Re:Juliet 님께서 주신 좋은 정보 내용입니다.^^*

뉴질랜드에서는 통상적으로 주당 일정한 금액을 지불하는 형태의 주택 임대차가 주로 이루어지며 아직도 많은 교민들이 이러한 렌트 주택에서 거주하고 있다. 따라서 이러한 렌트에 대하여 알아야 할 사항들을 살펴보고 각종 문제를 미리 방지할 수 있도록 하여야 한다 ▶▶ 렌트를 시작하기 전에 렌트를 시작하기 전에 집주인과 세입자 모두가 알아야 할 몇가지 사항을 열거하면 다음과 같다 영수증 렌트비(Rent)나 본드(Bond)가 현금으로 지불되었을 때는 반드시 영수증을 발행해야 한다. 세입자가 렌트를 은행자동이체를 이용하거나 양도불능 개인수표를 이용하여 지불했을 때는 영수증이 필요하지 않다. 세입자가 렌트를 현금으로 지불할 가능성이 있을 경우에 집주인은 수납기록을 위해 영수증 책자를 준비해야 한다. 왜냐하면 모든 현금지불에 대해서는 즉시 영수증을 발행해야 하기 때문이다. 영수증 책자는 문방구나 서점에서 구입할 수 있다 본드 납부 양식 본드 센터 (Bond Centre)에 본드를 납부하기 위해서는 본드 납부 양식이 필요하며 이 양식은 지역 테넌시 서비스 (Tenancy Service) 사무실이나 본드 센터에서 구할 수 있다 렌트계약서 양식 렌트를 시작하기 전에 렌트계약서를 작성해야 한다. 집주인과 세입자가 각각 사본을 하나씩 보관해야 한다. 이 양식은 테넌시 서비스 사무실이나 일반 서점에서 구할 수 있다 부동산 검사보고서 양식 집주인과 세입자는 렌트를 시작할 때 추후 분쟁을 방지하기 위해서 쌍방이 함께 입회하여 해당 부동산의 상태를 기록해 두는 것이 바람직하다. 부동산 검사보고서 양식은 렌트계약서의 일부이며 테넌시 서비스 사무실에서 구할 수 있다 양도 및 전대 일반적으로 세입자는 집주인의 서면 동의가 있으면 렌트를 다른 사람에게 양도하거나 전대할 수 있으며 집주인은 동의를 부당하게 거절할 수는 없다. 그러나 세입자가 양도나 전대하는 것을 집주인이 원하지 않을 경우에는 이를 렌트계약서에 명기 할 수 있다 렌트비 렌트비는 시장 시세에 따라 조정된다. 그리고 렌트비를 올리는 금액이나 폭에는 제한이 없다. 그러나 세입자의 생각에 집주인이 렌트비를 너무 많이 인상하면 분쟁심판소에 신청하여 시장 렌트비 평가를 받아 6개월까지 렌트비를 고정시킬 수 있다. ▶▶ 렌트 계약시의 비용 집주인은 법적으로 다음과 같은 지불을 세입자에게 요구할 수 있다. 최고 2주분의 렌트비 선불 최고 4주분의 렌트에 해당하는 본드 (통상은 2~3주분) 부동산 중개업자의 수수료 집주인은 1주일분의 렌트를 계약 금으로 받을 수 있다. 세입자가 렌트를 하게 되면 이 계약금은 반한되거나 렌트로 충당된 다. ▶ 키머니(Key Money) 키머니란 세입자에게 렌트를 허용할 때 렌트, 본드, 부동산 중개업자 수수료, 변호사 수수료 외에 집주인이 세입자에게 요구하는 기타 지불금이다. 예를 들면 집 열쇠에 대해, 렌트시에 공급한 잔디깎기 기계에 대한 예탁금을 요구한다면 이는 키머니이다. 집주인이 보험료 납부를 요구하거나 기타 비용을 대납하도록 요구한다면 이것도 키머니이다. 집주인은 렌트 분쟁심판소의 승낙 없이는 키머니를 부과할 수 없다. 심판소는 특별한 상황하에서만 집주인이 키머니를 부과할 수 있도록 허가한다 ▶ 차별대우(Discrimination) 집주인은 피부색깔, 인종, 민족, 국적 등등의 이유로 또는 인권법(1993)에서 열거한 기타 금지사유로 사람을 차별대우 할 수는 없다. 차별대우를 받았다고 믿을 만한 사유가 있는 세입자는 이를 렌트 분쟁심판소 또는 인권위원회(Human Rights Commission)에 신고 할 수 있다 ▶▶ 렌트의 종류(Type of Tenancies) 렌트에는 크게 두 가지의 종류가 있다 기간 미확정 렌트(periodic)와 확정기간(fixed) 렌트이다. 셋째는 흔하지는 않으나 서비스 렌트(Service Tenancy)라는 것이다. 어떠한 종류의 렌트가 본인에게 적합한지를 결정할 때 세입자와 집주인은 각각의 렌트방법에 따른 책임이 무엇인지를 알아야 한다. 1. 기간 미확정 렌트(periodic tenancy) 기간을 확정하지 않은 렌트다 이 렌트는 집주인이나 세입자가 상대방에게 종료를 통지하거나 렌트분쟁심판소의 명령으로 렌트를 종료하지 않는 한 계속되며 가장 흔한 유형의 렌트이다. 2. 확정기간 렌트(fixed term tenancy) 렌트계약서에 계약이 종료되는 날짜가 만기되는 렌트로 집주인이나 세입자 어느 누구도 렌트 종료를 위해 상대방에게 통보할 필요가 없다. 집주인이 1년동안 해외 여행을 떠나기 때문에 확정기간 렌트를 하고나서, 상황이 변해 일찍 귀국해서 자기 집으로 이주하고 싶어도 계약된 기간 이전에는 입주할 수 없다. 반대로 세입자가 확정기간 렌트를 하고 상황이 바뀌어 그집 또는 플렛에 더이상 살 수 없는 입장이 되더라도 렌트에 대한 책임이 계속되며 계약만기까지 또는 집주인이 다른 적절한 세입자를 찾을 때까지 렌트를 부담해야 한다. 만약 상황이 갑자기 변하여 집주인 또는 세입자의 렌트계약을 조기에 종료해야 할 경우에는 렌트 분쟁심판소에 렌트 종료를 신청 할 수 있다. 심판소는 렌트를 계속함으로 세입자에게 미치는 어려움이 렌트종료에 의해 집주인에게 미치는 어려움보다 클 경우 렌트기간을 단축시켜 줄 수 있다. 그러나 심판소는 기간 단축에 따른 보상금을 명령할 수도 있다. 확정기간 렌트에 대해서는 주택임대차법에 상세히 다루고 있으며 다음의 예외를 인정한다 120일 미만의 단기 확정기간 렌트 : 이 경우에는 시장렌트와 종료통지 조항이 적용되지 않으며 주택 렌트법의 기타조항은 모두 적용된다. 5년 이상의 확정기간 렌트 : 렌트계약서에 주택 렌트법의 적용을 배제한다는 단서가 있지 아니한 주택렌트법의 규정이 적용된다 ▶▶ 렌트계약서(Tenancy Agreements) 1996년 12월 1일부터 집주인은 합의한 내용을 기록하기 위해서는 반드시 서면 렌트계약서 양식을 세입자에게 제시하도록 되어있다. 집주인과 세입자는 렌트가 시작되기 전에 이 계약서에 서명하고 한부씩 보관해야 한다. 어떤 내용이 렌트계약서의 조건으로 삽입되었으나 법에서 정한 내용과 일치하지 않을 경우에는 이러한 내용은 무효가 된다. 법의 테두리를 벗어나는 내용을 집주인이 강요할 수 없고 세입자는 법에서 정한 권리를 포기할 수 없다. 예를 들어 집주인이 요구하면 세입자는 한달간의 사전통보로 집을 비워주기로 렌트계약을 했다 하더라도 주택 렌트법에서 정한 42일이나 90일 중에 해당되는 통보기간이 유효한 것이다. 1996년 12월 1일 부터 렌트계약서에는 반드시 다음과 같은 기본사항을 포함해야 한다. 집주인과 세입자의 주소 주거지 주소 렌트계약서의 서명일자 렌트개시일 집주인과 세입자의 연락주소 세입자가 18세 미만인지의 여부 본드 금액 렌트 금액 및 지불주기 렌트 납부처 또는 입금시킬 은행구좌 해당되는 경우 복덕방이나 변호사 비용 별도 계량기가 있는 경우에 물세 지불조건(해 당 되는 경우에 한함) 집주인이 공급하는 동산 명세 확정기간 계약일 경우 렌트 종료일 기타 계약에 따라 특정 조건을 달 수 있으며 예를 들면 다음과 같다. 허용하는 최대 입주자수 주택이나 플렛에 아무것도 부착하지 못하도록 하는 조건 렌트의 전대나 양도 금지 렌트계약서 사본이 없을 경우에는 렌트분쟁심판소의 명령을 받기가 어렵다. ▶ 부동산 검사보고서(Property Inspection Report) 렌트가 종료되었을 때 분쟁을 방지하기 위해서 렌트시작과 함께 렌트시에 제공된 가구나 내부시설의 목록은 물론 그들의 상태에 대해서 기록을 남겨 놓는 것이 좋다. 이는 부동산 검사 보고서 양식을 이용하여 작성 할 수 있다. 이 양식은 테넌시 서비스에서 구할 수 있는 양식중 하나이다. 이 양식은 집주인과 세입자가 함께 내용을 작성하고 양식에 날짜와 서명을 기입한 다음 사본 하나씩을 서로 보관해야 한다. 렌트가 종료되었을 때 렌트 물건에 손상이 없나 확인할 때 이 양식을 다시 사용한다 ▶ 렌트 플렛 공유 (Sharing a Flat) 플렛메이트로 들어갈 경우에는 어떤 상황으로 들어가는 것인지 확인할 필요가 있다. 흔히 어떤 사람이 플렛으로 입주하면서 나가는 사람이 지불한 본드를 인수하기로 약속 할 수 있다. 새로 들어온 입주자는 예기치 않게 이전 사람이 미납한 렌트에 대해 책임을 지게 되고 쓰레기를 치워야 하거나 손상된 재산을 수리해야하는 경우가 있다. 따라서 플렛으로 입주해 가기전에 모든 조건을 명확히 해야한다 ▶ 렌트의 지불(Rent Payments) 집주인은 2주분까지의 렌트를 선불로 요구할 수 있다. 다시 말해서 입주일로 부터 2주분까지를 미리내게 된다는 뜻이다 ▶ 본드지불 세입자가 본드를 지불한 후 집주인은 이를 23일 내에 테넌시 서비스에 예탁해야 한다. 본드를 영수했다는 편지가 집주인과 세입자에게 한부씩 우송되어 온다. 이 본드는 본드센터에 렌트가 만료되어 집주인이나 세입자가 이의 반환을 요청할 때까지 보관된다 ▶▶ 권리와 의무 집주인과 세입자는 렌트계약을 하면 둘다 일정한 권리와 의무를 가진다 세입자는 자기의 권리를 포기 할 수 없다. 세입자는 반드시 다음 사항을 준수해야 한다. 시간을 어기지 않고 렌트를 지불해야 한다. 주택이나 플렛을 주거 목적으로만 사용해야 한 다. 손상이 있거나 수리가 필요하면 지체없이 집주 인에게 알려야 한다 세입자이나 세입자의 손님이 일부러 또는 부주 의로 손상을 입혔을 때 이를 수리하거나 수리 비를 지불하여야 한다. (최대입주자수를 렌트계약서에 명시했다면) 어 느 때나 허용된 최 대인원 이내의 사람 만이 주택이나 플렛 에 거주해야 한다. 다만 단시간의 방문 은 예외로 한다. 렌트종료시에는 집 을 비워주고, 세입 자의 모든 물건을 치우고, 렌트한 주 택이나 플렛을 합리 적인 수준으로 청결 하고 깨끗하게 해놓고, 모든 쓰레기를 치우고, 모든 열쇠를 반환하고, 카드나 기타 용구를 반 환하고 집주인이 제공한 모든 기타 동산을 현 장에 남겨 두어야 한다. 렌트희망자, 구입희망자, 감정 평가사들에게 주 택을 보여 줄 수 있도록 집주인에게 합리적인 수준에서 집의 출입을 허용해야 한다. 전기, 가스, 계량기에 의한 물세(렌트계약서에 임차인이 부담하기로 한 경우), 전화료 등 본인 이 사용한 모든 공공 요금을 납부해야 한다. 세입자는 다음 사항을 해서는 안 된다. 일부러 또는 부주의로 주택이나 플렛을 손상하 거나 타인으로 하여금 손상하도록 허용한다. (단 불법 침입자에 의해 발생한 손상에 대해서 는 책임을 지지 않는다) 주택이나 플렛을 불법적인 목적으로 사용하거 나 타인에게 불법적인 목적으로 사용하도록 허 용한다. 타 세입자이나 이웃의 사생활, 안락, 평화로움 을 방해하거나 또는 세입자의 집에 사는 사람 이 타 세입자나 이웃의 사생활, 안락, 평화로움 을 방해하도록 허용한다. 렌트계약서에서 특별히 허용하거나 집주인의 서면 허락이 있는 경우를 제외하고는 주택이나 플렛에 어떤 것을 부탁, 개조, 변경 또는 추가 한다. 집주인의 허락 없이 열쇠를 바꾼다. 집주인이 집에 출입할 권한이 있을 때 부당하 게 출입을 거절한다. 집주인으로 부터 서면 동의 없이 타인에게 렌 트를 전대하거나 양도한다. 집주인은 반드시 다음 사항을 준수해야 한다. 렌트를 현금이나 기타 양도 가능한 유가증권으 로 받았을 경우 반드시 세입자에게 영수증을 발행해 주어야 한다. 세입자로부터 요청이 있을 때는 언제까지 렌트 비가 지불되었는지를 설명해주는 명세서를 발 행해 주어야 한다. 렌트를 인상하고자 할때는 세입자에게 60일 이 전에 서면 통보를 해야한다. 주택을 검사하고자 할 때는 세입자에게 48시간 이전에 통보를 해야한다. 수리를 하기 위해 집에 들어가고자 할 때는 렌 트인에게 24시간 이전에 통보를 해야한다. 렌트 부동산을 매도하고자 할 때에는 세입자에 게 그 내용을 통보해야 한다. 자물쇠와 빗장 등이 적절해야 한다. 기타 필요한 수리를 해야한다. 세입자가 긴급시에 대신 수리작업을 주선한 경 우 이에 대한 비용을 보상해야 한다. (수리하기 전에 집주인에게 최소한 그 내용을 알리려고 노력했어야 한다.) 렌트 시작 시점에 해당 주택이 청결하고 사람 이 기거하기에 적절한 상태이어야 한다. 재산과 관련된 모든 비용, 즉 재산세, 보험료, 토지세 등을 납부해야 한다. 다른 세입자가 함께 살 경우 이들에 의해서 렌 트인의 사생활이 방해를 받지 않도록 합리적 수준의 조치를 취해야 한다. 집주인은 다음 사항은 해서는 안 된다. 한번에 2주 이상분의 렌트비를 선납으로 요구 하거나 이미 지불한 렌트 기간이 지나기 전에 렌트를 청구한다. 세입자가 대리 수리한 일의 내용을 확인하기 위해 허락되는 경우를 제외하고 4주에 1회 이상 주택검사를 한다. 세입자를 괴롭힌다. 상식 수준의 평화로운 삶, 사생활 및 안락함을 유지하는 데 방해가 되거나 타인이 그렇게 하는 것을 허용한다. 가스, 수도, 전기공급, 또는 전화에 대해서 간섭한다. 렌트계약서에서 금지하지 않았는데도 타인에게 렌트를 전대하거나 양도하는 것을 부당하게 금지한다. (집주인은 렌트의 전대나 양도에 대해 합리적인 수준의 조건을 정할 수 있으나 인권법에서 다루는 차원의 차별대우는 해서는 안된다.) 세입자가 어떤 부착물을 설치하는 것을 부당할 정도로 금지한다. 세입자의 허락없이 자물쇠를 변경한다. 법으로 허락되는 경우를 제외하고 또는 세입자 의 허락이 있는 경우를 제외하고 렌트부동산에 임의로 출입한다. 렌트계약서에 그 주택이나 플렛에 살 수 있는 최고 인원을 제한할 수 있다. 렌트계약서에 세입자가 렌트를 타인에게 전대 하거나 양도하지 못하도록 제한할 수 있다 ▶▶ 분쟁(Disputes) 렌트계약은 항상 순조롭기만 하거나 전혀 문제가 없지만은 않다 만약 문제가 발생하면 어떻게 처리해야 하나? 할 수 있는 조치는 무엇인가? 맨 먼저 집주인이나 세입자에게 대화를 시도해야 한다. 문제는 흔히 단순한 오해나 실수로부터 발생한다. 대화가 안 통하면 테넌시 서비스사무실에 전화하거나 방문하여 그곳의 직원에게 문의해 볼 수 있다. 그들은 조언을 하거나 정보를 제공해줄 것이며 그 다음 어떠한 조치를 취할 수 있는지 알려 줄 것이다. 이러한 정보를 가지고 집주인이나 세입자에게 다시 찾아가거나 대화를 하거나 편지를 쓸 수 있다. 아니면 렌트 분쟁심판소에 신청하여 문제해결을 의뢰해도 된다. 이는 단순한 중재로 또는 렌트 분쟁심판소의 명령으로 해결이 된다. 이러한 절차는 테넌시 서비스에 신청하면 된다. ▶▶ 중재(Mediation) 중재란 객관적인 제3자(중재자)가 그들 간의 문제를 해결하도록 도와주는 절차를 의미한다. 중재자는 다음과 같은 일을 수행한다. 각자에게 기회를 부 여하여 문제에 대해 자기가 이해하는 바 를 이야기하게 한다. 문제를 해결할 수 있 는 가능한 방법을 모 색해보도록 도와준다. 양측에 가장 최선의 해결책이 무엇인지 선택하 도록 도와준다. 중재자는 (비록 요청을 받았다 하더라도) 관계 당사자들을 위해 해결책을 선택할 수도 선택해서도 안 된다. 당사자간에 일단 합의가 이뤄지면 중재자는 각자가 합의한 사항을 완전히 이해했는지 확인한다. 그 다음 합의된 내용을 통상 서면으로 작성하고 중재자가 서명하면 중재명령서(mediated order)가 된다. 일반적으로 집주인과 세입자도 여기에 서명을 하게 된다. 각자에게 중재명령서의 사본이 주어진다. 중재명령서는 구속력이 있다. 어느 한 쪽이 이미 합의한 내용을 준수하지 않으면 중재명령서는 분쟁심판소의 명령과 같은 효력으로 집행력을 가진다.때때로 중재석에 나온 당사자들은 해결책에 합의를 하지 못한다. 이러한 일이 벌어지면 관계자들이 원하면 이 건을 렌트 분쟁심판소로 보낼 수 있다. ▶▶ 렌트분쟁심판소(Tenancy Tribunal) 렌트 분쟁심판소란 집주인과 세입자 간의 분쟁을 스스로 해결하지 못할 때 이를 해결해주는 특별한 법정이다. 일반적으로 렌트 분쟁심판소법정에서는 어느쪽도 변호사나 대변인을 선임할 수 없으나 특별한 경우에는 선임을 허가할 수 있다. 그 경우는 다음과 같다. 상대방이 동의할 때 분쟁 금액이 3,000달러를 초과할 때 분쟁심판소에서 허락할 때 당사자의 부재, 나이, 장애 등으로 변호사가 개 인 업무를 대행하고 있을 때 만약 어느 한쪽이 대변하는 변호사가 있으면 심판소는 보통 다른 쪽에서도 변호사를 선임하는 것을 허락한다 심판소에서 승인하는 대변인은 다음과 같은 고객을 위해 대변할 수 있다. 뉴질랜드 정부 법인체나 법인체가 아니더라도 단체 합자회사 연소자, 또는 본인의 사정을 적절히 대변할 능력이 없다고 인정되는 장애자 렌트분쟁 심판관(adjudicator)은 각자의 이야기를 청취하고 관련 증인의 말을 청취하고, 어느 일방이 고려해 주기를 바라는 증거를 채택한 후 주택렌트법에 근거해서 결심을 하게된다. 이 심판은 공청을 할 수 있고 관련자가 원하면 본인이 지원하는 사람(support people)을 대동할 수 있다. 심판관은 자기의 결심을 렌트 분쟁심판소의 명령으로 서면화 한다. 집주인과 세입자는 각각 사본을 받게 된다. 심판관의 명령은 양측이 복종해야 하는 법원의 명령이 된다. ▶▶ 집행(Enforcement) 상대방이 중재명령이나 심판소의 명령을 지키지 않을 경우에는 어떻게 되나? 중재명령서를 가지고 있으면 테넌시 서비스에 증인(seal)을 요청할 수 있다. 이 경우 심판관은 기록된 합의내용이 법에 합당한지 여부를 확인한 후 관인 스탬프를 찍는다. 증인된 중재명령서나 심판소의 명령을 가지고 있으면 지방법원에 이의 집행을 신청할 수 있다. 이를 위해서는 관련 수수료를 납부 해야 한다. 렌트분쟁심판소에서는 여러가지의 명령을 내릴 수 있다. 가장 흔한 명령은 점거명령(Possession Order), 금전지불명령(Monetary Order), 또는 작업명령(Work Order)이다. 1) 점거명령(Possession Orders) 이는 렌트의 종료를 포함하는 명령이다. 집주인은 세입자가 본인의 의무를 이행하게 할 권리가 있다. 만약 세입자가 의무를 이행하지 않아 문제가 심각해질 경우에는 집주인은 세입자를 대상으로 분쟁심판소에 제소하여 심판소의 명령에 의해 해당 주택이나 플렛을 강제로 비우게 할 수 있다. 이러한 조치는 세입자가 다음과 같이 행했을 때 적용된다. 렌트비를 21일 이상 지불하지 않고 있을 때 재산에 상당한 손상을 입혔을 때 집주인이나 집주인의 가족, 대리인, 다른 세입 자, 이웃 등에 폭력을 가했거나 손상을 입히겠 다고 위협하거나 폭력을 쓰겠다고 위협할 때 집주인이 세입자에게 시정을 하라는 통보를 보 낸 후 10일이 지나도록 이를 시행하지 않음으로 임차계약서 조건을 위반할 때 이러한 상황이 일어나면 집주인은 렌트 분쟁심판소에 렌트를 종료하기 위한 명령을 신청할수 있다. 2) 심각한 계약위반 21일 이상 렌트를 미불한 경우나 재산에 상당한 손실을 입혔거나 폭력을 가한 경우에 집주인은 직접 렌트 분쟁심판소에 렌트 종료를 위한 명령을 신청할 수 있다. 만약 세입자가 제소한 내용대로 잘못한 것이 판명되면, 세입자가 밀린 렌트를 심판소의 명령대로 지불하고 이러한 위반 사항이 다시는 일어나지 않을 것이라고 심판관이 확신하기 전에는 심판소는 종료명령을 내리게 된다. 세입자도 역시 법에서 정한 집주인의 의무를 이행하게 할 권리가 있다. 렌트 물품이 심하게 손상을 입어 위험한 경우 세입자가 요청하면 심판소는 렌트를 즉시 종료하도록 명령을 내릴 수 있다. 3) 보복통지의 경우(Retaliatory Notice) 세입자가 렌트와 관련된 문제가 발생하여 집주인을 접촉 했거나 테넌시 서비스를 접촉했기 때문에 집주인으로 부터 렌트 종료의 통보를 받았다면 세입자는 렌트 분쟁심판소에 동 통보가 무효임을 선언하는 내용의 명령을 신청할 수 있다. 세입자가 법에서 정한 세입자의 권리를 주장하거나 요구했기 때문에 집주인으로부터 렌트 종료가 있었다고 판단이 될 경우 (즉, 보복적인 이유로 통보를 했다고 판단이 될 경우) 심판소는 이러한 통보가 무효임을 선언하는 명령을 내릴 수 있다. 4) 금전지불명령(Monetary Orders) 심판소는 집주인이나 세입자가 상대방에게 금전을 지불해야 한다는 내용의 명령을 내릴 수도 있다. 이러한 명령의 예는 다음과 같다. 렌트 미불금의 납부나 과불금의 환급 재산상의 손상, 렌트 부동산의 청소, 정원가꾸 기, 쓰레기 제거 등에 대한 보상금 지불 테넌시 서비스에 본드를 지불하지 않았거나 렌 트인의 물품을 견질로 잡았거나, 법적으로 허 용된 접근을 허락하지 않는 등 어떤 위반사항 에 대한 징계로서의 벌과금 (벌금과 같은 것) 의 지불 물품을 분실했거나, 고친다고 수리하려다 파손 시킨 물품에 대한 보상. 긴급한 상황에서 비용을 대리 지급하고 고친 수리비의 반환. 5) 작업명령(Work Orders) 심판소는 어느 한 쪽에게 손상을 복구하거나 부족한 수리를 제대로 하도록 또는 관리를 제대로 하도록 명령을 할 수 있다. 명령을 받았음에도 불구하고 이러한 작업명령을 지키지 않으면 심판소는 작업명령 대신 그 사람에게 금전지불명령을 내릴 수도 있다. 6) 대체명령(Alternative Orders) 심판소가 명령을 내리면, 예를 들어 물품을 반환하라고 명령했다면 이러한 첫번째 명령이 이행되지 않았을 때를 대비하여, 동시에 대체수단으로 금전지불명령을 할 수도 있다. 첫번째 명령이 이행되지 않을 경우에는 이러한 명령을 신청한 쪽에서 첫번째 명령이나 두번째 명령 중 하나를 선택하여 시행할 수 있다. ▶▶ 주택 또는 플랫 수리 ▶ 세입자가 수리를 원할 때 (Tenant Wanting Repairs) 세입자는 이러한 경우 집주인에게 문의를 해야 한다. 건물을 잘 보수관리 하는 것은 집주인을 위한 조치이며, 어떤것을 수리해야 할 필요가 있을 때 이를 신속히 알려주면 대부분의 집주인은 이를 고맙게 생각한다. ●긴급수리 내버려두면 사람이 다치거나 재산에 손상을 초래할 우려가 있을 정도로 긴급히 수리해야 할일이 발생해 집주인에게 연락했으나 접촉이 안되는 경우에 세입자는 우선 본인 책임하에 수리를 한 후에 집주인에게 그 비용을 청구할 수 있다. ●기타 수리 세입자의 생각에 반드시 수리가 필요하여 집주인에게 수리를 요청하고 합리적인 수준의 시간이 흘렀는데도 집주인이 이에 아무런 조치도 취하지 않으면 세입자는 테넌시 써비스에 연락하여 직원에게 상의를 해야 한다. 테넌시 써비스 직원은 세입자에게 다음 절차에 대해 설명을 해 줄 것이다. 다음 순서로는 집주인에게 10일간의 서면통보를 하여 수리를 하도록 촉구할 수 있고 이러한 요청이 무시되면 렌트 분쟁심판소에 제소를 할 수도 있다. 세입자는 이러한 수리가 강제로 시행되도록 심판소의 명령을 받아 내거나, 일을 하지 않음으로 인한 피해에 대한 보상 명령을 받아 내거나, 렌트의 종료를 명하는 명령을 받아 낼 수도 있다. 때때로 세입자가 주택이나 플렛에 손상을 입히거나 청결하고 깨끗하게 유지하지 못할 경우가 있다. 집주인이 문제가 해결될 수 있다고 생각하면 (손상된 부분을 복구하거나 청소를 할 수 있다고 생각하면),어떤것이 수리되어 지기를 원하는지 설명하는 내용의 통지서를 세입자에게 보낼 수 있고 그 일을 완료하는데 10일간의 기간을 주게 된다. 10일간이란 주말이나 공휴일을 포함하지 않는다. 따라서 10일간이란 실제로는 14일을 의미한다. 그럼에도 불구하고 수리가 되지 않으면 렌트분쟁심판소에 제소를 하여 세입자가 수리를 명령받도록 하거나 렌트계약서의 위반으로 렌트를 종료하도록 신청할 수 있다. 렌트분쟁심판소는 세입자가 무슨 일을 해야하는지 또는 렌트를 종료해야 할 정도로 사태가 심각한지 여부를 결정하게 된다 ▶▶ 렌트시세(Market Rent) 세입자는 집주인이 렌트를 너무 과다하게 청구한다고 생각할 수 있다. 이러한 경우에 세입자는 테넌시 서비스를 경유해서 렌트분쟁심판소에 렌트시세평가서를 요청할 수 있다. 렌트시세란 '비슷한 지역에 있는 비슷한 부동산에 대한 렌트수준과 비교하여 집주인과 세입자가 상호 타당한 시세로 기꺼이 받아 들이는 금액'으로 정의할 수 있다. 집주인이 요구하는 렌트가 시세보다 월등히 높을 경우 분쟁심판소는 렌트금액을 정해서 명령할 수 있다. 그리고 심판소가 한번 정한 기간 (예를 들어 6개월)동안 집주인은 렌트를 다시 인상할 수 없다. ▶▶ 렌트의 종료 ▶ 기간 미확정 렌트의 경우 렌트종료는 통보는 반드시 다음 사항을 갖추어야 한다. 서면으로 할 것 렌트지의 주소를 명기할 것 렌트 종료일을 명기할 것 통보하는 사람의 서명이 있을 것 통보는 우편으로 지정된 연락주소를 보내어야 한다 (등기우편이나 인편배달일 필요는 없다) 그러나 우편으로 통보할 때는 우편 배달 시간을 고려하여 4일을 더 가산해야 한다. 일반적으로 세입자가 렌트를 종료하고 싶을 때는 집주인에게 최소한 3주(21일)전에 서면 통보를 해야한다. 반대로 집주인이 렌트를 종료하고 싶을 때는 최소한 3개월(90일)전에 서면 통보를 해야한다. 그러나 집주인의 가족이나 피고용인이 입주할 경우나 해당 부동산이 팔려 새로 산 사람이 집을 비워주기를 바라면 이런 경우에는 최소한 6주(42일)전에 서면 통보를 해야한다. 42일 통보 기간이 적용될 경우에는 세입자에게 왜 90일이 적용되지 않는지를 알려줄 필요가 있다. 집주인이 세입자에게 렌트종료를 통보할 때에는 렌트 종료일까지 세입자가 해당 부동산에 대한 권리가 있다. 그러나 세입자가 지정된 종료일 전에 이사하기를 원하면 집주인에게 21일전에 서면 통보를 해야한다. 경우에 따라서는 세입자가 렌트 종료일 이전에 이사하는 것에 대해 집주인이 반대하지 않을 수도 있다. 그러나 이러한 것은 서면으로 상호 합의 해야 한다. ▶ 확정기간 렌트의 경우 확정기간 렌트의 경우에는 특정 일에 렌트가 종료하도록 렌트 시작 시점부터 서면으로 계약이 되어있기 때문에 종료를 위한 별도의 서면 통보가 필요하지 않다. 렌트 계약서에 기록된 해당 일에 렌트가 종료되는 것이다. 그러나 집주인과 세입자는 확정기간 끝난 후 어떻게 할 것인지를 사전에 협의해두는 것이 좋다. 집주인이나 세입자 어느 일방도 상대방에게 서면 통보를 하여 계약된 렌트 기간을 변경하여 렌트를 종료할 수는 없다. 그러나 렌트를 종료해야 할 특별한 사유가 발생하여 종료를 해야할 필요가 있으면 이를 원하는 측에서 테넌시 서비스에 자문을 구해야 한다 ▶ 서비스 렌트의 경우 서비스 렌트의 경우에는 통상 고용 기간이 종료되면 렌트도 동시에 종료된다. 이럴 경우 고용주는 세입자에게 최소 2주전에 집을 비워달라고 통보해야 한다 ▶▶ 강제퇴거 및 종료 (Eviction & Termination) 렌트에 문제가 발생하여 집주인 또는 세입자가 만기전에 렌트를 종료하기를 원할 수 있다. 이런 경우에는 렌트 분쟁 심판소에 종료신청을 하여 렌트를 종료할 수 있다. 여기에 대한 자세한 정보는 렌트분쟁심판소 명령(Tribunal Orders)란을 참조하기 바란다. ▶▶ 본드의 반환(Return of the Bond) 집주인이나 세입자는 본드반환 신청서(Bond Refund Form)를 작성하여 본드의 반환을 신청할 수 있다. 본드를 납부하면 본드센터는 집주인과 세입자에게 각각 본드반환 신청서 양식을 우송해 준다. 이 양식은 반드시 집주인과 세입자가 모두 서명해야 효력이 있다. 이 서명과 본드를 납부했을 때 제출한 본드 납부 양식(Bond Lodgement Form)에 기록된 서명과 일치하는지 확인하게 된다. 어느 하나의 서명이 일치하지 않거나 빠져 있으면 본드센터는 관계자를 접촉하여 이 신청이 정당한지 확인후 반환해 준다. 이 단계에서 불필요한 반환 지연을 방지하기 위해서 본드 납부 양식에 서명한 원래의 서명인에 변경이 있었을 경우에는 사전에 본드센터에 이를 신고해 놓아야 한다. 세입자의 변경이 있었을 때, 예를 들어 최초의 세입자 중 하나가 타인으로 대체된 경우에는 세입자 변경신고서(Change of Tenant Form) 양식을 작성하여야 한다. 해당 부동산의 관리나 소유주가 변경되었을때는 집주인 변경신고서(Change of landlord Form)양식을 작성하여야 한다. 이러한 양식은 변경이 있었던 당시에 작성하여 본드센터에 보내어야 한다. 그 외에도 본드 납부 양식에 기재한 집주인 및 세입자에 대한 기타 사항에 변경이 발생해도 이의 변경을 본드센터에 통보해야 한다. 세입자가 렌트와 관련하여 의무를 이행하지 못한 사항이 있을 경우 본드에서 이를 차감할 수 있다. 예를 들어 미불된 렌트나, 재산상의 손상에 대한 보상, 없어진 물품에 대한 보상, 청소나 정원손질 대금 등을 공제할 수 있다. 세입자와 집주인이 부동산 검사보고서를 이용하여 함께 렌트 주택이나 플렛을 검사하고 아무것도 손상되거나 부서진 것이 없음을 확인하는 것이 이상적이다. 세입자는 해당 주택이나 플렛 또는 함께 렌트한 부동산의 사용으로 인한 통상적으로 인정되는 마모(Normal Wear and Tear)에 대해서는 책임이 없으나 의도적이거나 부주의에 의한 손상에 대해서는 책임을 진다. ▶▶ 청구분쟁(Claim Not Agreed) 세입자와 집주인 간에 본드에서 차감해야 할 금액에 대한 합의가 이뤄지지 않으면 세입자나 집주인(또는 양자)은 렌트 분쟁심판소에 이의 해결을 위한 신청을 할 수 있다. ▶▶ 본드의 양도 (Bond Transfer) 집주인이 변경되어 새 집주인이 이전의 본드를 승계할 경우 관계자가 본드 양도(Bond Transfer Form)양식을 작성하고 이에 서명하면 본드가 양도될 수 있다. 이 경우 신,구 집주인 모두 양식을 본드 센터에 우송해야 한다. 과거의 본드 금액이 신규 본드 금액보다 많은 경우에는 본드 센터는 세입자에게 그 차액을 환급해 준다 (수표나 은행자동대체 이용). 그러나 신규 본드 금액이 과거 본드 금액보다 많으면 세입자는 신규 집주인에게 차액을 지불하여 본드 금액이 되도록 해야 한다. 그리고 본드 양도 양식과 차액에 대한 본드금액을 수표로 작성하여 본드 센터에 23일내에 우송해야 한다 ▶▶ 렌트주택 비워주기 (Leaving the Premises) 세입자가 렌트한 주택이나 플렛을 비워줄 때는 다음과 같이 반드시 이행해야 할 여러가지 의무 사항이 있다. 기간 미확정 렌트의 경우에는 렌트 종료 통지 서에서 정한 날짜에 확정기간 렌트의 경우에는 계약서에서 정한 확정일에 정확히 집을 비워주 어야 한다. 집을 떠날 때는 합리적 수준의 청결 상태를 유지 하고 집안 청소를 한 후 떠나야 한다. 쓰레기 등을 제거하거나 제거하도록 주선해야 한다. 렌트 종료일 까지의 렌트를 지불해야 한다. 모든 열쇠, 출입카드, 또는 보안장치기구를 반환 한다. 집주인에게 속한 모든 동산을 렌트 부동산 내 에 놓고 떠나야 한다. 이러한 의무사항을 이행하지 않으면 집주인은 추가 렌트나 관련된 비용 즉, 청소비용, 쓰레기제거 비용등을 본드에서 차감할 권리를 가진다. 그리고 본드 금액이 이러한 추가 제비용을 지불하기에 부족하면 렌트 분쟁심판소는 잔여 미지불금을 지불하도록 명령할 수 있다. 문의사항 (Q&A) 잔디깎기와 정원손질은 누구의 책임인가? 통상적으로 세입자가 잔디와 정원손질에 대한 책임을 진다. 그러나 동일한 대지위에 여러채의 플렛이 있는 경우에는 일반적으로 집주인이 이를 책임진다 집주인은 잔디 깎는 기계와 정원손질기구를 공급해야 하나? 아니다. 그러나 집주인이 렌트를 시작할때 이들을 공급하기로 했다면 렌트기간동안 계속 공급을 해야하고 이들의 수리도 교체도 집주인이 해야한다 나무다듬기와 울타리 다듬는 일은 누구의 책임인가? 이것은 재산의 보수유지의 일부이므로 집주인의 책임이다 집주인은 미불금이 있을 경우 세입자의 물품을 압수할 수 있나? 안 된다. 미불금이 있어 물품을 압수할 수 있는 권한을 가진 유일한 기관은 법원의 집달리이다. 집주인은 어떠한 이유로도 세입자의 재산을 압수할 수 없다. 렌트는 얼마나 자주 인상할 수 있나? 렌트를 시작한 날로부터 6개월에 한번, 또는 최근 인상한 날로부터 6개월에 한번이다. 그러나 이 경우에도 서면으로 60일전에 사전통보를 해야 한다. 주의: 그러나 확정기간렌트의 경우에는 계약서에 따로 허용하는 경우를 제외하고 동기간내에 렌트를 인상할 수 없다. 일년에 한번씩 인상하기로 할 경우 이는 허용된다. 다만 이 경우에도 서면으로 60일전에 사전통보를 해야 한다 세입자가 렌트주택을 얼마나 청결하게 해놓고 집을 떠나야 하나? 이는 흔히 분쟁의 씨앗이 된다. 왜냐하면 사람에 따라 청결에 대한 기준이 다르기 때문이다. 법에 의하면 세입자는 주택이나 플렛을 '합리적 수준에서 청결하고 깨끗하게 유지해야 한다'고 규정하고 있다. 따라서 어떤것이 합리적 수준의 청결인지를 케이스별로 해석하는 문제가 남는다 세입자가 아무런 통보도 없이 집을 비우고 나가면 어떻게 되나? 세입자가 집을 버리고 나간 것을 집주인이 발견하면 집주인은 이를 제3자에게 다시 렌트하기 전에 렌트분쟁심판소에 점거명령(Possession Order)을 신청해야 한다. 집주인은 부동산을 장악하여 부패성 물품을 제거할 수 있다 세입자가 놓고 간 물품은 어떻게 하나? 집주인은 이들을 안전한 곳에 잘 보관하고 렌트분쟁심판소에 물품의 처분명령을 신청해야 한다. 이 물품을 판매하여 받은 어떠한 금전적 이익도 테넌시 서비스에 지불해야 하며, 세입자가 미불한 체납금이 있을 경우에는 이 채무의 상환에 충당된다 부서진 유리창은 누가 고쳐야 하나? 세입자의 가족이나 손님에 의해 부서졌을 경우에는 세입자가 고쳐야 한다. 그러나 도난이나, 과열, 강풍 (세입자가 문의 빗장 등을 잠그고 나간 경우에 한함), 또는 기타 세입자의 능력밖에 있는 원인으로 부서진 유리창은 집주인의 책임이다 집주인이 렌트건물에 오고자 할 때 사전통보를 해야하나? 집주인을 포함해서 어느 누구도 와서 문에 노크를 할 수 있다. 그리고 이러한 목적이라면 사전통보가 필요하지 않다. 그러나 집주인이 집의 문안으로 들어가고자 할 경우에는 반드시 사전통보가 필요하다. 출입하고자 하는 목적에 따라 서로 다른 통보기간이 설정되어 있다 플렛메이트도 주택렌트법에 해당되나? 플렛메이트간 분쟁은 주택렌트법에서 대상으로 하지 않는다. 다만 헤드테넌트(주세입자)가 있고 나머지 모두는 서브테넌트(전대세입자)인 경우로 그들간에 상호 서면계약이 있고 그 계약서에 주택렌트법을 적용하겠다는 내용이 있는 경우에는 예외로 한다. 각 지역 테넌시 서비스 (Tenancy Service) 사무소 전화 Auckland 09 357 5450 Takapuna 09 489 4155 Henderson 09 836 3124 Manukau 09 262 4329 Whangarei 09 430 2268 Hamilton 07 834 1569 Tauranga 07 578 4167 Rotorua 07 349 0020 Gisborne 06 868 1461 Napier 06 834 0732 New Plymouth 06 759 8016 Palmerston North 06 355 4026 Wellington 04 471 6900 Christchurch 03 371 2100 Dunedin 03 479 3880