안성 국도 대로변 토지... 가현교차로 인근 높은 차량 노출도와 자연취락지구의 토지 활용성

[THE강남]

안성 38번 국도 대로변 토지 매매

총 7억원｜매매면적 약 204평｜국유지 약 30평 점용사용｜실제 활용면적 약 234평

안성 시내와 가까운 38번 국도 대로변에서 카페, 음식점, 사옥, 전시장 등으로 활용할 수 있는 사업용 토지를 소개합니다.

이번 매물은 경기도 안성시 가현동에 위치하며, 가현교차로 인근의 높은 차량 노출도와 자연취락지구의 토지 활용성을 함께 갖춘 곳입니다.

특히 과거 국유지였던 41㎡ 토지는 이미 불하 절차를 거쳐 소유권이 이전된 상태로, 현재는 정식 매매 대상에 포함됩니다.

또한 인접한 국유지 98㎡는 적법한 점용허가를 받아 사용하고 있어, 매매 토지와 점용사용 부지를 합하면 실제로 약 234평 규모를 활용하고 있습니다.

매물 핵심 개요

• 소재지: 경기도 안성시 가현동

• 매매 대상: 총 4필지

• 공부상 매매면적: 674㎡

• 평수: 약 203.9평, 약 204평

• 지목: 답·대 혼재

• 용도지역: 도시지역·자연녹지지역

• 용도지구: 자연취락지구

• 총매매가: 7억원

• 평당가격: 약 343만원

• 국유지 점용사용 면적: 98㎡, 약 29.6평

• 매매 토지와 점용부지를 합한 실제 사용면적: 772㎡, 약 233.5평

• 기존 허가: 제2종 근린생활시설 중 일반음식점 관련 토목허가

• 도로 조건: 38번 국도 4차선 대로변 인접

• 거래 조건: 교환 및 가격 조건 협의 가능

가격 계산

총매매가 7억원을 매매면적 674㎡, 약 203.9평으로 나누면 평당 약 343만3천원입니다.

총 7억원, 공부상 약 204평, 평당 약 343만원

국유지 약 30평을 점용허가받아 실제 약 234평 사용

※ 평당가격은 소유권이 이전되는 매매 대상 674㎡만을 기준으로 계산합니다.

※ 점용 국유지 98㎡는 매매면적 및 소유권 이전 대상에 포함되지 않습니다.

필지별 현황

구분	지목	면적	권리관계	비고
매매 대상 1	답	135㎡	매도인 소유	약 41평
매매 대상 2	답	468㎡	매도인 소유	약 142평, 주필지
매매 대상 3	답	30㎡	매도인 소유	약 9평
매매 대상 4	대	41㎡	국유지 불하 후 소유권 이전	약 12평, 매매 대상 포함
점용사용 부지	답	98㎡	국유지 점용허가	약 30평, 매매 대상 제외

소유권 이전 대상

매매계약을 통해 소유권이 이전되는 토지는 총 4필지, 674㎡입니다.

41㎡의 ‘대’ 토지는 과거 국유지였으나, 현재는 불하를 받아 소유권이 이전된 토지이므로 국유지로 표시해서는 안 됩니다.

국유지 점용사용 부분

인접한 98㎡의 ‘답’은 국유지이며, 매도인이 점용허가를 받아 사용하고 있습니다.

이 부지는 매매 대상 토지는 아니지만, 현재 허가에 따라 매매 토지와 함께 이용하고 있어 실제 사용면적은 총 772㎡, 약 233.5평입니다.

다만 매수인은 계약 전에 다음 사항을 확인해야 합니다.

• 점용허가 명의자

• 허가 목적

• 허가기간

• 연간 점용료 또는 사용료

• 매수인 명의변경 또는 승계 가능 여부

• 갱신 조건

• 원상회복 의무

• 점용허가 취소 사유

• 주차장·진입로 등 구체적인 허가 용도

점용허가는 국유지의 소유권을 취득하는 것이 아니며, 매매와 동시에 자동 승계된다고 단정할 수 없습니다. 계약 전 관리기관을 통해 매수인 명의로의 승계 또는 신규허가 가능성을 확인하는 것이 안전합니다.

1. 총 7억원, 평당 약 343만원

공부상 약 204평에 국유지 약 30평 추가 사용

본 매물의 총매매가는 7억원입니다.

소유권이 이전되는 매매 대상은 총 674㎡, 약 204평으로, 평당가격은 약 343만원입니다.

여기에 인접한 국유지 98㎡, 약 30평을 점용허가받아 사용하고 있어 현재 기준 실제 이용면적은 약 234평에 이릅니다.

즉, 매수인은 약 204평의 토지를 소유권으로 취득하면서, 점용허가가 적법하게 승계 또는 재허가될 경우 약 30평을 추가로 활용할 수 있는 구조입니다.

다만 가격 비교 시에는 점용부지를 매매면적에 포함해 평당가격을 계산해서는 안 됩니다.

정확한 표현은 다음과 같습니다.

매매면적 약 204평, 총 7억원, 평당 약 343만원

별도 국유지 약 30평 점용사용으로 실제 약 234평 활용

2. 과거 국유지 41㎡, 불하 완료 후 정식 소유권 확보

본 매물의 중요한 장점 중 하나는 과거 국유지였던 41㎡ 토지의 불하가 완료됐다는 점입니다.

불하 전에는 국유지 사용과 건축, 출입 등에 제약이 발생할 수 있지만, 현재는 소유권이 이전돼 매매 대상 토지에 정식으로 포함됩니다.

따라서 해당 41㎡ 토지는 다음과 같이 표현해야 합니다.

과거 국유지였던 41㎡ 토지는 불하 절차를 완료해 현재 매도인 소유이며, 이번 매매 대상에 포함됩니다.

3. 국유지 약 30평, 점용허가를 받아 실제 사용

인접한 98㎡, 약 30평의 국유지는 현재 적법한 점용허가를 받아 사용하고 있습니다.

이 부분까지 포함하면 현장에서 실제 사용하는 면적은 총 772㎡, 약 233.5평입니다.

사업용 토지에서는 주차, 차량 회차, 조경, 진입공간 등 부수적인 공간 확보가 중요하기 때문에 약 30평의 추가 사용공간은 실질적인 장점이 될 수 있습니다.

다만 구체적인 사용 가능 범위는 점용허가서의 허가 목적에 따라 결정됩니다.

예를 들어 점용 목적이 진입로인데 이를 주차장이나 영업시설 부지로 사용하는 것은 허가 범위를 벗어날 수 있습니다. 따라서 홍보 글에서는 단순히 “30평을 자유롭게 사용한다”라고 표현하기보다 다음과 같이 안내하는 것이 정확합니다.

인접 국유지 약 30평을 점용허가받아 현재 사용 중이며, 구체적인 사용범위와 매수인 승계 여부는 점용허가 조건 및 관리기관 확인을 거쳐야 합니다.

4. 38번 국도 4차선 대로변의 높은 광고 효과

본 토지는 38번 국도와 가현교차로 인근에 위치해 차량 이용객에게 노출되기 좋은 입지를 갖추고 있습니다.

대로변에 위치한 사업장은 건물과 간판 자체가 광고수단이 될 수 있어, 이면도로에 위치한 사업장과 비교해 고객에게 위치를 알리기 쉽습니다.

특히 다음과 같은 업종을 검토할 수 있습니다.

• 대형 베이커리카페

• 전망형 루프탑 카페

• 가든형 음식점

• 한식당·갈비전문점

• 기업 사옥

• 건축·인테리어 자재 전시장

• 자동차 및 관련 용품 전시장

• 가구·조경·생활용품 쇼룸

• 기업 홍보관

• 사무실과 판매시설을 결합한 복합건물

38번 국도와 가현교차로를 오가는 차량에서 토지와 건축물이 잘 보인다면, 장기적으로 높은 광고 노출 효과를 기대할 수 있습니다.

5. 자연취락지구, 건폐율 최대 60% 검토

본 토지는 도시지역, 자연녹지지역, 자연취락지구에 해당합니다.

자연취락지구는 일반적인 자연녹지지역보다 건폐율이 완화될 수 있어 토지 활용도가 높다는 장점이 있습니다.

매매면적 674㎡ 전체에 건폐율 60%를 단순 적용하면 이론상 약 404.4㎡, 약 122평의 건축면적이 계산됩니다.

다만 실제 건축 가능한 면적은 다음 조건에 따라 달라집니다.

• 필지 합병 여부

• 농지전용허가

• 건축선 및 도로 후퇴

• 도시계획도로 접합 또는 저촉

• 차량 진출입 조건

• 주차장 설치기준

• 점용 국유지의 허가 목적

• 배수 및 오수처리계획

• 옹벽·절토·성토 공사

• 건축물의 용도와 층수

따라서 건폐율 60%는 최대 적용 가능성을 의미하며, 실제 건축면적은 건축사와 안성시 관련 부서를 통해 확인해야 합니다.

6. 일반음식점 관련 토목허가

본 토지는 제2종 근린생활시설 중 일반음식점 용도로 토목허가를 받은 것으로 안내되고 있습니다.

허가가 현재도 유효하고 매수인에게 승계될 수 있다면, 개발행위와 토목설계에 필요한 시간과 비용을 줄일 수 있다는 장점이 있습니다.

홍보자료에는 “약 30평 규모”와 “45평”이라는 표현이 혼재되어 있으므로, 실제 허가서상 건축면적과 토목허가 면적을 확인한 후 하나의 수치로 통일해야 합니다.

계약 전에 확인할 서류는 다음과 같습니다.

• 개발행위허가서

• 농지전용허가서 또는 협의서

• 토목설계도

• 배치도

• 허가받은 건축물 용도

• 건축면적과 연면적

• 허가 유효기간

• 착공기한

• 허가 명의 승계 가능 여부

• 도로점용허가

• 국유지 점용허가서

• 배수 및 오수처리계획

7. 안성 시내 조망을 살린 3층 복합건물 구상

토지의 위치와 높이를 활용하면 안성 시내 방향의 조망을 살린 복합건물을 구상할 수 있습니다.

1층

• 일반음식점

• 베이커리 판매시설

• 전시장

• 쇼룸

• 고객 접객공간

2층

• 사무실

• 기업 홍보관

• 스튜디오

• 예약제 다이닝

• 교육·체험시설

3층 또는 옥상

• 전망형 카페

• 루프탑 테라스

• 야외정원

• 이벤트 공간

다만 3층 건축과 루프탑 사용 가능 여부는 건축물 용도, 높이, 주차대수, 구조, 소방기준 및 진출입 조건에 따라 달라질 수 있습니다.

조감도는 활용 가능성을 보여주는 참고자료이며, 실제 건축허가를 보장하지 않습니다.

8. 동신 반도체산업단지 배후 입지

본 매물은 안성에서 추진 중인 동신 반도체 소재·부품·장비 특화단지의 배후 생활권으로 검토할 수 있는 위치입니다.

산업단지가 계획대로 조성될 경우 다음과 같은 수요 증가를 기대할 수 있습니다.

• 산업체와 협력업체 유입

• 근로자와 기업 방문객 증가

• 외식 및 카페 수요 확대

• 업무지원시설 수요

• 사옥 및 전시장 수요

• 생활편의시설 확충

다만 산업단지와 철도사업은 추진 일정과 세부계획이 변경될 수 있으므로, 확정된 개발 완료지역처럼 표현해서는 안 됩니다.

본 토지는 개발호재뿐 아니라 현재의 대로변 노출도, 자연취락지구, 토목허가 및 실제 사용면적을 중심으로 사업성을 판단하는 것이 적절합니다.

핵심 투자 포인트

• 총매매가 7억원

• 소유권 이전 면적 674㎡, 약 204평

• 평당 약 343만원

• 과거 국유지 41㎡ 불하 완료

• 41㎡ 토지까지 정식 매매 대상에 포함

• 인접 국유지 98㎡, 약 30평 점용허가 사용

• 실제 사용면적 총 772㎡, 약 234평

• 38번 국도 4차선 대로변 인접

• 가현교차로 인근

• 도시지역·자연녹지지역·자연취락지구

• 일반음식점 관련 토목허가

• 안성 시내 조망

• 카페·음식점·사옥·전시장 등 활용 가능

• 교환 및 가격 조건 협의 가능

홍보용 핵심 문구

안성 38번 국도 대로변, 총 7억원

공부상 약 204평, 평당 약 343만원

과거 국유지 12평 불하 완료, 정식 소유권 확보

인접 국유지 약 30평 점용허가 사용

실제 약 234평 규모 활용

마무리

같은 안성 시내권 토지라도 도로 노출도, 진출입 조건, 건축 가능성, 인허가와 실제 사용면적에 따라 사업성과 가치가 크게 달라집니다.

본 매물은 소유권이 이전되는 약 204평의 토지에 더해, 인접 국유지 약 30평을 점용허가받아 실제 약 234평 규모로 사용하고 있다는 점이 특징입니다.

과거 국유지였던 41㎡ 토지도 이미 불하 절차를 완료해 정식 매매 대상에 포함되므로, 소유권과 실제 사용공간이 보다 명확하게 정리된 토지입니다.

총매매가 7억원

매매면적 674㎡, 약 204평

평당 약 343만원

국유지 점용사용 98㎡, 약 30평

실제 사용면적 약 234평

38번 국도 대로변에서 대형 카페, 음식점, 사옥, 전시장 또는 장기 투자용 토지를 찾는 실수요자께 추천드립니다.

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거래의 방향과 계약의 완성도, 더 강남.

※ 국유지 98㎡는 매매 대상이 아니며, 점용허가의 승계·갱신 및 사용범위는 관리기관 확인이 필요합니다.

※ 토목허가의 정확한 건축면적과 유효기간은 허가서 원본을 기준으로 확인해야 합니다.

※ 건폐율, 건축면적, 층수와 용도는 관계 법령 및 관할 행정청의 최종 검토에 따라 달라질 수 있습니다.