="font-size: 13px; font-family: 굴림, gulim, tahoma, sans-serif; color: rgb(62, 70, 74);"><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">송사무장님 4기 강의를 들은 올림픽 선수입니다. (舊 굵은악마^^)</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">강의 듣기전에도 주거용 건물과 토지 등을 낙찰 받기는 했지만, 상업용 건물은 차마 엄두를 내지 못했습니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">하지만, 강의가 중반 쯤 접어들수록 이상한 자신감이 생기더라구요...</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">뭐든 낙찰받을 수 있고, 어떤 하자도 해결할 수 있을 듯한 !.....아마, 강의 들은신 분들은 모두 공감 하실 겁니다. ^^*</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">사무장님 강의의 최대 장점이자 어찌보면 단점일 수도 있습니다..ㅋㅋ (좀 대책없이 용감해지거든요~)</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">해서, 스터디하던 우리 조원들한테 나 다음주에 경험삼아 상가 하나 입찰들어가 보려고 한다고 공언하고,,,</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">결국 덜컥 단독으로 입찰을 받아버렸습니다. ㅡ,.ㅡ;</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal; text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/14106D584E0BCC8B17" class="txc-image" actualwidth="767" hspace="1" width="767" vspace="1" border="0" style="cursor: pointer; margin: 10px 0px; clear: none; float: none;" id="A_14106D584E0BCC8B173B7A" id="A_14106D584E0BCC8B173B7A"/></p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">위 물건의 문제점은...아니 정확히 저의 문제이지요 ㅡ.ㅡ;</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">물건 가격이 비교적 저렴하여 임장을 소홀히 한 점, 그래서 임대가도 대충~ 매매가도 대충 알아보고, 대지권 미등기에 관해서도</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">너무 우습게 생각했던 점등이 나중에 제 머리를 무척이나 복잡하게 할 줄은 입찰 당일에 몰랐지요..ㅎ</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">일단 물건에 대한 장점을 적어보면,,,</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">비록 중앙선이지만 구리 역세권 상가라는 점. 따라서 임대 수요는 비교적 풍부하다는 점.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">임대가로 역산하여 보면 낙찰가도 상당히 싸다는 점. (현 세입자가 200/30만원에 있었고, 임장당시 부동산에 문의결과 최하 500/30만원에서 45만원까지도 임대 놓을 수 있다는 중개업소 사장님의 의견을 들음)</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">요렇게 정리해 볼 수가 있습니다.^^ (장점이 많지는 않죠? )</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">그럼 낙찰 후에야 보이게 되었던 문제점을 한번 열거해 보자면,,,</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">첫째, 전용면적보다 공용면적이 더 큰 상가(전용 약 9.5평, 공용 약 11.5평)인데... 중앙난방이라는 점. ( 생각보다 관리비가 많더군요.. 거의 한달 월세와 맞먹은 관리비로 인해 임대인들이 쉽게 월세를 올려받을 수 없었겠다는 생각이 들 정도...관리비로 인해 공실의 두려움도 살짝 밀려와 주더군요..ㅋ)</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">둘째, 대지권 등기가 없다는 점.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> - 이 점에 대해서는 입찰 전에는 별로 신경을 쓰지 않았던 이유가 현재 살고있는 집도 대지권미등기 였던것을 낙찰 후에</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">등기를 무사히 마친 경험도 있고, 집합건물소유및관리에관한법률 제20조를 믿었기 때문이기도 하지요..ㅎㅎ</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">따라서, 낙찰 후에 관리실에 전화를 해서 큰소리로! 분양했던 회사 전화번호 알려달라고 얘기를 했죠.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">전화받은 관리사무소 경리 아가씨는 대지권이 돼지 잡아먹을 수 있는 권리? 쯤으로 알고 있는 수준이었으며, 전화를 바꾼</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">관리소장은 시행했던 회사는 물론 시공했던 회사 전화번호는 물론 업체명도 알지 못했습니다. ㅠ.ㅠ</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">결국, 등기부 역추적해서 회사이름을 알아내어 그 회사의 법인등기부등본을 떼어보니....헉~!</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">회사가 망한지 한참이 되었습니다. OTL</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">셋째, 밖으로 통하는 창문이 없었습니다. (아마 이게 가장 큰 문제점이 아니었나 싶습니다. ㅠ.ㅠ)<br></p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal; text-align: center;"><img src="https://t1.daumcdn.net/cfile/cafe/1945955A4E0BD57712" class="txc-image" actualwidth="477" hspace="1" width="477" vspace="1" border="0" style="cursor: pointer; margin: 10px 0px; clear: none; float: none;" id="A_1945955A4E0BD57712A317" id="A_1945955A4E0BD57712A317"/></p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"></p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">낙찰 후에 기존에 대금 미납했던 분에게 전화를 걸어 알아보니,,,그 분이 보증금 포기하신 이유가 이거였더군요..</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">"외부로 통하는 창이 없어 하다못해 사무실로 쓰자면 담배도 한대 못피운다고" 라고 말하셨습니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">매각허가결정이 난 후에 임차인을 찾아가니 임차인도 같은 소리를 하더군요..</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">여름에는 에어컨을 별도로 틀어야하고, 항상 공기청정기를 켜놔야한다고,,,ㅡ,.ㅡ;</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">낙찰 후에 부동산에 임대문의를 하니 부동산에서도 일주일안에 500/40에 임대 맞출 수 있다고 큰소리 치시다가</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">호수를 물어보시더니 목소리가 작아지시더군요..ㅋ</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">물건에 대한 문제점은 이 정도 이지만, 또 다른 문제점들이 저를 괴롭히기 시작했습니다. ㅠ.ㅠ</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">또 다른 문제점을 살펴보면,</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">첫째, 사업자 관련부분과 세금에 대한 부분.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">-비슷한 가격에 작은 빌라를 낙찰받고 임대료를 받는다면 세금회피 할 방법이 생기지만, 상가는 꼼짝없이 사업자를 내야 된다는</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">사실...그로인해 부가세 납부, 임대소득세 납부, 재산세, 국민연금, 의료보험료상승 등...조그마한 상가에 5%가까이 내야하는 취득</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">세도 억울해 죽겠는데...이러한 것들이 신경이 쓰이게 만들더군요...(차라리 임대료나 많이 받고 이런 것들을 감수하면 억울하지나 않을 것 같은데...ㅡ,ㅡ^)</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">특히, 매도할 때 상대방이 부담해야 하는 취득세 부분에 저는 상당히 큰 충격을 받았습니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">매수인이 내야하는 세금을 니가 왜 신경쓰냐고 하실지 모르겠으나, 사는 사람이 부담이 없어야 높은가격에 잘 팔수 있으니</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">당연히 신경을 써야한다는 게 제 생각입니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">위 물건을 예를 들면, 저는 낙찰가에 취득세를 내게 됩니다. 3200만원에 낙찰을 받았으니 약 150만원가량 소요됩니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">그러나, 제가 단기차익만 보고 4000만원에 누군가에게 팔게 된다면,,,매수인은 취득세를 얼마를 낼까요?</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">4000만원에 4.6%인 184만원을 낼까요??? </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> 아닙니다. ㅡ,.ㅡ;</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">상업용건물은 각 지자체에서 재산세 부과기준인 과세표준액이란것을 정해 놓는데...개인간 거래에서 이 과세 표준액보다 실거래</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">가가 작으면 과세표준액으로 취득세를 내야합니다. 위 건물의 과세표준액은 토지부분 포함해서 약 6500만원 가량 됩니다. 따라서 </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">저에게 위 물건을 산 매수자는 취득세만 약 300만원가량 내야하는 것입니다. 위와 같은 경우는 그래도 금액 차이가 얼마 나지</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">않아서 크게 와닿지 않지만, 제가 이 건 이후에 낙찰받은 상가는 낙찰가 2억4천만원이었지만 과세 표준액이 6억원가까이 되어서</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">취득세만 무려 1300만원이나 차이가 나더군요...실거래가는 과세표준액에 절반밖에 안되는 3억원 정도였는데 말이죠.ㅡ,.ㅡ;</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">그렇다면, 우리가 낙찰을 받고 세입자나 전소유자한테 재매도를 하려고 하여도 그들 입장에서는 꺼려질 수 밖에 없는 금액입니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">(이와 같이 과세표준액과 실거래가의 괴리가 심한 이유는 분양당시의 부풀려진 분양가를 그대로 과세표준액으로 삼게되고</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">부동산 하락기의 실거래가를 지자체에서 전혀 반영을 하지 않는다는데 있습니다. 이는 지자체의 직무태만이고 정부의 부동산</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">실거래가정책에도 위배되는 사항입니다. 이로 인해 상가매매 거래가 위축되고 오히려 지방 재정에도 도움이 되지 않을텐데</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">행정편의주의로 인해 아무도 손을 보지 않는 사항입니다. )</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">따라서 상가 낙찰 받으셔서 단기에 매도하실 생각이 있으신 우리 행크 회원님들은 입찰 전에 과세표준액을 꼭 확인하시길 바랍니다. ^^*</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">둘째로 머리아팠던 이유는 위 건을 낙찰받고 잔금도 내기전에 또 한건의 무리한 낙찰을 받게 되었습니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">위에 잠깐 언급한 실거래가는 3억도 안되면서 과세표준액은 6억원이나 되는 놈으로 말이죠 ㅡ,.ㅡ;</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">아,,,,이러한 여러가지 문제점들로 인하여 불면의 밤을 보내다가,,,</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">결국 모든 것을 온몸으로 부딪혀 보기로 마음먹고, 해결 방안들을 찾기 시작했습니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">열정은 세상을 움직인다고 했던가요?</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">결국 잔금 납부전에 매도 계약하고 잔금납부하고 한달째 되는 바로 내일 잔금을 받기로 했습니다. ^^*</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">해결방안들은 글이 너무 길어져 2탄으로 이어야겠네요... 내일 잔금받고 나머지 부분을 글로 올리겠습니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">p.s 축하문자 보내주신 분들 정말 고맙습니다~!</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">아내가 놀라기도 하면서 너무너무 좋아했어요^ㅡㅡㅡ^</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">우리 까페에 대해서 ,,,의리와 끈적끈적한 정이 느껴진다고 하더군요~</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">아울러 엄청난 호기심으로 가입도 하실거 같고..*^^*</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">남편 잘 얻었다는 축하문자가 많아서 제가 어깨 좀 필 수 있었습니다.</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;">다 여러분 덕분입니다...다시 한번 고맙습니다! 꾸벅~</p><p style="word-wrap: normal; word-break: normal;"> </p><div><br></div></td></tr></tbody></table></div></div></div><p><br></p>
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[경험담]
[상가경매] 상가 첫 경험담입니다~*
한마당
추천 1
조회 1,447
15.12.14 15:37
댓글 20
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첫댓글 좋은글 잘 보았습니다. 힘들지만 열정을 가지고 잘 해결하신 님과 아내분에게 박수를 보냅니다^^
우선 축하드립니다~ 잘 해결하시길 바라며 좋은 글로 많이 배워갑니다~(__) 음..개인블로그 참고용으로 스크랩 허용 조심스레 부탁해봅니다..
축하드립니다. 할수 있다는 것, 해 내었다는 것 자체가 소중한것 같습니다.
해결방법이넘궁금해지네요 좋은글잘읽고갑니다
정말 축하드리고요, 일단 해냈다는 게 자랑할만한 일인 것 같아요. 잘 해결하시고 경험담 기대해볼게요~~
축하드립니다 무언가 한가지를 해 내었다는 것 처음이라는 것이 더 의미있고 소중할것 같습니다
축하드립니다...많은공부 하셨겠네요..
잘봤습니다 ^^
잘봤습니다.
잘봤습니다
잘 해결 되셨지요! 열정이 세상을 움직입니다.
감사합니다^^
세금쪽으로 많이 알아야겠네요
앞으로벌고 뒤로 손해 나겠네요
감사합니다
멋지네요ㅎ
긍정적으로 생각하시는게 대단하시네요! 2탄도 보러갑니당~
감사합니다. 고맙습니다~!
산수도 약한 저에게 세금과 숫자란 얘기만 나와도 엄두가 안나네요~ 그래도 용기와 지혜로움으로 잘 해결하셨으리라 봅니다, 2탄 너무 궁금하여 찾아볼게요.
ㅜㅜ 역시경매는 알아볼게많나봐요.
그래도 이번경험토대로 앞으로 좋은수익얻으셨을거라 생각합니다. 힘내세요!
작은 것부터 차근차근 알아가면서 부딪혀 보면 좋은 열매가 열리겠죠~ 그런데 저도 항상 부딪혀 보기전에 여러 걱정으로....ㅋㅋ 후기 감사합니다
축하드립니다! 올림픽 선수님의 열정이 보상을 받았네요