[부동산상식백과] 부동산 신탁과 상가 임대차
2014-12-05
집합건물상가와 같은 구분 소유 건물을 매도 또는 임대하는 시행사가 채권자들을 우선 수익자로 지정한 후 해당 상가를 신탁하는 경우가 있다.
시행사는 집합건물상가를 매도 분양하기 위해 상가를 미리 임대하는 경우가 있는데 수익률 보장 차원에서 현재 임차인이 들어와 있으니 임대수익은 걱정하지 않아도 된다는 수분양자 설득이 가능하기 때문이다.
부동산 신탁을 하게 되면 시행사가 신탁자가 되고 수탁자는 신탁회사가 되는데, 등기부상 소유자가 시행사에서 신탁회사로 신탁을 원인으로 이전되는 형태를 갖게 된다.
위와 같은 신탁 부동산을 임차하는 임차인은 누구를 임대인으로 삼아야 할까?
임대차 계약에 있어 임대인은 임차물의 소유자일 필요는 없지만 임대물에 대한 처분 권한이 있거나 적법한 임대 권한을 가진 자일 것으로 요구한다.
명의 신탁된 부동산의 경우 명의수탁자는 대외적으로 완전한 소유자이기 때문에 명의 신탁자와의 사이에 대내 관계에서의 제한이 있음에도 불구하고 적법한 임대인이 될 수 있다.
그렇다면 명의 신탁자와 임대차 계약을 체결할 수는 없는가?
상담을 하다 보면 명의 신탁자가 임대인으로 돼 있고 신탁회사(명의 수탁자)는 해당 계약서에 신탁회사로 적혀 있으며 그 신탁회사 계좌로 보증금을 보내도록 돼 있는 경우가 있다.
결론적으로 명의 신탁자와 임대차 계약을 체결하는 것이 가능하다.
다만 임차인 입장에서는 명의 신탁자와 명의 수탁자와의 관계를 확인하는 것이 필요한데, 등기부의 일부로 해석되는 신탁원부를 등기소에서 떼어 보면 신탁계약서를 확인할 수 있다.
이러한 경우 임차인은 등기부상 부동산의 소유자인 명의 수탁자에 대한 관계에서도 적법한 임대차임을 주장할 수 있는 반면, 명의 수탁자는 임차인에 대해 그 소유자임을 내세워 명도를 구할 수 없다고 해석된다.
정리하면 임대인은 시행사임에도 불구하고 시행사가 아닌 신탁회사에 보증금 입금을 요구하는 경우가 있다.
임대차 계약은 임대인에게 보증금을 주는 것이 원칙이기 때문에 이러한 원칙을 벗어나는 임대인의 주장을 확인할 필요가 있다.
확인 방법은 등기부의 일부인 신탁원부를 등기소에서 떼어 신탁원부에 첨부된 신탁계약서를 확인하는 것이다.
신탁계약서의 ‘임대차 부분’을 확인하면 임대차 계약을 체결할 때의 당사자(임대인)가 누가 돼야 하는지, 보증금은 누가 받아야 되는지, 받은 보증금을 누가 반환해야 하는지 등의 내용 확인이 가능하다.
위와 같은 내용을 확인한 경우 임차인이 해당 법률 관계에 대한 위험성 여부를 판단하고 계약을 체결하는 것이 좋고, 계약서에는 임대인뿐만 아니라 경우에 따라 신탁회사까지 넣는 것이 필요할 수 있다.
자료 제공: 티에스법률사무소 대표변호사(부동산 전문) 이승주 02-3477-0681