생활 | 명시적 규정없이 방역 이유로 한 동대표 해임 방문투표‘무효’ | 광주아파트입주자대표회의총연합회

[LHKOREA]

■ 명시적 규정없이 방역 이유로 한 동대표 해임 방문투표‘무효’

대구지법 김천지원 판결

☛ 동대표 해임투표, 코로나19 방역지침상 ‘사적모임’ 아냐

[아파트관리신문=고경희 기자] 대구지방법원 김천지원 제1민사부(재판장 이성균 부장판사)는 최근 경북 구미시 A아파트 입주자대표회의 감사, 회장에서 각 해임된 B씨, C씨가 입주자대표회의를 상대로 제기한 동별 대표자 해임투표무효 확인소송에서 “피고가 실시한 원고들에 대한 각 동대표 해임투표는 무효임을 확인한다”는 원고 승소 판결을 내렸다.

2021년 1월 선거에서 B씨는 동대표 및 대표회의 감사로, C씨는 동대표 및 대표회장으로 선출됐다.

그해 5월 입주자 일부는 선거관리위원회에 ‘B, C씨가 관리비로 비용이 지출되는 종이 용지를 불법적으로 사용했고 관리소장 해임을 의결함으로써 관리규약 및 법령을 위반했으며 관리주체에 대해 부정한 청탁 또는 부당한 압력을 행사하는 등 관리업무를 방해하고 불법적인 사적 게시물에 대표회의 직인을 남용했다’는 이유로 B, C씨에 대한 동대표 해임을 요청했다.

선거관리위원회는 당일 긴급회의를 개최해 ‘선거구에서 과반수 투표 시 투표 마감, 과반수 투표 미달 시 해당 선거구는 투표일과 시간이 연장될 수 있음’, ‘세대별 방문투표 형식으로 해임투표를 진행’한다는 내용으로 결의·공고했다.

선관위는 세대별 방문투표 형식으로 이틀간해임투표를 진행한 후 해임이가결됐음을 공고했다.

공동주택관리법 시행령 제13조 제4항 제1호는 ‘법 제14조 제9호에 따라 동별 대표자는 관리규약으로 정한 사유가 있는 경우에 해당 선거구 전체 입주자등의 과반수가 투표하고 투표자 과반수의 찬성으로 해임한다’라고 규정하고 있다.

B씨, C씨는 “관리규약이나 선거관리위원회규정에서는 동대표에 대한 해임투표에 관해 호별방문을 통해 찬반투표를 실시할 수 있다는 규정이 없음에도 대표회의는 아무런 근거 없이 호별 방문투표의 방법으로 해임투표를 진행했으므로 절차상 하자가 존재한다”며 객관적인 증거자료 없이 해임투표를 실시해 실체상 하자도 있다고 주장했다.

반면 대표회의는 해임사유가 존재한다며 “호별 방문투표방식을 취한다고 해서 반드시 선거 공정을 담보하기 어렵다고 볼 수 없고 방문투표 과정에서 최대한 공정하게 진행했다.

해임투표 당시 코로나19로 인한 구미시의 행정명령에 의해 5인 이상 사적 모임이 금지되고 4㎡당 1명으로 실내 수용인원이 제한됨에 따라 부득이 방문투표의 방법으로 해임투표를 실시했던 것이며 행정명령은 감염병의 예방 및 관리에 관한 법률에 근거한 것이므로 관리규약이 행정명령에 우선할 수 없다”고 반박했다.

이에 재판부는 “해임투표는 선거관리규정에서 허용하지 않은 방문투표의 형식으로 실시된 절차상 하자가 존재한다”며 B씨, C씨의 손을 들어줬다.

구체적으로 “A아파트 관리규약은 동대표 해임절차 등을 규정하면서 해임투표를 실시하는 구체적인 방법에 관해서는 정하지 않았고 선거관리규정은 투표방법에 관해 예외적으로 ‘후보자가 1인인 경우’ 호별방문을 통해 찬반투표를 실시할 수 있다고 규정하고 있다”면서도 “방문투표 규정을 동대표에 대한 해임절차에 준용하는 명시적인 규정이 없으므로 ‘후보자가 1인인 경우’ 예외적으로 허용되는 방문투표 규정을 후보자가 다수인 경우를 상정할 수 없는 해임투표 절차에 곧바로 적용할 수 없다”고 설명했다.

특히 “동대표 해임절차는 해임을 다투는 동대표와 그 해임을 주장하는 측이 첨예하게 대립하는 구도가 형성되고 해당 선거구 입주자들이 투표에 참여하지 않으면 해임 안건이 부결되므로 방문투표의 방법으로 투표 참여를 유도하는 것 자체가 해임투표의 대상자에게 불리한 상황이 돼 투표의 공정성을 해할 가능성이 있다”며 “호별 방문투표는 선거의 공정성 및 비밀성을 확보하기 어려운 투표방법인 점을 더해 보면 동대표의 선출절차에 관한 방문투표 규정을 동대표 해임절차에 유추적용하기도 어렵다”고 강조했다.

또 동대표 해임투표를 방문투표 방식으로 하는 선관위 결의가 있었더라도 명시적인 규정이 없는 이상 선관위 결의만으로 방문투표 방식이 가능하다고 볼 수 없다는 점을 덧붙였다.

이와 함께 코로나19 방역지침에 따른 것이라는 대표회의의 주장에 대해 재판부는 “구미시가 발령한 ‘5명부터의 사적모임 금지 행정명령’에 따르면 ‘사적모임’이란 친목 형성을 목적으로 하는 모든 모임·행사로서 해임투표를 위한 모임은 친목 형성을 목적으로 하는 것이 아니므로 행정명령에서 정한 ‘사적모임’에 해당한다고 볼 수 없다”고 꼬집었다.

이어 A아파트가 행정명령에 따라 4㎡당 1명으로 시설사용인원이 제한되는 시설에 해당한다고 볼 근거가 없고 아파트에서 방역수칙을 준수하면서 투표소 설치 방식에 의한 해임투표를 진행하는 것이 불가능했다고 인정하기 부족하다고 봤다.

이에 재판부는 “원고의 청구는 이유 있으므로 모두 인용한다”고 판시했다.

출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr

■ 주차장 화재로 입주민 차량 피해, 보상은?

◉ 입주민 “주차 공간에 주차한 게 죄인가”

◉ 관리주체 “보험사가 ‘보상 안된다’ 한다”

경기 화성시 모 아파트의 지상 주차장 종이 분리수거장에서 화재가 발생해 입주민의 차가 크게 손상을 입었으나 아파트 측이 가입한 화재보험으로는 보상이 되지 않아 논란이 되고 있다.

화재는 지난해 11월 30일 새벽에 발생했다.

피해를 본 입주민 A씨는 새벽 2시경 초인종 소리를 듣고 잠에서 깼다.

경찰관으로부터 “화재가 발생해 차가 불에 타고 있다”는 말을 듣고 밖으로 나간 A씨는 주차장에 주차해놨던 자신의 차량이 절반가량 타버린 것을 확인했다.

A씨는 “아파트 내 주차 공간에 주차했을 뿐인데 아무런 잘못 없이 피해를 봤다”고 말했다.

화재가 시작된 곳은 아파트 지상 주차장의 종이 분리수거장이었고 불길이 바로 옆에 주차한 A씨의 차량으로 번졌던 것. 아파트 측은 화재의 원인을 담뱃불로 추정하고 있다.

해당 아파트는 주차장의 주차 칸 일부를 재활용 종이박스나 폐지를 일시 적재하는 장소로 사용하고 있었다.

아파트 측은 “주차장 건너편에 분리수거장이 있으나 파지를 보관할 공간이 부족해 주차장 일부를 사용하고 있다”며 “작은 단지들은 분리수거 공간이 턱없이 부족한 실정”이라고 밝혔다.

또 화재 당시 상황에 대해 “새벽 1시 40~50분경, 주차하던 한 입주민으로부터 ‘불씨가 있다’는 신고를 받은 후 즉시 경비원과 직원이 화재 진압을 시도했고 이후 10분 이 안 돼 소방차가 와 화재를 진압했다”고 설명했다.

A씨는 “화재 초기 진압 시 연락을 받았더라면 차를 옮겨 피해를 줄일 수 있었을 것”이라며 아쉬움을 표했다.

이후 A씨는 관리사무소에 여러 차례 항의했지만 결국 ‘화재보험 특약에 주차장은 포함되지 않아 보상이 어렵다’는 답변을 들었다.

A씨는 “입주민들의 동의를 얻지 않고 주차장을 기타 용도로 사용하는 것은 불법이 아니냐”고 주장하고 있다.

이에 아파트 측은 가입해 놓은 공제보험과 화재보험에도 문의했으나 양측으로부터 ‘보상이 어렵다’는 답을 들었다.

A씨는 “지난해 3월 구입해 얼마 타지 않은 차량인데 보상도 받을 수 없어 억울하고 분하다”며 “주차 공간에 제대로 주차하고도 왜 물질적 손해와 정신적인 피해를 봐야 하느냐”고 울분을 토했다.

A씨는 이후 상황에 따라 법적소송도 고려하고 있다.

A씨의 사례에 대해 이동현 변호사(법무법인 산하)에게 물어봤다.

Q. 주차구역으로 표시한 곳을 다른 용도로 사용해도 문제가 없는가?

A. 공간 부족을 이유로 아파트 주차장 일부에 분리수거함이나 쓰레기통을 설치하는 경우가 많다.

법률적 소유자의 동의를 받아서 진행하는 게 맞지만 이런 통상적인 사용이라면 입대의 결의 등을 통해 입주민 전부를 위한 공간으로 사용할 수 있다.

아파트 주차장은 사적 구역에 해당해 주차장법의 용도 외 사용 금지에 적용되지 않는다.

Q. 피해를 본 입주민 A씨는 보상을 받을 수 있을까?

A. 원인불명의 화재 시 관리주체의 주의 의무를 위반했다고 볼 수 있는 소지가 있다면 책임을 물을 수 있다.

공용공간의 화재 발생위험에 대한 의무를 다했는지, 관리주체의 업무일지 등의 자료를 통해 입증하지 않으면 일부 책임이 인정될 수도 있다.

단, 담배꽁초로 인한 화재라면 이 부분까지 관리주체의 책임으로 보기는 어려우므로 판단하기가 모호하다.

Q. 이와 같은 상황을 방지하려면 어떻게 해야 하나?

A. 시설물배상책임보험에 피보험자를 관리주체로 가입하면 일정한 대비가 된다.

시설물배상책임보험은 관리주체가 관리하는 시설에서 업무 수행 중 사고가 발생한 경우 그에 따른 물질적, 인적 피해를 배상해주는 보험이다.

화재보험은 화재에만 국한돼 있고 주차장이 포함되지 않는 경우가 있지만 시설물배상책임보험은 폭넓게 적용된다.

출처 : ©한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr), 김경민 기자

■ 시간지날수록 늘어나는 증여세..현명하게 증여하는 6가지 방법

부동산 절세방법

세무사들 사이에서는 증여세를 ‘오늘이 가장 싼 세금’이라 부른다.

증여세는 증여재산이 많아질수록 세율이 높아지는 누진세율 구조라 시간이 지날수록 자산가격이 올라 증여세 부담도 늘어난다.

또 내년부터는 증여 취득세도 늘어날 예정이다.

현재는 부동산 증여 때 공시가격을 기준으로 취득세를 과세하지만, 2023년부터는 매매·경매·공매 등의 시가를 기준으로 취득세를 과세하게 된다.

증여계획이 있다면 올해 안에 하는 게 취득세 부담이 작다. 현명한 증여를 위한 절세법을 알아본다.

첫째, 여러 명에게 나눠서 증여하는 게 낫다.

증여세는 수증자가 받는 재산을 기준으로 과세한다. 수증자가 여러 명일수록 세율이 낮아진다.

가령 아들에게 4억원증여하면 아들은 6000만원의 증여세를 내야 한다.

반면 아들, 며느리, 손자, 손녀에게 1억원씩 증여하면 각각 10%의 낮은 세율을 적용받아 증여세는 총 3400만원으로 절반 가까이 줄어든다.

물론 수증자별로 증여재산공제도 받을 수 있다.

둘째, 10년 단위로 분산 증여하면 좋다.

증여세는 10년 단위로 증여재산공제를 받을 수 있다.

미성년 자녀에게는 2000만원, 성년 자녀에게는 5000만원을 10년마다 증여세 없이 줄 수 있다는 뜻이다.

최대한 일찍부터 증여하는 것이 절세의 지름길이다.

예를 들어 갓 태어난 자녀에게 2000만원을 증여하고 10세가 됐을 때 다시 2000만원, 20세 때 5000만원, 30세때 5000만원을 증여한다면 36세까지 증여세 없이 1억4000만원을 자녀에게 줄 수 있다.

세 부담을 줄이면서 좀 더 많은 금액을 증여하고 싶다면 낮은 세율구간에서 증여하는 것도 한 방법이다.

가령 자녀가 태어났을 때 1억2000만원을 증여하고, 10세 때 1억2000만원, 20세 때 1억5000만원, 30세 때 1억5000만원을 증여하면 증여세 4000만원만 내고 총 5억4000만원을 자녀에게 줄 수 있다.

반면 자녀가 30세 때 5억4000만원을 한 번에 증여하면 8800만원을 증여세로 내야 한다.

두 배가 넘는 금액이다.

셋째, 가격이 오를 자산부터 증여하는 게 유리하다.

앞으로 가격이 크게 오를 자산일수록 자녀에게 증여하는 것이 좋다.

자녀에게 증여한 후 가격이 오르면 자녀의 자산이 증가하는 것이지만, 내가 갖고있는 동안가격이 오르면 자녀의 상속세·증여세 부담만 커진다.

또 증여 후 10년 이내에 상속이 발생하더라도 증여 시점의 낮은 금액으로 상속재산과 합산해서 세 부담이 줄어든다.

넷째, 양도차익이 큰 부동산을 증여하는 것도 방법이다.

양도차익이 큰 부동산은 나중에 팔 때 높은 양도소득세를 내야 한다.

이런 부동산을 증여하면 취득가가 높아지므로 양도소득세 절세 효과가 크다.

단, 증여 후 5년 안에 매도하면 양도소득세 이월과세가 적용돼 절세 효과가 없으니 주의해야 한다.

다섯째, 공시가격이 나오기 전에 증여하면 좋다.

증여재산가나 상속재산가를 평가하는 기준은 시세다.

하지만 시세를 산정하기 어려운 토지, 단독주택, 상가 등은 상속일이나 증여일 현재 공시가격을 기준으로 한다.

새로운 공시가격이 나오기 전에 증여하면 전년도의 공시가격으로 세금을 부과한다.

예를 들어 토지의 2022년 개별 공시지가는 2022년 5월 말에 고시한다. 따라서 고시 전에 증여하면 2021년의 공시지가로 증여세를 계산한다.

여섯째, 양도차익이 적은 부동산은 부담부증여를 하면 된다.

부담부증여란 대출이나 전세보증금을 넘기는 조건으로 자산을 증여하는 것이다.

수증자는 대출이나 전세보증금을 제외한 금액에 대해서만 증여세를 내기 때문에 증여세를 아낄 수 있다.

부담부증여는 자녀의 증여세와 부모의 양도소득세가 혼합된 형태다.

증여세와 양도소득세를 합한 금액이 통째로 증여할 때의 증여세보다 낮아야 한다.

보통 양도차익이 적거나 비과세되는 부동산은 부담부증여가 유리하다.

주의할 점은 부담부증여를 받은 자녀가 스스로 대출이나 전세보증금을 갚아야 한다는 것이다.

이승현 진진세무회계 대표

출처 : ⓒ 한국경제