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부동산의 핵심은 매매타이밍이다 .
유형1: 바닥에 사서 꼭지에 팔겠다
주식과 마찬가지로 부동산도 바닥에 사서 꼭지에 파는 것은 현실적으로 불가능합니다.
과거에 연연해하며 바닥으로 떨어지면 사겠다고 바닥으로 떨어질 때까지 기다리는 사람을
주변에서 의외로 많이 볼 수 있습니다.
신이 아닌 이상 인간은 바닥이 언제인지, 꼭지가 언제인지 미리 알 수 없습니다.
바닥을 친 뒤 오름세가 시작되고 지속돼야 뒤늦게 바닥인지 알 수 있고,
꼭지가 오고 하락세가 시작돼야 꼭지인지 알 수 있습니다.
따라서 매입타이밍으로 바닥을 고집한다는 것은 헛된 망상에 불과하다는 것을 명심해야 합니다.
사고자 하는 부동산에 대한 선택과 집중을 통해 무릎일 때 사는 것이 가장 좋습니다.
물론 지금이 무릎이냐 아니냐는 연구 조사 분석을 통해 시장을 보는 눈을 키워 스스로 판단할 수밖에 없습니다.
상승세가 일시적인지, 대세 상승인지 또 하락세가 일시적인지, 추가 하락될지는 스스로 판단해야 합니다
특징2: 리스크에 집착해 저지르지 않는다
가치투자자로서 투자의 장점과 단점(또는 리스크)을 균형 있게 연구 조사 분석하는 것은 필수입니다.
하지만 가치투자를 하면서 단점과 리스크를 너무 강조한 나머지 꼬투리를 잡는데 몰두하는 사람은
결국 저지를 수 없습니다.
저지를 수 없으면 수익을 얻을 기회가 사라지게 됩니다.
대표적으로 가격이 너무 비싸다, 지금 샀다가 더 떨어지면 어떻게 해야 하나?
사놓고 오르지 않으면 책임질 것이냐?
등등 지금 보이는 단점과 리스크에 너무 연연해 매입타이밍을 놓치는 경우입니다.
워런 버핏은 리스크란 ‘자신이 하고 있는 투자 행동을 모르고 있는 상태’라고 말했습니다.
즉 투자 대상에서서 철저하게 연구 조사 분석하지 않고 투자하는 것을 리스크로 한정했습니다.
자신의 능력범위 안에서 투자대상을 정확하게 독자적으로 이해할 수 있다면 리스크는 투자의 성패에 중요하지 않다는 것입니다.
특징3: 매매타이밍은 항상 남을 따라한다
이런 유형의 사람들은 대부분 침체시장에서는 당연히 남들처럼 살 생각을 하지 않습니다.
사지 않을 뿐 아니라 마치 부동산 투자시대는 끝난 것처럼 아예 살 생각을 하지 않습니다.
부동산으로 부자가 된 사람은 모두 일반인이 살 때 팔고, 일반인이 팔 때 샀습니다.
이같은 역발상 투자를 할 수 있는 힘은 빠른 정보력과 분석력을 통해 투자대상에 대해 명확하게
이해하고 있기 때문입니다.
회를 놓치지 않고 잡은 것이지요.
물론 풍부한 자금도 기회를 놓치지 않는데 한몫합니다.
하지만 부동산으로 부자가 될 수 없는 사람들은 가격이 바닥을 치고 상승세로 돌아선 후에야
남들처럼 관심을 갖기 시작해 결과적으로 추격매수를 할 수밖에 없습니다.
이는 팔 때도 마찬가지입니다. 남들이 팔려고 하니 추격 매도에 나서 매도타이밍을 늦게 잡을 수밖에 없습니다.
특징4: 쓸 돈도 없는데 무슨 투자냐?
한마디로 돈이 없다는 것입니다. 쓸 돈도 없는데 무슨 부동산 투자냐며 아예 관심을 두지 않는 것입니다.
물론 목돈이 없는 상황에서 소득 대비 지나치게 많이 대출받아 부동산에 투자하는 것은 지양해야 합니다.
하지만 목돈이 적은 것과 투자를 할 수 없는 것은 전혀 별개의 문제입니다.
목돈이 없다는 이유로 아예 투자에 관심을 갖지 않는 것은 부동산으로 돈버는 기회를 스스로 원천봉쇄하는 것입니다.
투자를 하는데(성공하는데) 돈의 많고 적음은 거의 상관없다는 것은 투자의 역사가 보여주고 있습니다.
이런 유형의 사람들은 부동산 투자의 첫걸음인 종자돈을 마련하는데도 관심이 없습니다.
부동산 투자는 1천만 원만 있어도 시작할 수 있습니다.
설령 1천만원으로 부동산 투자가 힘들다고 하더라도 투자하겠다는 의지를 실행해야 합니다.
돈이 없다고 한탄하고 불평하면서 종자돈을 마련하지 않는 사람이라면 부동산으로 절대 부자가 될 수 없습니다.
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무허가 건축물도 아파트 분양권 줘야”|
건축물대장에 등재되지 않은 무허가 건축물도 SH공사의 분양아파트를 지급해야 한다는 주장이 제기됐다. SH공사는 내부규정에 따라 미등재 무허가 건축물 소유자는 분양아파트 대신 임대아파트를 제공해 왔다.
2일 서울시의회 도시관리위원회 강감창 의원(한나라당·송파구)는 “건축물대장 등재는 무허가건축물에 대한 관리상의 문제에 불과하다”면서 “건축물대장 등재여부에 따라 분양과 임대의 기준으로 삼는 것은 지나친 차별”이라고 주장했다.
강의원은 또 “사업시행자의 내부준칙이 상위법을 앞설 수 없다”면서 “청원 및 관련규정의 개정을 통해 문제해결을위한 시도가 필요하다”고 말했다.
SH공사는 이주대책기준 8조에 따라 1989년 1월 24일 이전의 무허가건축물의 소유자중 등재무허가건축물의 소유자에게는 분양아파트를 공급하고, 미등재무허가건축물 소유자에게는 임대아파트를 공급했다.
반면 토지보상법 78조와 동법 시행령부칙 6조에 의하면 1989년 1월 24일 이전의 무허가 건축물의 경우 등재여부와 관계없이 분양아파트를 공급하도록 되어있고, 토지주택공사의 경우 미등재 무허가 건축물일지라도 분양아파트를 공급하고 있다.
이에 강 의원은 상위법인 토지보상법에 따르면 등재여부와 상관없이 분양아파트를 공급해야 하도록 돼 있는 만큼 상위법에 따라야 한다고 주장했다.
강의원은 지난 1월 30일 송파구 문정동 주민 70여명과 문정도시개발사업에 따른 이주대책에 대해 논의하는 시간을 가졌으며,이 곳 주민과 SH공사는 임대아파트와 아파트 분양권 지급을 놓고 갈등을 빚어왔다.
현재 송파구 문정동 비닐하우스촌에는 약 197가구가 거주하고 있으며, 송파구는 지난 2001년부터 무허가 건축물 거주자에게도 주민등록을 부여해 왔다.
---------------------------------------------------------------------------------------- (윤정웅 칼럼) -고수(高手)는 늘 바람의 강약을 측정한다.- 필자는 특별한 재주를 가지고 있습니다. 뭐 재주라기보다는 연(鳶)을 잘 만드는 솜씨라고 해둘까요. 전국 연날리기 대회에서 1등을 한 적이 있었으니까요. 연은 잘 만드는 일도 중요하지만 연을 띄울 때는 무엇보다 바람의 세기를 빨리 알아차리는 일이 중요하다는 말씀을 드립니다. 설명절과 대보름명절을 맞게 되면 마을 청소년들은 모두들 마을 사장나무 터에 모였었지요. 수십 명이 한 줄로 늘어서서 연날리기를 하게 되면 온통 하늘은 연으로 수를 놓게 되더군요. 참 볼만했다는 기억이 납니다. 방패연. 가오리연. 용머리연 등, 제일 높이 뜬 연은 언제나 필자의 연이었다는 개똥자랑을 해봅니다. 이제와 새삼 지난날을 돌이키는 이유가 뭘까요? 필자가 부동산 전문가로 활동하게 된 사연인즉, 결국 바람과 연의 상관관계를 알고 있기 때문이었다는 간단한 자연의 이치를 말씀드리고자 함입니다. 바람이 약하게 부는 날엔 작고 예쁜 연을 띄웠습니다. 그리고 연을 달고 있는 실의 무게도 가벼운 것을 사용했었지요. 반대로 바람이 세게 부는 날엔 태극기나 용이 그려져 있는 큰 연을 띄웠고, 실도 굵고 튼튼한 것을 사용했다는 것입니다. 얼른 생각해도 부동산과 관계가 있겠군요. 하하, <<부동산에 꿈을 실어 마음을 실어>> 부동산 투자는 누구나 이익을 볼 수도 있지만, 누구나 손해를 볼 수도 있다는 표현이 옳겠지요. “나는 손해 보는 일이 없다”라고 한다면 그건 거짓말일 것입니다. 부동산에 손해를 보게 되면 오기가 생겨서 그 손해를 보전하려고 다시 투자를 하게 됨은 피차일반이 아닐는지요. 손해를 본 사람은 본전생각이 나서 급히 움직일 것이고, 이익을 본 사람은 한 번 더 이익을 보기 위해 부동산시장을 기웃거릴 것입니다. 개발소식, 전철소식, 도로소식, 신도시소식 등 호재를 따라 움직이게 되면 부동산시장에는 바람이 일어나게 되고, 그 바람은 산불처럼 번져가게 됨을 수없이 봐왔으니까요. 바람은 지역에 따라 그 강도가 세기도 하고 약하기도 하지 않던가요. 전국적으로 바람이 불고, 전국적으로 비가 오는 날이 1년에 며칠이나 될까요? 그런 일은 거의 없다 해도 과언은 아닐 겁니다. 부동산 시장도 전국적으로 바람이 불거나 비가 오는 일은 없다는 말씀으로 이해되셨기를 바랍니다. 약한 바람에는 작은 것이 움직이고, 강한 바람에는 큰 것이 움직이는 게 세상사 이치라고 봐야지요. 바람이 약하게 부는 날 큰 부동산을 팔려고 애를 쓰게 된다면 가격만 내려가고 팔리진 않겠지요. 마찬가지로 바람이 세게 부는 날 작은 부동산을 팔고자 한다면 그도 헛수고가 될 것입니다. 어려운 경제원칙과 시장경제를 따져봤자 머리만 아프고, 그런 원칙과 사정을 감안해서 투자해도 성공의 보장은 없지 않던가요. 우리들은 세상을 살아가면서 늘 간단한 이치를 놓치는 삶을 살고 있고, 또 그런 투자를 하고 있다는 생각을 해 봅니다. 부동산은 언제나 바람의 강약을 측량하고, 바람의 세기에 맞춰 투자를 하시라는 주문을 드립니다. 연줄은 부동산 구입자금으로 비유를 해야 되겠군요. 연이 높이 오르려면 무엇보다도 좋은 줄을 만나야 하지 않겠는지요. 기타나 가야금이 좋은 소리를 내려면 좋은 줄을 만나야 하듯이 말입니다. 결론적으로 말씀드려서 부동산도 돈줄이 약하면 실패의 확률이 높다는 이치가 결코 남의 다리를 긁는 일은 아닐 것입니다. 부동산은 돈줄이 약하면 마음이 급해지고, 파는 시기만을 저울질하다 느긋하게 견디지 못하고 팔아 버리거든요. 팔고 나면 어떻든가요? 한 달도 채 못 되 꼭 5천에서 1억이 오르는 일을 경험해 보셨을 겁니다.
잡았다 놓친 고기는 어찌 그리도 큰지, <<부동산 투자는 아전인수(我田引水)격으로 해석하면 안 돼>> 첫 집 마련이나 투자나, 부동산 구입은 자신이 아는 분야를 선택하는 일이 지혜롭다고 봐야 하겠지요. 그런데 대부분의 사람들은 남의 말에 휩쓸리기를 좋아하고, 무조건 바람 부는 쪽으로 방향을 잡는다는 것입니다. 내 집 마련이 급한 사람은 집부터 구입해야 할 것임에도 남의 말에 귀가 솔깃해서 엉뚱하게 땅을 사는 일이 있다는 것입니다. 경매에 조예가 깊은 사람은 경매 쪽으로 방향을 틀어주고, 매물을 의뢰하면 자신의 업소가 있는 쪽에서 구입하라는 권유를 함도 같은 맥락으로 봐야 하겠네요. 사는 분들이나 파는 분들이나, 중개하는 분들은 자신의 주장만이 옳다고 하기 때문에 나중에 엉뚱한 결과가 벌어지기도 하는 것입니다. 어느 지역이나 지역 나름대로 바람은 있게 마련이지요. 용산은 서울의 중심지가 될 것이라는 바람이 있고, 강남은 재건축이라는 바람이 있듯이 말입니다. 그러나 바람도 바람 나름이라는 말씀을 이해하셨으면 합니다. 불필요한 바람이 불게 되면 아무 영양가 없이 부동산 대책만 얻어맞을 수 있기 때문입니다. 남녀 간에 속삭이는 바람기와 부동산에 일어나는 바람기는 초장에 못 잡으면 집안이 망가지고, 나라의 경제가 흔들리게 되는 것이므로 대책은 늘 나올 수 있는 것이므로 스스로 조심하는 길 외에 달리 길은 없을 것입니다. 토지가 되건 주택이 되건 부동산 투자는 자신이 잘 아는 분야 즉, 자신이 어느 정도 전문성이 있는 분야를 선택하는 게 옳지 않을는지요. 손익의 결과는 자신이 책임져야 하겠지만, 속 깊은 눈썰미로 주변을 훑어보고, 늘 바닥을 헤쳐 보는 지혜로운 투자라야 어려운 세상에서 승자가 될 수 있을 것입니다. <<한 달이 작으면 한 달은 크다>> 요즘에 부는 부동산 바람은 약한 바람이라는 생각이 드는군요. 따라서 약한 바람에는 작은 연을 띄우듯이 작은 부동산이 거래가 잘 되는 시기가 아닌가 합니다. 작은 것이 움직일 때는 앞서가는 파급효과가 있습니다. 전세시장 상승 말입니다. 지금 전세시장의 상승은 1-2년 후 하락을 의미하는 징조라고 봐야 정확하겠지요. 전세금 올리지 마시기를 당부 드립니다 .1-2년 후 반드시 깎아달라는 주문이 들어올 것이고, 돌려주지 못하게 되면 소송이 붙게 될 테니까요. 세입자 앞에 무릎 꿇고 각서 쓰는 사람도 봤습니다. 2년 전부터 작은 부동산 위주로 거래가 있게 되자 작은 것 몇 개를 사놓은 사람들은 지금 팔리지 않아 애를 먹고 있다면서요? 달력을 보시면 반드시 한 달은 크고 또 그 다음 달은 작음을 볼 수 있을 겁니다. 작은 것이 움직였던 이유는 경제위기로 돈이 없기 때문이 아닐는지요. 1-2년 후에는 또 바람이 강하게 불 것이고, 그리되면 큰 것이 움직일 터, 세상일이란 늘 그런 것이로군요. 작은 것이 움직일 때는 다음 기회를 위해 큰 것을 준비해야 할 텐데 여러분들께서는 어떻게 준비하고 계시는지요? 부동산 투자는 오르는 놈 쫓아가서 붙잡지 말고 잠자는 놈을 잡으라고 했거든요. 토지도 약간 덩치가 큰 놈, 주택도 규모가 큰 놈이 잠을 자고 있습니다. 한 번 깨워 보시지요.
인플레 때문에 부동산 시장은 끝까지 인플레를 따라 오르게 될까요? 필자는 그렇게 생각하지 않습니다. 연은 일정한 높이에 오르게 되면 그 이상은 오르지 않음을 봤기 때문입니다. 더 오르게 하려면 연을 바꿔야 하거든요. 부동산도 자기 능력에 따라 오르는데 한계가 있으므로 가끔 바꿔 타야 한다는 말씀에 이해가 되셨기를 부탁드립니다 달은 작은 것이 높이 떠서 만물을 다 비추지만 부동산은 그렇지 않습니다. 큰 것이라야 승산이 있습니다. 한 달이 크면 한 달이 작다는 사실과 지역별로 바람의 강약도 다르다는 사실을 염두에 두십시오. 그리고 돈줄이 준비되셨으면 아는 길을 가십시오. 그래야 산도 보고, 들도 보고, 물도 볼 것입니다. 수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학) 내 집 마련 아카데미 대표 |
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꼭 알아둬야할 2010 부동산 세테크
1. 부담부 증여 통한 절세
연초부터 부동산 시장이 살아나자 양도세절세뿐만 아니라 증여를 대비해 부동산구입시 자녀명으로 구입하려는 상담이 많아지고 있다. 절세의 한 방편으로 ‘부담부증여’를 이용해 자녀에게 부동산을 구입해주는 사례가 많은 만큼 이에 대해 살펴보고자 한다. 부담부증여란 증여재산과 관련된 채무(전세나 대출)를 수증자에게 승계시키는 행위를 말한다.예를들어 아버지가 소유한 시가 6억원인 아파트 1채를 딸에게 증여하면서 그 아파트를 담보로 차입한 대출금 3억원을 딸이 승계하는 경우다.그러면 딸은 대가 없이 무상으로 취득한 가액 3억원에 대해 증여세 납세의무를 지고, 아버지는 대출금 3억원을 딸이 승계하므로 유상양도로 보아 양도소득세를 납부해야 한다. 단.아버지가 납부할 양도소득세 계산은 비과세 요건을 갖춘 상태라면 비과세 된다. 중과세되는 2주택 이상(주택의 경우 2010년까지 중과세율 한시적 완화)이나 비사업용 토지 등은 부담부증여가 일반적인 증여보다 불리한 경우가 많다. 하지만, 일반 부동산인 경우에는 부담부증여를 이용하는 것이 일반적인 증여보다 세금을 적게 부담할 수 있는 일반적인 절세 방법이다. 양도와 증여 또는 부담부증여 중 어느 방법이 절세에 유리한지 부동산종류와 가액 보유기관에 따라 다르기 때문에 사전에 세무전문가에게 자문을 구하는 게 좋다.
증여공제액 이용한 세테크
배우자에게 증여할때 비과세 요건은 종전 3억원에서 6억원으로 상향되었고 직계존비속에게 증여할 때에는 3000만원(미성년자는 1500만원)까지는 증여세가 과세되지 않는다는 점을 체크해야 한다. 단 나중에 수증자가 수증일로부터 5년 이후에 증여받은 재산을 양도할 경우에는 취득가액의 인상으로 양도소득세 부담도 줄일 수 있다는 점을 알아둬야 한다.
2.임대사업시, 부가가치세 환급 통한 절세
자산가들의 여유자금운용수단으로 임대소득에 관심이 많아지면서 상가나 오피스텔에 대한 투자 문의도 증가하고 있다.
특히 오피스텔의 경우 수요가 꾸준해 임대수익은 물론 시세차익까지 노릴 수 있어 일반인들에게도 인기가 높다. 오피스텔 매입시 세금부분만 정확이 챙겨도 연간 임대수익률을 1%정도 끌어 올릴 수 있다. 오피스텔을 분양 받게 되었을 경우 건물부분에 대한 부가가치세를 부담하게 되는데 사업자등록을 필할 경우 (건물분의 10%,통상매입가의5~ 7%가량)부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다.따라서 일단 오피스텔을 분양받을 때는 과세사업자로 등록해 매번 분양대금을 치를 때마다 세금계산서를 받은 후 부가가치세 조기환급신청을 해서 부가가치세 매입세액을 일단 공제 받는 것이 유리하다. 오피스텔 양도소득세 절세전략은 양도당시 부동산 실질 이용상황에 의해 주택인지 사업용 건물인지 구분해 양도소득세를 계산한다는 점이다 .상가나 오피스텔을 분양받아 임대했을 경우에도 점검해봐야 할 사항은 임대소득이 종합 소득에 해당하기 때문에 다른 소득과 합산되어 과세가 된다는 점이다. 이럴 경우 본인소유 부동산이 많거나 매년 소득세를 많이 납부하는 경우에 해당되는 경우에는 세금 줄이기 위해 소득이 적은 배우자의 명의로 계약하는 것이 좋다.
3.부부공동명의 통한 절세 (분양권구입시)
종합부동산세에 대한 일부 위헌 판결 이후 주택의 부부 공동명의에 대한 관심이 부쩍 높아졌다. 과세대상을 산정하는 기준이 가구별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌었기 때문이다. 세금혜택보다 더욱더 중요한 건 여러가지 장점으로 인한 부부간의 신뢰감 구축이 원만한 가정생활을 영위할수 있는 커다란 기폭제가 된다는 점이다.특히 분양권의 경우 전매제한 기간 중 부부간의 일부 지분 증여도 허용되었기 때문에 분양권상태에서도 공동명의로 하기가 더 수월해진다.
부부간에는 6억원까지 증여세가 비과세 되기 때문에 분양가 중 배우자에게 증여한 지분이 6억원 이하이면 증여세를 낼 필요가 없다. 기왕이면 공동명의로 바꾸더라도 입주 후에 하면 분양권일 때보다 불리하다. 입주 후에는 증여된 지분에 대해 취득·등록세를 내야 하기 때문이다. 분양가보다 가격이 많이 올라 지분 금액이 6억원을 넘으면 증여세가 나온다. 증여받은 배우자의 보유기간이 짧아져 양도세도 많아진다. 기왕이면 분양권일 때 공동명의로 하는 게 가장 낫다. 과세 기준(6억원 초과)이 세대별 합산에서 개인별 합산으로 바뀌면서 부부 공동명의 주택의 종부세 부담이 가볍다. 공시가격이 12억원짜리 아파트일 경우 단독명의는 1세대 1주택 공제액 3억원을 합친 9억원을 뺀 3억원에 대해 종부세를 내야 한다. 하지만 절반씩 공동명의로 돼 있으면 각각의 가격이 6억원이어서 둘 다 종부세 대상이 아니다.
4.다주택자 올해 말까지 팔아야 유리하다.
서울을 제외한 지역의 신축주택(분양·미분양) 취득에 대해 적용했던 양도세 한시 감면 혜택이 2010년 2월 11일 종료된다. 따라서 양도세 혜택을 받으려면 매매계약 체결과 계약금 지급까지 이날 이전에 마쳐야 한다. 5년 이후 발생한 양도차익은 일반세율 및 장기보유특별공제(연 30%, 최대 연 30%)가 적용돼 과세된다. 양도세 중과세 규제 완화도 2010년 말까지만 적용되므로 다주택자라면 올해 안에 집을 파는 게 좋다. 2010년 12월 31일까지 양도하는 2주택 보유자는 기본세율을 적용받고 3주택 이상 보유자는 기본세율을 적용하되 투기지역 안에서는 기본세율에 10%를 가산해서 최고 45% 세율로 과세하기 때문이다. 현재 주택을 여러 채 보유하고 있다면 최소한 2010년 말까지 팔아야 양도세 부담을 줄일 수 있다. 2010년 이후에는 다시 50, 60% 세율로 세부담이 늘어난다.
주택보유자가 올해 말까지 추가로 취득한 주택은 그 후 언제 양도하더라도 중과세가 아닌 일반세율을 적용한다.
첫댓글 감사합니다