오두막 지기 A - 3 그룹 관리 흔적 33-4.

[해야해야]

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추천(851) 댓글 수정 삭제 2018.07.12 23:04:31.

글쓴이 태양은 가득히

경제 영역의 과제 3에서, 시범 케이스 지방 등에 대한 마지막 과제 수행으로, 장기 전국 부동산 시장의 대세 상승에 관한 결론 글이 추가로 강조될 것이다. 그 결론의 이유, 근거로, 경제 영역 1에서의 수십 개 지난 글들에 이어 이번에도 최근 몇 년간 본인, 동료, 후배들이 썼던 수십 개의 글들이 계속 이어질 것이다.

추가 2.

아름다운 청춘 2015.10.18. 11:08:06

*.*.204.38.

1.

팩트를 위주로 한 지방, 지역 부동산 이야기. 시장의 기본 원리가 수요와 공급에 따른 가격 결정인데,중 단기적으로, 최근까지 너무 많이 올라 높은 가격대임에도 불구하고, 나아가 인구나 소득 등 부동산 시장의 수요 측 기반이 상대적으로 취약함에도 불구하고 제주도, 광주시, 대구시 등 일부 지방과 지역의 부동산 시장은 시장의 기본 원리나 일반인의 통념과 다소 다르게 움직이는 듯 보입니다.

세상에 영원한 건 없지요.

부동산 시장도 다를 바 없고, 예컨대 지금의 부산, 대구 부동산 시장도 궁하면 통하고, 통하면 막히는 법이니까요.

그 일부 지방 중에서, 지나치게 집값이 높음과 장래 공급 물량 폭증 등을 근거로 제시하며 본 글과 댓글에서 대구 아파트 하락, 심지어 폭락은 머지않았다고 확신에 찬 주장들이 많은데 과연 대구의 부동산 시장이 주장대로 될까요? 물론, 국토부 부동산 실거래가 등 누구나 확인 가능한 팩트로..

예를 들어, 대구시 수성구 범어동에 소재한 전용 85 제곱 미터 에스케이 뷰 아파트의 최근 실거래 전세가와 아파트 최고 가격이 각각 5억, 7억 원으로 서울 아파트 평균 전세가, 집 가격과 비슷하게 나타나 있고 내년인 2016년은 물론 2017년까지 대구 입주 물량은 다소 늘어나는 것은 사실이네요.

대구시의 인구는 정체 내지 소폭 감소하고 있고, 나아가 특히 내년과 내년 이후 대구 아파트의 입주 물량이 크게 늘어나는 것도 객관적 사실이니까, 높은 가격대 저항과 물량에는 장사 없으니, 이것만 보아도 대구 아파트 하락 내지 폭락 주장자들의 논거 제시는 큰 무리가 없어 보입니다.

그러나 개인적인 견해로, 국내외의 경제가 동반하여 급격한 침체를 지속하지 지 않는 한, 2018년 전후로 공급물량이 줄어드는 대구시 아파트 시장은 2016년을 전후로 잠시 쉬어갈 수는 있어도 폭락은 없을 것입니다. 오히려 몇 년 내 광주, 전남과 더불어, 아니 광주, 전남보다 더 탄력적이 될 것으로 보입니다.

그 이유 중 하나로, 물론, 서울은 물론 전 국민이 관심을 가지는 강남 3구보다는 못하지만, 대구, 경북 지방민들의 관심도가 높은 소지역이 대구 수성구와 혁신도시가 있는 대구 중구일 것입니다. 무엇보다도 대구 아파트 입주 물량은 2018년부터 급감하니 2018년 무렵부터 대구 부동산 시장은 회복될 수도 있을 것입니다.

이를 선반영 하여, 어쩌면 내후년인 2017년부터 회복될 수도 있을 것입니다. 대구보다는 못하지만, 광주시, 전남의 아파트의 장래 입주 물량도 충청, 경상 지방 등 다른 지방들에 비해 부담이 훨 덜하네요.

객관적 사실을 위주로 2023년 1월, 2022년 1월, 2021년 1월에 카페, 블로그, 뉴스 등에서 모니터링된 자료.

2023년 1월 22일 부동산 단신 1.

지난 두 달 전국에서 최고가 대비 가장 많이 떨어진 아파트 서울 강남구 압구정동 '압구정 현대6·7차' 전용 157㎡는 지난달 작년 5월의 최고가 대비 13억원 하락 45억원에 손바뀜했다. 이어 '디에이치클래스트'와 '프레스티지 바이 래미안'으로 재건축 되는 서초구 반포동 '반포주공1단지' 전용 72㎡도지난 10일 최고가 37억원 대비 11억6000만원 하락한 25억4000만원에, '개포주공7단지' 전용 83㎡도 지난 3일 최고가 대비 8억7000만원 내린 20억원에 실거래됐다.

강남구 압구정동 '압구정한양1차' 전용 63㎡는 지난 6일 최고가 대비 8억8500만원 하락한 21억8500만원에, 서초구 반포 '래미안원베일리' 전용 84㎡도 작년 최고가 대비 8억7067만원 하락한 30억340만원에 거래됐다. 강남구 개포동 '개포주공6단지' 전용 83㎡와 '개포자이프레지던스'전용 84㎡는 지난달 각각 19억원, 20억원에 거래되면서 최고가 대비 9억5000만원씩 내렸다.

서울 송파구 잠실동 '잠실주공5단지' 전용 82㎡는 지난 5일 최고가 32억7880만원 대비 10억1280만원 하락한 22억7600만원, 신천동 '파크리오' 84㎡는 지난 5일 지난달보다 7000만원 낮은 16억5000만원에 거래됐다. 경기 수원시 영통구 원천동 '광교중흥S클래스' 전용 109㎡도 지난달 최고가 27억원 대비 9억7000만원 떨어진 17억3000만원에, 인천 연수구 더샵송도마리나베이 전용 84㎡는 지난해 2월 12억4500만원에서지난 7일 5억9000만원에 거래됐다.

9달 만에 5억 눈물의 손절매…서울 송파구 가락동 헬리오시티 전용면적 84㎡는 지난해 3월 21억8000만원에 서지난달 22일 16억8000만원에, 서대문구 남가좌동현대아파트 전용 84㎡는 2021년 9월 11억500만원에서 지난 16일 5억5500만원에, 성북구 장위동 래미안포레카운티 전용 84㎡도 2021년 6월 13억원에서 이달 16일 7억원에 거래됐다.

2022년 1월 22일 부동산 단신 1.

"최대 10억 로또"…올해 서울에서 분양 예정인 서울 강북구 미아동 '북서울 자이 폴라리스', 동대문 이문 1·3구역 래미안, 반포 래미안 원펜타스, 홍은 13구역 '현대 아이파크' 등이다. 서초구 잠원동 신반포4지구 '신반포메이플자이, 강동구 둔촌동 '둔촌주공 재건축'(올림픽파크에비뉴포레), 송파구 문정동 '힐스테이트 e편한세상 문정', 역촌 1구역 센트레빌 파크 프레스티지 등은 하반기 이후로 미루어질 것으로 보여진다.

서초구 방배15구역 인근 방배5·13·14구역은 모두 관리처분인가를 마치고 이주 또는 착공을 진행 중이다. 또, 2013년 입주한 '방배 롯데캐슬 아르떼(방배 2-6구역)' 전용면적 84㎡ 분양가는 8억3700만~10억6600만원으로 책정됐었다. 동대문구 청량리재정비촉진지구 용두1구역 3지구 오피스텔 및 도시형생활주택 ‘힐스테이트 청량리 메트로블’과 상업시설인 ‘힐스 에비뉴 청량리 메트로블’을 개발, 공급한다.

경기도 과천시 '힐스테이트 과천청사역' 오피스텔은 평균 경쟁률 1398대 1, 경기 오산시 '세마역 롯데캐슬 트라움'은평균 243대 1, 경기 시흥시 '신천역 한라비발디'는 최고 17.4대 1의 경쟁률을 기록했다. 양주시 ‘양주벨라시티’를 제외하면 아파트 공급이 전무했던 경기도 양주시 백석신도시 '신양주 모아엘과 파주시 운정3지구 '신영지웰 운정신도시', 안성시 'e편한세상 안성 그랑루체', 그리고 광주시 광산구 '수완 대라수 어썸테라스'를 분양한다.

서울시 금천구 ‘W컨템포287’, 인천시 부평구 '더샵 부평센트럴시티', 경남 창원시 성산구 '힐스테이트 창원 센트럴', 경북 포항시 ‘한화 포레나 포항 2차’, 경주시 ‘경주 엘크루 헤리파크’, 충남 아산시 배방지구 ‘라피아노 천안아산’, 전라남도 광양시 성황도이지구 더샵프리모 성황을 공급한다. 부산 동래구 ‘래미안 포레스티지’는 1순위 평균 58.98대 1, 경북 포항시 ‘포항자이 애스턴’의도 평균 29.76대 1의 경쟁률을 기록했다.

2021년 1월 22일 부동산 단신 1.

선 넘은 가격…마포 이어 목동도 '59㎡ 15억' 돌파...21일 국토교통부 실거래가공개시스템에 따르면 목동 신시가지7단지 59㎡(전용면적)는 지난 9일 15억9500만원에 손바뀜이 이뤄졌다. 목동에서 60㎡ 이하 소형 아파트가 15억원 이상에 거래된 것은 이번이 처음이다. 마포구 아현동에서도 실거래가 15억원을 돌파한 소형 아파트가 나왔다.

마포구 아현동 마포래미안푸르지오 59㎡는 지난해 12월26일 15억3500만원에 매매됐다. 앞선 11월 최고가 14억5000만원 대비 8500만원이나 오른 가격이다. 이 밖에 동작구 흑석동 아크로리버하임, 용산구 이촌동 한가람, 종로구 홍파동 경희궁자이2단지의 같은 면적대 아파트 역시 15억원을 넘긴 가격에 잇따라 거래됐다.

'귀하신 몸'인데 코로나19까지…치열해진 아파트 경매...2021년 1월 이달 들어 가장 많은 응찰자가 몰린 아파트는 경기 용인시 죽전동 건영캐스빌(이하 전용면적 134.5㎡)로, 총 34명이 입찰에 참여했다. 감정가 5억6000만원이었던 이 아파트는 최종 8억2599만원에 낙찰(낙찰가율 147%)됐다.

서울 구로구 개봉동 삼환아파트(114.5㎡) 입찰에도 22명이 몰리면서 감정가(5억6000만원)의 122%인 6억8110만원에 낙찰됐다. 가장 비싸게 낙찰된 아파트는 인천 송도동 송도더샵퍼스트월드 63층(244.6㎡)으로 35억7000만원에 매각(매각가율 102%)됐다. 이어 서울 성동구 래미안하이리버(84㎡)가 낙찰가 13억2150만원을 기록했다.

희소성 높은 펜트하우스 가평에 떴다! '가평자이' 랜드마크 기대...작년 11월 청약 접수를 진행한 세종시 ‘세종한림풀에버’의 펜트하우스 타입 전용면적 136㎡는 2가구 모집에 686명이 몰리며 343대 1이라는 최고 경쟁률을 기록했다. 집값 상승도 남다르다. 작년 5월 강원도 속초시에 분양한 ‘속초디오션자이’의 펜트하우스 타입인 전용면적 131.9851㎡ 분양권은 지난달 13억4838만 원에 거래되며 분양가인 11억7020만 원 대비 2억 원 가량의 프리미엄이 형성됐다.

분양가 25억 원을 넘겨 화제가 됐던 인천광역시 연수구 ‘힐스테이트 송도 더스카이’의 전용면적 175㎡ 펜트하우스의 분양권도 작년 10월 총 4건의 거래가 이뤄지며, 전체 6가구 중 절반 이상이 손바뀜 됐고, 프리미엄도 1억~2억 원 가량 형성됐다. 이러한 가운데 수도권 비규제지역 가평에서 펜트하우스를 품은 아파트가 분양한다. 1월 분양 예정인 GS건설의 ‘가평자이’다.


'틈새평형' 전용 70㎡대 준중형 아파트 경쟁력↑...틈새 평형은 가격 상승률도 두드러진다. 국토교통부 실거래가 자료에 따르면 경기도 수원 영통구 일원에 위치한 '힐스테이트 영통(2017년 8월 입주)' 전용 71㎡는 1년간(2019년 12월~2020년 12월) 매매가가 약 23.19%(6억9천만원→8억5천만원) 상승했다. 강원 춘천 일원에 위치한 'e편한세상 춘천 한숲시티(2019년 10월 입주)' 전용 74㎡는 같은 기간 매매가가 약 54.4%(2억5천454만원→3억9천300만원) 상승했다.

DL이앤씨(옛 대림산업)는 지난 20일 경기 가평군 가평읍 대곡리 일원에서 선보이는 'e편한세상 가평 퍼스트원'의 주택전시관을 개관하고 본격 분양에 나섰고 현대건설은 이달 용인 처인구 고림동 일원에서 '힐스테이트 용인 둔전역'을 분양할 예정이며 같은 달 대우건설과 포스코건설은 대구 수성구 파동 일원에서 '수성 더 팰리스 푸르지오 더샵'을 분양할 예정이다.

“신고가 받아줄게 팔아라"…재건축아파트 몸값 다시 '쑥'...최근 반포미도1차 아파트에 거주하는 김모(55)씨는 인근 공인중개사사무소로부터 솔깃한 제안을 받았다. 19일 국토부 실거래가공개시스템에 따르면 지난 4일 서울 서초구 방배임광 전용 84㎡짜리 아파트는 신고가를 기록했다. 직전 거래가보다 2억원 높은 14억 3000만원에 매매가 성사됐다.

서울 강남구 대치동 은마아파트(전용면적 84㎡)는 지난해 12월18일 24억원에 실거래됐다. 전 전고가(23억8000만원)보다 2000만원 오른 가격이다. 최근 반포동 래미안 원베일리 분양가가 시장 예상보다 높게 나오면서, 재건축 사업성이 좋다는 반응도 커졌다.

강남 공공재건축 컨설팅해보니 “분담금 2억 감소 안 반갑다”...아크로리버뷰신반포. “분담금 1억~2억원 줄어 반가운 것보다 아파트 이미지 하락 걱정이 많다.” 서울 강남에서 유일하게 공공재건축 컨설팅을 받은 서초구 잠원동 신반포19차 김성진 조합장의 말이다. 그러나 용산 강변·강서는 사정이 달랐다. 박영준 강변·강서 조합장은 “현재 방식으로는 재건축이 사실상 불가능해 돌파구를 찾을까 싶어서 신청했다.”고 말했다. 이 단지(184가구)는 50년 전인 1971년 지어졌다. 1992년 4월 조합설립까지 했지만 30년째 사업을 진척시키지 못하고 있다.

20억짜리 흑석동 새아파트 5채, 26개월째 '공실' 왜?...시세 20억원에 달하는 ‘아크로리버하임’ 5가구가 26개월째 빈집으로 남아 있다. 과거 발생한 부정청약 분양권 전매 때문이다. 불법 당첨된 분양권인줄 모르고 샀던 사람들의 입주계약이 취소됐기 때문이다. 최근 논란이 되고 있는 부산 해운대구의 ‘마린시티자이’와 같은 상황이다.

이번 사건도 국토부의 불법청약 사후검증에서 비롯됐다. 국토부는 2018년 10월 서류위조, 위장전입 등으로 아파트 청약에 당첨된 257건을 적발, 각 지자체에 계약취소를 요청하는 공문을 보냈다. 당시 아크로리버하임을 비롯해 헬리오시티(6건) 보라매SK뷰(11건) 등 시내 주요 단지에서도 같은 방식의 불법 행위가 적발됐다.