오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 32-3.

[해야해야]

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2017.01.11. 다음 아고라 경제 토론방.

1.

해야 해야

마지막으로 며칠 전 연속적으로 썼던 주택 시장에 대한 추가적인 이야기입니다. 며칠 전 서울 소재 아파트 몇 채, 서울 외 소재 주택 열 채, 혹은 그 이상을 보유하고 있어도 당장 현금화 할 경우를 가정할 때 순자산이 10억 원을 넘기는 사례가 드물었던 것과 달리 시범 케이스 소지역의 시범 사례는 저가의 주택 하나만 가지고도 왜 20~30년 후 십 수억, 어쩌면 수 십억 원의 투자 수익을 얻을 수 있다고 했을까요?

차기 정부는 부동산 정책에 있어서도 저출산, 고령화의 장기화로 인해 장차 소외된 지방, 지역들이 소멸되지 않도록 적극적인 국토 및 지역 균형 발전에 관한 법과 제도, 그리고 정책들을 강화해 나가야만 할 것입니다.

몇 년 후 낙후된 지방 주택 시장은 중기적인 공급 과잉이 해소된 후 어떻게, 어떤 방향으로 흘러가게 될까요?

서울, 경기 일부를 제외하고 낙후된 전국 각 지방의 부동산 평균치 가격은 각 지역민과 지방 정부의 고용과 소득, 그리고 도시 및 주거 환경 개선의 노력 여하에 따라 온도 차를 달리하게 될 것이나 종국에는 시범 케이스 지방인 부산 지방 및 시범 케이스 소지역인 남천, 대연동의 그것들을 따라가게 될 것입니다.

물론, 평균치이기에, 각 지방의 평균 집값은 10년 간 국민의 자산 두 배 이상 불리기 목표에 크게 벗어나지 않을 것입니다. 각종 양극화의 확대, 심화 및 저출산, 고령화 기조 등으로 인해 각 지방의 폐, 공가와 집값이 오르는 것보다 하락하는 지역, 주택이 더 많을 수 있겠지만 말입니다.

보다 구체적으로,각자 살고 싶어 하는 하나의 주택은 투기, 투자가 아닌 가족과 더불어 사는 공간에 불과하기에, 1가구 1주택자는 취득, 보유, 처분과 양도 상속까지 수십 개의 직, 간접세, 각종 주택 관련 비용, 부담과 각종 주택 관련한 채무로부터 자유롭지 못한 애국 애족적인 다주택자들 보다 자유로울 것입니다.

또한 빚 없이 실물 총자산과 비슷한 실물 순자산을 보유할 수 있고 역모기지론으로, 금융자산이 부족한 노후를 보다 충실하게 할 수 있을 것입니다. 그럼 서울 지방을 제외한 낙후된 전국 지방 1가구 1주택자의 장기적인 집값은 얼마나, 어떻게 형성되게 될까요?

이하, 낙후된 전국 지방이 따라갈 시범 케이스 지방, 지역의 집값 추이에 관한 예측치입니다.현재 낙후된 지방 집값은 워낙 자가 상태기에 소액의 종자돈, 저 자본 투자로 투자 수익률은 이미 많이 오른 서울 지방 등의 투자보다 높아질 수도 있을 것입니다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 20일 부동산 단신 1.

서울 강남구 수서동 신동아는 재건축 위한 안전진단 현지조사(예비안전진단)를 통과했다. 성동구 응봉동 대림1차는 1차 정밀안전진단을 신청했다. 시동 건 목동 재건축 … 대폭 완화된 안전진단 기준으로 '조건부 재건축'에서 '즉시 재건축'으로 등급이 변경 목동신시가지 아파트 14개 단지를 분석한 결과 노른자는 5·7단지, 가성비는 12단지다.

서초구 잠원동 '신반포메이플자이'(신반포4지구 재건축)는 공사비 증액을 두고 조합과 GS건설 간 합의가 3개월째 이어지고 있다. 마포구 '마포자이힐스테이트'(공덕1구역 재개발)도 공사비 증액 갈등으로 지난해 6월로 예정됐던 착공이 계속 미뤄지고 있다. 영등포구 남성아파트 재건축조합은 지난해부터 시공사 입찰 공고를 냈으나 번번이 유찰됐다. 동대문구 청량리6구역과 인접 8구역 재개발조합 역시 시공사를 찾지 못했다.

롯데건설이 수주한 리모델링 용산구 '이촌 현대' 단지에 최신 특화 기술을 적용한다. 인천시와 사업시행자간 소음저감시설 문제로 갈등을 빚었던 용현·학익1블록 도시개발사업(시티오씨엘)이 정상화할 전망이다. 요진건설산업은 서울 성동구 성수동2가에 지식산업센터 신축 공사 계약을 체결했다. 부산 북구 덕천동 구포왜성 등 덕천공원 개발사업이 제2의 왕릉뷰, 문화재 보존 이슈에 걸려 좌초 위기에 처했다.

"29가구 모집 고분양가로 마피에 1년 가까이 미분양"…서울 송파구 오금동 '송파더플래티넘' 전용면적 65㎡는 최근 분양가 14억7260만원보다 2억2000만원 저렴한 12억5140만원에 매물이 등록됐다. 분양가가 3.3㎡당 6500만원으로 책정된 송파 성지아파트 리모델링 잠실더샵루벤의 상황은 더 위태롭다.

3.3㎡당 6000만원이 넘는, 전용 84㎡ 분양가가 22억원인 송파 가락현대5차 소규모 재건축 더샵송파루미스타의 사정도 다르지 않다. 분양가가 인접 래미안 파크팰리스 전용 84㎡가 지난해 18억원 거래돼 6억원이나 비싸기 때문이다. 한편, 송파구 '잠실 에떼르넬 비욘드', 광진구 '구의역 에떼르넬 비욘드', 동대문구 이문·휘경뉴타운 휘경3구역 재개발 ‘휘경자이 디센시아’를 분양한다. 경기도 남양주시 남양주 ‘화도 창현 코오롱하늘채 파노라마포레’를 선착순 공급한다.

1분기 지방 중소도시 브랜드 아파트 1만1736가구 공급… 충북 청주시 ‘복대자이 더 스카이’, ‘청주 동일하이빌 파크레인, 충남 서산시' '서산 해미 이아에듀타운', 강원 원주시 ‘e편한세상 원주 프리모원’, 경남 김해시 ‘김해 신문1지구 공동주택(가칭)’, 전북 정읍에서 '정읍 푸르지오 더 퍼스트' 등이 분양에 나설 예정이다. 원주혁신제일풍경채센텀포레·속초 롯데캐슬인더스카이 등 다음 달 강원도 아파트 입주 물량은 1,783세대다.

2022년 1월 20일 부동산 단신 1.

주간 경매... 서울 강남구 삼성동 17번지 삼성동롯데 아파트 101동 603호가 경매로 나왔다. 감정가 20억4000만원에서 첫 매각이 진행된다. 서울 노원구 상계동 652번지 상계주공 아파트 1101동 310호가 경매로 나왔다. 감정가 6억3000만원에서 첫 매각이 진행된다. 서울 영등포구 양평동6가 99번지 한솔아파트 101동 807호가 경매로 나왔다. 감정가 9억2100만원에서 한 차례 떨어져 7억3680만원에 매각이 진행된다.

제주시 노형동 ‘노형2차아이파크’ 전용 115.16㎡는 지난해 11월 10억5000만원, 제주시 연동 ‘대림 e편한세상2차’ 전용면적 140㎡도 5월 말 12억5000만원에 거래됐다. 제주도 서귀포시 중문동 ‘포레나 제주중문’은 1순위 평균 4.33대 1, 제주시 연동 ‘e편한세상 연동 센트럴파크’도 평균 13.7대 1의 경쟁률을 나타냈다. 제주도 ‘더샵 연동포레’, 연동e편한세상, ‘더샵 노형포레’, ‘엘크루 단지’, 건입동제일풍경채, ‘한화 포레나 제주대정’ 등이 분양될 예정이다.

지난해 삼성물산이 수주한 서울 강동구 고덕동 '고덕아남' 아파트 리모델링의 3.3㎡당 평균 공사비는 669만원, 성동구 '금호벽산' 아파트의 3.3㎡당 평균 공사비도 619만8000만원이다. 국내 아파트 리모델링 수주전에서 경쟁입찰이 성사된 것은 2019년 서울 서초구 잠원훼미리가 마지막이다. 강남구 대치현대, 개포동 대치2단지, 용산구 이촌동 강촌과 코오롱아파트 등은 입찰에 단독참여한 건설사를 우선협상대상자로 선정했다.

강동구 둔촌주공은 단지명을 기존 올림픽파크에비뉴포레→올림픽파크포레온으로 확정했다. 은평구 신사동 지역주택조합 ‘은평신사에듀포레’가 3차 조합원을 모집한다. 경기도 안양시 '안양 어반포레 자연& e편한세상', 충남 음성군 '음성 푸르지오 더 퍼스트', 전남 광양시 성황도이지구 '더샵프리모 성황', 대구 '달서 롯데캐슬 센트럴스카이'. 그리고 ‘범어 라온프라이빗 1, 2차’와 ‘진천역 라온프라이빗 센텀’에 이어 대구시 북구 ‘대현 라온프라이빗을 공급한다.

경기 광주시 ‘오포자이 디 오브 무순위 청약 경쟁률은 1,123대 1을 기록했다. 반면, ‘사하 삼정그린코아 더시티’, ‘천안 극동스타클래스 더퍼스트’ 무순위 청약에서도 일부 주택형이 미달됐다. 인천 서구 ‘청라리베라움더레이크플러스’는 최근 분양가 대비 1500만원 낮춘 매물이 시장에 나왔다. 인근 ‘루원시티 1차 SK리더스뷰’도 마이너스 프리미엄이 2000만원, 경기 안산시 ‘힐스테이트 안산중앙역’도 마이너스 프리미엄이 500만원까지 형성돼 있다.

2021년 1월 20일 부동산 단신 1.

재건축 시장에 삼성이 돌아왔다… 서초·동래 등 1만5000가구 분양...잘 나가던 삼성물산은 2015년 서울 서초구 무지개아파트 수주전 참여 이후 시장에서 철수했다. 재건축 수주 입찰 경쟁이 혼탁해 깨끗한 경쟁이 불가능하다는 이유에서였다. 하지만 입찰 기준이 개선되면서 지난해 강남권 재건축 최대어인 반포3주구와 신반포15차를 잇따라 수주하며 시장에 복귀했다. 삼성물산 관계자는 “올 초에도 도곡삼호 재건축 사업(915억원)을 따내며 좋은 출발을 알렸다”면서 “앞으로 주택사업에 박차를 가해 ‘래미안’ 브랜드 가치를 더욱 높여 나갈 계획”이라고 했다.

올해는 신규 분양 시장도 적극 공략한다. 서울 서초구·부산 동래구 등 인기 주거지 위주로 1만5000여가구를 내놓는데 다음달에 부산 동래구 온천4구역 재개발을 통해 ‘래미안 포레스티지’를 공급하고 같은 달 서울 강남권 재건축 최대어로 꼽히는 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’도 분양한다. 지하 3층~지상 최고 35층 21개동에 2990가구 규모로 224가구를 일반분양한다.

다음달 경기 수원에서는 권선6구역 재개발을 통해 2175가구를 분양한다. 서울 서초구 신반포15차를 재건축하는 ‘래미안 원펜타스’(641가구)와 서울 송파구 잠실 진주아파트 재건축(2636가구) 단지도 각각 상반기와 하반기에 일반 분양할 예정이다. 다른 한편 GS건설, 송도자이 크리스탈오션, 평택지제역자이, 봉담자이라피네 등 올해 전국 2만8000채를 공급한다.

신동아건설은 이달 말 세종 6-3생활권 리첸시아 파밀리에 아파트 1350가구와 올 상반기 경기 양주옥정 A1블록 2049가구, 과천지식정보타운 S-8블록 659가구를 분양할 예정이다. 그리고 경기 의정부시 고산동 ‘의정부고산수자인디에스티지’는 고산지구 C1, C3, C4 블록에서, 인천 연수구 선학동 ‘한화포레나인천연수’, 화성 태안3지구 우미린 센트포레', 양평역 한라비발디 1·2차’ 1602가구, 가평에서는 ‘가평 자이’ 505가구, e편한세상 가평 퍼스트원, ‘힐스테이트 용인 둔전역’을 분양한다.

아파트 규제했더니 더 비싸진 오피스텔…수도권 곳곳서 '역전'...서비스면적 등이 없고 주거 선호도가 낮은 오피스텔은 시장에서 아파트에 비해 저렴하게 시세가 형성된다. 그러나 아파트가 분양가 통제를 받으면서 가격 역전이 나타났다는 분석이다. GS건설이 경기 성남시 고등지구에 공급하는 판교밸리자이 오피스텔은 전용면적 84㎡ 분양가가 10억원가량으로 정해졌고 고등동에서 2019년 입주한 아파트 호반써밋판교밸리 전용 84㎡는 11억~12억원대에 거래되고 있다.