사야할 자연녹지지역 토지와 사지 말아야 할 자연녹지지역 토지

[김방기]

☎ 010-2246-9741

#땅투자

#자연녹지지역

자연녹지지역 땅을 사는 이유를 발견하는 건

땅 투자자들의 사명이다

수도권의 입지가 괜찮은 자연녹지지역 땅은

주거인구가 꾸준히 증가하여

잠재가치가 몹시 높기 때문이다

괜찮은 자연녹지지역의 강점 -

우선 신도시 면적을 업로드 시킬 힘을 보유하고 있다는 것

예) 원조신도시인 분당신도시의 애초 면적보다

작금의 면적이 더 넓어짐

이는 자연녹지지역 통해 가능한 시나리오

주거인구가 팽창하는 바람에

용적률이 높아지면서

집값도 폭등!

아파트단지가 대거 유입!!

자연스럽게

당연히

자연녹지지역이 주거지역으로 전격 변화하게 된 것이다

그 덕분에 주변의 여러 유형의 맹지들 역시

대지로 전환할 동기부여가 됨

#일반주거지역

#대지

분당신도시 뿐 아니라

성남 주거인구를 앞찌른 화성의 경우

자연녹지지역 땅의 인기가 높아질 것

봉담읍이나 향남읍 처럼 주거인구가 급격하게

증가하는 곳의 자연녹지지역의 미래는 밝다

자연녹지지역이 주거지역으로 변할

소지가 크기 때문

#맹지

넓게 분포되어 있는 주거지역 인근의 소형 자연녹지지역의

희소가치가 날로 높아질 것이다

주거지역으로 변할 가능성이 높다

자연녹지지역과 친밀도, 접근도 높은

개발제한구역(집단취락지구) 상황도 연구 대상

두 지역과 구역의 성격 차이 때문

외형상

법적으로는

자연녹지지역의 개발가치는 높고

개발제한구역의 보존가치는 높다

#수도권정비계획법

수도권정비계획법이 통용되는 이유 -

작은 면적에 인구규모가 클 뿐 더러

인구가 지속적으로 증가하고 있는 지경이기 때문

(수도권의 상황)

수도권정비계획법이 통용되지 않는 경우 -

큰 면적에 인구규모가 작은 상태서

인구마저 감소 및 정체현상이 지속되기 때문

(비수도권의 상황)

#충청도

수도권의 그린벨트 - 전 국토의 절반 가량 차지

제주도 - 과거 그린벨트가 전면 해제된 지경이지만

자연환경보전지역이 약60% 차지

#대지

도시지역 자연녹지지역(건폐율과 용적률-20%, 100%) 토지를

구입하는 이유와

비도시지역 계획관리지역(40%, 100%) 땅을 구입하는 이유

하나는 주거지역으로 변모할 수 있고

하나는 주거시설과 공간이 입성할 상황이기 때문

즉 용도지역이 변하거나(미래가치)

용도활용이 가능한 지경(존재가치)

#화성시

수도권의 자연녹지지역 맹지를 매입하는 경우(이유) -

주거인구가 꾸준히 증가하는 곳으로서

접근도가 높은 맹지 안의 자연녹지지역인 경우

희망(잠재력)이 있음

주거지역으로 변모할 가능성이 농후하기 때문

자연녹지지역 역시 입지가 관건, 중요하다

#경기도

입지가 형편 없는 상태에서 면적이 넓은 자연녹지지역과

개발제한구역 땅 - 악덕 기획부동산이 취급하는 땅

주거인구가 감소상태라 현장감이 현저히 떨어져

환금성도 떨어짐

주변가치가 엉망이다

임야가 넓게 분포되어 있고

임장활동 시 현장 접근이 힘듦

#시흥시

#하남시

사야할 자연녹지지역 땅과 사지 말아야 할 자연녹지지역 땅

구분법

사야할 자연녹지지역 땅(수도권의 자연녹지지역) -

주거인구가 증가세

사지 말아야 할 자연녹지지역 땅(자연녹지지역과

개발제한구역이 접한 지경) -

주거인구가 감소세

주의 - 자연녹지지역 기능, 성능을 감지할 기준은

유동인구가 아닌 주거인구

주거지역으로 변모해야 하니까

유동인구 - 국립공원, 도립공원 등과 맥을 함께 함

주거지역 발전과는 무관한 인구

#서울

도시지역 - 16%대

나머지는 비도시지역

녹지지역(자연, 대자연) - 70%대

주거지역 - 16%대 유지

#녹지지역

자연보전권역 안의 자연녹지지역 - 보존가치가 높다

인구가 감소하고 인구규모도 작은 지경이기 때문

성장관리권역 안의 자연녹지지역 - 잠재가치가 높다

인구가 꾸준히 증가하고

인구규모 또한 크기 때문에 가능한 시나리오

과밀억제권역 안의 자연녹지지역 - 희소가치가 높다

면적이 좁고 인구밀도가 상당히 높기 때문

#과천시

#그린벨트

자연녹지지역의 '자연'의 두 가지 의미

(1) 대자연의 의미 내포

(2) 자연 - 표현(개발)의 자유

(수도권에서 가능하다

인구변화가 심한 지경이기 때문)

#평택시

맹지가 감소하는 이유≒자연녹지지역이 감소하는 이유

(∵수도권 요지의 증가현상+

인구가 지속적으로 증가하는 현상+

대도시와 예비 특례시 역시 증가세)

지방은 특례시가 더 이상 생길 명분이 없다

지방 유일의 특례시인 창원시는 인공적으로 만들어진

특례시

행정 통합 통해 조율된 지경이라

표현의 자유와는 무관

개발의 의미가 퇴색된 지경이다

상대적으로 수도권에 집중도가 높아질 수밖에 없다

수도권의 접근도 높은 자연녹지지역 땅의

인기가 높은 이유 - 주거인구가 꾸준히 증가하기 때문

특히 실수요 겸 투자자인 젊은 인구가 증가하는

화성 평택 용인 일대의 자연녹지지역 땅에 집중할 필요가 있다

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[최영준.]

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