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[김락수38회쌍정리]

부동산 세금 절세 전략

부동산세금 절세전략

(토지 관련)

세무사 유 용 관

2013년 2월

제1장 부동산조세의 분류

조세는 과세권자에 따라 국세와 지방세로 나누어지고, 부동산조세는 부동산활동과 관련하여 다음과 같이 구분된다.

구분		본세	부가세
취득시	국세	인지세 상속세, 증여세 부가가치세	-
	지방세	취득세	농어촌특별세(10%, 20%) 교육세(20%), 농특세(20%)
보유시 또는 임대시	국세	법인세(임대소득) 종합소득세(임대소득) 부가가치세(임대소득) 종합부동산세	지방소득세(10%) 지방소득세(10%) - 농어촌특별세(20%)
	지방세	재산세 사업소세(재산할) 도시계획세 공동시설세	교육세(20%) - - -
처분시	국세	법인세 양도소득세 종합소득세(부동산매매업등) 부가가치세	지방소득세(10%) 지방소득세(10%), 농특세(20%) 지방소득세(10%) -
	지방세	-	-

제2장 양도소득세

1. 양도소득세의 의의

양도소득세는 개인이 토지․건물․부동산에 관한 권리․주식 등을 유상으로 양도함으로서 발생한 소득에 대해 부과하는 국세이다. 현행 세법체계상 양도소득세는 특별한 경제활동 없이 단지 자산을 보유하고 있는 동안에 발생한 시세차익 즉 자본이득만을 과세대상으로 한다. 그러므로 경상적이고 반복적인 경제활동을 통해 발생하는 사업소득은 양도소득세의 과세대상이 아니다.

구분	사업소득	양도소득
취득목적	단기 매매차익 목적	거주, 수익용에 직접사용
보유기간	단기보유	장기보유
거래상대방 수	불특정다수	특정인 또는 소수
거래횟수	다수의 거래	소수의 거래
계속성 여부	계속적, 반복적 거래	일시적, 우발적 거래

[사업소득과 양도소득 구분]

2. 과세대상

(1) 토지와 건물

(2) 부동산에 관한 권리

1) 지상권․전세권․등기된 부동산 임차권

2) 부동산을 취득할 수 있는 권리：아파트당첨권, 재개발․재건축 입주권 등

(3) 주식 또는 출자지분(신주인수권 포함)

1) 대주주 등이 양도하는 주식양도차익

유가증권시장 : 3% 이상 또는 시가총액 50억 이상

코스닥시장 : 4% 이상 또는 시가총액 40억 이상

2) 비상장주식

(4) 기타자산

1) 부동산과 함께 양도하는 영업권

2) 특정시설물이용권 및 회원권(골프회원권, 콘도이용권, 스키장회원권 등)

3) 특정주식(부동산가액이 총자산가액의 50% 이상인 법인의 주식을 50% 이상 소유한 주주 1인과 특수관계자가 그들이 소유한 주식을 50% 이상 양도하는 경우)

4) 부동산 과다보유 법인의 주식 등(부동산가액이 총자산가액의 80% 이상인 골프장․스키장 등을 영위하는 법인의 주식)

3. 납세의무자

거주자는 국내에 있는 자산의 양도소득은 물론 국외에 있는 자산의 양도소득에 대하여도 납세의무를 진다. 즉, 거주자의 양도소득에 대한 납세의무는 속인주의(屬人主義)를 적용하고 있다.

4. 과세표준 및 세액계산

(1) 계산절차

양도가액	… 실지거래가액
-
취득가액	… 실지거래가액
-
필요경비	… 양도비 등 실제경비
▼
양도차익
-
장기보유특별공제	… (토지·건물의 양도차익)×공제율
▼
양도소득금액
-
양도소득기본공제	… 250만원(미등기 양도자산은 적용 배제)
▼
양도소득과세표준
×
세 율	… 양도소득세율표
▼
산출세액
-
세액공제+감면세액	… 예정신고납부세액공제(10%, 5%, 0%), 조세특례제한법상 감면세액 등
▼
자진납부할 세액

(2) 양도차익 계산

양도차익 = 실지양도가액 - 실지취득가액 - 기타 필요경비

실지 양도가액 : 상대방으로부터 실제 수수하는 거래금액을 말합니다.

실지 취득가액 : 취득에 소요된 실제 취득가액을 말합니다.

기타필요경비(① + ② + ③)

① 취득시 부대 비용

∙부동산을 취득하면서 지출한 비용 중 취득가액 이외의 취득세 및 등록세, 중개수수료 등 취득에 소요된 모든 비용

∙소유권 확보를 위한 소송비용·명도비용·인지대 등도 포함.

② 취득 후 지출 비용

∙부동산을 취득한 후 용도변경·개량·이용편의를 위하여 지출한 비용

∙새시 설치비용, 발코니 개조비용, 난방시설 교체비용 등을 말함.

③ 양도비용

∙자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 계약서 작성비용, 공증비용, 인지대, 소개비, 양도소득세 신고서 작성비용 등을 말함.

(3) 장기보유특별공제는 토지와 건물을 양도하는 경우에만 적용합니다.

보 유 기 간	1세대 1주택* 양도시			1세대 1주택 외의 토지·건물 양도시
	’08.1.1이후	’08.3.21이후	’09.1.1이후	’07.12.31이전	’08.1.1이후
3년이상 4년미만	10%	12%	24%	10%	10%
4년이상 5년미만	12%	16%	32%		12%
5년이상 6년미만	15%	20%	40%	15%	15%
6년이상 7년미만	18%	24%	48%		18%
7년이상 8년미만	21%	28%	56%		21%
8년이상 9년미만	24%	32%	64%		24%
9년이상 10년미만	27%	36%	72%		27%
10년이상 11년미만	30%	40%	80%	30%	30%
11년이상 12년미만	33%	44%
12년이상 13년미만	36%	48%
13년이상 14년미만	39%	52%
14년이상 15년미만	42%	56%
15년이상 16년미만	45%	60%
16년이상 17년미만		64%
17년이상 18년미만		68%
18년이상 19년미만		72%
19년이상 20년미만		76%
20년이상		80%

※ 비과세요건 갖춘 고가주택으로 9억원 초과 과세되는 주택

공제 제외 : 미등기자산, 비사업용 토지에 대하여 장기보유특별공제 배제

(4) 양도소득 기본공제는 다음과 같이 적용합니다.

다음과 같은 소득별로 각각 연간 250만원을 공제합니다.

∙부동산, 부동산에 관한 권리, 기타자산

∙주식 또는 출자지분

1년에 2회 이상 양도하는 경우에는 연중에 먼저 양도하는 양도소득금액에서부터 순차로 공제합니다.

공제 제외 : 미등기양도자산

5. 세율

양도소득세의 세율은 연간 양도소득을 합하여 소득이 많고 적음에 따라 차등세율이 적용됩니다.

자산	세 율 적 용
토지·건물 부동산에 관한 권리	보유기간 1년 미만	50%
	보유기간 1년이상 ~ 2년 미만	40%
	보유기간 2년 이상	과세표준	세율	누진공세
		1,200만원 이하	6%	-
		4,600만원 이하	15%	108만원
		8,800만원 이하	24%	522만원
		3억원 이하	35%	1,490만원
		3억원 초과	38%	2,390만원
	1세대 2주택자의 양도주택	일반세율(6~38%)
	1세대 3주택 이상자의 양도주택	․ 일반세율(6～38%) 적용(09.3.16~13.12.31 양도분) 다만, 투기지역(강남구, 서초구, 송파구 -2012.5월 해제) 10%가산
	비사업용토지	․ 일반세율(6～38%) 적용(09.3.16~13.12.31 양도분) 다만, 투기지역의 경우에는 10%가산
	미등기양도	70%
기타재산 (보유기간 제한없음)	일반세율(6~38%)

6.양도소득세 신고·납부방법

(1) 예정신고

① ‘예정신고·납부’란?

양도소득세 과세대상 부동산을 양도한 거주자는 당해 부동산에 대한 양도 소득세 신고서를 예정신고기한 내에 주소지 관할세무서장에게 제출하여야 합니다.

예정신고기한 내에 신고하고 이에 따른 세액을 납부하지 아나하면 가산세(신고불성실가산세 : 20%, 납부불성실가산세 : 1일 3/10,000 연 10.95%)가 부과됩니다.

② 예정신고·납부기한

토지 또는 건물, 부동산에 관한 권리, 기타자산을 양도한 경우

∙그 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

토지거래계약 허가구역 안에 있는 토지로서 허가를 받기 전에 대금을 청산한 경우

∙토지거래허가(해제)일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내

(2) 확정신고

당해연도에 양도소득이 있는 자는 그 다음해 5월 1일부터 5월 31일 사이에 주소지 관할세무서에 확정신고를 하여야 합니다.

다만, 양도소득만 있는 자가 예정신고를 마친 경우에는 확정신고를 하지 않아도 됩니다.

(3) 양도소득세 분납

납부할 세액이 1천만원을 초과하는 경우에는 납부할 세액의 일부를 납부기한 경과 후 2개월이내에 나누어 낼 수 있습니다.

분납할 수 있는 세액

∙납부할 세액이 2천만원 이하인 때 1천만원을 초과하는 금액

∙납부할 세액이 2천만원을 초과하는 때 납부할 세액의 100분의 50 이하의 금액

(4) 양도소득세 물납

공공사업을 위하여 공공사업시행자에게 토지를 매각하고 그 대금을 공공용지보상채권으로 받는 경우에는 그 채권으로 양도소득세를 납부할 수 있습니다.

∙세액이 1천만원을 초과하는 경우

∙양도소득세 예정·확정 신고기한 10일 전까지 물납 신청

7.신고시 제출할 서류

양도소득세 신고시에는 세무서에 비치된 ‘양도소득 과세표준신고 및 자진납부계산서’, ‘양도소득금액 계산명세서’를 작성하여 다음 서류와 함께 관할세무서에 제출하여야 합니다.

▣ 신고인 제출대상 서류

당해 자산의 매도·매입에 관한 계약서 사본

∙계약서 사본에 양수자의 인감증명에 사용하는 인장 날인 및 인감증명서 제출

∙다만, ｢공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률｣에 의한 부동산 실거래가격 신고에 의해 취득가액이 확인되는 경우에는 인감 증명에 사용하는 인장 날인 및 인감증명서 제출이 생략됩니다.

환지확정 전에 취득한 토지：환지예정지증명원, 잠정등급확인원 등

자본적 지출액·양도비용 증빙, 감가상각비 명세서

▣ 공무원 확인대상 서류：신고인 제출생략

토지·건물 등기부등본

∙다만, 양도소득세 계산시 폐쇄등기부 등본이 필요한 영우에는 신고인이 폐쇄등기부 등본을 제출해야 합니다.

토지대장 및 건축물대장등본

개별공시지가 확인원

※담당공무원이 행정정보의 공동이용을 통하여 확인하는 것에 동의하지 아니하는 경우에는 신고인이 직접 제출하여야 합니다.

제3장 양도소득세 문답사례

1. 2006년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고, 2007년부터 양도소득세가 중과세되는 비사업용 토지를 어떻게 판단하나?

□ 양도소득세는 토지와 건물 등의 양도시점에 장기 보유기간 중 발생한 양도차익에 대하여 과세하므로 비사업용 토지여부를 판정함에 있어 양도시점뿐만 아니라 보유기간 중 사업에 사용된 기간도 고려하여야 하나, 세무행정 집행가능성 등을 감안하여 양도시점 직전의 일정기간으로 한정하여 비사업용토지 여부를 판정

비사업용 토지란 아래의 기준을 모두 충족하는 토지를 말합니다.

1) 대상토지기준

다음 중 하나에 해당되는 토지

∙농지 : 다음에 해당되지 않는 전·답·과수원- 시 이상 주거·상업·공업지역 외의 소재하는 재촌·자경 농지- 농지법에 의한 주말·체험 영농소유농지(세대당 1,000m2 미만) 등

∙임야 : 다음의 임야는 제외

- 영림계획인가를 받아 시업중인 임야 또는 특수개발지역으로 지정된 임야※도시지역 밖 또는 도시지역의 보전녹지지역 안의 임야에 한함.

- 재촌하는 자가 소유하는 임야

∙목장용지 : 다음의 목장용지는 제외

- 시 이상 주거·상업·공업지역 외의 지역에 소재하는 축산업을 영위하는 목장용지로서 기준면적 이내의 토지

∙비사업용 나대지 : 재산세 종합합산과세대상 토지로 건축물이 없는 나대지, 잡종지 등의 토지

- 다만, 사업에 사용하는 다음의 토지는 제외·운동장·경기장 등 체육시설용 토지·휴양시설업용, 주차장용, 청소년 수련시설용, 예비군훈련장용 토지·개발사업시행자가 조성한 토지, 기타 토지

2) 기간기준

보유기간 중 일정기간 사업용으로 사용되지 않은 토지

※다음의 요건 중 하나를 충족하는 경우에는 사업용 토지로 봅니다.

① 양도일 직전 3년 중 2년 이상을 직접 사업에 사용

② 양도일 직전 5년 중 3년 이상을 직접 사업에 사용

③ 보유기간 중 80% 이상을 직접 사업에 사용다만, 보유기간 2년 미만인 경우 ③항만 적용합니다.

3) 다음의 토지는 위의 기준에 관계없이 사업용 토지로 본다.

∙법률에 따라 협의매수 또는 수용 토지로 사업인정고시일이 2006. 12.31 이전 토지

∙ 법률에 따라 협의매수 또는 수용 토지로서 취득일이 사업인정고시일로부터 5년 이전인 토지(2008.1.1 이후 양도분부터 적용)

∙2005. 12. 31까지 취득한 종중소유의 농지·임야·목장용지

∙상속으로 취득한 농지·임야·목장용지로 상속일로부터 5년 이내 양도하는 토지

∙오염피해 발생지역 안의 토지로 소유자 요구에 따라 취득한 공장 인접 토지

2. 다음 토지가 06년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고, 07년부터 양도소득세가 중과세되는 비사업용 토지에 해당되는가?

ㅇ ’07.1.1 토지A 취득

ㅇ ’07.1.1～’09.6.30 사업에 직접 사용

ㅇ ’09.7.1～’11.12.31 사업에 사용하지 않음(나대지)

ㅇ ’12.1.1～’12.12.31 사업에 직접 사용

ㅇ ’13.1.3 토지A 양도

□ 토지A의 비사업용토지 해당여부를 요건별로 검토한다.

ㅇ 양도일 직전 3년중 1년만 사업에 사용하였으므로

- 양도일 직전 3년중 2년 이상을 사업에 사용하지 않음

ㅇ 양도일 직전 5년중 2년 6개월만 사업에 사용하였으므로

- 양도일 직전 5년중 3년 이상을 사업에 사용하지 않음

ㅇ 토지의 보유기간 6년 중 3년 6개월(보유기간의 60% 미만)만 사업에 사용하였으므로

- 토지의 보유기간중 80/100 이상을 사업에 사용하지 않음

⇒ 따라서 토지A는 비사업용토지에서 제외되는 요건을 하나도 충족하지 못하므로 비사업용토지에 해당되어 2006년부터 양도소득세가 실거래가로 과세되고, 2007년부터 양도소득세가 중과세됨.

3. 농지, 임야 및 목장용지 이외의 토지 중 중과세되는 비사업용 나대지․잡종지의 범위는?

<사업에 사용되지 않는 토지로서 비사업용토지 기간요건을 충족하는 토지>

□ (원칙) ① 지방세법상 재산세 종합합산과세대상토지*를 중과대상으로 함

* (예) 건축물이 없는 일반적 의미의 나대지, 공장건축물 부속토지 기준면적 초과분, 일반건축물 부속토지 기준면적 초과분 등

② 주택부수토지 초과분, 별장과 별장부수토지를 중과대상으로 함

※ 주택부수토지 초과분과 고율분리과세되고 상시주거용이 아닌 별장은 양도세가 중과되는 주택의 범위에서 제외되므로 토지의 중과대상에 포함

□ (예외) 재산세 종합합산과세대상 토지이나 사업․거주에 필수적인 토지는 중과대상에서 제외

- 선수전용 체육시설용 토지

- 종업원용 체육시설용 토지

- 체육시설업용 토지

- 경기장운영업용 토지

- 휴양시설업용 토지(옥외동물방목장, 옥외식물원, 주차장 등)

- 건축물 부설주차장용 토지

- 무주택 1세대가 소유하는 200평 이내 토지 등

ㅇ 다만, 사업영위를 가장할 우려가 있는 일부 토지에 대하여는 지가대비 업종별 연간수입금액 비율이 일정 비율 이상인 경우에만 사업에 사용되는 것으로 인정

- 주차장운영업용 토지(3% 이상)

- 자동차․건설기계 관련 학원용 토지(10% 이상) 등

4. 부득이한 사유로 인하여 일정기간 동안 사업에 사용하지 못하는 경우 당해 기간 동안 사업에 사용한 것으로 인정해 주는 부득이한 사유는 어떤 것이 있나?

□ 토지의 취득후 다음 사유가 발생한 부동산

ㅇ 법령에 의하여 사용이 금지 또는 제한된 토지 : 사용이 금지 또는 제한된 기간

□ 지상에 건축물이 정착되어 있지 아니한 토지를 취득하여 사업용으로 사용하기 위하여 건설에 착공한 경우 : 토지의 취득일부터 2년 및 착공일 이후 건설이 진행중인 기간

□저당권 실행등 채권을 변제받기 위하여 취득한 토지 및 청산절차에 따라 잔여재산의 분배로 인하여 취득한 토지 : 취득일부터 2년

□ 취득후 소유권에 관한 소송이 계속중인 토지 : 소송이 계속중이거나 법원에 의하여 사용이 금지된 기간

□ 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 토지 : 건축물이 멸실·철거되거나 무너진 날부터 2년

제4장 조세특례제한법상 양도소득세 특례

1. 조세특례제한법 제69조 [ 자경농지에 대한 양도소득세의 감면]

농지소재지에 거주하는 자가 양도할 때까지 8년 이상 직접 경작한 토지로서 농업소득세의 과세대상(비과세, 감면과 소액부징수의 대상이 되는 토지를 포함)이 되는 양도일 현재 농지를 양도하는 경우에는 양도소득세를 100% 감면한다.(예정신고 무신고시 신고불성실가산세 부담)

감면세액은 5년간 3억원 한도 (1년간 2억원) 내에서 감면한다.

‘농지소재지에 거주하는 자’라 함은 8년 이상 다음 중 하나에 해당하는 지역에 거주하면서 경작한 자를 말한다.

① 농지가 소재하는 시·군·구 (자치구) 안의 지역

② 위 ⅰ)의 지역과 연접한 시·군·구 안의 지역

③ 농지로부터 20㎞ 이내에 주민등록이 되어있는 지역

‘직접 경작’이라 함은 거주자가 그 소유농지에서 농작물의 경작 또는 다년성 식물의 재배에 상시 종사하거나 농작업의 2분의 1 이상을 자기의 노동력에 의하여 경작 또는 재배하는 것을 말한다.

* 다른 직업에 전념하면서 농업을 간접적으로 경영하는 것의 판단

타 직업이 객관적으로 보아 일시적․부수적 활동에 그쳐야 하고, 그 활동이 일시적․부수적인지 여부는 농업 외 타 직업의 종류 및 종사기간, 직장내에서의 지위, 그 소득의 정도를 종합적으로 고려하여 판단(조심 2009중1215, ‘09.5.28)

* 다른 직업을 가진 사례

다른 직업을 가진 상태에서 다른 사람을 고용하여 농지를 경작하면서 간헐적으로만 직접 경작하는 경우는 양도소득세 감면대상에서 제외(수원지방법원 2009구합7968, ‘10.4.8)

* 가족이 경작한 사례

부인 소유의 토지를 동일세대원인 남편이 경작한 경우에도 감면 받을 수 없음(서면5팀-1280, 2008.6.19)

자경기간은 다음과 같이 계산한다.

① 일반적인 경우

- 자경기간은 농지를 취득한 때부터 양도할 때까지의 실제보유기간 중의 경작기간

② 특수한 경우

ⓐ- 상속받은 농지 : 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 계속하여 농지소재지에 거주하면서 자경하는 경우 피상속인이 취득하여 자경한 기간도 상속인의 경작기간에 포함하여 계산한다.(다만, 상속인이 상속받은 농지를 1년 이상 경작하지 아니한 경우에는 상속받은 날부터 3년이 되는 날까지 양도하는 경우에 한하여 피상속인이 취득하여 경작한 기간을 상속인이 경작한 기간으로 본다.)

ⓑ 증여받은 농지 : 증여받은 날 이후 수증자가 경작한 기간만을 계산한다.

ⓒ 환지된 농지 : 농지를 취득하여 경작하던 중 토지구획정리사업법 등에 의한 환지처분으로 환지된 토지가 농지인 경우에는 환지전 자경기간도 합산하여 계산한다.

ⓓ 교환된 농지 : 교환으로 인하여 취득한 농지는 교환일 이후 경작한 기간으로 계산한다.

자경기간은 취득할 때부터 양도할 때까지의 사이에 8년 이상 경작한 사실이 있으면 되며 양도일 현재에 자경하고 있어야 하는 것은 아니다.

그러나 양도일 현재 자경은 하고 있지 않더라도 농지에는 해당되어야 한다. 다만, 양도일 이전에 매매계약 조건에 따라 매수자가 형질변경, 건축 착공 등을 한 경우에는 매매계약일 현재를 기준으로 농지 여부를 판단한다.

따라서 8년 이상 자경농지에 해당되는 경우에는 양도소득세 신고시 세액감면 신청을 하여 세금을 감면 받도록 한다.

경작기간이 8년이 안 되어도 감면되는 경우

농지유동화 촉진 및 농업구조 개선을 위하여 다음의 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인에 양도하는 경우에는 다음과 같이 자경농지에 대한 감면요건을 완화하였다.

• 3년 이상 자경농지 감면

- 경영이양보조금의 지급대상이 되는 농지를 한국농촌공사 또는 농업법인에 2012. 12. 31까지 양도한 경우

상속인이 상속받은 농지를 경작하지 않은 경우

상속받은 날부터 3년 이내에 상속받은 농지(피상속인이 자경요건을 갖춘 농지)를 양도해야 양도소득세를 감면받을 수 있다.

다만, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우로서 상속 받은 날부터 3년이 되는 날까지 아래의 어느 하나에 해당하는 경우 제외(상속 받은 날 전에 지정된 경우 포함)

- 택지개발촉진법 제3조에 따라 지정된 택지개발예정지구, 산업단지 등

8년 이상 자경농지에 대한 양도소득세 감면을 받으려면 양도일 현재 농지상태로 양도하여야 한다. 여기서 ‘양도일’이란 대금청산일을 말하되, 대금청산일이 분명하지 않은 경우에는 소유권이전 등기접수일을 말한다.

그러나 현실적으로는 8년 이상 농지소재지에 거주하면서 직접 경작한 사실이 있지만 양도일 현재는 농지가 아닌 상태로 양도하는 경우가 있을 수 있는데, 다음과 같은 경우에는 농지를 양도한 것으로 인정받을 수 있으므로 이를 적극 입증하면 감면을 받을 수 있다.

‘농지’는 전·답으로서 지적공부상의 지목에 관계없이 실제로 경작에 사용되는 토지로 하며, 농지경영에 직접 필요한 농막·퇴비사·양수장·지소·농도·수로 등도 농지로 본다.

농지의 예시

● 밤나무는 과실의 수확을 목적으로 과수원의 형태를 갖추고 집단 조성할 경우에는 과수류에 해당되어 농업소득세 과세대상이 된다.

● 지목이 임야로 되어 있더라도 단감나무 과수원을 조성하여 단감을 생산하고 있다면 농지에 해당된다.

● 축산용 사료를 생산하기 위하여 옥수수 등을 재배하고 있는 토지는 목장용지에 해당되므로 농지로 볼 수 없다.

● 묘목을 상품전시용으로 일시 가식ㆍ판매하거나 판매목적으로 보관하여 재배소득이 발생하지 아니한 경우에는 농업소득세 과세대상이 아니나, 구입 후 상당기간 가식하여 생육시킴으로써 가격이 상승하는 등 재배소득이 발생하는 경우에는 과세대상이 된다.

2. 영농조합법인 등에 대한 법인세의 면제 등 [ 조세특례제한법 제66조 ]

① 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따른 영농조합법인(이하 “영농조합법인”이라 한다)에 대해서는 2015년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 작물재배업에서 발생하는 소득(이하 “농업소득”이라 한다) 전액과 농업소득 외의 소득 중 대통령령으로 정하는 범위의 금액에 대하여 법인세를 면제한다.(2013.01.01 개정)

② 영농조합법인의 조합원이 영농조합법인으로부터 2015년 12월 31일까지 받는 배당소득 중 농업소득에서 발생한 배당소득 전액과 농업소득 외의 소득에서 발생한 배당소득 중 대통령령으로 정하는 범위의 금액에 대해서는 소득세를 면제한다. 이 경우 농업소득에서 발생한 배당소득과 농업소득 외의 소득에서 발생한 배당소득의 계산은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.(2013.01.01 개정)

③ 영농조합법인이 조합원에게 지급하는 배당소득 중 제2항에 따라 소득세가 면제되는 금액을 제외한 배당소득으로서 2015년 12월 31일까지 받는 소득에 대한 소득세의 원천징수세율은 「소득세법」 제129조에도 불구하고 100분의 5로 하고, 이에 대해서는 지방소득세 소득분을 부과하지 아니하며, 그 배당소득은 「소득세법」 제14조 제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다.(2013.01.01 개정)

④ 대통령령으로 정하는 농업인이 2015년 12월 31일 이전에 농지 또는 「초지법」에 따른 초지(이하 “초지”라 한다)를 영농조합법인에 현물출자함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제한다.(2013.01.01 개정)

⑤ 제4항에 따라 양도소득세를 면제받은 자가 그 출자지분을 출자일부터 3년 이내에 다른 사람에게 양도하는 경우에는 그 양도일이 속하는 과세연도의 과세표준신고를 할 때 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 세액을 양도소득세로 납부하여야 한다. 다만, 대통령령으로 정하는 경우에는 그러하지 아니하다.(2010.01.01 개정) [ 부칙 ]

⑥ 제4항에 따라 면제받은 양도소득세를 제5항 본문에 따라 납부하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 이자 상당액을 가산한다.

⑦ 대통령령으로 정하는 농업인이 2015년 12월 31일 이전에 영농조합법인에 「농어업ㆍ농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조 제1호 가목에 따른 농작물재배업ㆍ축산업 및 임업에 직접 사용되는 부동산(제4항에 따른 농지 및 초지는 제외한다)을 현물출자하는 경우에는 이월과세를 적용받을 수 있다.

⑧ 제1항ㆍ제2항ㆍ제4항 및 제7항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신청을 하여야 한다.

3. 농업회사법인에 대한 법인세의 면제 등 [조세특례제한법  제68조 ]

① 「농어업경영체 육성 및 지원에 관한 법률」에 따른 농업회사법인(이하 “농업회사법인”이라 한다)에 대해서는 2015년 12월 31일 이전에 끝나는 과세연도까지 농업소득에 대한 법인세를 면제하고 농업소득 외의 소득 중 대통령령으로 정하는 소득에 대한 법인세를 제6조 제1항을 준용하여 감면한다.(2013.01.01 개정)

(조특법 제6조 제1항) : 당해 사업에서 최초로 소득이 발생한 날이 속하는 사업년도와 그 다음 사업년도의 개시일로부터 5년내에 종료하는 사업년도까지 당해 사업년도에서 발생한 소득에 대한 법인세의 50%에 상당하는 세액을 감면함.

② 대통령령으로 정하는 농업인이 2015년 12월 31일 이전에 농지 또는 초지를 농업회사법인(「농지법」에 따른 농업법인의 요건을 갖춘 경우만 해당한다)에 현물출자함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세를 면제한다. 이 경우 제66조 제5항부터 제8항까지의 규정을 준용한다.(2013.01.01 개정)

③ 대통령령으로 정하는 농업인이 2015년 12월 31일 이전에 농업회사법인에 「농어업ㆍ농어촌 및 식품산업 기본법」 제3조 제1호 가목에 따른 농작물재배업, 축산업 및 임업에 직접 사용되는 부동산(제2항에 따른 농지 및 초지는 제외한다)을 현물출자하는 경우에는 이월과세를 적용받을 수 있다.(2013.01.01 개정)

④ 농업회사법인에 출자한 거주자가 2015년 12월 31일까지 받는 배당소득 중 농업소득에서 발생한 배당소득 전액에 대해서는 소득세를 면제하고, 농업소득 외의 소득 중 대통령령으로 정하는 소득에서 발생한 배당소득은 「소득세법」 제14조 제2항에 따른 종합소득과세표준에 합산하지 아니한다. 이 경우 농업소득에서 발생한 배당소득과 농업소득 외의 소득 중 대통령령으로 정하는 소득에서 발생한 배당소득의 계산은 대통령령으로 정하는 바에 따른다.(2013.01.01 개정)

⑤ 제1항ㆍ제3항 및 제4항을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 신청을 하여야 한다. (2010.01.01 개정)

[부록1] 세율조견표

1. 취득세․등록세율

구분	일반거래	9억원 이하 1주택		신축	상속	증여
		국민주택이하	국민주택초과
취득세	4%	2%	2%	2%	2%	2%
농어촌특별세	0.2%		0.5%	0.2%	0.2%	0.2%
교육세	0.4%	0.2%	0.2%	0.16%	0.16%	0.3%
합계	4.6%	2.2%	2.7%	3.16%	3.16%	4.0%

2. 양도소득세율

구 분	과세표준	세율	누진공제
미등기 자산	-	70%
1년 미만 보유 부동산	-	50%
1년이상 2년미만 보유 부동산	-	40%
2년 이상 보유 부동산 등 1. 1세대 2주택 2. 1세대 3주택 3. 비사업용토지 등 포함	12,000,000원 이하	6%	-
	~46,000,000원 이하	15%	1,080,000원
	~88,000,000원 이하	24%	5,220,000원
	~3억원 이하	35%	14,900,000원
	3억원 초과	38%	23,900,000원

3. 상속세․증여세율

과세표준	세율	누진공제액
1억원 이하	10%	-
1억원 초과 ~ 5억원 이하	20%	10,000,000원
5억원 초과 ~ 10억원 이하	30%	60,000,000원
10억원 초과 ~ 30억원 이하	40%	160,000,000원
30억원 초과	50%	460,000,000원

4. 법인세율

과세표준	세율	누진공제
2억원 이하	10%	-
~200억원 이하	20%	20,000,000원
~200억원 초과	22%	420,000,000원

[부록2] 2013년 개정 시행되는 부동산 관련 세제

1. 1세대다주택자 및 비사업용토지에 대한 중과세제도를 폐지하려 했던 정부안이 삭제되어 중과세제도가 종전대로 유지(다만 그 적용이 유예되어 2013년말까지 양도하는 다주택자 및 비사업용토지에 대해서는 기본세율(6%~38%)을 적용)

2. 투기지역 내 3주택이상 및 비사업용토지에 대한 양도소득세 추가과세(10%)를 항구화하려했던 정부안이 폐기되고, 종전대로 2013년까지 한시적으로 적용

(현재 투기지역이 없음)

3. 비사업용토지 양도시 장기보유특별공제를 적용하려던 정부안이 삭제되어 종전대로 장기보유특별공제를 적용하지 않는다.

(하지만 1세대 다주택자에 대한 장기보유특별공제는 종전대로 허용)

4. 주택의 단기양도 적용세율을 완화(1년미만 50%->40%, 2년 미만 40%->기본세율)하려던 정부안이 삭제되어 종전대로 1년미만은 50%, 1년~2년 미만은 40%를 적용한다.

5. 법인이 보유한 주택 및 비사업용토지에 대한 추가과세(양도소득에 대하여 30%)가 다시 시행된다. 이 조항은 작년말까지 적용이 유예되었으나 일몰기한이 종료함에 따라 2013년부터 다시 적용되므로 해당 부동산을 보유한 법인은 특히 유의해야 한다.

[김락수38회쌍정리]

꼼꼼히 읽어보시기 바랍니다