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저는 10여년 전 상가 부동산을 구입하여 임대를 해주고 지내왔습니다. 부동산 구입시 구입가격 약 80%에 달하는 금액을 은행으로부터 융자를 받았고, 그후 개인적인 융자를 위해서 두 번에 걸쳐 또 다시 2차 3차 담보 설정을 제공하였습니다. 현재, 세금 미납으로 인해 국세청으로부터 세금 저당 설정 통보를 받았습니다. 은행으로부터 강제 차압되는 경우, 모든 담보 설정과 저당권이 소멸된다고 들었는데 사실인지 알고 싶습니다.
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모든 담보와 저당권 설정에는 해당 법률에 따라 우선 순위가 정해지게 됩니다. 우선, 부동산 구입시 융자를 해주고 담보권을 설정한 은행이 최우선 순위의 권리를 행사할 수 있고, 그 다음 담보 또는 저당을 설정, 등기한 순서에 따라 우선권이 있게 됩니다. 그러나, 재산세나 기타 세금이 미납되어 저당이 설정된 경우는 등기된 날짜나 설정된 순서에 관계없이, 1차 융자 은행보다 더 우선권이 있음을 주의하시기 바랍니다.
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따라서 일차 융자은행이 강제 차압하여 경매를 하는 경우, 그 은행은 체납된 세금을 지불하여야 하며, 새로운 구입자는 전에 설정되었던 어떤 저당권이나 담보권에 관계없이 깨끗한 소유권을 갖게 되지만, 제 2, 또는 제3 순위의 저당권 설정자가 강제 차압으로 인한 경매를 하는 경우, 기존 저당권이 소멸되지 않는다는 것을 주의하셔야 합니다. 새로운 구매자는 기존 담보 또는 저당권을 포함해서 구입하는 것이기 때문에 별도로 그에 대한 대금을 지불하기 전에는 저당권이 소멸되지 않는다고 하겠습니다. 또한, 저당권이 소멸되었다고 해서 본인의 채무가 소멸되는 것이 아니라는 것을 이해하시기 바랍니다.
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