오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 33.

[해야해야]

​네이버 블로그 오두막 지기 A - 3 그룹

2015년 9월 16일 오전 6시 39분에 저장한 글입니다.

​알꺼엄꼬..

덤으로 전국 주택시장에 대한 중기적 전망을 추가해 본다. 우리나라 국민경제는 중기적으로 침체되었고, 전국의 가계수입은 편차가 적음에도 민주화 이후 심화, 고착화된 각종 양극화로 인해 지방, 지방 내의 소지역마다 지역, 자산은 극심한 차별화를 보이고 있지만, 주택시장의 수요 측 요인은 예나 지금이나 그다지 차이가 없다.

장래에도 저출산, 저성장 기조로 수요 측 요인은 점차 약화될 것으로 보이기에, 앞으로 우리나라의 주택 시장은 가격이나 공급 측 요인에 더욱 좌우될 것으로 보인다. 이하, 전국의 주택시장도 각자 각개전투, 차별화가 진행 중이니 각 지방의 가격, 공급물량을 위주로 전망해 본다.

원론적으로, 10년 각종 자산 배 이상 불리기의 한 분야인 전국의 주택시장은 기본 정책방향인 집값의 완만한 상승과 전월세 시장의 안정 등 누차 되풀이되었던 목표와 방향은 다를 바 없다. 또 위에서 언급한 것처럼 실물, 주택시장의 대세 상승에 은 몇 년간 쉬었다 갈수 있어도 완만한 우상향의 장기추세 임도 재강조 해 둔다.

이하 구체적이고 세부적인, 전국 지방의 가격대와 입주물량 및 중기적 집값 전망에 관한 가벼운, 언론, 정보지 수준의 글이다. 먼저 부동산 시장에서 버블 판단 여부 및 대세 상승과 지속 가능성 여부 결정에 있어서 가장 중요한 요소 중 하나인 가격부터 스치듯 살펴보자.

국토부의 실거래가, 심지어 다소 부정확하지만 네이버, 다음 등 포털, 국민은행 등 금융기관이나 각종 부동산 정보업체들의 가격정보들만 참고해도 되니 전국 각지방의 주택 가격 개요는 생략한다.

중장기 장래에는 크게 달라지게 되겠지만, 현재를 기준으로 하여 십 분위 소득처럼 전국의 주택 가격을 십 분위로 나누어 본다면, 대략, 전용 25평 콘크리트를 기준으로, 서울 십억에서 수십억 대의 강남 아파트는 10분위, 수백만 원에서 수천만 원에 불과한 빈집투성이의 농어촌 주택이나 도시 달동네 주택, 아파트들은 1분위로 볼 수 있겠다.

이 기준으로, 아파트에 국한한다면, 서울시 아파트가 격의 평균치는 7분위쯤 되겠다. 경기도 아파트의 평균값은 폭락이들 이 초 거품이라 게거품 물며 관심을 가지고 있는 마지막 부위인 5분위쯤 된다고 볼 수 있겠지?

서울, 경기도 일부 지역을 제외한 나머지 지방, 지역들의 평균 집값은 폭락기 들 조차 아무 관심 없는, 경기도 평균치를 넘거나 비슷한 가격대의 대구 수성구 범어동, 창원의 반림, 용호동, 해운대구 우동, 수영구 남천동, 동래구 명륜동 등 극소수 지방, 지역들을 제외하고는 거품, 버블과는 거리가 먼 1~4분위의 가격대에 불과할 뿐이다.

우리나라 부동산 시장의 장기 목표나 방향은 거품 위험 없는 건강한 실물시장의 대세 상승이다. 즉, 각종 양극화, 차별화로 인해 그 목표와 방향에 역행할 가능성이 더 높은 것이 현실이지만, 버블 우려 없는, 상승 여력이 보다 높은 가격대의, 각종 자산 두 배 이상 불리기의 목표를 실현하기 위한 대상들이, 그리고 우리나라 부동산 정책의 주요, 기본 방향과 목표에 보다 적합한 대상들이 서울을 포함한 전국 1~4분위의 주택들이다. 지금 당장 두 배 올라도 거품과는 거리가 먼 가격대이니까.

그러나 현실에서 낙후된 지방은 시범 케이스 소지역조차 그 목표 달성이 쉽지 않은 까닭에, 부산시와 남천동, 대연동을 시범 케이스 지방, 지역으로 삼아 서비스산업, 관광, 레저, 휴양 등의 산업 활성화 및 이를 위한 수단 중 하나인 도시 주거환경의 획기적 개선 글과 그 부수, 간접적 효과로 나타나게 될 전국 각지의 부동산 시장에 관한 글을 계속하여 쓰는 것이다.

날이 갈수록 더욱 낡고 늙어만 가고 있는, 낙후된 전국의 광역, 기초 자치단체는 물론이고, 읍면동까지 모두는 이를 참고하여 획기적으로 각 지역, 지방의 발전시키고 주거환경을 개선해 나가야 할 것이다. 버블 등 부작용 없이, 미세하나마 서민과 중산층들의 소득과 소비 증가로, 내수, 부의 효과 등과 결합하여 국민경제에 조금이라도 이바지할 수 있는 방안이 각 지역, 지방의 완만한 집값 상승이기 때문이다.

더러는 몇 년 휘청대고 쉬어 가면서도 십 년, 이십 년 완만하게 대세 상승하게 될 전국 다수의 1~4분위의 집값들은 전국 각 지방, 지역에 대한 주거환경 발전과 개선의 부수적, 간접적, 반사적인 효과를 누리게 해야 할 것이다. 특히, 시범 케이스 소지역의 발전과 집값 상승의 동심원적 파급력 효과는 그 집값 상승을 더욱 자극, 촉진할 것이다.

다음은, 달포 전에 썼던 대전시, 세종시, 충청남도, 충청북도 및 용인시 등 경기도의 공급물량과 얼마 전에 썼던 서울 송파구 등 강남과 부산시의 입주물량에 이어, 안타깝지만 주로 공급 측 요인으로 다년간 쉬어가기, 이미 침체 중인, 조만간 침체가 불가피한, 주로 1~4분위 주택을 점하고 있는 지방, 지역들에 관한 간단한 공급물량 분석이다.

서민, 중산층들은 낙후된 지방 부동산 투자에 보다 신중, 조심해 지길 바란다. 망할 놈의 민주화 이후 역대 정권들의 개삽질로, 국토의 불균형 발전, 자산, 소득뿐만 아니라 지역 양극화까지 극도로 심화되어 있기에, 낙후된 지방의 주택시장은 그 수요기반이 극히 취약하여 공급물량 증가의 부정적 영향력이 크고 공급물량 감소의 긍정적인 효과는 미약하기 때문이다.

서울 강남 등 수요기반이 강할수록 그 반대는 불문가지다. 예를 들어 2008년도만 해도 서초 래미안 퍼스티지의 분양가가 초버블 타령했던 평당 3000만 원대였는데 7여 년 지난 오늘날 서초 래미안, 서초 자이, 서초 에스케이 뷰 등은 평당 4000만 원으로 분양할 준비를 하고 있다. 그런 까닭에, 서초구의 재건축만, 그것도 조합설립 이후만 해도 시 반포, 반포주공 시리즈, 한양, 한신, 삼호가든, 우성 등 수십여 수만 가구가 평당 4천만 원대의 고가에도 불구하고 큰 어려움 없이 분양에 성공할 것 같다.

반면에 광주시만 빼고 2010년 전후부터 집값, 전셋값이 변함없거나 하염없이 내리고 있는 전라남도는 공급물량이 상대적으로 많지 않았고 미분양 물량도 적었음에도 불구하고 평당 5, 6백만 원대의 가격대에도 미분양을 걱정해야 할 정도다. 앞으로도 분양 물량은 많지 않기에 전남 지방은 공급 급증이 예상되는 경상 남북도, 충청 남북도 등과 달리 조만간 상승 대열에 합류할 것으로 예상된다.

올해를 포함하여 2017년까지의 언론, 부동산 정보지 수준의 개략적인 아파트 입주 예정 물량에 대해 살펴본다. 수요기반이 취약한, 앞서 언급된 전남과 다를 바 없는 지방, 지역들의 입주 예정 물량들이 아주 많다. 모두 주택 투자에 보다 신중해 지길 재강조 하며, 이하, 기 언급한 충청, 경기 등을 제외한 나머지 지방들의 공급물량에 대해 보다 구체적으로 살펴본다.

마찬가지로, 낙후된 전국 지방의 공급 물량이 2017년 이후 2018, 2019에도 많이 증가할 것으로 예상된다면 지금 잘나가고 있는 부산을 포함하여 낙후된 지방 부동산 시장은 예외 없이 그 과잉 물량이 해소되기까지 쉬어 갈 수밖에 없을 것이다.

반대로, 감소가 예상된다면 2017년부터 좋아지겠지.

총량은 많다 할 수 있지만, 일부 소지역은 엎친 데다 덮친 격으로, 전라남도는 광주시 서구만 해도 1만 7천여 가구, 나주시만 해도 9천여 가구로 많기에 전남 부동산 시장은 지역별 차별화과 상대적으로 심할 것 같다.

경남은 공급물량 폭증으로 경북의 칠곡군과 함께, 반년 넘게 집값이 하락 중인 거제시는 물론이고 양산 물금 신도시 물량만 해도 2만여 가구다. 기타 창원시만 해도 2만 몇천 가구의 입주물량이 대기하고 있기에, 2018~2019년 이후에 아파트 공급 물량이 크게 감소하지 않는 한 경남 부동산 시장은 한동안 힘들 수밖에 없을 것이다.

인근 충청도, 세종시 등의 과다 공급물량의 간접적인 영향권에서 자유로울 수 없는 전북도 김제시 등의 입주물량 증가뿐만 아니라 장차 분양할 물량의 증가는 우려스러운 상황이다. 예상 밖의 주택시장 호황을 보여주었던, 더러는 투기 의심까지 받던 제주도의 부동산 시장은 인구, 외부 수요가 계속 증가하는 한 별일이야 없겠지만 중장기적으로 누적되는 공급물량 증가의 영향을 받을 수밖에 없다.

호남과 함께 대표적인 소외지역 중 하나로, 호남과 함께 장차 역 평등적, 우선적 처우 방식의 국토균형 발전책의 대상 지역 중 하나인 강원도는 과잉공급물량 걱정 보다 먼저 미분양 물량부터 걱정해야 할 것 같다.지난 몇 년간 홀로 잘 나갔던 대구, 경북은 나 홀로 호황 기간이 길었던 것만큼 입주 예정 물량이 제법 많다.

대구시가 3만 3천여 가구, 구미시가 1만 5천여 가구, 경산시가 6천여 가구, 김천시가 5천여 가구쯤 된다. 2018~2019년 이후 공급 물량이 감소하지 않는 한, 충청 남북도, 전북, 제주, 강원, 대구, 경북 부동산 시장도 힘들 수밖에 없을 것이다.

bebe 2020.04.20

이번의 낙후된 전국 지방 부동산 대세 상승장과 관련하여, 이하, 중장기적 부산 집값 전망에 대해서도 한마디 한다.

중단기적으로는 해운대 우동, 중동, 수영 남천동, 미약하나마 동래구 등이 부산 집값 상승을 주도하게 되겠지만, 중장기적으로 주도하게 될, 시범 케이스 소지역인 남천 대연동 일대의 집값이 많이 오르게 되면 동심원적인 파급 효과로 남천동 인근의 광안, 민락, 수영동과 해운대 우동, 중동 등등의 집값도 덩달아 많이 오르게 되어있다.

중략.

반포 아크로리버파크, 잠원 아크로리버뷰, 잠실 엘리트, 엘스,리센츠,트리지움, 기타 목동 신시가지 등등의 사례로, 상기한 지역, 고급 고품격 대단지 새 아파트의 군집이 클수록, 대도시일수록, 도심지역일수록, 도시 및 주거환경 발전이 높을수록, 주거 선호, 수요 및 집값 오름세도 비례한다.

주거 환경과 품격, 선호도가 높다면 중소 단지인 한남더힐, 나인원 한남, 성수 트리마제, 서울숲 아크로 포레스트 등도 마찬가지로 집값 오름세가 비례게 되어있다.

중략.

특히 1~4의 조망권과 접근권 모두와 이기대, 앞으로 재정비될 용호만 재개발 일대와 민락 해변 개발, 세계에서 유일한 유엔묘지 등의 조망권과 접근권, 센텀, 마린시티 도심 스카이라인, 오륙도, 태종대 등의 조망권까지, 나아가 일부 고층 세대에 국한하겠지만, 장차 세계 최고의 미항으로 발전해야 할 북항 대교, 남항대교 사이의 북항 재개발 일대, 기타 어쩌면 대마도까지 육안 혹은 고성능 망원경으로 조망이 가능한,

장기적으로 남천, 대연 도심 해변 지역의 도시 및 주거환경과 주거 안전은 서울 강남은 당연하고 뉴욕, 도쿄 등 글로벌 해양 대도시 부촌들의 그것을 능가할 정도로 발전할 것으로 기대한다.

집값도 마찬가지다.

이미 완료된 대연동 재개발 1구역 캐슬, 2구역 캐슬 레전드, 5구역 자이, 6구역 푸르지오, 7구역 뷰 힐스 등등 각종 주택 재정비 사업들과 앞으로 재정비될 대연 3, 4, 8 재개발과 북항 재개발 일대의 인근 우암 2, 3구역, 감만 1구역, 문현 1구역, 3구역 등과 더불어 도심 내 분당 신도시급으로 도시 및 주거환경이 비약적으로 발전하게 될, 대연동 내륙 지역과 그 일대 재정비된 아파트들의 조망권도 상기한 3, 4의 조망권에다 고층 등 일부 세대에 불과할지언정 해운대, 광안리 및 북항 재개발 일대의 먼바다 영구 조망권도 구비하게 될 것이다.

촉진 1~4구역, 서면 삼한 골든 뷰 등 시민공원 주변의 1만 가구, 인근 연지 래미안, 이편한세상 시민공원, 더 멀리는 전포 아이파크, 양정 스위첸 등 양정 재개발 1, 2, 3구역, 범천 기지장 주변의 범천 1, 4구역 엘루체, 기타 부암 1, 6, 4, 가야 1, 초읍 2 재개발 등등 신규 고급 아파트 2~3만 가구의.

준 시범 케이스 지역인 촉진 3, 촉진 2-1구역 등 시민공원 일대의 아파트들의 조망권도 일부 세대는 상기한 2, 3의 조망권 및 접근권 외 북항 재개발 일대의 먼바다 조망권도 가지게 될 것이다.

상기한 이유로 시범 케이스 소지역들 중 하나인 남천, 대연동, 준 시범 케이스 소지역 중 하나인 부산 시민공원 주변의 범전, 부전동 일대는 부산 시민, 나아가 부울경 등 전국 일부 시민들이 선호하는 지역들로, 서울 용산, 청량리 못지않게 도시 및 주거환경에서 발전하게 될 것이기에 앞으로 북항 재개발 지역 등과 더불어 부산 부동산 시장의 장기 대세 상승을 이끌게 될 것이다.

대연동 인근 지역이자 북항 재개발 인근 지역도 마찬가지다.

시범, 준시범 케이스 지방의 산업, 도시 및 주거환경의 비약적 발전과 집값 상승 효과는 부산 원도심 방향으로 문현, 우암, 감만, 동구 범일, 좌천, 초량, 수정동과 영도구 동삼동, 봉래동, 청학동, 서구 대신동, 송도 해수욕장 암남동 등 낙후된 부산 원도심 지역으로, 나아가 더 낙후된 부산 원도심 인근의 사하구, 사상구, 외곽지역인 강서구 등으로 부산 부동산 대세 상승의 파급효과를 넓혀 나갈 수 있을 것이다.

부산 진구 방향으로도 부산진구 전포동, 범천동 등으로의 부산진구 내부의 파급효과는 너무나 당연하고,즉, 준 시범 케이스 소지역인 부산 시민공원 주변지역의 발전으로 더 낙후된 부산진구 일부지역에 대한 파급효과에다, 인근 연제, 남구 등과의 상호 파급 효과까지 발생 시킬것이다.

또한 시범, 준 시범 케이스 지역은 인근, 더 낙후된 사상구, 나아가 강서구, 북구, 김해, 양산, 울산, 창원 등지로 동심원적 파급효과를 넓혀가게 될 것이다.

남천, 대연동, 범전, 부전동 등의 부동산 시장 활력은 부산의 전통 주거 선호지역들 중의 하나인, 그 시범, 준시범 케이스 지역 인근의 동래구, 연제구, 금정구의 부동산 시장 활성화에도 주마가편으로 일조할 수 있음은 두말하면 잔소리다.

시범, 준시범 케이스 소지역 부동산 시장의 전망, 예측에 대해 조금 더 구체적으로 언급해본다.

이번의 부산 부동산 대세 상승기에서 2021년 무렵, 늦어도 2023년이면, 비록 소수에 불과해도, 해운대, 수영구, 남구 외 동래구, 연제구, 금정구, 부산진구, 서구 등에서도 전용 면적 84의 최고 가격이 15~10억, 59의 가격이 10~8억, 혹은 그 이상을 돌파하는 아파트 단지들이 등장하게 될 것이다.

변변한 기업 하나 없고 노후화 속도도 전국에서 가장 빠른 데다 장기 인구 감소를 겪고 있어 실물 자산 유효 수요층이 다른 낙후된 지방과 마찬가지로 취약한 까닭에, 부산 부동산 대세 상승 과제는 그 수행조차 쉽지 않다. 시범, 준 시범 케이스 지역 부동산 활성화로 부산 자체 내 수요층 보강, 보충에다 필요악으로 서울 등 외부 수요층을 더 많이 유인할 수밖에 없다. 그리 하고도 부산 부동산 대세 상승의 과제는 더 험난한 과정, 더 오랜 인고의 시간을 요할 수도 있겠다.

각설하고, 보다 더 구체적, 세부적인 예를 들어본다.

2020.3.27에 작성한 자료에 의하면, 부산 원도심 서구 대신 푸르지오 84의 최고가는 6.1억, 송도 힐스테이트 베이 시티는 7.32억이다. 영도 동삼동 푸르지오의 최고 실거래 가격도 5억을 넘겼더라.

초량, 수정, 좌천, 범일 등 하버시티, 오션 브릿지, 휴포레, 베스티움, 이편한세상 부산항, 미라주 등등의 동구 아파트들도 당연히, 부산 원도심이 여태껏 가졌던 노후, 낙후의 고정관념에서 벗어나 2023년을 전후하여 소수, 최고가는 10억을 돌파할 수도 있을 것이다.

바다 영구 조망권이 탁월한 대단지 아파트들인 다대 캐슬, 용호동 SK 뷰의 현재 가격은 분양한지 15년이 되어도 분양가와 비슷한 2~5억으로 부산의 다른 대다수 아파트 입주민들과 같이 비탄, 분노, 원성이 자자하더라.

비슷한 처지의 하단 가락타운, 사직 쌍용예가 등등도 부산 부동산 대세 상승에 동참하길 기대한다.

다음은 차후 보다 구체적이고 세부적으로 접근 하기로 하고 오늘은 간단히 내륙지역인 연제, 동래, 금정구 등.

마찬가지로 전용 면적 84 최고가를 기준으로 동래 온천 2구역 래미안 아이파크의 최고가 실거래 가격은 현재 8.39억으로 입주 시 취득세 등 각종 부담금을 더하면 입주 시 가격은 이미 9억 대다.

그 인근의 비슷한 크기, 대단지로 재정비될 거제 2구역 래미안과 온천 4구역 래미안의 가격은 더 새 아파트이기에 온천 2구역 래미안의 가격과 유사하거나 아주 소폭이나마 능가할 수도 있을 것으로 예상된다.

2021년, 늦어도 2023년경 온천 2, 4 래미안과 거제 2 래미안의 84 가격이 12억을 돌파할 가능성은 없을까?

12억을 돌파하게 된다면 인근 장전 래미안, 사직 캐슬, 명륜 자이, 명륜 힐스테이트, 거제 자이 등의 84 가격도 보다 수월하게 10억, 혹은 그 이상으로 상승할 수 있을 것이다. 2020.04.20. 17:44답글쓰기