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■ 선관위 회의록 공고에 입대의 의견 함께 게시해도 ‘적법’
부산지법 동부지원 판결
[아파트관리신문=고경희 기자] 아파트 관리주체가 선거관리위원회 회의록을 공고하면서 입주자대표회의의 의견이 담긴 공고문을 함께 게시한 것은 공동주택관리법령을 위반한 것이 아니라는 법원 판단이 나왔다.
부산지방법원 동부지원(재판장 노행남 판사)는 최근 부산 남구 A아파트 입주민 B씨(선정당사자)가 이 아파트 위탁관리업체와 관리소장 C씨를 상대로 제기한 선거관리위원회 회의록 공지명령 청구소송에 원고 패소 판결을 내렸다.
공동주택관리법 및 시행령에 따라 공용시설물 이용료 부과기준은 입주자대표회의에서 의결할 수 있다.
입주자대표회의는 2021년 3월 회의에서 ‘입주자들에게 아파트 커뮤니티센터 운영비로 월 1만원을 일괄 부과하는 안건’에 대한 찬반 여부를 묻는 주민투표를 실시하기로 결의했다.
다음 날 선거관리위원회는 회의를 열어 커뮤니티 운영비 부과 안건에 대한 주민찬반투표를 실시해 과반수 찬성이 있는 경우 안건을 가결하기로 의결하고 이를 공고했다.
커뮤니티 운영비 안건은 965세대 중 698세대가 투표해 찬성 472세대, 반대 226세대, 찬성률 48.9%로 부결됐고 선관위는 이러한 내용의 회의록을 작성했다.
하지만 대표회의는 안건이 부결되자 그 직후 회의를 열어 정족수 산정에 문제가 있었다는 점을 지적하며 선관위에 재심의를 요청하기로 의결했다.
아직 회의록을 공고하지 않던 선관위는 요청을 검토한 후 아파트의 총 건설세대 수를 선거인 정족수로 산정한 종전 방식에 오류가 있었음을 정했고 정족수를 실제 주민등록세대인 939세대로 수정하면서 찬성률 50.3%로 안건이 가결됐다고 공고했다.
입주민 B씨 등은 선관위원장에게 ‘적법한 이의신청 절차를 거치지도 않고 일부 이해관계인의 이의신청이 있다는 이유만으로 이미 종료된 투표의 선거인 정족수를 변경하는 것은 유권자의 권리를 침해하는 것’이라며 이의신청서를 제출했다.
선관위는 회의를 열어 ‘선거인 수에 대한 이의신청은 선거 공고 후부터 투표 시작 전까지 이뤄져야 하는데 대표회의의 이의신청은 선거가 종료된 이후 이뤄졌으므로 이는 중대한 하자고 중대한 하자가 선거 결과에 심대한 영향을 미칠 것을 고려해 선관위의 공고를 취소, 이 안건은 부결된 것으로 결정한다’는 결의를 하고 회의록을 작성했으나 회의록은 공고되지 않았다.
하지만 대표회의는 공동주택관리법령을 근거로 회의에서 입주자 전원에게 커뮤니티센터 운영비로 월 1만원을 부과하기로 의결했다.
B씨 등은 전임 관리소장들에게 선관위 부결 회의록을 공고해줄 것을 요청했으나 거절당했고 대표회의는 2021년 7월 회의에서 ‘민원 과다로 인한 업무 가중을 해소하기 위해 선관위 회의록 누락분을 공개’하기로 결의했고 관리소장 C씨는 관리사무소 명의로 공고문을 게시하며 선관위 부결 회의록을 첨부했다.
공고문에는 ‘선관위는 투표·개표 업무만 진행하면 되는 건이며 투표 결과 때문에 그 안건의 가결 또는 부결을 결정하는 것은 선관위의 업무가 아닙니다.
공동주택관리법 시행령에 의거 센터 이용료 부과 결정은 대표회의에서 논의 결정하는 건’이라는 내용이 기재돼 있었다.
이에 B씨 등은 “관리주체는 선관위로부터 회의록을 통보받은 날 즉시 회의결과를 게시판, 공동주택 인터넷홈페이지 등을 통해 입주자 등에게 공개해야하고 선관위가 심의 의결한 내용 외에 공고와 별도로 회의록 내용에 영향을 미치는 내용을 게시하면 안 된다”면서 공고문에 대한 취소공고문을 게시하라고 주장했다.
그러나 재판부는 “관리주체가 선관위 회의록 이외의 문건을 게시할 수 없다거나 입주자대표회의 또는 관리주체의 의견이 담긴 공고문을 게시할 수 없다는 점을 인정할 아무런 근거가 없고 A아파트 관리규약도 관리주체에게 선관위 회의록을 공지할 의무를 부여하고 있을 뿐 그 이외의 행위를 금지하고 있지는 않다”면서 B씨 등의 주장을 일축했다.
이어 “이 사건 공고문에는 선관위 부결 회의록이 그대로 첨부돼 있으므로 입주자들이 회의록 내용을 모두 확인할 수 있으므로 공고문이 회의록 내용에 영향을 미친다고 보기도 어렵다”고 지적했다.
출처 : © 아파트관리신문, 고경희 기자 gh1231@aptn.co.kr
■ 관리비 체납 때 단전・단수 조치, 대법서 ‘적법성’ 인정한 근거
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통상 아파트 관리규약이나 집합건물 관리단 규약에서는 관리비를 체납하는 자에 대해 단전·단수조치를 예정하고 있습니다. 그런데 이와 같은 체납자의 제재조치로서 단전·단수조치를 실행할 경우 형법상 강요죄 또는 업무방해죄의 성립가능성이 있으므로 관리주체로서는 체납 조치를 실행하더라도 큰 주의를 필요로 했는데요, 이런 단전·단수조치의 적법성을 판단함에 있어 새로운 기준이 될만한 판례를 소개합니다. 대상판결의 사실관계는 다음과 같습니다.
1) 원고는 이 사건 건물에서 사우나와 헬스장을 운영하는 구분소유자고, 피고는 이 사건 건물의 관리단입니다.
2) 이 사건 건물 관리규약 제17조 제1항은 ‘상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체할 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다’고 정하고 있고, 개정된 관리규약 제17조 제5항은 ‘관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대해 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다’고 정하고 있습니다.
3) 원고가 피고에게 관리비를 지급하지 않자 피고는 원고 소유 호실에 대해 단전조치를 고지하고 이후 실제로 단전조치를 시행했습니다.
4) 이에 원고는 피고에 대해 단전조치가 위법하다는 이유로 손해배상을 청구하는 소제기에 이르렀습니다.
이에 대해 재판부는 단전·단수조치의 적법성을 판단함에 있어 “집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720판결 참조)”는 기준을 제시하면서도 “단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다. 다만 ① 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지 ② 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지 ③ 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다”라고 판시했습니다(대법원 2021. 9. 16 선고 2018다38607 판결 참조).
즉 기존에 법원에서 단전·단수 조치의 적법 여부를 판단하기 위해 ‘관리인이 적법하게 선출됐는지’, ‘관리규약에 적법하게 단전·단수 규정이 존재하는지’를 근거 기준으로 판단해왔던 것에 더해 재판부는 해당 건물에 관리규약이 존재하지 않거나 관리규약이 존재하더라도 관리규약 제·개정에 있어 적법한 요건을 갖추지 못해 무효인 경우에도 특별한 사정이 있는 경우 그 조치가 위법하지 않다고 볼 수 있는 예외를 인정한 것입니다.
통상 아파트나 집합건물의 관리규약이 존재할 경우 입주민으로서는 법률전문가가 아닌 이상 그 적법성을 판단하기 어려우므로 그 규약을 신뢰할 수밖에 없고 아파트를 포함하는 집합건물의 원활한 관리·운영을 위해 부득이 장기 체납자들을 대상으로 단전·단수를 진행할 수밖에 없는 경우도 발생할 것입니다.
그런데 만약 이런 사정을 모두 간과하고 추후 소송 과정에서 밝혀진 법원의 판단에 따라 해당 관리규약이 무효라고 해 관리규약에 기초해 이뤄진 단전조치를 위법하다고 본다면 이는 자기 책임 원칙에 반해 부당하게 손해배상의무를 부담시키는 결과를 초래할 위험이 있습니다.
결국 대상판결과 같이 단전·단수조치를 실시한 주체가 관리규약이 존재한 것으로 신뢰하고 그에 더해 해당 건물의 정상적인 관리를 목적으로 부득이 단전·단수조치를 시행할 수밖에 없었던 경우에는 사회통념상 상당성이 인정되는 범위 내에서 제한적으로 단전·단수 행위가 위법하지 않다고 판단한 대법원의 판단은 입주민들의 신뢰를 보호하고 건물의 관리·운영의 실질적인 측면을 고려한 타당한 판결이라고 사료됩니다.
권형필 변호사 kslee@hapt.co.kr
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통상 아파트관리규약이나 집합건물 관리단 규약에서는 관리비 체납하는 자에 대해 단전·단수조치를 예정하고 있습니다.
그런데 이와 같은 체납자의 제재조치로서 단전·단수조치를 실행할 경우 형법상 강요죄 또는 업무방해죄의 성립가능성이 있으므로 관리주체로서는 체납 조치를 실행하더라도 큰 주의를 필요로 했는데요,
이런 단전·단수조치의 적법성을 판단함에 있어 새로운 기준이 될만한 판례를 소개합니다.
대상판결의 사실관계는 다음과 같습니다.
1) 원고는 이 사건 건물에서 사우나와 헬스장을 운영하는 구분소유자고, 피고는 이 사건 건물의 관리단입니다.
2) 이 사건 건물 관리규약 제17조 제1항은 ‘상가 건물의 소유자 등이 관리비를 납부하지 않거나 관리비를 2회 계속 연체할 때 관리주체의 단전·단수조치와 법적 소송에 이의를 제기하지 않는다’고 정하고 있고, 개정된 관리규약 제17조 제5항은 ‘관리주체가 독촉장을 발부한 후 관리비에 포함된 사용료 등을 체납한 소유자 등에 대해 전기 공급을 중단하는 조치를 할 수 있다’고 정하고 있습니다.
3) 원고가 피고에게 관리비를 지급하지 않자 피고는 원고 소유 호실에 대해 단전조치를 고지하고 이후 실제로 단전조치를 시행했습니다.
4) 이에 원고는 피고에 대해 단전조치가 위법하다는 이유로 손해배상을 청구하는 소제기에 이르렀습니다.
이에 대해 재판부는 단전·단수조치의 적법성을 판단함에 있어 “집합건물의 관리단 등 관리주체가 단전조치를 하기 위해 법령이나 규약 등에 근거가 있어야 하고 단전조치의 경위, 동기와 목적, 수단과 방법, 입주자가 입게 된 피해의 정도 등 여러 사정을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성이 있어야 한다(대법원 2006. 6. 29. 선고 2004다3598, 3604 판결, 대법원 2015. 2. 26. 선고 2012다76713, 76720판결 참조)”는 기준을 제시하면서도 “단전조치에 관해 법령이나 규약 등에 근거가 없거나 규약이 무효로 밝혀진 경우 단전조치는 원칙적으로 위법하다.
다만 ① 관리주체나 구분소유자 등이 규약을 유효한 것으로 믿고 규약에 따라 집합건물을 관리했는지
② 단전조치를 하지 않으면 집합건물의 존립과 운영에 심각한 지장을 초래하는지
③ 구분소유자 등을 보호할 가치가 있는지 등을 종합해 사회통념상 허용될 만한 정도의 상당성을 인정할 만한 특별한 사정이 있다면 단전조치가 위법하지 않다”라판시했습니다(대법원 2021. 9. 16 선고 2018다38607 판결 참조).
즉 기존에 법원에서 단전·단수 조치의 적법 여부를 판단하기 위해 ‘관리인이 적법하게 선출됐는지’, ‘관리규약에 적법하게 단전·단수 규정이 존재하는지’를 근거 기준으로 판단해왔던 것에 더해 재판부는 해당 건물에 관리규약이 존재하지 않거나 관리규약이 존재하더라도 관리규약 제·개정에 있어 적법한 요건을 갖추지 못해 무효인 경우에도 특별한 사정이 있는 경우 그 조치가 위법하지 않다고 볼 수 있는 예외를 인정한 것입니다.
통상 아파트나 집합건물의 관리규약이 존재할 경우 입주민으로서는 법률전문가가 아닌 이상 그 적법성을 판단하기 어려우므로 그 규약을 신뢰할 수밖에 없고 아파트를 포함하는 집합건물의 원활한 관리·운영을 위해 부득이 장기 체납자들을 대상으로 단전·단수를 진행할 수밖에 없는 경우도 발생할 것입니다.
그런데 만약 이런 사정을 모두 간과하고 추후 소송 과정에서 밝혀진 법원의 판단에 따라 해당 관리규약이 무효라고 해 관리규약에 기초해 이뤄진 단전조치를 위법하다고 본다면 이는 자기 책임 원칙에 반해 부당하게 손해배상의무를 부담시키는 결과를 초래할 위험이 있습니다.
결국 대상판결과 같이 단전·단수조치를 실시한 주체가 관리규약이 존재한 것으로 신뢰하고 그에 더해 해당 건물의 정상적인 관리를 목적으로 부득이 단전·단수조치를 시행할 수밖에 없었던 경우에는 사회통념상 상당성이 인정되는 범위 내에서 제한적으로 단전·단수 행위가 위법하지 않다고 판단한 대법원의 판단은 입주민들의 신뢰를 보호하고 건물의 관리·운영의 실질적인 측면을 고려한 타당한 판결이라고 사료됩니다.
출처 : ©한국아파트신문(http://www.hapt.co.kr). 권형필 변호사 kslee@hapt.co.kr
■ 회계감사 관련은 임차인 대표회의와 협의대상 아냐
[민원회신]
질의: 임차인대표회의 운영에 관한 질의 건
자치규약 변경에 대해 입차인대표회의를 통해 변경을 하려 해도 관리사무소와 협의를 해야만 가능하다며 동의할 수 없다는 태도를 보여 진행하지 못하고 있다. 주민자치규약은 관리사무소장이 승인하지 않으면 변경할 수 없는 것인지 궁금하다.
또 잡수익 가운데 폐지 수입의 경우 인근 아파트가 거의 2배 이상 더 높게 수익이 잡힌다.
이에 잡수익 사용 내용을 입차인대표회의에서 제출하라 했지만, 감사의 영역이라며 이를 거부하는 것은 맞는 것인지.
임차인대표회의 회의록을 관리소장이 공란으로 가져와 사인부터 받고 나중에 관리소장이 작성해서 넣는 것이 맞는 것인지.
2020년 코로나19 위기로 임차인대표회의 회의 수당을 제외한 모든 금액을 반납해 관리비로 충당키로 의결하고 2022년 임차인대표회의, 선거관리위원회 그리고 자생단체지원에 대한 통장입출금명세, 영수증 등을 회의 때 제시하라 했는데 이를 거부하는 것이 맞는 것인지 등. <2022. 1. 22.>
회신: 민간임대주택법 준용제외 대상 이외의 관리 관련 사항은 구성원 간 협의 대상
임차인대표회의 등 임대주택의 관리 등에 관해서는 공공주택 특별법 제50조(공공임대주택의 관리) 규정에 따라 민간임대주택에 관한 특별법 제51조(민간임대주택의 관리), 제52조(임차인대표회의) 및 제55조(임대주택분쟁조정위원회)를 준용하도록 하고 있다.
질의한 사항 중에 감사자료 열람 등 회계감사에 관한 사항은 공공주택 특별법 시행규칙 제37조 규정에 따라 민간임대주택법 준용제외 대상에 해당해 임차인대표회의와의 협의대상이 아님을 알린다.
그 밖에 민간임대주택법 준용제외 대상 이외의 공공임대주택의 관리에 관한 사항은 민간임대주택에 관한 특별법 제52조에서 해당 임대사업자가 임차인대표회의와 협의하도록 정하고 있으므로 공공주택사업자 및 임차인대표회의 등 단지 내 구성원 간 협의 대상으로 판단돼 구체적인 답변은 곤란함을 알린다.
이점 양해해 주기 바라며, 구체적인 사항은 관리주체인 공공주택사업자(LH본부 055-922-5525)에 문의하기 바란다. <전자민원, 공공주택정책과. 2022. 2. 15.>
<국토교통부 제공>