오늘의 뉴스종합

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 MB정부 출범 2년, 부동산시장은…

부동산은 정부가 가장 신경쓰는 정책 분야다. 집값이 지나치게 오르거나 떨어져도, 주택수가 부족하거나 남아도 안된다. 신규분양 아파트의 청약 경쟁률부터 모델하우스 현장분위기까지 조사·분석 대상이다. 부동산시장의 움직임은 곧 정책 평가, 대통령의 인기 등으로 이어지기 때문이다.

이명박 정부 출범 2년. 부동산시장에선 어떤 변화가 있었을까. 이 대통령이 후보 시절 강조했던 부동산 관련 주요 공약과 정책 추진 현황, 집값 추이 등을 정리해 본다.

◇부자감세부터 서민주택까지 본격 시동=정부는 종합부동산세(종부세)를 폐지해 재산세로 통합하는 방안과 다주택자에 대한 양도소득세 중과제도 등을 본격 검토하고 있다.

재정기획부는 지난해 말 이같은 내용의 업무계획을 세우고 유관 부처 협의를 거쳐 조만간 구체적인 방안을 마련할 계획이다. 다주택자 양도세 중과세 폐지는 미국발 금융위기 이후 세금 감면 조치의 일환으로 올 연말까지 한시 적용된다. 정부는 이 제도를 영구 폐지하는 방안을 검토해 올 연말쯤 결정할 방침이다.

종부세나 양도세 중과제도 폐지 추진안은 강남 집주인 등 부자들을 위한 감세 조치로 논란을 빚었다. 하지만 집권 중반기로 접어들면서 서민들을 위한 주거정책도 가시화되고 있다.

보금자리주택과 신혼부부용주택이 대표적인 사례다. 지난해 강남 세곡, 서초 우면, 고양 원흥, 하남 미사 등 보금자리주택 시범단지는 주변 시세의 50∼70% 수준에 공급돼 큰 인기를 끌었다. 출산 장려용으로 도입한 신혼부부주택은 전체 공급물량의 10%가 배정돼 수요자들에게 호응을 얻고 있다.

◇규제완화냐, 가격안정이냐 갈팡질팡=이명박 대통령의 부동산 공약 골자는 규제를 완화해 거래를 활성화한다는 것이다. 하지만 이 대통령은 취임초기 "가격 안정이 최우선이며 부동산 정책의 급변도 없다"고 강조해 시장의 궁금증을 자아냈다.

이명박 정부는 집권 첫해인 2008년 집값 안정세가 이어지자 강남3구를 제외한 수도권 전 지역을 투기지역에서 해제했다. 미국발 금융위기로 부동산 시장이 극도로 침체되면서 양도세, 취득·등록세 등 각종 세제 완화 조치도 내놨다.

하지만 지난해 9월 총부채상환비율(DTI), 담보인정비율(LTV) 등 대출 규제를 다시 강화했다. 규제완화 조치와 저금리 기조가 맞물려 재건축 등 일부지역의 집값이 들썩이자 결국 다시 규제 카드를 꺼내는 것이다.

◇4대강·세종시 등 잡음 이어져=4대강 살리기 사업은 지난해 내내 정국을 뜨겁게 달궜다. 이 대통령의 한반도 대운하 건설 공약이 극심한 반대 여론에 부딪히자 4대강으로 이름만 바꿨다는 지적이 잇따랐다.

대통령이 국민과의 대화를 통해 4대강 사업에 대해 직접 설명하고 나섰지만 효과가 없었다. 사상 최초로 준예산 편성 우려가 나올 정도로 여야의 첨예한 대치가 이어졌다.

지난해 9월 정운찬 국무총리가 인사청문회에서 언급한 세종시 수정안도 정국을 뒤흔들고 있다. 이는 여·야 대립뿐 아니라 한나라당내 '친이', '친박'간 갈등도 이어지고 있다. 충청지역 주민들의 극심한 반발도 수그러들지 않고 있다. 이완구 충남도지사(한나라당 소속)는 세종시 수정방침에 반발해 지난해 12월 사퇴 의사를 밝히기도 했다.

◇집값 상승 미미…전셋값 크게 올라=이명박 정부 출범 후 전국의 집값은 0.87% 올랐다. 전반적으로 약세를 기록한 가운데 서울 강남 재건축아파트만 강세를 보였다. 마땅한 개발호재가 없는 신도시와 경기도는 마이너스 변동률을 기록하기도 했다. 2년간 수도권 지역별 집값 변동률은 △서울 2.95% △신도시 -7.60% △경기 -2.34% △인천 7.73% 등이다.

전셋값은 평균 5.29% 뛰었다. 서울이 7.05%로 가장 높은 변동률을 보였다. 이어 △인천 6.21% △신도시 2.21% △경기 3.12% 순으로 전셋값이 상승했다. 서울의 경우 지난해 1월 -0.09% 변동률을 기록한 이후 현재까지 상승세를 지속하고 있다.

2년간 집값이 가장 많이 오른 곳은 경기 동두천(33.02%)이다. 이 기간 전셋값은 경기 화성 동탄신도시(45.02%)가 가장 높은 변동률을 기록했다.

송복규기자 clio@

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 올해 중대형 장기전세주택 노려볼까

SH공사, 올해 1만여 가구 공급…중대형 2000여 가구

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서울에서 전용면적이 85㎡를 초과하는 중대형 장기전세주택(시프트)에 살 기회가 많아진다. SH공사는 올해 1만여가구의 장기전세주택을 공급하고 이 가운데 중대형을 2000여가구 분양하겠다고 22일 밝혔다.

시프트는 주변 아파트 전셋값의 80%선에 최장 20년간 살 수 있어 거주의 안정성을 꾀할 수 있는데다 최근 들어 일반아파트 전셋값이 많이 오르면서 폭발적인 인기를 끌고 있다. 그러나 이제까지 공급한 장기전세주택은 대부분 전용 85㎡ 이하여서 가족 수가 많은 수요자들의 불만을 샀다.

서울시가 공급키로 한 중대형 물량은 전체 장기전세주택의 19% 선으로 매입형(재건축 임대주택을 사들여 분양하는 것)은 없고 모두 건설형(직접 지어 분양하는 것)이다. SH공사의 국민임대주택단지 등 대규모 택지지구에 들어서기 때문에 기반시설과 교통여건이 잘 갖춰진 게 특징이다.

첫 분양물량은 마포구 상암동 상암2지구 1·3단지(186가구)다. 26일 입주자 모집공고가 나오고 3월초 1순위자를 대상으로 청약신청을 받는다. 주변에 월드컵공원·하늘공원 등이 있고 상암초·중·고등학교를 걸어서 다닐 수 있다. 전용 114㎡형은 4베이(침실+침실+거실+안방)로 설계됐으며 거실과 부엌이 맞붙어 환기가 잘되고 베란다도 넓다고 SH공사 측은 설명했다.

서울 강남권에선 652가구가 공급된다.용인고속도로 헌릉나들목과 가까운 강남구 세곡동의 세곡지구(254가구)와 보금자리주택 시범지구의 북쪽에 맞붙어 있는 서초구 우면동 우면2지구(398가구)에서다. 이들 물량은 현재 공사가 한창이어서 일러야 11월에 분양될 것 같다. 마천지구에서는 중대형이 8월에 처음 나오는데 녹지가 많아 쾌적성이 뛰어나고 지하철 5호선 마천역 등 대중교통 이용도 편리하다.

올해 시프트를 분양받으려는 수요자는 지난해와 달라진 청약에 주의를 기울여야 한다. 재당첨 감점제가 도입돼 한 번 당첨된 사람을 다시 분양받기 어렵다. 따라서 주거환경·교통여건·학군 등을 꼼꼼히 따져 반드시 원하는 곳에 청약하는 게 바람직하다.

청약 자격은 청약예금통장 1000만원 가입자(2년 경과)이나 서울 거주기간, 청약통장 가입기간 등 7개 항목(총 배점 32점)에 따라 점수를 매기므로 무주택자가 절대 유리하다. 지난해 5월 강동구 강일지구에서 분양된 중대형 시프트 커트라인을 감안하면 당첨 안정권은 21~22점으로 예상된다.

임대료는 아직 정해지지 않았지만 강남권의 경우 전세 2억원 정도로 예상된다.

서울 중대형 장기전세주택 어디서 나오나
단지	위치	가구수	전용면적	시기
상암2지구(1·3단지)	마포구 상암동	186	85㎡초과	2월
상암2지구(2·4단지)		135		5월
강일2지구(1~3단지)	강동구 강일동	460		8월
마천지구	송파구 마천동	167		8월
신정3지구(2~5단지)	양천구 신정동	318		11월
우면2지구	서초구 우면동	398		하반기
세곡지구(5단지)	강남구 세곡동	254		하반기
신정3지구(1단지)	양천구 신정동	69		하반기
※분양일정은 바뀔 수 있음.                      자료:SH공사(1600-3456)

임정옥 기자 jolim@joongang.co.kr

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다섯 가지의 욕심과 부동산

용의 꼬리와 뱀의 머리 중 어느 것

	윤정웅
	現 수원대 사회교육원 교수
	세인종합법률 사무국장

 

인간의 근본 욕망을 다섯 가지로 나눠서 오욕(五慾-다섯 가지의 욕심)이라고 합니다. 부처님의 말씀이지요. 언제나 이 다섯 가지의 욕심은 우리들이 살아가는데 꼭 필요하기도 하지만, 너무 지나치면 사회가 소란스러워지고 범죄도 일어나게 됨을 흔히 봐오고 있습니다.

다섯 가지의 욕심은 뭘까요? 부동산과 밀접한 관계가 있는 재물욕(財物慾), 목구멍이 포도청이라는 음식욕(飮食慾), 부처님도 질투를 하신다는 색욕(色慾-이성욕), 옛날 수사기관에서 고문할 때 잠을 못 자게 했던 수면욕(睡眠慾), 표 몰아주면 국민이 현명하다고 하는 명예욕(名譽慾)이 되겠군요.

다섯 가지 욕심을 찬찬히 살펴보면 어느 것 하나 버릴 것이 없을 겁니다. 다섯 가지 중에서 꼭 하나를 버려야 한다면 뭘 버리시겠습니까? 필자 같으면 아무래도 나이가 들었으므로 색욕은 별 필요 없을 것 같습니다마는, 젊은 분들이라면 자신의 이상과 생각하는 바에 따라 다 다르리라 생각됩니다.

색욕이나 명예욕이나 막상 하나를 꼭 버려야 할 처지에 이르렀다면 어찌 해야 할까요? 끝까지 아깝다고 버리지 않으려고 버틴다면, 그게 또 욕심이 아닐는지? 다섯 가지 욕심을 다 갖추고 살면 얼마나 좋겠습니까마는, 글쎄요, 이 세상 어디에도 그런 법은 없더이다. 허허,

이 다섯 가지의 욕심을 낱낱이 파헤쳐 글을 쓰게 되면 너무 분량이 많겠지요? 재담꾼이 그런 글을 쓰게 되면 아마 여러분들께서는 요절복통 하실 것이고, 결국 웃으시다가 배꼽도 잃어버리실 겁니다. 윤교수가 배꼽 수술해 드릴 재력도 없을 것이므로 오늘은 부동산에 대해 몇 가지 말씀만 드리고자 합니다.

<<부동산은 돈보다 진한 피(血)다>>

3억을 가진 甲이 2억을 대출받아 5억짜리 주택을 샀다고 가정합시다. 5년 후 위 주택이 시가 8억이라고 봤을 때, 5년 동안 투자한 돈은 얼마나 될까요? 필자는 원래 계산을 대충하는 습성이 있음을 이해해 주셨으면 합니다. 수학자도 아니고 과학자도 아닌데 머리 아프게 곱하고 나누고 할 필요 없으니까요.

투자한 3억에 대한 5년 동안의 은행이자는 약 7천 5백만 원(연5%, 1년이면 1천 5백만 원, 5년이면 7천 5백만 원) 정도 될 것입니다. 5년 동안 대출금 2억에 대한 이자는 얼마나 될까요? 1년에 1천만 원씩 계산하면 5년이니까 5천만 원 정도 되겠네요.

7천 5백만 원과 5천만 원을 합하면 1억 2천 5백만 원이 될 것이고, 취. 등록세와 매년 재산세 등 모두 합한다면 1억 5천 쯤 봐도 무리는 아닐 것입니다. 5억을 주고 사서 5년 후 8억이 됐으니까 3억이 남은 셈이지만 그간 경비 1억 5천만 원을 제외하면 1억 5천만 원이 남겠습니다.

甲은 얼씨구 좋다, 남은 1억 5천만 원을 떼어 쓰고 대출 포함된 당초 자금 5억으로 다른 곳에 주택을 살 수 있을까요? 아니지요. 다른 주택도 모두 올랐으므로 매도 당시 시세 8억에 오히려 1억 정도를 보태야 다른 주택을 살 수 있을 것입니다. 결국 명목가치만 높아졌고, 액수만 불어났을 뿐, 호주머니에 들어오는 소득은 없다는 것입니다.

乙은 집을 사지 않고 3억짜리 전세로 살았다고 가정합시다. 5년이 지난 후 乙에게는 전세금 3억이 그대로 남겠군요. 甲은 4억5천(시세8억-대출 2억-이자 등 1억5천)이 됐을 것이므로, 甲과乙은 각 같은 3억으로 시작했어도 甲은 4억5천, 乙은 3억을 소유하게 됐다는 뜻입니다.

위와 같은 일은 집값이 올랐을 때를 가정해서 한 말이고 만일, 집값이 5년 동안 그대로 있었다거나 1억이라도 내렸다면 집을 가진 사람은 최소한 1억 5천만 원내지 2억 5천만 원을 손해 봤을 것이고, 5년 동안 죽도록 일해서 은행 좋은 일과 나라 좋은 일 시켰겠지요.

그 대신 전세를 살았던 사람은 전세보증금은 그대로 남았다할지라도 그에 대한 이자를 포기했다고 볼 수 있으므로, 포기한 이자 7천5백만 원에 대해서는 어찌 해석해야 될지 그 점에 대해서는 여러분들의 판단에 맡겨야 할 것 같습니다. 그렇다면 여러분들께서는 집을 사놓고 보시겠습니까? 끝까지 전세로 사시겠습니까?

<<내 돈을 함부로 쓰지 마라>>

가만히 앉아서 돈 버는 사람이 있을까요? 우리들이 투자하는 돈은 못 먹고, 못 입은 부산물이라는 생각이 듭니다. 즉 피 같은 돈이 아니겠는지요? 이익금은 결국 아끼고 투자했던 돈이 때가 되어 돌아오는 절차를 거쳤을 뿐, 집값이 저절로 올라갔다고 볼 수는 없을 것 같은데 여러분들 의견은 어떠십니까?  

부동산에 투자하는 일은 내 돈을 나를 위해 쓰는 일입니다. 즉 내 몸에 내 피를 주입시키는 일이라고 봐야지요. 이익을 보건 손해를 보건 내 책임 하에서 이루어지는 일이니까요. 그런데 초호화 사찰이나 초호화 교회, 초호화 관청 건물은 누구를 위한 피의 집합체일까요? 신도, 신자, 시민~? 돈 쓰신 분들이 누구신지는 모르겠으나, 돈은 바로 피(血)라는 사실이나마 느끼고 있었으면 좋겠습니다.

정치인은 국민을 위해 돈을 쓴다하고, 목사와 스님은 신도를 위해 돈을 쓴다하겠지만, 그런 말은 아름다운 포장지로 포장을 했을 뿐, 속내는 다른 쪽에 있을 겁니다. 그런 걸 선거용이라고도 하고, 목사가 2세에게 교회를 물려주는 세습용이라고 합디다만,

요란했던 신규 분양시장도 당분간 잠잠해 질 겁니다. 남아있는 미분양은 또 어찌해야 좋을까요? 두고 보십시오. 건설사들은 다시 고생문이 열렸다는 생각이 듭니다. 양도세 감면의 혜택을 낚시로 이용해 보려 했겠지만 우리 국민들이 그렇게 우둔한가요. 값비싼 덫에 걸리신 분들은 상당한 진통과 고생이 따르기도 하겠지요. 그러나 품질이 좋고 값이 경쟁력을 갖춘 미분양은 곧 웃으실 날이 돌아 올 것입니다. 

분양하는 아파트마다 좋다는 말만 난무하고, 분양하는 토지마다 마지막 좋은 자리라는 광고가 유난히 많은 요즘입니다. 지금 서민들의 피를 뽑아가려고 발광을 하고 있습니다. 피를 뽑아 바치면 반드시 손해가 가게 되겠지요. 이제부턴 기존주택시장의 문을 두드리심이 옳고, 미분양이나 신규분양시장은 품질과 가격을 따짐이 옳다고 봅니다.

<용의 꼬리와 뱀의 머리 중 어느 것>>

용의 머리와 뱀의 꼬리 중 어느 것이 되기를 원하느냐? 는 질문을 받게 되면 누구나 대답하기가 수월하지 않다면서요? 불확실한 경제상황에서는 용의 꼬리가 돼야 안전하겠지요. 그러나 경기가 확장국면에 이르게 되면 뱀의 머리가 좋다는 생각이 듭니다.

지금 시중에는 많은 돈이 풀려 있더군요. 그야말로 양극화가 뚜렷이 나타나는 시장이 막 진행 중에 있다고 봅니다. 이럴 때는 눈을 크게 뜨고 멀리 봐야 하는데 사람들은 그렇지 않다는 것입니다. 죽으나 사나 자신이 살고 있는 곳 외에는 알고자 하지를 않는다는 것이지요.

강남에 사시는 분들은 작아도 강남의 재건축 하나를 가지고 있어야 하고, 목동에 사시는 분들은 목동 아니면 망하는 줄 알고, 용산에 사시는 분들은 한강을 바라보고 있어야 마음이 든든하다고 하니까요. 작아도 용의 머리노릇을 하겠다는 취지겠지요.

그러나 앞으로 부동산 시장은 천천히 그리고 빠르게 지역 평준화를 이룰 수도 있습니다. 자신의 나이와 능력과 직업에 따라 수시로 뱀의 머리가 될 수 있는 지역을 선점하시는 일이 중요하다는 권고 말씀을 드리고 싶습니다. 특히 은퇴자들은 빨리 거처를 결정지어야 할 중요한 시점에 이르고 있음이 눈에 들어옵니다.

인간의 욕심은 끝이 없습니다. 인생 40세가 되면 불혹의 나이로서 자녀들 등살에 골병이 들게 되고, 50세가 되면 자칫 갈 길을 잃게 되기도 하더군요. 준비된 노후는 없다고 봅니다. 60부터라도 살면서 준비하는 자세가 필요하고 일의 끈을 놓지 마시기를 부탁드립니다.

그리고 용의 꼬리를 포기해야 할 때가 언제인지를 스스로 판단하십시오. 머리가 희끗해 지셨겠지요. 지하철 계단도 오르내리기 힘드실 것이고~ 20평짜리 연립이나 빌라, 소형 아파트 생활 그만 하시고 수도권이나 지방으로 눈을 돌려 시원하고 크고 높은 집에서 뱀의 머리 노릇을 하십시오. 인생은 잠시 잠깐 이기 때문입니다. 노후에는 어느 곳으로 가시렵니까? 평택. 천안. 아산. 청주. 세종시를 주목하십시오.

수원대학교 사회교육원 교수(부동산학. 생활법률학)

수원 세인종합법률사무소 국장

내 집 마련 아카데미 대표