생활 | 국토부 "협의 없이 민간임대사업자가 임대주택 분양전환 못해" | 광주아파트총연합회

[LHKOREA]

■ 국토부 "협의 없이 민간임대사업자가 임대주택 분양전환 못해"

☛ 건설형 임대주택은 종부세 합산배제 혜택 대상

(서울=뉴스1) 금준혁 기자 = 국토교통부는 10일 7·10대책으로 민간임대가 영향을 받았다는 조선일보의 보도와 관련해 해명자료를 발표했다.

국토부는 4년 단기 임대 사업 폐지로 조기 분양이 가능하다는 주장에 "7·10대책에 따라 4년 단기 임대주택의 임대의무기간이 종료된 이후 등록이 자동말소되고 임대의무기간 중에 임차인의 동의를 얻을 경우 임대사업자가 자진말소하고 매각할 수 있다"고 설명했다.

그러면서 "등록 임대주택 말소 여부 및 임차인 분양 여부는 단지가 아닌 개별 가구가 정할 수 있어 임차인의 거주는 계속 보장된다"고 덧붙였다.

이어 "임대의무기간이 종료돼도 임대 사업자와 협의해 임차인이 분양받을 수 있다"고 했다.

또 종부세가 올라 건설사‧시행사가 임대를 포기하고 조기 분양한다는 지적에 "매입형이 아닌 건설형 임대주택은 종부세 합산배제 혜택을 받고 대상 주택을 공시가격 6억원 이하에서 9억원 이하로 확대했다"고 답했다.

국토부는 "임차인의 안정적인 거주와 서민의 내집 마련 지원이라는 정책 목표를 조화롭게 추구할 수 있도록 제도를 운용해 나가겠다"고 전했다.

출처 : ⓒ 뉴스1, 금준혁 입력. rma1921kr@news1.kr

■ 임차인대표회의 임기표시 등 복사 교부 거부한 관리업체·소장에 손배

수원지법 판결

☛ 법원 “의무 없다” 기각

[아파트관리신문=서지영 기자] 국민임대 방식으로 분양된 아파트의 관리주체는 임차인대표회의 구성원 임기표시 명단을 복사하고 교부할 의무가 없다는 법원 판결이 나왔다.

수원지방법원 제12민사부(재판장 이평근 부장판사)는 경기 수원시 A아파트에 거주하는 임차인이자 이 아파트 제3기 동대표로서 2018년 4월 16일부터 그해 6월 30일까지 제3기 임차인대표회의 회장으로 재임한 B씨가 A아파트를 관리하는 C사와 C사 소속의 A아파트 전·현 관리소장 D씨, E씨를 상대로 “C사는 본인에게 A아파트의 ‘제3기 임차인대표회의 구성원 임기표시 명단’ 및 ‘장기수선계획서’를 복사해 교부하고, C사와 D씨는 공동해 본인에게 500만원, C사와 E씨는 공동해 본인에게 500만원을 지급하라”고 제기한 청구를 최근 기각했다.

B씨는 “공동주택관리법 시행령 제28조 제2항 제3, 5호, 공공주택 특별법 시행령 제57조 제2항 및 관리규약 제39조 제1항 제8호 등의 관련 규정들에 의하면, C사는 본인에게 아파트 제3기 임차인대표회의 구성원 임기표시 명단 및 장기수선계획서를 복사·교부해 줄 의무가 있다”고 주장했다.

그러면서 “A아파트 관리소장이었던 D씨는 위 복사·교부 의무에 위반해 위 임차인대표회의 구성원 임기표시 명단의 복사·교부를 거부했고, 현재 관리소장인 E씨 또한 위 의무에 위반해 장기수선계획서의 복사·교부를 거부했다”고 밝힌 뒤 “따라서 위 D씨, E씨는 민법 제750, 751조에 따라 본인에게 손해배상으로서 각 500만원을 지급할 의무가 있고, C사는 사용자로서 민법 제756조에 따라 D씨, E씨와 함께 본인에게 손해를 배상할 의무가 있다”고 주장했다.

재판부는 먼저 제3기 임차인대표회의 구성원 임기표시 명단 복사·교부 청구와 관련해, 해당 명단이 C사의 일반적 복사·교부 의무의 대상인 서류가 아니라고 판단했다.

재판부는 그 근거로 “A아파트와 같이 국민임대 방식으로 분양된 아파트에는 공공주택 특별법이 적용되고, 임차인대표회의에 관해 위 법 제50조는 민간임대주택법 제52조가 준용됨을 규정하고 있는데, 민간임대주택법 제52조, 동법 시행령 제42조는 임차인대표회의 구성 및 운영에 관해 관리주체에게 어떠한 의무도 부과하고 있지 않다”고 밝혔다.

또한 재판부는 “공공주택 특별법 제50조에 따라 준용되는 민간임대주택법 제51조, 동법 시행령 제41조 제2항은 주택의 관리에 관한 사항을 규정하면서, 공동주택관리법 중 제27조 제1항에 따른 회계서류의 작성·보관에 관한 사항, 제63조에 따른 관리주체의 업무에 관한 사항 등만을 한정해 적용한다고 명시하고 있다”며 “관리주체에게 ‘동대표의 선출 및 입주자대표회의의 구성원에 관한 사항’을 공개하거나 입주자등에게 개별 통지할 것을 규정하고 있는 공동주택관리법 제27조 제2항, 동법 시행령 제28조 제2항 제5호는 공동주택관리법 제27조 제1항 또는 제63조의 범위에 포함되지 않으므로, 공동주택관리법 제27조 제2항 및 동법 시행령 제28조 제2항 제5호는 A아파트에 적용되지 않는다”고 설명했다.

이와 함께 관리규약 제37조 제1항 각 호에서 규정하고 있는 관리주체의 업무 범위에 임차인대표회의에 관한 사항은 포함돼 있지 않고, 관리규약 제39조 제1항 각 호에 규정된 관리주체가 보관·관리해야 하는 자료 중 임차인대표회의 구성과 관련된 자료로는 ‘선거관리위원회 회의록’만 명시돼 있을 뿐 ‘임차인대표회의 구성원 임기표시 명단’은 명시돼 있지 않음도 지적됐다.

아울러 재판부는 “관리규약 제18조는 임차인대표회의 구성원의 명단과 임기 등을 공고해야 하는 주체로 선거관리위원회를 규정하고 있고, 관리규약 제26조 제8항은 임차인대표회의에 관한 회의록의 작성·보관 주체로 임차인대표회의 회장을 규정하고 있을 뿐인바, 피고 C사를 임차인대표회의 구성원 임기표시 명단의 보관·관리주체로 규정하고 있지 않고, 원고가 제출한 증거들에 의하더라도 실제로 A아파트 임차인대표회의 구성원 임기표시 명단을 공고한 자는 피고 C사가 아닌 A아파트 임차인대표회의 회장 또는 선거관리위원회 위원장으로 보인다”고 밝혔다.

이어서 재판부는 장기수선계획서 복사·교부 청구에 대해 관련 법리로 “아파트의 임차인 등에게 인정되는 아파트 관리 사무 관련 서류에 대한 열람·복사 청구권은 단체 구성원이기만 하면 누구에게나 인정되는 것으로서 그 권한의 남용을 방지할 필요성이 있으므로, 아파트 관리 사무의 운영이나 회계처리에 불명확하거나 부당한 부분이 있다는 점에 관해 상당한 근거가 있는지 여부, 그와 같은 의혹을 규명하고 해소하기 위해 관련 자료 등을 열람할 필요성이 있는지 여부, 열람·복사 청구권 행사에 이른 경위, 행사의 목적, 악의성 유무 등을 종합적으로 고려해 그 행사의 범위를 정해야 할 것”이라며 “열람·복사를 청구하는 구성원으로서는 청구의 특정과 집행 가능성의 관점에서 열람·복사를 요구하는 서류 등의 존재 및 그 서류 등과 열람·복사를 요구하는 이유의 관련성을 구체적으로 입증할 책임이 있다”고 밝혔다.

재판부에 따르면 B씨는 열람·복사 청구의 사유란에 ‘사실 확인용’이라고만 기재해 2018년 12월 18일에는 그 대상기간을 ‘2012년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지’로 하고, 2021년 1월 25일에는 그 대상기간을 ‘2015년 1월 1일부터 2020년 12월 31일까지’로 한 장기수선계획서 열람·복사 청구를 했다.

이에 재판부는 “제출된 증거들만으로는 원고의 위와 같은 청구 당시 또는 이 사건 변론종결 당시까지 A아파트의 관리 사무 운영이나 회계처리에 불명확하거나 부당한 부분이 있다는 점에 관한 근거가 있는지, 원고가 그와 같은 의혹을 규명하고 해소하기 위해 관련 자료 등을 열람할 필요성이 있는지, 원고가 열람·복사를 요구하는 서류 등의 존재 및 그 서류 등과 열람·복사를 요구하는 이유의 관련성 등이 구체적으로 입증됐다는 점을 인정하기에 부족하고 달리 이를 인정할 증거가 없다”며 “따라서 피고 C사에 원고가 요구하는 장기수선계획서의 복사·교부 의무가 있다고 보기 어려우므로, 원고의 이 부분 주장도 이유 없다”고 밝혔다.

이처럼 B씨가 요구하는 서류들의 복사·교부 의무가 C사에 있다고 보기 어려우므로, C사의 직원으로서 그 피용인인 D씨, E씨의 복사·교부 거부가 위법함을 전제로 한 B씨의 D씨, E씨에 대한 손해배상 청구 또한 나머지 점에 관해 더 살펴볼 필요 없이 이유 없다고 판단됐다.

이에 따라 재판부는 “결국 원고의 청구는 이유 없으므로 이를 모두 기각한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 서지영 기자 sjy27@aptn.co.kr

■ 10월 19일 이후 단지규모 구분 없이 임원 직선 선출

[민원회신]

질의: 11월 1일부터 동대표 선거 시 개정 시행령 적용되는지.
입주자대표회의 임원 선출방법을 통일한 공동주택관리법 시행령에 대해 질의한다.

당 단지는 300세대 단지로서 올해 11월 1일부터 동대표 선거가 시작된다. 개정 시행령이 당 단지에 적용이 되는지 궁금하다. <2021. 10. 14.>

회신: 개정 시행령 시행 전 임원 선출 공고한 경우 간선 가능
입주자대표회의 임원의 선출 방법을 500세대 이상인 공동주택과 500세대 미만인 공동주택으로 구분해 정하던 것을 단지규모의 구분 없이 입주자대표회의 회장 및 감사는 직선으로 선출하는 것을 원칙으로 하는 공동주택관리법 시행령이 2021년 10월 19일 공포·시행됐으므로, 상기 질의와 같은 경우 개정 법령 적용대상임을 알린다.

다만, 이 영 시행 전 500세대 미만 공동주택의 입주자대표회의 회장 및 감사의 선출을 위한 공고를 한 경우에는 제12조 제2항의 개정규정에도 불구하고 종전의 제12조 제2항 제2호 가목에서 정한 방법으로 선출할 수 있음을 알린다.(부칙 제2조 참조)

<전자민원, 주택건설공급과. 2021. 10. 21.><국토교통부 제공>