광교신도시 분양정보

[토지정보]

 광교신도시 청약을 알면 당첨이 보인다. 2기 신도시 최대 기대주로 꼽히는 ‘명품’ 광교신도시 첫 분양을 앞둔 가운데 청약가점을 높이기 위한 청약 대기자들의 소리없는 전쟁이 시작됐다. 특히 첫 분양에 나서는 울트라건설이 내놓은 1천188세대 중 지역우선물량 30%와 특별공급 물량 10%, 저소득 신혼부부 일반분양 등을 제외한 나머지 물량 650여 세대 정도가 수도권 수요자에게 돌아갈 것으로 예상해 치열한 눈치 전이 벌어지고 있다.

하지만, 도와 경기도교육청이 학교용지부담금 문제를 슬기롭게 풀지 못하면 다음 말 예정된 첫 분양 일정부터 차질을 빚을 것으로 우려된다.

● 총성 없는 청약전쟁, 청약조건 꼼꼼히 체크

경기도시공사와 수원시에 따르면 광교신도시 내 A-21블록에서 올해 첫 분양에 나서는 울트라건설은 참누리 아파트 113㎡ 702세대, 145㎡ 476세대, 178~212㎡(펜트하우스) 10세대 등 총 1천188세대를 선보인다. 10개 동 최고 34층 높이로 조성되는 참누리 아파트는 남쪽으로 신대저수지와 그 주변을 둘러싼 공원을 전면 조망할 수 있어 입지조건이 좋은 편이다.

구체적인 분양 계획이 아직 나오진 않았지만, 단지별로 적용되는 지역우선공급 물량 30%(약 335세대)와 특별공급 물량(10% 이내)을 고려하면 수도권 수요자에게 돌아갈 일반분양은 670세대 이상이 될 것으로 예측된다. 지역우선 물량은 수원이 28.7%, 용인이 2.3%를 차지한다.

특별공급 물량은 현재 경기도에서 특별공급 대상자 선정 기준을 마련 중이며, 울트라건설 분양 개시 이전에 확정·고시할 예정이다. 특히 이번 특별공급에는 기존 국가유공자와 새터민 등 외에 경기지역 소재기업의 장기근속 근로자, 연구원, 외자유치에 기여한 도민, 전통문화 보존에 공헌한 도민 등도 대상자에 추가된다.

지역우선 물량과 특별공급물량 탓에 일반 분양 물량이 그리 많지 않아 경쟁이 치열할 것으로 보인다. 더욱이 건축 원자재 값 폭등으로 기본건축비가 수시로 조정되면서 내년 분양물량의 분양가가 더욱 높아질 것으로 예상해 올해 첫 분양에 기대를 거는 수요자들이 상당히 많은 편이다.

부동산업계 전문가들은 청약가점제가 적용되는 광교신도시는 청약가점 65점~70점을 당첨 안정권으로 내다봤다. 전문가들은 청약가점을 높이려면 부양가족 수를 늘리는 것이 가장 효과적이라고 조언했다. 부양가족은 35점으로 배점이 가장 높은데다 부양가족 1명이 추가되면 5점이 높아지기 때문이다.

영통구 B공인 대표는 “청약통장 가입자가 5년 동안 저축해야 5점을 받을 수 있다”면서 “가짜 입양이 늘고 출산계획을 서두르는 사람들이 많은 것도 바로 이런 이유 때문”이라고 설명했다.

또 광교신도시 분양물량은 지역예치금에 따라 청약 예·부금 가입자들이 청약할 수 있음에 주의해야 한다. 청약저축 통장은 납부총액이 청약예금의 지역별 예치금 이상이거나 1순위면 청약예금 변경이 가능하므로 입주자 모집공고 이전에 변경을 서두르는 것이 좋다. 중소형에 청약통장을 사용하려는 수요자들이 대거 몰릴 것으로 예상함에 따라 상대적으로 경쟁이 덜한 중대형을 선택하는 것도 당첨될 확률을 높이는 방법이다.

● 고분양가, 투자가치 높아 여전히 인기

애초 예상과 달리 광교신도시의 분양가가 최대 40% 가까이 높게 책정될 것으로 보인다.

경기도시공사가 광교신도시 조성계획을 발표할 당시 중소형은 3.3㎡당 900만원 대, 중대형은 3.3㎡당 1천200만원대에 공급하겠다던 것과는 달리 3.3㎡당 중소형은 1천200만~1천300만원 이내, 중대형은 1천300만원 중후반 대에 분양승인을 신청할 것으로 점쳐지기 때문이다.

울트라건설은 택지 매입비 700여만원과 건축비(9월 고시) 적용하면 분양가 상승은 어쩔 수 없다는 견해다. 여기에 중대형은 채권입찰제가 적용되면 분양가가 더 높아질 가능성도 배제할 수 없는 상황이다.

주변 시세 기준의 80%를 적용하는 채권입찰제의 시세기준을 용인 쪽으로 잡는다면 분양가 인상이 불가피할 것으로 전망된다. 광교 주변 영통지구는 1천100만~1천500만원인데 비해 용인 수지구 성복·상현동 일대는 이보다 200만~600만원이 비싼 1천400만~1천700만원대의 차이를 보이기 때문이다.

건설업계 한 관계자는 “발코니 확장 등을 고려하면 3.3㎡당 1천500만원대 이상은 예상해야 한다”고 했다.

분양가가 높아졌다고 해서 인기가 시들한 것은 아니다. 고분양가 논란에도 청약 대기자들은 늘어나는 추세다.

팔달구 B부동산 대표는 “전매제한이나 분양가 상승으로 대박의 꿈이 줄어든 것은 사실이지만, 광교는 여전히 투자가치가 높은 곳”이라면서 “개발이 완료되는 시점에서 가치를 따져본다면 광교만 한 투자처가 없다”고 강조했다.

특히 지역우선 물량의 자격기준을 분양승인 전 지역 거주자 1년 이상으로 결정함에 따라 최근 몇 년간 외지인들의 유입이 늘고 있음이 이를 반증한다. <suwon.com 7월 1일 자 참고> 부동산업계에도 현재 영통이나 우만동 일대에 거주자로 이름만 올려놓은 세대들이 많은데다, 사용하지도 않는 원룸을 계약한 외지인들이 많다고 증언했다.

● 학교용지 걸림돌 분양 차질 우려

높은 기대와는 달리 광교신도시 첫 분양부터 학교용지 매입비 문제로 삐걱거리고 있다. <suwon. com 7월 25일 자 참고> 경기도교육청은 광교신도시 14개 학교 건립부지 무상공급과 학교용지부담금 (9천566억원) 정산을 도에 요구했으나 아직 도가 별다른 견해를 밝히지 않음에 따라 광교 분양계획에 차질을 빚을 것으로 전망된다.

도 교육청은 이 문제가 정리되지 않으면 분양 승인에 동의하지 않는다는 방침을 고수하고 있다. 현행 학교용지 확보에 관한 특례법은 300세대 이상 개발사업을 수립할 때 학교용지 조성 계획이 반드시 포함돼야 하기 때문에 도교육청의 동의 없이 분양승인이 어려운 상황이다.

분양 연기로 건설업체의 금융 이자비용 부담이 늘어나면 수요자의 분양가 부담도 늘 수 있는 만큼 학교용지 문제의 제도적 개선이 요구되고 있다.

재원 부족으로 학교용지를 무상으로 달라는 경기도교육청 요구에 대해 김문수 경기지사가 무상공급할 의향을 보였지만, 공동 시행사인 경기도, 수원시, 용인시, 경기도시개발공사의 입장 차가 커 문제가 해결되지 않고 있다.

분양 연기로 건설업체의 금융 이자비용 부담이 늘어나면 수요자의 분양가 부담도 늘 수 있는 만큼 학교용지 문제의 제도적 개선이 요구되고 있다.

울트라건설 관계자는 “분양이 한 달만 지연돼도 금융 이자비용이 24억원이 발생한다”면서 “건설사와 수요자를 볼모로 줄다리기 협상을 하는 행태를 제도적으로 뜯어고칠 수 있는 방안이 마련돼야 한다”고 강조했다.

● 올 울트라건설 첫 분양

광교신도시 주택공급 계획대로라면 다음달 울트라건설의 1천188세대 분양을 시작으로 올해 1천888세대, 2009년 1만708세대, 2010년 1만3천358세대, 2011년 2천688세대, 2013년 2천300세대 등 총 3만1천세대가가 순차적으로 분양에 들어간다.

경기도에 따르면 광교신도시(1천128만㎡) 내 공급될 공동주택은 일반분양 1만9천670세대, 공공임대 5천131세대, 국민임대 3천809세대, 공무원연금공단 1천632세대 등 총 3만242세대다.

이중 특별공급물량은 7천450세대로 국가유공자, 북한이탈주민 등 13개 항목 관련자에게 1천120세대(10%)가 우선 공급된다. 논란이 된 특정기업 연구원 등 지역경제 활성화 기여자도 포함됐다.

또 3자녀 이상 무주택가구에도 744세대가 돌아간다. 이와 함께 무주택 저소득 신혼부부에게 일반분양 및 공공임대주택 각각 1천101세대, 국민임대 1천142세대가 우선 분양된다.

임대 아파트를 포함한 아파트만 2만2천469세대다. 단독주택 758세대, 연립주택 2천313세대, 주상복합 4천37세대, 오피스텔 1천423세대가 건설된다.

<ⓒ 수원일보사(http://www.suwon.com) >

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[이병만]

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