지금 이 가격이 가능? 2022년 입주 더라움 펜트하우스, 건축비 상승 대안

[THE강남]

지금 다시 지으려면 이 가격이 가능할까

2022년 입주 더라움 펜트하우스, 건축비 상승기

부동산을 볼 때 많은 분이 현재 가격만 확인합니다.

하지만 최근처럼 공사비와 자재비, 인건비 부담이 커진 시기에는 다른 질문이 필요합니다.

이 관점에서 살펴보면 서울 광진구 자양동의 더라움 펜트하우스는 상당히 흥미로운 상품입니다.

더라움 펜트하우스는 한창 공사비가 급격히 높아지기 전 사업이 시작돼 2022년에 입주한 비교적 신축급 오피스텔입니다.

현재 새로 공급되는 하이엔드 주거상품과 비교하면 건축 연식은 충분히 새롭지만, 분양가격은 과거 사업 당시의 원가와 시장 상황을 바탕으로 형성돼 있습니다.

여기에 일부 잔여 호실은 입주지원금까지 적용되고 있어, 단순한 미분양 할인상품이 아니라 과거 원가로 완성된 하이엔드 부동산을 현재 시점에 매입하는 기회로 바라볼 필요가 있습니다.

2022년 입주, 오래된 구축이 아닙니다

더라움 펜트하우스는 2019년 분양을 시작해 2022년 입주한 상품입니다.

지하 6층에서 지상 25층, 2개 동으로 조성됐으며 펜트하우스 상품은 전용 58·61·67·69·72·74㎡의 복층형으로 구성돼 있습니다.

따라서 10년 이상 지난 구축 오피스텔을 저렴하게 매입하는 개념과는 다릅니다.

현재 기준으로도 건축연식이 짧고, 이미 준공과 입주가 완료돼 실물을 직접 확인한 뒤 선택할 수 있다는 장점이 있습니다.

신축 분양상품은 조감도와 모델하우스를 기준으로 계약해야 하지만, 더라움 펜트하우스는 다음 사항을 직접 확인할 수 있습니다.

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완성된 상품을 보고 결정할 수 있다는 점은 공사기간과 입주시기, 설계변경 위험을 감수해야 하는 신규 분양상품과 분명한 차이가 있습니다.

최근 건축비 상승이 더라움의 가치를 다시 보게 합니다

최근의 부동산 공급시장은 단순히 토지가격만 오른 것이 아닙니다.

건축자재와 인건비, 금융비용, 고급 마감재와 설비 비용이 함께 상승하면서 새로 공급되는 주거상품의 분양가격도 높아질 수밖에 없는 구조가 됐습니다.

특히 더라움 펜트하우스처럼 다음 요소를 갖춘 상품은 일반적인 오피스텔보다 건축원가 부담이 큽니다.

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현재 이와 같은 수준의 복층형 하이엔드 오피스텔을 건대입구역 초역세권에 새로 공급한다면, 기존 분양가격보다 상당히 높은 원가와 금융비용이 반영될 가능성이 큽니다.

따라서 더라움의 현재 가격은 단순히 “몇 년 전 분양했던 오피스텔 가격”으로 볼 것이 아니라, 2022년에 이미 완성된 건물을 현재의 재건축 원가와 비교해 평가해야 할 가격입니다.

새 상품보다 오래되지 않았는데 가격은 과거 기준

더라움 펜트하우스의 핵심은 바로 이 부분입니다.

일반적으로 준공 후 시간이 오래 지나면 가격이 저렴하더라도 시설 노후화와 수리비를 고려해야 합니다.

반대로 완전한 신축상품은 건축비와 금융비용이 고스란히 분양가격에 반영됩니다.

더라움 펜트하우스는 그 중간에서 다음 조건을 갖습니다.

구분	더라움 펜트하우스의 특징
건축연식	2022년 입주로 비교적 신축급
상품 상태	준공·입주 완료, 실물 확인 가능
가격 기준	과거 사업 당시 분양가 체계
공간	일반 오피스텔과 차별화된 복층형
입지	건대입구역 도보 약 2분
현재 혜택	일부 호실 입주지원금 적용
리스크	공사지연 및 준공위험 없음

즉, 신축급 상품을 신규 공급가격보다 상대적으로 낮은 수준에서 검토할 수 있는 구조입니다.

전용면적만 보면 놓치는 복층의 가치

더라움 펜트하우스는 전용 58㎡에서 74㎡로 구성돼 있습니다.

숫자만 보면 중소형 아파트와 비슷해 보이지만, 실제 상품은 복층공간이 추가돼 체감면적이 훨씬 넓습니다.

상담자료에 따르면 복층을 포함한 실사용면적을 기준으로 계산한 평당가격은 타입별로 약 3,559만 원에서 6,361만 원 수준으로 제시돼 있습니다. 전용면적만 기준으로 계산한 가격보다 약 35~36% 낮아지는 구조입니다.

이는 단순히 서비스면적이 조금 추가된 정도가 아닙니다.

복층을 다음과 같이 별도의 공간으로 활용할 수 있습니다.

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전용면적만으로 일반 아파트와 가격을 비교하면 더라움의 실제 공간가치를 제대로 반영하기 어렵습니다.

따라서 현장에서는 반드시 분양면적이 아니라 실제로 사용할 수 있는 전체 공간과 동선을 확인해야 합니다.

현재 새로 공급되는 상품과 비교해볼 필요가 있습니다

서울에서 신축급 하이엔드 주거상품을 찾을 때는 단순히 아파트와 오피스텔이라는 건축물 용도만 비교해서는 안 됩니다.

실제로는 다음 기준을 함께 봐야 합니다.

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더라움 펜트하우스는 건대입구역 2·7호선 초역세권에 있고, 성수·청담·강남을 동시에 이용하기 좋은 위치입니다.

건대입구역에서 2호선을 이용하면 성수와 삼성·선릉·강남으로 이동할 수 있고, 7호선을 이용하면 청담·강남구청·논현권으로 연결됩니다.

차량으로는 영동대교와 청담대교, 강변북로와 올림픽대로를 이용할 수 있습니다.

입지만 놓고 보면 단순한 광진구 지역상품이라기보다 성수와 청담을 연결하는 생활권의 중앙에 위치한 상품이라고 볼 수 있습니다.

같은 건물을 지금 다시 공급하기 어려운 이유

더라움 펜트하우스의 희소성은 단지 복층이라는 점에서 끝나지 않습니다.

도심 핵심 상권에서 이러한 규모와 설계의 상품을 다시 공급하려면 여러 조건을 확보해야 합니다.

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사업 초기에는 가능했던 설계라도 현재 원가와 금융환경에서는 동일한 가격으로 재현하기 어려울 수 있습니다.

이 때문에 완성된 부동산의 가치는 단순히 준공 당시의 분양가격보다 현재 다시 만들기 위해 필요한 대체원가로 평가할 필요가 있습니다.

더라움 펜트하우스는 바로 이 대체원가 관점에서 다시 살펴볼 만한 상품입니다.

입주지원금까지 반영하면 가격 경쟁력은 더 커집니다

일부 잔여 호실에는 입주지원금이 적용되고 있습니다.

이는 처음 분양받은 계약자가 납부했던 분양가격보다 낮은 실질 매입조건을 만들 수 있습니다.

현재 검토 가능한 호실은 다음 조건이 각각 다릅니다.

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따라서 단순히 입주지원금 액수가 가장 큰 호실을 선택하는 것보다, 지원금 적용 후 실질가격과 공간·조망을 함께 비교하는 방식이 중요합니다.

예를 들어 입주지원금이 다소 적더라도 고층의 청담대교나 서울숲 조망을 확보한 호실이 장기적으로 더 높은 만족도를 줄 수 있습니다.

반대로 실거주보다는 업무공간이나 임직원 숙소가 목적이라면 조망보다 가격과 대출조건을 우선할 수 있습니다.

한강·서울숲·남산을 바라보는 조망

더라움 펜트하우스의 고층 일부 호실에서는 방향에 따라 다음과 같은 서울의 주요 조망을 누릴 수 있습니다.

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상담자료에서도 잠실 롯데타워, 청담대교, 서울숲, 남산타워 방향의 전망이 주요 특장점으로 제시돼 있습니다.

최근 새로 공급되는 고급 주거상품은 조망 프리미엄만으로도 층별 가격 차이가 크게 형성됩니다.

더라움 역시 같은 타입이라도 층과 향에 따라 상품성이 달라지므로, 가격표만 보고 선택하기보다 실제 세대에서 전망을 확인해야 합니다.

하이엔드 상품을 결정하는 것은 보이지 않는 설비입니다

고급 주거상품의 가치는 대리석이나 가구만으로 결정되지 않습니다.

실제 거주 만족도를 좌우하는 요소는 공기, 물, 소음, 환기, 주차, 보안, 공용공간 같은 기본 성능입니다.

더라움 펜트하우스에는 다음과 같은 공기관리 시스템이 적용됐습니다.

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상담자료에는 외부 공기 유입 시 초미세먼지를 차단하고, 세대 내 오염도를 감지해 자동으로 공기를 정화하는 시스템이 소개돼 있습니다.

이와 같은 특화설비는 처음 건축할 때 적용하지 않으면 준공 후 개별 세대가 추가하기 어렵습니다.

이 역시 현재의 대체원가 관점에서 더라움을 살펴봐야 하는 이유입니다.

완성된 생활권도 건축비만큼 중요합니다

신규 분양지역은 건물이 새롭더라도 상권과 생활기반이 완성되기까지 시간이 필요합니다.

더라움 펜트하우스는 이미 서울을 대표하는 대학가이자 상업지역인 건대입구역에 있습니다.

가까운 곳에서 다음 시설을 이용할 수 있습니다.

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생활시설이 이미 갖춰진 지역이기 때문에 입주 후 새로운 상권 형성을 기다릴 필요가 없습니다.

특히 강남과 성수를 함께 이용해야 하는 전문직과 사업가, 기업 임직원에게는 이동시간을 줄일 수 있는 실용적인 위치입니다.

성수의 성장과 광진 개발축 사이

더라움 펜트하우스의 위치를 건대 상권만으로 평가하는 것은 충분하지 않습니다.

주변에는 다음과 같은 도시정비와 개발계획이 이어지고 있습니다.

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상담자료에서는 성수 IT지구 확대와 동일로지구의 연계를 통해 IT·문화콘텐츠 산업의 파급효과를 기대할 수 있다고 설명하고 있습니다.

물론 개발계획은 단계와 일정이 변경될 수 있으므로 확정적인 가격 상승요인으로 단정해서는 안 됩니다.

다만 더라움이 이미 성장한 성수동과 변화가 진행되는 광진구 사이에 있다는 점은 장기적인 입지평가에서 살펴볼 요소입니다.

이런 분에게 더라움 펜트하우스를 권합니다

1. 최근 신축 분양가격이 너무 높다고 느끼는 분

완전한 신규 분양상품은 현재의 높은 토지가격과 공사비, 금융비용이 모두 반영됩니다.

더라움은 2022년 입주한 신축급 상품이지만 가격구조는 과거 사업시점을 기준으로 형성돼 있어 비교검토의 가치가 있습니다.

2. 구축은 싫지만 합리적인 가격을 원하는 분

건축연식은 짧고, 이미 준공된 실물을 확인할 수 있습니다.

구축의 노후화 부담과 신규 분양의 높은 가격 사이에서 대안이 될 수 있습니다.

3. 아파트와 다른 공간을 원하는 분

높은 층고와 복층구조는 일반적인 아파트에서는 쉽게 찾기 어렵습니다.

거주와 업무, 취미와 휴식을 한 공간에서 분리해 사용할 수 있습니다.

4. 강남과 성수를 함께 이용하는 분

2·7호선과 영동대교·청담대교를 통해 서울의 주요 업무지역으로 이동하기 편리합니다.

5. 법인 또는 개인사업자 명의 매입을 검토하는 분

사용목적과 금융기관 심사조건에 따라 사업자대출을 검토할 수 있습니다.

다만 실제 사업용도와 전입 여부, 부가가치세 환급조건을 사전에 확인해야 합니다.

가격이 싸다는 말보다 중요한 것

더라움 펜트하우스를 단순히 “할인 중인 오피스텔”로 소개하고 싶지는 않습니다.

진짜 중요한 것은 다음 세 가지입니다.

첫째, 2022년 입주한 비교적 새 건물이라는 점

둘째, 최근 높아진 건축비가 모두 반영된 신규 공급상품이 아니라는 점

셋째, 복층과 특화설비, 초역세권 입지를 현재 가격으로 다시 만들기 쉽지 않다는 점

따라서 더라움은 무조건 저렴한 상품이라기보다, 현재의 건축비와 신규 공급가격을 기준으로 다시 평가하면 가격 경쟁력이 나타나는 상품이라고 보는 것이 정확합니다.

호실별로 가치는 달라집니다

현재 분양 가능한 호실은 타입과 층, 조망, 입주지원금이 모두 다릅니다.

계약 전에는 다음 사항을 반드시 비교해야 합니다.

확인사항	검토 내용
분양가격	최초 분양가와 현재 조건
입주지원금	금액 및 지급조건
실질 매입가격	지원금 반영 후 금액
타입	58·61·67·69·72·74㎡
실사용면적	복층공간 포함
층·향	채광과 소음, 조망
입주 여부	즉시 입주 또는 임차인 승계
대출	개인·개인사업자·법인별 조건
부가가치세	사업용 사용 및 환급 가능성
관리비	전용면적과 공용시설 기준
하자	세대별 보수 및 관리상태

같은 더라움 펜트하우스라도 어떤 호실을 선택하느냐에 따라 실제 만족도와 가격 경쟁력은 크게 달라질 수 있습니다.

더라움 펜트하우스 상담 및 현장 안내

최근 신축상품의 높은 분양가격이 부담스럽지만, 오래된 구축은 원하지 않는 분이라면 더라움 펜트하우스를 직접 비교해보시기 바랍니다.

2022년 입주한 신축급 건물, 건대입구역 도보 2분의 입지, 복층형 공간과 서울 주요 조망, 그리고 입주지원금이 적용된 현재 조건까지 함께 검토해드립니다.

단순히 가장 저렴한 호실만 권하지 않습니다.

매수인의 예산과 사용목적에 따라 다음 기준으로 적합한 호실을 선별해 안내합니다.

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※ 본 글의 분양가격과 입주지원금, 금융조건은 2026년 7월 제공자료를 기준으로 작성됐으며 계약 시점에 변경될 수 있습니다.

※ “가격 경쟁력”은 최근 신규 공급상품의 건축원가와 분양조건을 고려한 비교 관점이며, 향후 시세 상승이나 투자수익을 보장하는 의미가 아닙니다.

※ 대출과 세금, 부가가치세 환급은 매수인의 소득·신용·사업용도와 금융기관 및 과세관청의 판단에 따라 달라질 수 있습니다.

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