2014년 상반기 상가·오피스 시장 결산

[레인보우]

2014년 상반기 상가·오피스 시장 결산(부동산114 제공)

◆상가 

올해 상반기 상가 공급시장은 물량이 풍성하다. 전국적으로 154개 상가가 분양에 나서며 113개 공급됐던 전년동기대비 약 36% 늘었다. 수도권은 전년동기만큼 물량이 공급됐지만 세종, 부산, 대구 등 지방공급이 크게 증가한 영향이다. 권역별로 살펴보면 수도권은 마곡, 별내 등에서 78개 단지가 분양에 나섰다. △경기 43개 단지 △서울 31개 단지 △인천 4개 단지 순이다. 지방은 76개 상가가 공급되며 조사가 진행된(2009년) 이래로 가장 많은 물량이 공급됐다. 도시별로는 △세종 33개 단지 △부산 10개 단지 △대구 8개 단지 등 순이다.

▲ 권역별 상가 공급량 추이(단위: 단지)

유형별로는 51개 단지가 분양한 근린상가가 전년동기대비 82% 가량 늘며 가장 큰 증가세를 보였다. 단지(아파트)내상가는 고양, 남양주 등 LH단지내상가 위주로 49개 단지가 공급됐다. 전년동기와 비슷한 수준이다. 주거 또는 업무공간과 상가가 공존하는 기타상가는 48개 단지가 공급되며 전년동기(27개 단지)대비 78% 늘었다. 서울 마곡, 문정과 세종시 위주로 물량이 공급됐다. 복합상가는 서울 문정, 경기 남양주, 세종시 등에서 6개 단지가 분양을 시작했다.

2014년 상반기 공급된 154개 단지의 평균 분양가격은 3.3㎡당 2660만원(1층 기준)으로 집계됐다. 이는 전년동기(2062만원/3.3㎡)대비 약 29% 높은 가격이다. 지역별로는 수도권이 3038만원/3.3㎡, 지방이 2273만원/3.3㎡으로 전년동기보다 각각 31%, 44% 상승했다. 상가 분양가는 입지, 유형 등 종합적인 여건을 바탕으로 산정되지만 최근 수요자들의 높은 관심이 분양가 산정에 영향을 주는 것으로 보여진다. 특히 세종시(2910만원/3.3㎡, 상반기 공급 기준)는 낮은 상업용지비율(약 2.1%)로 인해 상가 공급이 제한돼 있어 분양가가 높게 형성되는 편이다. 배후수요가 탄탄하고 향후 상권 성장이 기대되는 지역이라 수요자들의 관심이 상당하지만 과열양상으로 인한 거품 발생 우려도 공존하고 있다.

▲ 권역별 상가 분양가 추이(단위: 1층, 만원/3.3㎡)

LH단지내상가는 28개 단지, 총 177개 점포(특별 분양 제외)가 공급됐다. 이 중 낙찰된 점포는 172개 점포(신규 입찰 기준)이며 낙찰률은 97%를 나타냈다. 낙찰가율은 182%로 조사가 시작된(2009년) 이후 가장 높은 수치를 나타냈다. LH단지내상가 인기로 인한 입찰시장 과열이 낙찰가격을 상승시킨 주 요인인 것으로 분석된다. 평균 낙찰가격은 2375만원/3.3㎡이며 단지별로는 행정중심복합도시 1-1 생활권 1블록(4999만원/3.3㎡), 행정중심복합도시1-1생활권M10블록(4373만원/3.3㎡), 서울강남A7BL(3985만원/3.3㎡), 수원호매실A-4(4963만원/3.3㎡) 등 순이다. 낙찰가액의 총 합계인 낙찰총액은 595억원이다.

◆오피스 

서울 오피스 시장 공실률은 2년 연속 상승세가 지속되고 있다. 올해 1분기 서울 오피스 공실률은 6.3%로 전년동기대비 1.8%p, 전분기대비 0.8%p 올랐다. 권역 내 신축 오피스, 타 권역으로 이전하는 기업들이 늘면서 기존 오피스 공실률이 상승했기 때문이다. 주요 임차현황으로는 하나은행, GS건설 등이 종로 그랑서울을, 마이에셋자산운용 등이 Two IFC를 임차했다.

▲ 서울 오피스 공실률 및 환산임대료 추이(단위: 만원/3.3㎡)

서울 오피스 평균 환산임대료는 3.3㎡당 10만 7120원으로 전년동기대비 2.2% 가량 올랐다. 통상적으로 공실률이 상승하면 임대료는 하락하는 게 일반적이지만 공실률과 임대료가 같이 오르는 이례적인 현상이 나타나고 있다. 그 원인으로는 최근 성행하고 있는 '렌트프리' 영향이 크다. 렌트프리는 오피스 장기 임차 시 일정 기간은 임대료를 받지 않는 방식(1년 기준으로 2~3개월은 무상임대)인데 계약서 상에는 렌트프리가 반영되지 않은 명목임대료를 기재해 표면상으론 임대료가 오른 것처럼 보이는 것이다. 이 명목임대료는 빌딩 매매가격 산정의 기준이어서 최근 공실 증가로 빌딩가치하락을 우려하는 상당수가 렌트프리방식을 선호하고 있는 추세다. 

오피스 매매시장은 총 6건이 거래(거래면적 16만 3895㎡)되며 전분기(9건)대비 33% 가량 감소했다. 하반기에 비해 상반기, 특히 1분기는 오피스 시장 비수기에 해당해 거래량이 적은 영향도 있지만 최근 공급 누적으로 인한 공실리스크 증가, 금리 상승 가능성 등 투자자들의 의사결정이 신중한 탓이다. 주요 거래 사례로는 여의도미래에셋빌딩을 KTB자산운용이, 남대문로5가에 위치한 LG유플러스타워를 제이알투자운용이 매입했다. 권역별 거래가격은 CBD가 3.3㎡당 1914만원 선, YBD가 2285만원 선이고 기타 권역이 3.3㎡당 854만원 선으로 집계됐다. 

2014년 상반기 상가시장은 신규 입주가 진행되는 마곡, 위례와 세종시 등 상가분양에 대한 관심이 높아지며 투자 열기가 뜨거웠다. 신도시 분양 상가는 상권이 형성되기 전 배후수요확보와 선점 프리미엄으로 인한 시세 차익도 기대할 수 있기 때문이다. 하지만 최근 과열경쟁이 지속되며 버블에 대한 우려도 높아지고 있어 상가 분양에 나선다면 신중한 접근이 필요하다.

한편 오피스시장은 계속 오르는 공실률이 고민이다. 경기 회복 지연으로 신규 임차수요가 감소하는 가운데 신규 오피스 공급이 늘며 공실률 상승세가 지속될 가능성이 높기 때문이다. 여기서 판교, 강동 등 신규 업무지구로의 수요 이탈도 공실률 상승에 영향을 줄 것으로 보인다. 또한 상당수의 대형 오피스는 '렌트프리'를 내세워 빈 사무실을 채우고 있지만 무상임대로 인한 수익률 하락, 중소형 오피스 수요 이탈 등의 부작용에 대한 우려도 존재한다.

하반기 정책 화두로는 권리금 보호 특별법이 있다. 정부가 발표한 '경제혁신3개년계획'에 따르면 상가 권리금을 법으로 규정하는 권리금보호특별법이 연내 입법화될 예정이다. 임차인의 권리와 임대인의 재산권을 다루기 때문에 양자간의 상당한 대립이 있을 수 있지만 추진된다면 관련 분쟁이 상당히 줄어드는 등 많은 변화가 예상된다.