오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 32-2.

[해야해야]

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2017.01.11 다음 아고라 부동산 토론방.

해야 해야

그러나 향후 20~30년 간은.. 지금의 저출산 기조 등 모든 상황과 조건의 일정 불변을 가정해도.. 우리나라의 인구, 가구 수가 정점을 넘어 급감할 때까지 지금의 우리나라 부동산 시장의 기조와 주택의 평균 가격 추이는 크게 달라지지 않을 것입니다.

지금의 엑스 세대가 80대 전후가 되어 무더기 자연사 할 무렵인 수 십 년 우리나라 총인구는 급감하게 되겠지만, 지금부터 해가 갈수록 낙후된 지방은 물론 서울, 부산 등 대도시에서도 폐, 공가가 급증할 수 있고 또 집값이 장기 정체, 하락하는 지역과 지방과 물건들이 급격하게 늘어날 수도 있겠지요?

장기적으로 누진적으로 증가하게 되는 종부세 등 국가 재정 건전성과 복지 비용 마련에 일조할 수 있는, 모두가 선호하는 소수의 특정 지방, 지역의 선호 주택에 대한 평균치의 가격은 누진적 보유세, 재산세를 넉넉히 납부할 수 있을 만큼, 적어도 십 여 년, 어쩌면 수십 년 간 지속적으로 오를 수도 있을 것이기 때문입니다. 12:12

문자 그대로 평균치이니.. 아고라가 바라는 수준의 폭락은커녕, 반대로, 향후 수십 년 간, 경제가 성장하는 한 우리나라 주택 가격의 평균치도 물가와 경제성장률을 더한 것만큼은 지속적으로 상승 하겠지요? 평균치 속에는 공, 폐가로 폭락하는 주택 가격도, 대도시 핵심 요지 수배 폭등하는 주택 가격도 포함될 것이기 때문입니다.

상식적으로 생각해 보세요. 만약, 최악의 가정으로, 2050년, 혹은 2060년 무렵 우리 나라 인구가 3000만 명으로 줄었다 하더라도 현재 서울에서 비싼 아파트인 반포 아크로리버파크, 잠원 아크로리버뷰, 한남 더힐, 나인원 한남 등에 대한 수요마제 줄어들게 될까요? 우리나라 1인당 국민 소득은 인구 증가 시대보다 크게 높아질 것인데?

십 여 년 간 우리 국민의 각종 자산 배 이상 불리기 목표 및 사회 보장과 소득 재분배 기능을 가진 누진 직접세를 매년 보다 많이 확보하기 위해, 그저께 썼던 서초구 반포, 강남구 압구정 현대, 이촌동 한강맨션, 반포동 주공1단지, 신반포, 잠실 주공5단지 등 서울 한강변 주택들에 추가하여, 서울이 아닌 지방의 시범 케이스 지역의 주택들에 대한 글들을 덧붙입니다.

이하는 미래 세대의 부담을 조금이라도 경감 시킬 수 있고, 국가 재정 건전성과 복지 비용 마련에 다소라도 일조할 수 있는 시범 케이스 소지역의 주택들 이야기, 간접, 부수적으로, 그런 돼지 떼들을 오동통하게 살찌우기와도 관련성을 가진 내용입니다. 12:22

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 19일 부동산 단신 3.

우왕좌왕 서울 집값, 낙폭 줄었다 커졌다 반복…송파구 잠실동 '잠실주공5단지' 전용 82㎡는 지난 14일 24억4600만원에 거래됐다. 지난 5일 직전 거래가 22억76000만원보다 1억7000만원 비싸다. 신천동 '파크리오' 전용 84㎡는 지난 5일 16억5000만원에 손바뀜했다. 지난달 말에 이뤄진 17억2000만원보다 7000만원 낮다. 영등포구 여의도동 시범 아파트 전용 79㎡도 지난 9일 최고가 대비 5억원 하락한 15억원에 거래됐다.

서울 강동구 고덕동 고덕센트럴푸르지오 전용 59㎡는 지난달 16일 최저 공시가격인 7억8400만원보다 1억8050만원 낮은 6억350만원에 직거래됐다. 동대문구 답십리동 힐스테이트청계 전용 84㎡도 지난달 11일 최저 공시가보다 1억2300만원 낮은 7억7000만원에 실거래 등록됐다. 경기 의왕시 청계동 휴먼시아청계마을1단지 전용 121㎡는 작년 12월 10일 최저 공시가격 8억4900만원보다 1억4900만원 낮은 7억원에 실거래됐다.

2024년 1월 입주 예정인 강남구 개포동 '디에이치 퍼스티어 아이파크' 84㎡ 입주권은 지난해 11월 23억원에 거래돼 직전 실거래가 대비 6억3000만원 내렸다. 오는 2월 입주 예정인 강남구 개포동 '개포 자이 프레지던스'는 지난해 12월 84㎡ 입주권이 10억원 하락한 20억원에 거래됐다. 직전 거래는 2021년 11월 29억5000만원이었다. 강남구 대치동의 대장주 '래미안 대치팰리스'는 지난해 11월 91㎡(전용면적) 실거래가 29억1000만원에 신고됐다.

규제 풀리니 생숙·오피스텔 '찬밥'…서울 강남구 논현동 루시아도산, 서울 영등포구 신길동 신길AK푸르지오, 강서구 마곡동 ‘롯데캐슬르웨스트, 성남 수정구 고등동 ‘판교밸리자이 등의 오피스텔과 생활숙박시설은 억소리 나는 '마피' 시대를 열렸다. 한편 안전 진단을 통과한 노원구 월계 시영(미성·미륭·삼호3차)은 지난 13일 전용 33㎡가 4억9000만원에, 인근 월계 삼호4차 역시 전용 59㎡가 5억7000만원에 거래되며 직전 거래가보다 2~3억원 내렸다.

"11억→5억 집값 반토막, 서울 맞아?"…서대문구 남가좌현대(1159가구) 전용 84㎡는 이달 5억5500만원에 거래돼 전달 거래가(8억5000만원)보다 3억원이 하락했다. 한편, 서울 양천구 목동신시가지 7단지 전용 101㎡는 감정가가 26억2000만원에서 두 차례 유찰 끝에 18억6892만원에 낙찰됐다. 강남구 대치동 은마아파트 22동 1202호, 성북구 석관동 두산아파트 108동 2503호 등도 경매에 나왔다.

서울 강남구 대치동 은마 아파트가 1대1 재건축으로 101㎡→132㎡을 배정 받았을 땐 조합원 당 분담금은 최대 '8억원'에 달할 전망이다.현재 시점으로 분양가 규제가 없는 은마아파트의 일반분양가는 3.3㎡당 1억5000만~2억원에 달할 수 있다는 전망마저 나온다. 은마아파트 맞은 편의 '래미안대치팰리스1단지'는 91㎡(전용면적)의 가장 최근 실거래가가 지난해 11월 1년 새 4억원 하락한 29억1000만원에 신고됐다.

2022년 1월 19일 부동산 단신 3.

같은 단지서 신고가부터 하락거래까지…서울 강남구 압구정동 ‘현대2차’ 160.28㎡(전용면적)는 60억2000만원에 실거래됐는데 직전 최고가 58억원(9월)보다 2억2000만원 올랐다. 서초구 반포동 반포자이 194.5㎡도 지난해 12월 22일 54억원에 매매되며 직전 최고가인 50억원(9월)에서 4억원 상승했다. 서초구 반포동 래미안퍼스티지 84.93㎡는 지난해 10월 38억원에서 11월 24일에는 34억4000만원에 거래되며 가격이 3억6000만원 떨어졌다.

송파구 잠실동 레이크팰리스 59.9㎡ 역시 지난해 10월 20억1000만원에서 12월에 18억4000만원으로 값이 내려갔다. 같은 단지 내에서 신고가와 하락거래가 동시에 나타나는 단지도 있다. 송파구 잠실동 리센츠 124㎡는 지난해 12월 35억원에 손바뀜되며 직전 최고가인 30억5000만원(4월)보다 4억5000만원 값이 뛰었다. 그러나 같은 단지 84.9㎡ 평형은 지난 2일 25억원에 거래되며 이전 최고가 26억2000만원(10월)보다 가격이 1억원 넘게 내렸다.

"800만원 넘는 강남 월세... 서울 강남구 도곡동 '타워팰리스1차'는 전용 164㎡ 지난 4일 보증금 9억원, 월세 770만원, 개포동 '디에이치아너힐즈' 전용 84㎡는 2억원에 530만원, 대치동 '래미안대치패리스' 전용 94㎡도 4억원에 445만원에 월세 계약을 체결했다. 용산구 한남동 '한남더힐' 전용 233㎡는 지난 3일 보증금 5억원에 월세 2500만원, 성동구 성수동 '트리마제' 전용 84㎡도 2억원, 570만원에 새로운 세입자를 찾았다.

경기 15억원 초과 아파트 매매 4년새 26배 늘어...경기도 군포시 산본동 ‘래미안 하이어스’ 전용면적 178㎡는 지난해 8월 31일 15억7000만원, 경기 남양주시 와부읍 ‘덕소 두산위브’ 전용 188㎡도 같은 해 8월 9일 18억5000만원에 거래됐다. 또, 경기도 부천시 중동 '위브더스테이트' 전용 183㎡는 작년 5월 7일 16억2000만원, 경기 의왕시에선 내손동 인덕원 센트럴 자이 2단지 전용 169㎡는 작년 1월 9일 15억6000만원에 거래됐다.

경기도 안양시 동안구 집값은 지난해 30% 가까이 급등했지만, 연말부터 1199가구 규모 '평촌래미안푸르지오', 2637가구 '비산자이아이파크' 등의 입주가 이어지며 약세로 전환됐다. 12억원이 넘던 평촌동 '푸른마을인덕원대우 전용 84㎡는 9억원에 거래됐고 10억원이 넘던 인덕원대림2차도 9억원에 손바뀜됐다. 전세가도, '평촌더샵센트럴시티' 전용 84㎡는 지난 5월 8억3000만원까지 올랐던 전세가가 지난달 6억4050만원으로 하락했다.

경기도 안양시 '래미안안양메가트리아' 전용 84㎡는 이달 9억5000만원에 실거래됐고 '비산삼성래미안' 전용 84㎡도 지난해 12월 9억원에 거래됐다. 입주가 시작된 평촌자이아이파크도 전용 84㎡ 분양권 호가는 12억원에 형성되어 있다. 안양시 만안구 진흥아파트 재건축(2736가구)도 진행 중이다. 한편, 한보미도맨션, 은마아파트, 압구정3구역, 한양2차 등의 강남구 압구정아파트지구 특별계획구역 6개 중 5개 구역에서 신통기획을 추진하고 있다.

2021년 1월 19일 부동산 단신 3.

이 밖에 다른 새 입주 단지들도 △신길동 신길센트럴자이 7억8100만원 △신길동 신길파크자이 7억7600만원 △남가좌동 래미안DMC루센티아 7억2600만원 △신길동 보라매SK뷰 7억2600만원 △북아현동 힐스테이트신촌 7억100만원 등 모두 7억원이 넘는 시세 차익을 거둔 것으로 조사됐다. 상승률 기준으로는 지난해 7월 입주한 중랑구 면목동 사가정센트럴아이파크가 113.4%로 가장 높았다. 이 단지 84㎡ 최고 분양가는 6억900만원인데 지난해 12월 13억원에 매매계약이 체결됐다.

이번 조사에는 84㎡ 실거래가 없던 서초구 서초동 래미안리더스원, 잠원동 신반포센트럴자이 등과 84㎡가 일반분양되지 않은 강동구 고덕동 고덕센트럴푸르지오, 강남구 개포동 개포래미안포레스트, 용산구 한강로3가 용산센트럴파크해링턴스퀘어 등이 포함되지 않았다. 대부분 입지가 우수해 아파트값이 높은 단지들인 만큼 이들이 표본에 포함된다면 실거래가와 분양가 차이가 더 커질 것으로 보인다.

“13년만에 큰 놈들이 온다”...강남역 일대 개발 호재 ‘서초로 지구단위계획’에서 지정한 특별계획구역이다. 강남역 일대에는 아파트 재건축 사업도 활발하다. 현재 완공했거나 추진 중인 아파트만 5000여가구에 달한다. 대표적인 단지가 삼성사옥 남쪽에 삼성물산이 시공한 이른바 ‘래미안 타운’. 2016년 12월 ‘래미안 서초 에스티지’(412가구)가 첫 입주한데 이어 바로 옆에 2018년 1월 ‘래미안 서초 에스티지S’(593가구)가, 작년 9월엔 ‘래미안 리더스원’(1317가구)이 각각 준공했다.

3개 단지를 비롯해 5천여 세대 규모의 고급 브랜드타운을 형성할 계획이다. 래미안 리더스원 건너편에는 GS건설이 ‘서초그랑자이’(1446가구)를 오는 6월 준공한다. DL이앤씨(옛 대림산업)를 시공사로 선정한 서초 신동아 1·2차(1340가구)도 올 상반기에 일반 분양을 계획 중이다. 재건축 이후 집값도 크게 올랐다. ‘래미안 리더스원’ 전용 84㎡는 26억7000만~28억원에 거래된다.

같은 '반포자이' 인데, 전셋값 차이 5억 이상…전세도 '양극화'...지난해 12월 전월세 계약 갱신율 73.3%…여당 "임대차법 긍정적 효과" "전셋값 급등에 시장 불안 여전…기존 세입자도 2년 후 걱정". 서울 강서구 가양동 '가양6단지' 전용 58.65㎡는 지난 14일 2억3100만원에 전세 계약을 체결했다. 불과 나흘 전 거래가격(4억원)보다 1억5000만원 이상 저렴한 수준이다. 서초구 반포동 '반포자이' 전용 84㎡도 지난 13일 18억원, 지난 12일 12억750만원에 각각 계약을 체결하며 5억원 이상 차이를 보였다.