오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 32-4.

[해야해야]

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2017.01.11. 다음 아고라 경제 토론방.

2.

해야해야

현재, 우리나라 부동산의 법과 제도상 집값에 따른 제약이 있습니다. 예를 들어, 집값 6억 원 이상은 다주택자의 보유세 대상이자 취득세 2배의 대상입니다. 또한 집값 9억 이상은 대출 제한 등 금융상의 제약들을 제외하고도 다주택자들뿐만 아니라 일가고 일 주택자도 보유세 대상 및 양도세의 대상이 됩니다.

취득세도 세배이고요. 따라서 오 년 혹은 십 여 년 후, 전용 면적 25평을 기준으로, 부산 주택의 상위 1~2%는 쉽게 공시 가격 9억 대의 한계를 돌파할 수 있겠지만, 대다수의 주택들은 극히 어렵고, 상위 3~20%에 해당하는 주택들은 상당 기간 공시 가격 6억 대에서 9억 대 미만에 머물게 될 것 같습니다.

즉, 현재 극소수 아파트지만 부산 전용 면적 25평 상위 1~2% 아파트는 이미 6억 대의 벽을 돌파하였으니.. 반면, 부산의 상위 20~50% 주택은 6억 대의 한계에 부딪히게 되겠지요.

대구 수성구, 광주 남구, 경기 북부, 경기 남부를 포함한 낙후된 전국 지방 부동산 시장도 앞서거니 뒤서거니 하면서 부산 부동산 시장과 유사한 경로를 밟아가게 될 것입니다. 이는 낙후된 지방의 지역 경제, 도시, 주거환경 개선, 그 부수, 반사적 효과인 지방 부동산 시장에 관한 시범 케이스 지방, 소지역, 동심원적 파급효과가 필요했던 주요 이유입니다.

​상기한 동심원적 파급효과와 관련하여 구체적인 사례들을 살펴봅니다. 2003년 경부터 오늘날 2017년 1월까지 15년간 서울 부동산 시장은 비약적인 지역 경제나 도시 및 주거 환경의 개선 없이 수 배에서 열 배 넘게 상승했습니다.

반면에, 지역 경제가 취약하고 부동산 수요층이 빈약한 낙후된 지방 부동산 시장은 지난 15년 간 화폐 가치 하락, 물가 상승률에 미치지 못하는 두 배 상승조차 하지 못했습니다.

대구 수성구 범어동, 제주시 노형동 등 낙후된 지방의 극소수 지역, 극소수 주택은 몇 배 상승했지만 대다수 주택은 상승 폭이 미미했습니다. 그러나, 앞으로, 15년 후에는 많이 달라질 것이고 또 달라져야 합니다.

33평 전용 면적 25평 최고 가격을 기준으로, 시범 케이스 부산 지방 부동산 시장은 도시 및 주거환경 개선이 거의 완료된 해운대구는 2~3년 후 엘시티, 마린시티 자이, 해운대 비스타, 해운대 캐슬 스타, 중동 리인 뷰 등이 입주할 무렵인 2020년 전후에는 워터 프런트 바다 영구 조망권을 가진 33평 최고가는 10억, 어쩌면 15억 워을 돌파할 수도 있을 것입니다.

5년 후 2022년을 전후하여 입주하게 될 것 같은 삼익 타워 자이, 대연 비치 푸르지오 워터 프런트, 바다 영구 조망 세대 33평 최고가는 15억 어쩌면 20억 원 돌파도 불가능 하지 않을 것입니다. 10년 후인 2027년 전후에 삼익비치 그랑 자이가 입주할 무렵에는 20억, 어쩌면 25억원, 재건축이 늦어 진다면 30억원 돌파도 가능하게 될 것입니다.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 20일 부동산 단신 2.

폭락의 중심에서 '바닥'을 외치다?… 서울 송파구 잠실동 잠실주공5단지 전용 82.51㎡는 지난 14일 지난해 최저가보다 1억8000만원 높은 24억4600만원에 거래됐다. 가락동 헬리오시티 전용 59.96㎡도 최근 14억4000만원에 거래되며 지난해 하반기 최저가(12억6500만원)는 물론 최고가(13억9000만원)보다 높은 가격에 계약됐다. 송파구 잠실동 “엘·리·트(엘스,리센츠,트리지움) 3개 단지에서만 1월 12건 이상 거래됐다. 신천동 파크리오 등도 비슷한 상황이다.

서울 동대문구 답십리동 전용 84㎡, 노원구 상계도 상계주공16단지 전용 45㎡ 월계동 삼호3단지 전용 59.22㎡ 월계동 한진한화그랑빌전용 84㎡ 등도 최근 지난해 최저가보다 비싸게 거래됐다. 한편, 강남구 압구정동 현대아파트 6차 전용 157㎡는 지난달 26일 45억원에 거래, 한때 3.3㎡당 1억 2000만원 이상에서 지금은 1억원선이 깨졌다.

서울 서대문구 DMC에코자이(1047가구) 전용 59㎡는 이달 7개월 만에 2억5000만원 하락한 8억5000만원에 거래됐다. 성동구 행당대림(3404가구) 전용 59㎡ 역시 지난해 3월 11억8800만 원에서 이달 8억3000만원에 거래됐다. 마곡엠벨리7단지 전용 84㎡는 16일 최고가보다 4억원 내린 10억6400만원에 직거래됐다.

강서구 마곡동 ‘대장주’ 마곡13단지힐스테이트마스터 전용면적 84㎡는 지난 17일 최고가보다 6억원 내린 10억9000만원에 거래됐다. 반면, 경기 과천시 원문동 ‘래미안슈르’ 전용 59㎡는 지난 6일 9억2000만원에, 성남시 수정구 신흥동 산성역포레스티아 74㎡도 지난 7일 8억4800만원에 거래됐는데, 지난해 12월 거래 가격과 차이가 거의 없다. 경기 광명시 산동 철산주공13단지 전용면적 73㎡는 지난 7일 6억6000만원에 거래됐다.

경매...서울 송파구 풍납동 씨티극동 101동 1706호는 감정가 20억원에서 2회 유찰돼 12억8000만원에, 영등포구 문래동3가 동원데쟈뷰 103호도 감정가 10억7000만원에서 2회 유찰돼 6억8480만원에, 강남구 청담동 청담현대3차 102동 1002호 역시 감정가 28억1000만원에서 2회 유찰돼 17억9840만원에 입찰을 진행한다.

서울 영등포구 여의도동 미성 아파트는 15억 7799만 9999원(감정가 19만 2500만원)에, 구로구 천앙동의 천왕이펜하우스는 6억 6000만원(감정가 8억 5000만원)에, 서대문구 홍제동 무악청구 아파트는 7억 5150만원(감정가 11억원)에, 양천구 목동 한신아파트는 10억 6777만 7000원(감정가 16억 3000만원)에 낙찰됐다. 목동현대아파트 전용 85㎡는 감정가가 15억2000만원에서 두 차례 유찰돼 11억5548만원에 낙찰됐다.

목동신시가지10단지 전용 108㎡도 두차례 유찰 끝에 감정가 대비 5억원 깎인 14억5789만원에 낙찰자를 찾았다. 경기 용인시 수지구 풍덕천동 현대 101동 608호가 또한 감정가 7억5100만원에서 2회 유찰돼 3억6799만원에, 서초구 양재동 해청 303호는 감정가 16억4000만원에서 3회 유찰돼 8억3968만원에 입찰이 진행된다.

2023년 1월 20일 부동산 단신 2.

서초구 반포동 '아크로리버파크'는 지난해 11월 국민 평형(전용 84㎡)이 45억원(11층)에 역대 최고가를 경신했는데, 다음 달 같은 평형이 5억2000만원 하락한 39억8000만원(8층)에 거래됐다. 강남구 대치동 개포우성2 전용 127㎡도 지난해 12월9일 42억원(4층)에서 일주일 뒤(12월16일) 3억원 내린 39억원(8층)에 팔렸다. 송파구 잠실동 아시아선수촌아파트는 지난해 11월 전용 151㎡가 42억원(10층)에서 최근 3억5000만원 내린 38억5000만원(4층)에 거래됐다.

반면, 강남구 삼성동 아이파크 전용 195㎡는 지난해 1월 53억5000만원(4층)에서 지난달 25일 70억원(3층), 압구정동 압구정현대2차 160㎡는 지난달 18일 60억2000만원(11층), 대치동 래미안대치팰리스 전용 94㎡도 지난달 40억5000만원(25층), 압구정동 현대 6차 전용 144㎡도 신고가인 49억 원에 거래됐다. 또, 도봉구 '대상타운 현대아파트' 전용면적 84㎡도 지난해 12월 10억2900만원에 신고가를 갱신했다.

'이천·속초·창원' 지방으로 투자자들 몰린 이유... 관광·교통·개발 호재로 경남 창원시 마산합포구 대내동 대내주공(전용면적 60㎡) 아파트는 지난해 11월6일 2억1000만원, 경기도 이천시 현대전자산업사원(전용 59㎡) 아파트는 이달 초 1억6000만원에 신고가를 갱신했다. 강원도 속초시 속초서희스타힐스더베이(전용 96㎡) 아파트가 지난달 6일 6억4000만원, 속초 동명동 e편한세상영랑호(전용 115㎡)도 지난해 11월 7억1800만원에 최고가로 거래됐다.

강남권에서 송파구 잠실현대가 조합 설립 인가 추진에 나서고, 아크로리버파크, 신반포15차, 래미안퍼스티지 등 고가 아파트와 재건축 단지 인접 서울 서초구 반포푸르지오 아파트는 리모델링 조합설립 창립총회를 연다. 강남구 개포동 대치2단지 아파트 리모델링 주택사업 조합은 이달 중 우선협상대상자를 선정할 계획이다. 또, 서울 동작구 흑석2구역 수주에 대형 건설사들이 대거 관심을 보이고 있다.

'신통 재건축' 순항··· 영등포구 여의도동 한양아파트와 시범아파트의 기획 설계 용역 계약을 진행 중이다. 구로구 우신빌라, 중구 신당동 236 일대, 양천구 신정동 1152 일대, 강북구 미아4-1구역 등도 기획 설계 용역이 진행되고 있다. 강남구 대치동 한보미도맨션(대치미도), 송파구 장미1·2·3차 및 한양2차 양천구 목동신시가지6단지 아파트 등의 용역이 발주될 예정이다. 강남구 대치미도 전용 128㎡는 지난해 41억 4,000만 원에 거래됐다.

인천시 연수구 송도국제도시 일대 송도SK뷰 84㎡(이하 전용면적)는 지난 5일 8억5000만원에 거래돼 지난달보다 1억5000만원, 더샵그린스퀘어 84㎡는 지난해 11월 9억1000만원에 거래되면서 10월보다 1억9000만원 하락했다. 송도더샵센트럴시티 59㎡도 지난 6일 7억6500만원(21층)에 거래돼 10월보다 3500만원 떨어졌다. 송도푸르지오월드마크1단지 전용 156㎡ 역시 실거래가 5억2000만원을 기록, 이전 최고가보다 2억6000만원 하락했다.

2023년 1월 20일 부동산 단신 2.

서울 강남구 대치동 대치우성 1차 조합이 추산한 일반분양가는 전용면적 59㎡형 기준 14억8000만원으로 같은 면적 조합원 분양가(18억2000만원)보다 3억원 넘게 낮다. 서초구 반포동 ‘래미안 원베일리’는 3.3㎡당 평균 5273만원에 일반 분양가를 승인받았는데 조합원 분양가(3.3㎡당 약 5560만원)보다 약 5% 낮았다. 한편, 광주 화정아이파크는 인근 광주호반써밋플레이스(2020년 입주), 염주더샵센트럴파크(2022년 입주 예정)와 함께 서구를 대표하는 대장주였다.

서울 송파구 송파동 ‘성지’ 아파트 수직 증축 리모델링, 중구 입정동 세운재정비촉진지구 3-1·4·5구역 재개발 ‘힐스테이트 세운 센트럴’, 서대문구 ‘홍은13구역 아이파크’(가칭), 은평구 은평뉴타운 디에트르더퍼스트, 역촌1구역 재건축 ‘센트레빌 파크 프레스티지’, 강북구 ‘북서울자이 폴라리스’를 공급한다. 경기도 화성시 반도유보라아이비시티, 경기 안성시 ‘e편한세상 안성 그랑루체’, 경기 용인시 처인구 ‘힐스테이트 몬테로이’를 분양할 예정이다.

서울 동대문구 이문·휘경뉴타운 내 이문4구역이 시공사 선정에 나서고 휘경1구역은 ‘휘경해모로 프레스티지’(299가구)는 2020년 입주를 마쳤다. 휘경2구역도 ‘휘경SK뷰’(900가구)로 2019년 입주했고 시세는 전용 59㎡가 11억~12억원을 형성하고 있다. 또, 서울 강서구 염창동 내 첫 리모델링 염창 무학아파트가 조합설립 인가를 받을 예정이다. 서울시는 중구 '서소문 도시정비형 재개발구역 제11·12지구 정비계획 변경안'을 수정 가결했다.

서울시는 이날 방배동 528-3번지 일대 방배15구역 주택재건축 정비계획 수립 및 정비구역 지정·경관심의안도 수정 가결했고 종로구 창신동 창신2 주택재개발 정비예정구역 해제 심의안도 가결됐다. 반도건설은 대전 유성구 가로주택정비사업과 SK D&D ‘에피소드 신촌2’ 신축공사를 수주했다. 서울 강남구 ‘더플레이스 강남’, 서초구 '엘루크 서초', 경기도 용인시 ‘힐스테이트 몬테로이’, 파주시 운정3지구 '신영지웰 운정신도시'를 분양한다.

부산 강서구 명지국제신도시 '빌리브 명지 듀클래스', 인천시 연수구 송도동 '힐스테이트 레이크 송도 4차', 서구 검단신도시AA6, 대구 수성구 파동 ‘수성 포레스트 스위첸, 대전 서구 도마동 도마·변동11구역 재개발 ‘호반써밋 그랜드 센트럴’, 동구 천동 주거환경개선사 ‘리더스시티’를 내놓는다. 부산 강서구 에코델타시티 한양수자인과 호반써밋 스마트시티는 2개 단지 총 708가구 모집에 2만3642건의 청약이 접수됐다.