3월부터 주택연금 월 수령액 4만원 늘어 133만원 - 주택 공시가격 12억 기준은 그대로

[정승남세기영어교육연구회장]

3월부터 주택연금 월 수령액 4만원 늘어 133만원

Housing Pension Payouts Rise to 1.338 Million Won

주택 공시가격 12억 기준은 그대로

Initial Guarantee Fee Cut by 2 Million Won for Average Homeowners Starting March

3월부터 평균 주택 소유자를 위한 초기 보증 수수료 200만 원 인하

김성모 기자 입력 2026.02.05. 12:00 조선일보

그래픽=박상훈

오는 3월부터 주택연금에 새로 가입하는 사람은 매달 받는 연금액이 평균 4만원가량 늘어난다. 가입할 때 한 번 내는 초기 보증료도 평균 200만원 안팎 줄어들 전망이다.

금융위원회와 한국주택금융공사는 5일 ‘2026년도 주택연금 개선방안’을 발표하고 “주택연금이 고령층의 대표적인 노후 소득 수단으로 자리 잡을 수 있도록 수령액을 높이고, 가입 초기 부담을 낮추는 데 초점을 맞춰 개선안을 마련했다”고 밝혔다.

주택연금은 부부 중 한 명이라도 55세 이상이면서 공시가격 12억원 이하의 주택을 보유하고 있으면, 해당 주택을 주택금융공사에 담보로 제공한 뒤 계속 거주하면서 매달 연금을 받는 제도다.

다만 이번 개선안에는 가입 대상 주택 기준을 공시가격 12억원 초과로 확대하는 방안 등은 포함되지 않았다. 노후 소득은 부족하지만 상대적으로 가격이 높은 아파트 한 채를 보유한 고령층은 여전히 제도 밖에 머물게 됐다는 지적이다.

◇월 수령액 133만8000원으로

이번 개선안에서 가장 눈에 띄는 변화는 월 수령액 인상이다. 주택연금의 수익 구조를 계산하는 계리 모형을 다시 설계해, 연금 수령액을 높이기로 했다. 계리 모형은 주택연금으로 얼마를, 얼마나 오래 지급할지를 계산하는 기준이다. 이 중에서 집값 변동과 가입자의 예상 수령 기간 등 변수를 미세 조정해 기금의 건전성을 해치지 않는 범위에서 지급액을 최대한 끌어올렸다는 설명이다. 이에 평균 가입자(72세·주택 가격 4억원 기준)의 경우 월 수령액은 기존 129만7000원에서 133만8000원으로 3.1%가량 늘어난다. 기대 여명 전체로 보면 약 849만원을 더 받게 되는 셈이다. 이 조치는 다음 달 1일 이후 신규 신청자부터 적용된다.

취약 고령층에 대한 우대도 강화된다. 현재 기초연금 수급자이면서 부부 합산 1주택자, 시가 2억5000만원 미만 주택 보유자는 ‘우대형 주택연금’을 통해 일반형보다 많은 연금을 받고 있다. 앞으로는 이 가운데 시가 1억8000만원 미만 주택에 거주하는 경우 우대 폭이 더 커진다. 평균 가입자 기준으로 월 우대액은 기존 9만3000원에서 12만4000원으로 늘어난다. 시행 시점은 6월이다.

◇초기 보증료 400만원으로

가입 초기 비용 부담도 줄어든다. 주택연금에 가입할 때 한 번만 내는 초기 보증료는 주택 가격의 1.5%에서 1.0%로 낮아진다. 주택연금은 집값이 크게 떨어지거나 가입자가 예상보다 오래 살아 연금을 더 많이 지급해야 하는 경우에도 연금을 계속 지급하기 위해 보험료 성격의 초기 보증료를 받는다.

주택연금 가입자의 평균 주택 가격인 4억원을 기준으로 보면, 기존에는 초기 보증료가 약 600만원이었지만 이번 개선으로 400만원 수준으로 200만원가량 줄어들게 된다. 대신 연간 보증료율은 대출 잔액의 0.75%에서 0.95%로 소폭 인상된다. 이용 편의성도 개선된다. 6월부터 신규 신청자에겐 주택연금에 가입할 때 실거주 의무에 예외를 일부 허용하기로 했다. 질병 치료나 요양 시설 입소 등 불가피한 사유로 담보 주택에 실제 거주하지 못하더라도 일정 요건을 충족하면 주택연금 가입이 가능해지는 것이다.

또 부모가 주택연금을 받다가 사망한 뒤 만 55세 이상 자녀가 같은 주택을 담보로 주택연금에 가입해 부모가 받은 연금 채무를 상환할 수 있도록 제도가 바뀐다. 그동안 자녀가 별도의 자금을 마련해 채무를 한꺼번에 갚아야 했던 부담이 줄 전망이다.

◇여전히 가입자 15만명 수준

다만 주택연금 개선의 주요 과제로 꼽혀온 공시가격 12억원을 초과하는 고가 아파트까지 대상을 넓히는 방안은 빠졌다. 금융위 관계자는 “공시가격 12억원은 시가로 약 17억원 수준으로, 전국 대부분의 주택이 이미 주택연금 대상에 포함된다”며 “그보다 비싼 주택까지 포함할지 여부는 국회에서도 논의 중인 사안이라 이번 개선안에는 담지 않았다”고 말했다.

주택연금 누적 가입자는 지난해 말 기준 15만71명으로, 가입 요건을 충족하는 가구의 약 2%에 그친다. 공시가격 기준이라는 제약과 함께 ‘집은 자녀에게 물려줘야 한다’는 인식이 여전히 강하게 작용한 결과로 풀이된다.

김성모 기자

편집국 경제부 기자 김성모입니다.

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Housing Pension Payouts Rise to 1.338 Million Won

Initial Guarantee Fee Cut by 2 Million Won for Average Homeowners Starting March

By Kim Sung-mo
Published 2026.02.05. 12:00Updated 2026.02.05. 21:45

Graphics by Park Sang-hoon
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Starting from March, individuals newly enrolling in the housing pension system will receive an average monthly pension increase of around 40,000 Korean won. The initial guarantee fee, paid once upon enrollment, is also expected to decrease by approximately 2 million Korean won on average.
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The Financial Services Commission and Korea Housing Finance Corporation announced the "2026 Housing Pension Improvement Plan" on the 5th, stating, "We have prepared improvements focused on increasing pension payouts and reducing initial burdens to establish the housing pension as a representative post-retirement income source for the elderly."
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The housing pension system allows individuals aged 55 or older (at least one spouse) who own a home with a publicly announced price of up to 1.2 billion Korean won to continue residing in their home while receiving monthly pensions after pledging it as collateral to the Housing Finance Corporation.
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However, the improvement plan does not include expanding eligibility to homes exceeding 1.2 billion Korean won. Critics note that elderly households with limited retirement income but owning relatively expensive apartments remain excluded from the system.
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◇Monthly Payment Increased to 1,338,000 Korean Won
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The most notable change in the improvement plan is the increase in monthly payouts. By redesigning the actuarial model used to calculate the pension’s profitability structure, the monthly pension amount has been raised. The actuarial model determines how much and for how long pensions are paid.
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Adjustments to variables such as housing price fluctuations and the expected payout period were made to maximize payments without compromising the fund’s stability. For the average subscriber (72 years old, housing price of 400 million Korean won), the monthly payout will increase from 1,297,000 Korean won to 1,338,000 Korean won, a rise of approximately 3.1%. Over the expected lifespan, this amounts to an additional 8,490,000 Korean won. This measure will apply to new applicants from March 1.
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Enhanced benefits for vulnerable elderly groups are also introduced. Current recipients of the basic pension who own one home (combined spousal ownership) with a market price under 250 million Korean won already receive higher pensions through the "preferential housing pension" program. Going forward, those residing in homes valued under 180 million Korean won will see even greater benefits. For the average subscriber, the monthly preferential amount will increase from 93,000 Korean won to 124,000 Korean won, effective in June.
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◇Initial Guarantee Fee Reduced to 4 Million Korean Won
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Initial enrollment costs will also decrease. The one-time initial guarantee fee, charged at 1.5% of the home’s value, will be lowered to 1.0%. This fee ensures continued pension payments even if housing prices fall sharply or the subscriber lives longer than expected. For the average subscriber (400 million Korean won home value), the initial guarantee fee will drop from approximately 6 million Korean won to 4 million Korean won, a reduction of around 2 million Korean won. In exchange, the annual guarantee fee rate will slightly increase from 0.75% to 0.95% of the outstanding loan balance.
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Convenience improvements include partial exemptions to the residency requirement for new applicants starting in June. Subscribers unable to reside in the collateral home due to unavoidable circumstances, such as medical treatment or nursing facility admission, will still qualify if they meet specific conditions. Additionally, if a parent receiving a housing pension passes away, their child aged 55 or older can now assume the pension debt using the same home as collateral, eliminating the previous requirement to repay the debt in a lump sum.
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◇Subscriber Base Remains at 150,000
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However, the plan does not address expanding eligibility to homes exceeding 1.2 billion Korean won in publicly announced price, a long-standing issue. A source from the Financial Services Commission explained, "A publicly announced price of 1.2 billion Korean won corresponds to a market price of approximately 1.7 billion Korean won, already covering most homes nationwide. Including more expensive homes is under discussion in the National Assembly and was not included in this improvement plan."
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As of the end of last year, cumulative housing pension subscribers totaled 150,071, accounting for only 2% of eligible households. This low uptake is attributed to the publicly announced price limit and persistent cultural norms prioritizing inheritance of property to children.
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· This article has been translated by Upstage Solar AI.

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